Agenda item - Cais Rhif C21/0111/45/LL Tir ger Cae Llan, Denio, Penrallt, Pwllheli, LL53 5UA

Cais llawn am ddatblygiad preswyl i gynnwys 14 tŷ newydd ynghyd a mynedfa, ffordd stad a llwybr troed, parcio, tirlunio a safle pwmpio carthffosiaeth

AELOD LLEOL: Cynghorydd Dylan Bullard

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD

Dirprwyo'r hawl i Bennaeth Cynorthwyol yr Adran i gymeradwyo'r cais, yn ddarostyngedig i gwblhau Cytundeb Adran 106 i sicrhau cyfraniad ariannol tuag at fannau chwarae ac i sicrhau darpariaeth o 4 tŷ fforddiadwy. Hefyd, dylid gweithredu amodau sy'n ymwneud â'r hyn a ganlyn:

1. Amserlenni

2. Yn unol â'r cynlluniau a gymeradwywyd.

3. Cyfyngiad datblygiadau a ganiateir ar y tai fforddiadwy.

4. Deunyddiau.

5. Dŵr Cymru / SUDS

6. Amseroedd adeiladu.

7. Lefel llawr gorffenedig.

8. Sgriniau preifatrwydd i'r balconïau ar blotiau 5 a 10

9. Amodau mynediad priffyrdd

10. Tirlunio.

11. Gwarchod coed.

12. Ymchwiliad archeolegol.

13. Mesurau lliniaru'r iaith Gymraeg - hysbysebu'r safle, enwau'r stad a'r tai.

Er gwybodaeth: SUDS

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

a) Amlygodd Arweinydd Tîm Rheolaeth Datblygu bod y cais yn gais llawn ar gyfer adeiladu 14 tŷ deulawr, gyda phedwar ohonynt yn dai fforddiadwy. Lleoli’r y safle i'r gogledd o Bwllheli uwchben canol y dref mewn ardal a adnabyddir fel Denio. Er y saif y safle o fewn ffin datblygu ddynodedig Pwllheli, mae'r dwysedd datblygu presennol yn is na gweddill y dref. Eglurwyd bod Pwllheli wedi'i hadnabod fel Canolfan Wasanaeth Trefol dan bolisi TAI 1. CDLl sydd yn annog cyfran uwch o ddatblygiadau newydd o fewn canolfannau trefol drwy ddynodiadau tai a safleoedd ar hap. Wrth fabwysiadu'r CDLl, dyrannwyd y safle ar gyfer 14 uned felly’r cais yn bodloni gofynion polisi TAI 1.

Adroddwyd bod yr ymgeisydd wedi cyflwyno gwerth marchnad agored y tai annedd i arddangos y gellid gweithredu disgownt addas i sicrhau eu bod yn fforddiadwy am byth. Wedi asesu'r ffigyrau mewn ymgynghoriad â'r Adran Tai, cytunwyd rhoi disgownt o 40% wrth baratoi cytundeb adran 106.

Yng nghyd-destun llecynnau agored nodwyd bod Polisi ISA 5 y CDLl yn disgwyl i gynigion 10 neu fwy o dai newydd, mewn ardaloedd lle na all llecynnau agored presennol fodloni anghenion y datblygiad tai arfaethedig, roi darpariaeth addas o fannau agored. Mewn amgylchiadau eithriadol, lle nad oes modd darparu gofod chwarae tu allan fel rhan annatod o ddatblygiad tai newydd, bydd gofyn i'r datblygwr ddarparu darpariaeth briodol oddi ar y safle; safle sydd yn agos at y datblygiad ac yn hygyrch iddo o ran cerdded a beicio, neu, lle nad yw hyn yn ymarferol, gwneud cyfraniad ariannol tuag at gyfleusterau newydd, gan gynnwys offer, gwella cyfleusterau presennol ar safleoedd sy'n hygyrch eisoes, neu wella hygyrchedd at fannau agored presennol.

Amlygwyd nad yw’r cais yn cynnwys darparu llecyn agored / chwarae ar y safle ond bod y cynllun yn darparu'r nifer a ragwelwyd o dai annedd yn unol â'r dyraniad safleoedd. Wedi asesu'r cynllun, nid yw’n afresymol nad oes darpariaeth ar y safle ac ar ôl defnyddio'r fformiwla o fewn y CCA Mannau Agored mewn Datblygiadau Tai Newydd, roedd yr Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd wedi cyfrifo cyfraniad ariannol o £5855.71 tuag at ddarpariaeth oddi ar y safle. Trafodwyd gyda’r ymgeisydd, a cytunwyd y byddai’r cyfraniad yn cael ei sicrhau drwy gytundeb adran 106.

Yng nghyd-destun effaith ieithyddol, er nad oedd angen datganiad ffurfiol y dylid parhau i roi ystyriaeth i'r iaith Gymraeg yn unol â chanllawiau Atodiad 5 CCA 'Cynnal a Chreu Cymunedau Ffyniannus a Chynaliadwy'. Amlygwyd bod yr ymgeisydd wedi ystyried yr iaith Gymraeg a bod y cais yn cydymffurfio â gofynion adran 'CH', Atodiad 5 y CCA. Serch hynny, nid oedd y wybodaeth a gyflwynwyd yn cydymffurfio yn llawn gyda gofynion meini prawf 4 a 5 polisi PS 1 o ran arwyddion, enwau strydoedd ac enwau tai. Gellid sicrhau cydymffurfiaeth â’r polisi drwy osod amod yn sicrhau bod y manylion ar y deunydd marchnata yn Gymraeg neu'n ddwyieithog a bod enwau'r stad a'r tai yn enwau Cymraeg.

