Rhaglen, penderfyniadau a chofnodion

I dderbyn unrhyw ymddiheuriadau am absenoldeb

Derbyniwyd ymddiheuriadau gan y Cynghorydd Gareth A Roberts, Cynghorydd Dilwyn Lloyd a’r Cynghorydd Mair Rowlands (Aelod Lleol ar gyfer cais 5.7)

I dderbyn unrhyw ddatganiad o fuddiant personol ac i nodi materion protocol. 

a)    Y Cynghorydd Owain Williams  yn eitem 5.1 (C21/0106/40/LL). 5.9 (C21/0411/46/LL) a 5.10 (C21/0768/42/11) ar y rhaglen, oherwydd ei fod yn berchen maes carafanau

Y Cynghorydd Berwyn Parry Jones yn eitem 5.4 (C21/0979/11/AC) ar y rhaglen, oherwydd ei fod yn aelod o Fwrdd Adra

Roedd yr Aelodau o’r farn ei fod yn fuddiant a oedd yn rhagfarnu a gadawsant y cyfarfod yn ystod y drafodaeth ar y ceisiadau.

b)    Datganodd yr aelodau canlynol eu bod yn aelodau lleol mewn perthynas â’r eitem a nodir:

·         Y Cynghorydd Peter Read (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.1 (C21/0106/40/LL) ar y rhaglen

·         Y Cynghorydd Judith Humphreys (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.2 (C21/0430/22/LL) ar y rhaglen

·         Y Cynghorydd Annwen Daniels (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.3 (C21/0257/03/LL) ar y rhaglen

·         Y Cynghorydd Aled Wyn Jones (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.5 (C21/0668/43/LL) ar y rhaglen

·         Y Cynghorydd Peter Garlick (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.6 (C21/0835/19/LL) ar y rhaglen

·         Y Cynghorydd Catrin Wager (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.7 (C20/0669/11/LL) ar y rhaglen

·         Y Cynghorydd Eirwyn Williams (oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.8 (C21/0569/35/AC) ar y rhaglen

·         Y Cynghorydd Simon Glyn (oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn), yn eitem 5.9 (C21/0411/46/LL) ar y rhaglen

MATERION

Nodi unrhyw eitemau sy’n fater brys ym marn y cadeirydd fel y gellir eu hystyried.

Dim i’w nodi

Bydd y Cadeirydd yn cynnig y dylid llofnodi cofnodion cyfarfod o’r pwyllgor hwn a gynhaliwyd 22ain Tachwedd 2021 fel rhai cywir  

Derbyniodd y Cadeirydd gofnodion cyfarfod blaenorol y pwyllgor hwn a gynhaliwyd 22ain o Dachwedd 2021 fel rhai cywir

Cyflwyno adroddiad Pennaeth Adran Amgylchedd.

Rhoddodd y Pwyllgor ystyriaeth i’r ceisiadau canlynol i ddatblygu. Ymhelaethwyd ar fanylion y ceisiadau ac ymatebwyd i gwestiynau mewn perthynas â’r cynlluniau ac agweddau o’r polisïau.

Newid defnydd tir ar gyfer gosod 10 pod gwyliau ynghyd a newidiadau i fynedfa bresennol, creu llecynnau pasio, creu ffordd fynediad mewnol a thirlunio

AELOD LLEOL: Cynghorydd Peter Read

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Caniatáu

Amodau

• 5 mlynedd
• yn unol â’r cynlluniau
• cwblhau tirweddu
• defnydd gwyliau yn unig
•  gosod unedau o’r fath sy’n cael ei ddangos ar y cynlluniau
• creu llecynnau pasio

Newid defnydd tir ar gyfer gosod 10 pod gwyliau ynghyd a newidiadau i fynedfa bresennol, creu llecynnau pasio, creu ffordd fynediad mewnol a thirlunio

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

a)    Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais gan nodi mai cais llawn ydoedd ar gyfer newid defnydd rhan o dir amaethyddol presennol ar gyfer gosod 10 caban gwyliau parhaol newydd ynghyd a chreu ffordd fynediad newydd, mannau parcio a llwybrau troed cyswllt, llecynnau pasio i gerbydau ger y ffordd gyhoeddus gyfagos, llwybr troed newydd, tirlunio a gosod systemau draenio. Eglurwyd bod y safle o fewn cefn gwlad agored ac o fewn dynodiad Ardal Tirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol Llyn ac Ynys Enlli gyda mynediad iddo ar hyd ffordd ddi-ddosbarth gul, droellog sydd oddeutu 900m o gyffordd gyda’r A499.

Atgoffwyd yr aelodau fod y cais wedi ei ohirio ym mhwyllgor Hydref 4ydd 2021 yn dilyn cais i’r swyddogion gynnal asesiad pellach o wybodaeth ychwanegol a dderbyniwyd gan yr asiant. Adroddwyd bod y swyddogion wedi asesu’r cais a'r adroddiad gerbron yn cyfleu’r darganfyddiadau. Er hynny, ni chyflwynwyd diwygiadau i unrhyw elfen o’r cynllun ac felly, fel yn yr adroddiad gwreiddiol, barn y swyddogion oedd gwrthod y cais oherwydd materion cynaliadwyedd ac effaith weledol.

Ystyriwyd bod y safle yn bell o’r A499 ac er bod yr ymgeisydd yn bwriadu gosod llwybr troed  i ymwelwyr gerdded at arosfan bws, ni ystyriwyd defnydd cyson o’r llwybr gan ragweld y byddai ymwelwyr yn defnyddio eu ceir i fynd yn ôl ac ymlaen. Yng nghyd-destun mwynderau gweledol dadleuwyd bod y safle wedi ei osod ar dir gwyrdd amaethyddol agored ac amlwg gyda'r ffordd newydd a llecynnau parcio arfaethedig yn debygol o greu nodwedd estron yn y caeau ac yn niweidiol i fwynderau gweledol yr ardal.

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd gwrthwynebydd i’r cais y sylwadau canlynol:

·         Y cais, o bosib yn gosod cynsail cynllunio - er bod y cytiau arfaethedig yn ddeniadol ac o safon uchel tybiwyd nad oedd y CDLl wedi rhagweld ceisiadau am gytiau deulawr. Gall datblygiad fel hyn ymledu i safleoedd llai addas ac yn wir ymlaen i barciau carafanau.

·         Er bod y cais diwygiedig yn cydnabod statws hynafol y coetir cyfagos amlygwyd pryder nad yw’r gwagle 15 metr yn ddigonol fel ‘buffer zone’ o ystyried mai’r  goedwig sy’n gwarchod elfennau gweledol y cais

·         Bod y coed i raddau helaeth wedi colli haen adnewyddol. Os caniateir y cais dylid nodi’r angen am gynllun ailblannu ac adfywio coetir cadarn fyddai’n cynnwys eithrio mynediad  i bobl ac anifeiliaid.

·         Bod y datblygiad yn mabwysiadu gweledigaeth gyfredol y CDLl o warchod a gwella tirweddau diwylliannol a hanesyddol Pen Llŷn trwy ddiogelu adeiladau rhestredig a thraddodiadol a chlytwaith o gaeau, lonydd, waliau cerrig a chloddiau. Awgrym i’r cloddiau traddodiadol gael eu hymestyn i ffurfio ochrau i’r ffordd fynediad newydd (o’r ffermdy Gradd II hyd at y maes parcio newydd). Byddai hyn yn lleihau effaith ‘agored’ y sefyllfa bresennol ynghyd a lleihau effaith goleuadau ceir gan greu coridor gwyrdd  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 6.

Cais ar gyfer codi ty fforddiadwy gyda mynedfa a parcio a tirweddu cysylltiol 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Judith Humphreys

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Gwrthod

Rhesymau:

• Nid yw’r bwriad yn briodol fel estyniad rhesymegol i’r anheddle oherwydd ei leoliad a’r ffiniau presennol sy’n gwahanu’r anheddle oddi wrth gefn gwlad yn y lleoliad yma. Mae’r datblygiad felly yn groes i ofynion polisïau PCYFF 1, TAI 15 ac 16 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2011-2026 a’r  Canllaw Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy sy’n sicrhau datblygiadau tai fforddiadwy addas fel eithriad ar gyrion ffiniau datblygu.

• Mae maint yr eiddo a’r cwrtil arfaethedig yn rhy fawr i alluogi’r eiddo fod yn fforddiadwy yn dyfodol a chydymffurfio a graddfa dwysedd datblygu. Yn ogystal, mae angen yr ymgeisydd ar gyfer eiddo dau lofft, ac mae’r arwynebedd llawr a gynigir yn ormodol ar gyfer yr angen yma. Mae’r datblygiad felly yn groes i ofynion polisïau TAI 15 a PCYFF 2 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2011-2026 a’r  Canllaw Cynllunio Atodol Tai Fforddiadwy sy’n sicrhau datblygiad o raddfa dderbyniol ac a fyddai’n fforddiadwy i’r dyfodol.

• Mae’r datblygiad yn gyfystyr a chodi tŷ newydd yng nghefn gwlad agored heb unrhyw gyfiawnhad ac yn groes i ofynion polisïau PCYFF 1 a pharagraff 6.4.36 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2011-2026 a Nodyn Cyngor Technegol 6: Cynllunio ar gyfer cymunedau gwledig cynaliadwy.

Cais ar gyfer codi tŷ fforddiadwy gyda mynedfa a pharcio a thirweddu cysylltiol

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

a)    Amlygodd Arweinydd Tîm Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar gyfer codi un tŷ fforddiadwy unllawr gyda mynedfa a llecyn parcio ynghyd a thirweddu cysylltiol a chwrtil sylweddol. Y safle wedi ei leoli o fewn cae amaethyddol ar gyrion pentref Penygroes ar hyd ffordd gul sy’n troi’n lwybr cyhoeddus yn y pen draw – y llwybr cyhoeddus yn rhedeg rhwng y cae sy’n destun y cais a’r tŷ diwethaf yn y pentref (Glaslyn).