Yng nghyd-destun effeithiau priffyrdd, tynnwyd sylw at bryderon trigolion lleol ynghylch effaith y bwriad ar y rhwydwaith priffyrdd lleol, o ystyried datblygiadau eraill sydd wedi'u cymeradwyo, symudiadau presennol sy'n digwydd mewn perthynas â'r tai presennol a safle Coleg Meirion Dwyfor gerllaw. Mewn ymateb, nodwyd, i wella diogelwch y ffordd i gerddwyr a gwelededd i gerbydau sy'n defnyddio’r safle, bod y bwriad yn cynnwys darparu llwybr troed o fynedfa'r stad, ar hyd y ffin i'r de-orllewin hyd gyffordd y briffordd sy'n rhedeg i lawr Allt Salem. Ystyriwyd y byddai hyn yn atal gwrthdaro rhwng cerbydau a cherddwyr gan roi digon o welededd i gerddwyr i bob cyfeiriad.

Cydnabuwyd bod y safle yn sefyll ar ben ei hun ac i ffwrdd o ganol y dref ac nad oedd llwybr cyhoeddus (palmant) rhwng y safle a'r dref. Fodd bynnag, ystyriwyd bod diffyg llwybr troed yn nodwedd hir-sefydlog rhwng y safle a'r dref, ynghyd ag ardaloedd eraill o Benrallt a Denio yn gyffredinol. Yn ogystal, mae mesurau tawelu traffig sy'n cadw cyflymder traffig yn isel a phriodol eisoes mewn lle.

Wedi ystyried yr holl faterion perthnasol, gan gynnwys polisïau a chanllawiau lleol a chenedlaethol, ynghyd a'r sylwadau a dderbyniwyd yn ystod y cyfnod ymgynghori statudol bod y cynnig yn dderbyniol.

b) Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr ymgeisydd y pwyntiau canlynol:

· Bod trafodaethau wedi eu cynnal dros y 9 mis diwethaf i drafod y materion cynllunio a thrafnidiaeth yn ofalus cyn i'r cais gael ei gyflwyno gerbron y pwyllgor

· Bod adroddiad y swyddog yn amlygu bod sylw wedi ei roi i bob mater cynllunio ac unrhyw bryderon trigolion cyfagos.

· Yn gwmni lleol sydd yn cael ei redeg gan dad a mab - yn byw ym Mhwllheli, ac yn cefnogi tai lleol i bobl ifanc lleol.

· Dros y blynyddoedd, y cwmni wedi codi 39 o dai gyda 36 ohonynt wedi ei gwerthu i drigolion lleol yn siarad Cymraeg; 30 o’r tai yn dai fforddiadwy wedi ei gwerthu i gymdeithas tai neu wedi ei gwerthu yn breifat o dan gytundeb 106. Golygai hyn bod +90% o’u tai wedi gwerthu i drigolion lleol.

· Nad yw’n bosib gwneud eu tai i gyd yn dai fforddiadwy oherwydd costau, pris tir ayyb. Er mwyn ceisio gwerthu'r tai i deuluoedd yr ardal, eu bod yn marchnata’r tai newydd yn lleol am y tri mis cyntaf cyn dechrau marchnata drwy asiant neu ar y we. Eglurodd bod hyn yn rhoi blaenoriaeth i drigolion lleol

· Derbyn bod rhai o’u prisiau tai allan o gyrraedd prynwyr ifanc, ond wrth farchnata yn lleol mae posib gwerthu i rywun sydd yn chwilio am ei hail neu trydydd pryniant fyddai’n rhyddhau tŷ teras am bris fforddiadwy i berson ifanc.

· Bod James Lloyd Developers yn gwmni lleol, yn adeiladu tai ar gyfer pobl leol ac yn cyflogi pobl leol.

c) Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais

ch) Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

· Croesawu tai fforddiadwy, ond mynediad at y tai yn codi pryder

· Bydd cynnydd o 14 tŷ yn dyblu niferoedd anheddau yn yr ardal ac felly yn creu problemau trafnidiaeth

· Angen creu ffordd ddiogel i gerddwyr a gyrwyr

· Erfyn ar yr Adran Trafnidiaeth i ystyried modd o fynd i’r afael a’r broblem

· Angen tai yn yr ardal i bobl leol

· Bod y safle wedi ei glustnodi yn y Cynllun Datblygu Lleol ar gyfer tai

· Bod y cynllun marchnata yn un trawiadol

· Bod angen amod ar gyfer llecyn agored

· Bod y trafodaethau ymlaen llaw wedi bod yn fanteisiol

d) Mewn ymateb i bryderon am ddiogelwch y cyhoedd ar hyd y ffordd, derbyniodd yr Uwch Beiriannydd Rheolaeth Datblygu bod y lôn yn gul iawn o’r dref i ardal Denio. Ategodd bod cyfyngiadau cyflymder traffig wedi eu gosod a bod twmpathau cyflymder ar hyd y ffordd. Byddai gosod palmant yn culhau'r ffordd fyddai’n arwain at orfod ystyried mesurau o osod goleuadau traffig neu greu system un ffordd.

Ategodd Pennaeth Cynorthwyol Cynllunio ac Amgylchedd bod materion trafnidiaeth wedi eu cyflwyno yn ystod cyfnod ymgynghori a sefydlu’r Cynllun Datblygu Lleol.

PENDERFYNWYD