Cyflwynwyd y cais i’r Pwyllgor Cynllunio ar y 12.07.2021, ble penderfynwyd gohirio’r cais fel bod modd derbyn gwybodaeth bellach ynglŷn â’r isod:

·         Prisiad o’r bwriad

·         Cadarnhad o angen cyfredol yr ymgeisydd o ran nifer o ystafelloedd gwely a sefyllfa’r ymgeisydd

·         Cadarnhad os yw’r ymgeisydd wedi cysidro darparu uned fforddiadwy arall ar y safle, gan ei fod yn sylweddol.

·         Cadarnhad os byddai’r ymgeisydd yn fodlon arwyddo cytundeb 106 person lleol fforddiadwy petai’r Pwyllgor Cynllunio yn penderfynu caniatáu’r cais.

Eglurwyd bod yr ymgeisydd wedi darparu ymateb i’r uchod

Nodwyd bod bwlch rhwng y safle ar ffin datblygu (sydd yn ymddangos fel llwybr cyhoeddus) ac yn nhermau polisi cynllunio mae’r safle wedi ei ddiffinio fel un yng nghefn gwlad agored ac fe’i ystyriwyd o dan Polisi Tai 16 ‘Safleoedd Eithrio’ sy’n cael ei ategu yn y Canllaw Cynllunio Atodol ‘Tai Fforddiadwy’

Adroddwyd fod y tŷ arfaethedig yn cael ei gynnig fel tŷ fforddiadwy gyda chadarnhad gan Tai Teg fod yr ymgeisydd yn addas ar gyfer eiddo fforddiadwy. Ategwyd bod asiant y cais wedi cadarnhau mai angen ar gyfer dwy ystafell wely oedd gan yr ymgeisydd ar hyn o bryd, gyda bwriad o gael teulu o fewn arwynebedd llawr yr eiddo gerbron. Amlygwyd bod arwynebedd llawr mewnol y tŷ unllawr dwy lofft oddeutu 50m sgwâr yn fwy na’r uchafswm a nodir yn y Canllaw Cynllunio Atodol ar gyfer tŷ unllawr 2 ystafell wely fforddiadwy, gyda uchder y prif do yn golygu bod potensial darparu llawr ychwanegol uwchben rhan o’r tŷ yn y dyfodol. Nodwyd bwriad yr ymgeisydd o gael teulu o fewn yr eiddo heb angen ar gyfer estyniad, ond nid yw’n glir beth yw’r bwriad gwirioneddol gan mai dwy ystafell wely yn unig a gynigiwyd.

Cafwyd prisiad ar ffurf llyfr coch ar gyfer yr eiddo a chadarnhaodd yr Uned Strategol Tai o ran fforddiadwyedd y byddai disgownt o 45% yn dod ar lefel i lawr  yn rhesymol ar gyfer eiddo newydd sengl ganolradd. Serch hynny amlygwyd pryder ynglŷn â phrisiau tai a / neu dir a all gynyddu yn sylweddol yn y dyfodol i lefel lle gellid dadlau na fyddai’r eiddo yn fforddiadwy beth bynnag y lefel disgownt a'r posibilrwydd o dderbyn cais i godi’r cytundeb 106. Nodwyd mai cefnogi cynigion am unedau fforddiadwy ble gellid sicrhau eu bod yn aros yn fforddiadawy am byth y mae’r CDLl.  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 7.

Newid defnydd maes parcio presennol yn depo bws

AELOD LLEOL: Cynghorydd Annwen Daniels

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Gohirio’r penderfyniad.

Rhesymau:

1. Angen mwy o amser i adolygu sylwadau sydd wedi ei derbyn yn ystod yr ymgynghoriad
2. Bod angen ail adolygu addasrwydd y lleoliad presennol gan na fydd bws trydan yn cael ei weithredu ar wasanaeth T19 rhwng Blaenau Ffestiniog a Llandudno

Newid defnydd maes parcio presennol yn depo bws

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio bod cais wedi dod i law gan yr ymgeisydd i ohirio’r penderfyniad.

Mewn ymateb i gwestiwn pam gohirio’r cais (gohiriwyd cyfarfod Pwyllgor 21/06/21) nodwyd bod yr ymgeisydd eisiau adolygu sylwadau ymgynghoriad cyhoeddus i’r bwriad ynghyd ag ystyried yr angen i’r dyfodol.

b)    Cynigiwyd ac eiliwyd gohirio’r cais

PENDERFYNWYD gohirio’r cais

Rhesymau:

1.         Angen mwy o amser i adolygu sylwadau sydd wedi ei derbyn yn ystod yr ymgynghoriad

2.         Bod angen ail adolygu addasrwydd y lleoliad presennol gan na fydd bws trydan yn cael ei weithredu ar wasanaeth T19 rhwng Blaenau Ffestiniog a Llandudno

Rhyddhau ynghyd a diwygio amod rhif 2 (man newidiadau i edrychiadau allanol a mewnol i rhai o'r tai ynghyd a codi ffens preifatrwydd ychwanegol) o ganiatad apel APP/Q6810/A/20/3264389.

AELOD LLEOL: Cynghoyrdd Gareth A Roberts

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amod isod: -

Cwblheir y diwygiad/au a ganiateir drwy hyn yn llwyr unol â'r manylion a gyflwynwyd i'r Awdurdod Cynllunio Lleol, ac a gynhwysir yn y ffurflen gais ac mewn unrhyw ddogfennau eraill gyda'r cais, os nad oes amod(au) sy'n ei diwygio wedi ei gynnwys ar y dyfarniad hwn. Er gwaethaf y diwygiadau a ganiateir drwy hyn rhaid cwblhau gweddill y datblygiad mewn cydymffurfiad gyda'r manylion ac amodau a gynhwysir o fewn caniatâd cynllunio rhif C19/1072/11/LL

Rhyddhau a diwygio amod rhif 2 (man newidiadau i edrychiadau allanol a mewnol i rai o'r tai ynghyd a chodi ffens preifatrwydd ychwanegol) o ganiatâd apêl APP/Q6810/A/20/3264389.

a)    Amlygodd y Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais cynllunio o dan Adran 73 o’r Ddeddf Gynllunio Gwlad a Thref, 1990 ydoedd ar gyfer diwygio amod rhif 2 o ganiatâd apêl APP/Q618/A/20/3264389 i godi 30 tŷ ar safle Pen y Ffridd ym Mangor. Cyflwynwyd y cais i  Bwyllgor ar sail bod maint y safle yn fwy na 0.5ha mewn arwynebedd ac yn ymwneud ac ymgymryd â’r newidiadau canlynol:

·         Codi ffens coedyn hit and miss 1.8m o uchder rhwng gerddi ochr llain rhif 26 a 27 a chefn rhif 1 a 2 Bythynnod Pen y Ffridd er mwyn sicrhau preifatrwydd i ddeiliaid y bythynnod.

·         Disodli to gwastad gyda tho llechi ar gyntedd blaen tai lleiniau rhif 23 i 26; 27 i 30; 5 i 14 a 21 i 22.

Eglurwyd bod yr egwyddor o ddatblygu’r safle ar gyfer datblygiad preswyl eisoes wedi ei dderbyn gan yr Arolygiaeth Gynllunio yn Ebrill 2021 ac felly byddai ystyriaeth o’r cais diweddaraf yma yn cael ei gyfyngu i effaith y bwriad ar fwynderau gweledol a mwynderau preswyl deiliad cyfagos. Golygai’r bwriad ddisodli toeau gwastad ar gyfer cynteddau blaen 20 tŷ gyda thoeau o lechi naturiol i gyd-weddu a’r brîf doeau. O ystyried gofynion Polisi PCYFF 3 ble disgwylid i ddatblygiadau arddangos dyluniad o ansawdd uchel, ystyriwyd bod y bwriad o ddisodli toeau gwastad mewn mannau amlwg ar du blaen y tai yn welliant i’r hyn a ganiatawyd yn flaenorol ar gyfer toeau gwastad.

Nodwyd hefyd y byddai gosod ffens coedyn 1.8m o uchder yn dderbyniol rhwng gerddi ochr llain rhif 26 a 27 a chefnau rhif 1 a 2 Bythynnod Pen y Ffridd ar sail ei effaith ar fwynderau gweledol. Byddai’r ffens yn sicrhau preifatrwydd i ddeiliaid y bythynnod ac ar yr un pryd, yn cydymffurfio ag amod a gynhwysid ym mhenderfyniad yr Arolygydd Cynllunio parthed cyflwyno manylion triniaeth ffiniau. Ystyriwyd y byddai’r cais yn dderbyniol ar sail diogelu mwynderau gweledol yr ardal leol a mwynderau preswyl deiliaid cyfagos.

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Nad oedd diwygiadau arfaethedig i'r cynlluniau yn arwyddocaol - yn ymwneud â mân newidiadau i'r cynllun yn unig

·         Y diwygiadau arfaethedig yn gysylltiedig â disodli to gwastad y cyntedd gyda tho llechi, yn ogystal â mân newidiadau i'r cynllun mewnol ar y tai fforddiadwy math 4P2B a 5P3B ac eiddo preifat math 5P3B. Bydd y newidiadau arfaethedig yn gwella ymddangosiad yr eiddo.

·         Bod y mân welliannau yn ymddangos ar gynllun safle diwygiedig

·         Bod diwygiadau arfaethedig i'r Cynllun Trin Ffiniau yn ymwneud a chodi ffens bren ‘hit and miss’ 1.8m o uchder ar y  ffin rhwng Bythynnod Pen y Ffridd (rhif 1 a 2) a  lleiniau 26 a 27. Bydd hyn yn sicrhau preifatrwydd i ddeiliaid y bythynnod.  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 9.

Adeiladu tŷ fforddiadwy 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Aled W Jones

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Gohirio – cais i’r ymgeisydd gyflwyno mwy o wybodaeth a thystiolaeth ei fod yn gymwys am dŷ fforddiadwy

Adeiladu tŷ fforddiadwy 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

a)    Amlygodd Arweinydd Tîm Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar gyfer adeiladu tŷ fforddiadwy (4 ystafell wely) ar dir ger Uwch y Dôn, Pistyll.  Gwasanaethir y safle gan ffordd sirol ddi-ddosbarth serth sy’n arwain o ganol y pentref sydd o fewn dynodiad Ardal o Harddwch Naturiol Eithriadol Llyn a Thirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol Llyn ac Ynys Enlli. Caiff y tir ei adnabod fel Safle Bywyd Gwyllt Lleol Dolydd Pistyll.

Cyflwynwyd y cais i'r Pwyllgor Cynllunio ar gais yr Aelod Lleol.

Ymddengys Pistyll fel ‘pentref clwstwr’ yng Nghynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn ac mai’r polisi perthnasol a ystyriwyd oedd Polisi TAI 6 Tai mewn Clystyrau. Amlygwyd mai tai fforddiadwy yn unig a ganiateir mewn pentrefi clwstwr a hynny ar safleoedd addas cyfochrog ac adeiladau sydd wedi eu lliwio yn goch ar y Mapiau Mewnosod ac yn ddibynnol ar gydymffurfio â meini prawf y polisi. 

Amlygwyd bod y bwriad yn gallu cydymffurfio gyda meini prawf 2,3 a 4 o’r polisi ond yng nghyd-destun maen prawf 1, tra nad oedd amheuaeth bod yr ymgeisydd yn cydymffurfio yn yr ystyr ei fod yn berson lleol, rhaid oedd ystyried os oedd yr ymgeisydd mewn gwir angen am dŷ fforddiadwy gan ei fod eisoes yn berchen ar dŷ. Ni dderbyniwyd unrhyw dystiolaeth i ddangos nad yw’n bosib ehangu neu ymestyn y tŷ presennol i gwrdd â’u hanghenion ac nad yw’n glir faint o ecwiti fyddai’n cael ei ryddhau o werthu’r tŷ presennol. O ganlyniad, nid yw Tai Teg mewn sefyllfa i asesu os yw’r ymgeisydd mewn angen gwirioneddol am dŷ fforddiadwy. Fel eithriad i bolisi caniateir tai newydd yng nghefn gwlad, fel yr opsiwn olaf posib ac felly rhaid bod yn argyhoeddedig bod yr elfen fforddiadwy yn un dilys. Wrth werthfawrogi sefyllfa’r ymgeisydd, ar sail y wybodaeth ddaeth i law, nid oedd y cais yn cyrraedd gofynion maen prawf 1 y polisi.

Yn dilyn cyhoeddi’r rhaglen amlygwyd anghysondeb yng ngraddfa’r cynlluniau a argraffwyd a derbyniwyd cynlluniau diwygiedig 6/12/21. Disgwylid i dŷ 6 person 4 ystafell wely fod oddeutu 110m mewn arwynebedd llawr mewnol. Ymddengys y cynlluniau diwygiedig gyfanswm mewnol o 115m a gellid derbyn bod gan yr ymgeisydd angen gofod ychwanegol pwrpasol i swyddfa. Nid oedd gwrthwynebiad i faint y tŷ bellach, ond peth pryder yn parhau am faint y llain a gwerth yr eiddo gan na dderbyniwyd prisiad marchnad agored arno. Nid oedd y bwriad felly yn cydymffurfio gyda meini prawf 5, 6 a 7 o’r polisi.

Yn ogystal, amlygwyd diffyg gwybodaeth ynglŷn ag effaith y bwriad ar fwynderau trigolion cyfagos ac ar y safle bywyd gwyllt, ond gan nad oedd y bwriad yn cydymffurfio â rhai meini prawf ni ofynnwyd i’r ymgeisydd fynd i gostau o gyflwyno’r wybodaeth yma

Wedi pwyso a mesur y bwriad yn erbyn y polisïau perthnasol ystyriwyd y bwriad yn annerbyniol oherwydd diffyg prawf am eiddo fforddiadwy ynghyd a phryder am faint y llain a’i werth. Ategwyd nad oedd y bwriad yn  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 10.

Codi adeilad yn lle adeilad presennol (rhannol ôl-weithredol) ar gyfer defnydd fel gweithdy masnachol, storfa, a modurdy, ac hawl ol weithredol ar gyfer ffurfio mynedfa newydd ynghyd a ffordd mynediad ynghyd a dymchwel modurdy a sied

AELOD LLEOL: Cynghorydd Peter Garlick

 Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Gohirio.

·         Cais am asesiad manylach o’r effaith weledol ac ateb i’r cwestiwn, Pam bod angen safle gwaith ym Mhenygroes a Bontnewydd ?

Codi adeilad yn lle adeilad presennol (rhannol ôl-weithredol) ar gyfer defnydd fel gweithdy masnachol, storfa, a modurdy, a hawl ôl weithredol ar gyfer ffurfio mynedfa newydd ynghyd a ffordd mynediad ynghyd a dymchwel modurdy a sied

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

a)            Amlygodd yr Rheolwr Cynllunio mai cais rhannol ôl weithredol ydoedd ar gyfer codi gweithdy diwydiannol (dosbarth defnydd B2) ar leoliad adeilad amaethyddol blaenorol. Adroddwyd y  byddai’r gweithdy newydd yn mesur 20 medr o hyd, 12 medr o led a 5.2 medr i’r crib ac yn cael ei adeiladu o fframwaith ddur (sydd eisoes mewn lle) wedi ei orchuddio gyda sitiau dur gyda’r tai preswyl agosaf wedi eu lleoli tua 200 medr oddi wrth y safle

Pwrpas y gweithdy yw ar gyfer busnes yr ymgeisydd. Ategwyd bod bwriad codi modurdy domestig ar safle modurdy blaenorol ynghyd a chadw mynedfa newydd i’r ffordd sirol di ddosbarth cyfochrog.

Aseswyd egwyddor y bwriad yn ôl Polisi CYF 6 o’r Cynllun lle nodir y gellid caniatáu cynigion ar gyfer adeiladau er diben cyflogaeth/busnes newydd cyn belled fod posib cydymffurfio a meini prawf y polisi. Nodwyd bod y  polisi yn annog datblygiadau ar raddfa fach sy’n gwneud defnydd priodol o adeiladau sy’n bodoli yn barod ac sy’n gweddu a’r ardaloedd gweledig. Er hynny, nid yw Polisi presennol yn diffinio graddfa, ac felly bu rhaid pwyso a mesur yr achos yn sgil pwrpas ac amcanion y Polisi ac  anodd oedd gweld sut y byddai adeilad diwydiannol dosbarth defnydd B2 o’r maint yma yn cydymffurfio a’r Polisi.

Eglurwyd bod yr ymgeisydd yn rhedeg ei fusnes o Ystâd Ddiwydiannol Peblig yng Nghaernarfon ond bod y safle hwnnw yn rhy fach ar gyfer gweithrediadau'r busnes ac felly bwriad yw  ymestyn y busnes i eiddo arall ym Mhenygroes. Byddai'r trefniant yma yn caniatáu i staff y cwmni i weithio o’r Ystâd Ddiwydiannol Penygroes ac i’r ymgeisydd weithio o’i gartref am resymau personol. Nodwyd hefyd na fyddai angen i’r ymgeisydd weithio o fewn unedau diwydiannol presennol oherwydd natur ei waith o fewn y busnes ac felly ymddengys mai’r bwriad yw sefydlu'r busnes yn Llain Meddygon oherwydd anghenion personol. Ystyriwyd felly, nid yw lleoliad cefn gwlad wedi ei ddangos yn hanfodol i’r busnes y gellid ei reoli o leoliad arall ac nad oedd cyfiawnhad cynllunio wedi dangos dros ganiatáu'r gweithdy ar safle y tu allan i ffin datblygu.

Ni ystyriwyd bod maint, graddfa na natur y bwriad yn cydymffurfio gydag amcanion polisi PCYFF1, PCYFF2, PCYFF3 na CYF6 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn ac felly'r argymhelliad oedd gwrthod y cais

b)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Ef oedd perchennog Axis Precision sydd yn cyflogi a hyfforddi pobl leol - yn cyflogi wyth aelod o staff gyda saith ohonynt yn siarad Cymraeg.

·         Y busnes ar hyn o bryd ar ystâd Peblig ond ar fin symud i ystâd Penygroes oherwydd bod y to yn gollwng a’r peiriannau’n rhydu -  nid yw’n lle da i weithio, mae’n oer a llaith.  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 11.

Cais i ddymchwel adeiladau presennol a chodi adeilad 4 llawr i greu 36 uned breswyl, creu llecynau parcio cebydol cysylltiedig, diwygiadau i'r fynedfa gerbydol presennol ynghyd chreu mynedfa gerbydol ychwanegol

AELODAU LLEOL: Cynghorydd Catrin Wager a’r Cynghorydd Mair Rowlands

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio wrthod y cais yn seiliedig ar y rhesymau canlynol:

1. Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi PS 17 a TAI 1 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) gan ystyrir nad yw’r ymgeisydd wedi cyflwyno digon o dystiolaeth gyda’r cais i ddarbwyllo’r Awdurdod Cynllunio Lleol bod angen am fflatiau 1 a 2 lofft ychwanegol ym Mangor gan ystyried bod y bwriad hwn yn mynd uwchben lefel twf tai dangosol Bangor ar gyfer safleoedd ar hap. O ganlyniad, mae’r bwriad hefyd yn groes i feini prawf 2, 3 4 a 5 o Bolisi TAI 8 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) gan y credir byddai’n creu anghydbwysedd yn y math a chymysgedd o unedau bach o fewn y ddinas ac nid oes tystiolaeth wedi ei dderbyn bod y bwriad yn ymateb yn bositif i anghenion y gymuned leol.
2. Bod y bwriad yn groes i PCYFF 3 a 4 – effaith ar fwynderau gweledol – graddfa, dwysedd, effaith ar y strydlun – yn adeilad gormesol

Cais i ddymchwel adeiladau presennol a chodi adeilad 4 llawr i greu 36 uned breswyl, creu llecynnau parcio cerbydol cysylltiedig, diwygiadau i'r fynedfa gerbydol bresennol ynghyd chreu mynedfa gerbydol ychwanegol

a)            Amlygodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar gyfer datblygu safle gyferbyn a Ffordd Caergybi a Llwybr Cwfaint/Convent Lane o fewn ffin datblygu Dinas Bangor fel y’i cynhwysir yn CDLL - nid yw wedi ei ddynodi neu ei warchod ar gyfer unrhyw ddefnydd penodol. Ystyriwyd yr egwyddor o ddatblygu’r safle yn erbyn Polisi PCYFF 1 a Pholisi TAI 1 o’r CDLL.

Eglurwyd mai lefel cyflenwad dangosol tai i Fangor dros gyfnod y Cynllun yw 969 uned ac yn Ebrill 2021 roedd y banc tir ar hap yn 1883 gyda chaniatâd pellach am 70 uned ar safleoedd sydd wedi eu dynodi ar gyfer tai yn y CDLl. Mewn amgylchiadau o’r fath bydd ystyriaeth yn cael ei roi i’r unedau sydd wedi eu cwblhau hyd yma o fewn haen y Prif Ganolfannau gyda Pholisi PS 17 y CDLL yn nodi bydd 53% o’r twf tai yn cael ei leoli o fewn y Prif Ganolfannau. Yn ôl arolwg o’r sefyllfa mewn perthynas â’r ddarpariaeth o fewn yr holl Brif Ganolfannau yn Ebrill 2021 ymddengys bod 1,647 uned o’r cyfanswm o 4,194 uned wedi eu cwblhau, a bod 943 yn y banc tir (ac yn debygol o gael eu cwblhau). O ystyried y sefyllfa bresennol gellid cefnogi cymeradwyo’r safle yma yn erbyn darpariaeth gyffredinol (yn seiliedig ar y gyfradd gwblhau hyd yma) o fewn y categori Prif Ganolfannau ond yng ngoleuni sefyllfa safleoedd ar hap ym Mangor, dylid adolygu unrhyw gyfiawnhad sydd wedi ei gyflwyno gyda’r cais yn amlinellu sut fydd y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol

Mewn ymateb i’r gofyniad, cyflwynodd yr ymgeisydd Asesiad Effaith Tai ynghyd a gwybodaeth gefndirol. Mewn ymateb i’r wybodaeth nododd yr Awdurdod Cynllunio Lleol yn isod:

·         Tra bod Cofrestr Tai Teg yn amlygu’r angen am dai canolradd, mae’r angen ar gyfer fflatiau yn eithaf isel yn enwedig fflatiau 1 ystafell wely - 3% ar gyfer fflatiau 1 llofft a 7% ar gyfer fflatiau dwy lofft).

·         Ni cheir tystiolaeth benodol gan werthwyr tai lleol ar gyfer unrhyw restrau aros

·         Nid yw’r Asesiad yn cyfeirio at gyn safle Jewsons (caniatâd ar gyfer 77 fflat 1 a 2 lofft marchnad agored gan gynnwys 13 fflat fforddiadwy canolradd)

·         Rhaid ystyried, felly, os yw’r dystiolaeth a gyflwynwyd gan yr ymgeisydd am angen cyffredinol ar gyfer unedau llai o ran maint yn ddigonol i gyfiawnhau rhoi caniatâd am 36 fflat ychwanegol yn y ddinas a fyddai’n golygu cynyddu’r banc tir o fflatiau o 178 i 214 ar gyfer Bangor.

Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, cyflwynwyd gwybodaeth ychwanegol gan yr ymgeisydd yn datgan: -

·         Bod gwerthwyr tai lleol mewn sefyllfa fwy gwybodus na’r Cyngor parthed asesu’r angen masnachol am unedau preswyl ym Mangor.

·         Gan fod yr ymgeisydd yn y busnes o adeiladu a gwerthu tai, ni fyddai’n gwneud synnwyr i adeiladu unedau ble nad oes  ...  gweld y cofnod llawn ar gyfer eitem 12.

Tynnu amod 4 ar ganiatad C16/0292/35/LL sydd yn cyfyngu meddiant o'r unedau (arwahan i lety wardeiniaid a staff) i bobl dros 55 oed yn unig neu rai sy'n ffurfio cartref unigol gyda person o'r fath

AELOD LLEOL: Cynghorydd Eirwyn Williams

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

CAIS WEDI EI DYNNU YN OL

Tynnu amod 4 ar ganiatâd C16/0292/35/LL sydd yn cyfyngu meddiant o'r unedau (ar wahân i lety wardeiniaid a staff) i bobl dros 55 oed yn unig neu rai sy'n ffurfio cartref unigol gyda pherson o'r fath

CAIS WEDI EI DYNNU YN ÔL

Codi adeilad i gadw cyfarpar a phorthiant amaethyddol gan gynnwys dau stabl a storfa tac.

AELOD LLEOL: Cynghorydd Simon Glyn

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Gohirio’r penderfyniad yn unol â chais yr Aelod Lleol, fel bod modd asesu gwybodaeth ychwanegol

Codi adeilad i gadw cyfarpar a phorthiant amaethyddol gan gynnwys dwy stabl a storfa tac.

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

Amlygodd yr Aelod Lleol ei ddymuniad i’r Pwyllgor ohirio’r cais fel bod modd i’r swyddogion asesu gwybodaeth ychwanegol a gyflwynwyd gan yr ymgeisydd

PENDERFYNWYD: Gohirio’r penderfyniad yn unol â chais yr Aelod Lleol, fel bod modd asesu gwybodaeth ychwanegol

Ymestyn parc carafanau i'r cae cyfagos gan ychwanegu 8 Plot Carafanau Statig yn cynyddu cyfanswm y lleiniau o 17 o Garafanau Statig i 25.

AELOD LLEOL: Cynghorydd Gruffydd Williams

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Gwrthod:

Ni ystyrir y byddai’r estyniad i’r safle carafanau yn un bychan o safbwynt arwynebedd y safle na nifer y carafanau, ni fyddai ychwaith unrhyw welliannau i’r safle presennol yn rhan o’r cynllun ac fe fyddai estyniad i’r safle’n creu niwed gweledol i’r dirwedd, mewn lleoliad sydd gerllaw Ardal o Harddwch Naturiol Llŷn.  Am y rhesymau hyn mae’r cais yn groes i Feini Prawf I, III, IV, V a VII Rhan 4 o bolisi TWR 3 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2011-2026 ynghyd a pholisïau PCYFF 2, PCYFF 3, PCYFF 4 ac AMG 1 fel y maent yn ymwneud ag amddiffyn ansawdd y dirwedd wledig mewn lleoliad sydd gerllaw ffin Ardal o Harddwch Naturiol Eithriadol Llŷn.

Ymestyn parc carafanau i'r cae cyfagos gan ychwanegu 8 Plot Carafanau Statig yn cynyddu cyfanswm y lleiniau o 17 o Garafanau Statig i 25.

a)    Amlygodd y Swyddog Gorfodaeth bod y cais yn un ar gyfer ymestyn parc carafanau sefydlog presennol mewn cae amaethyddol gerllaw gan gynyddu’r nifer o garafanau sefydlog ar y safle o 17 i 25. Eglurwyd mai’r prif bolisi sy’n ymwneud â safleoedd carafanau sefydlog y Polisi TWR 3 y CDLl “Safleoedd Carafanau Sefydlog, Siale a Llety Gwersylla Amgen Parhaol” gyda Rhan 4 o’r polisi’n datgan bydd cynigion i wella safleoedd carafanau sefydlog yn gorfod cydymffurfio gyda meini prawf perthnasol.

Nodwyd nad oedd y bwriad yn cyflwyno gwelliannau i’r parc ac ni chyflwynwyd cynlluniau tirweddu. Ategwyd  bod y safle mewn lleoliad gweledol amlwg ac y byddai effaith cronnus ar y dirwedd o ganiatáu rhagor o lecynnau gwyliau sefydlog yn y lleoliad. Mynegodd Cyfoeth Naturiol Cymru bryder ynghylch effaith weledol y cynllun yn enwedig o ystyried ei agosatrwydd at ffin yr AHNE.

Ni ystyriwyd fod y bwriad yn dderbyniol oherwydd ei fod yn groes i feini prawf y polisi TWR 3 ac yn ogystal byddai’r datblygiad yn niweidiol i’r dirwedd wledig gerllaw’r AHNE (yn groes i ofynion polisi PCYFF 2, PCYFF 3 PCYFF 4 ac AMG 1 y CDLl).

b)    Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais

PENDERFYNWYD: Gwrthod

Ni ystyrir y byddai’r estyniad i’r safle carafanau yn un bychan o safbwynt arwynebedd y safle na nifer y carafanau, ni fyddai ychwaith unrhyw welliannau i’r safle presennol yn rhan o’r cynllun ac fe fyddai estyniad i’r safle’n creu niwed gweledol i’r dirwedd, mewn lleoliad sydd gerllaw Ardal o Harddwch Naturiol Llŷn.  Am y rhesymau hyn mae’r cais yn groes i Feini Prawf I, III, IV, V a VII Rhan 4 o bolisi TWR 3 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2011-2026 ynghyd a pholisïau PCYFF 2, PCYFF 3, PCYFF 4 ac AMG 1 fel y maent yn ymwneud ag amddiffyn ansawdd y dirwedd wledig mewn lleoliad sydd gerllaw ffin Ardal o Harddwch Naturiol Eithriadol Llŷn.