Agenda item

Cais llawn i godi 12 annedd-dy gyda mynediad, parcio ac is-adeiledd cysylltiedig

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Judith Humphreys

 

Dolen i'r dogfennau cefndirol perthnasol

 

Dirprwyo'r hawl i Bennaeth Cynorthwyol yr Adran i gymeradwyo'r cais, yn ddarostyngedig i gytuno ar lefel y cyfraniad ariannol addysgol ac i gwblhau Cytundeb Adran 106 i sicrhau’r cyfraniad ariannol tuag at fannau chwarae ac addysg ynghyd ag amod i ddarparu 2 dŷ fforddiadwy a’r amodau canlynol:-

 

1. 5 mlynedd.
2. Yn unol â’r dogfennau/cynlluniau a gyflwynwyd gyda’r cais.
3. Llechi naturiol.
4. Samplau o’r deunyddiau a’r lliwiau ar gyfer y tai i’w cytuno gyda’r ACLL.
5. Amodau Priffyrdd.
6. Tirlunio meddal a chaled.
7. Amodau Bioamrywiaeth
8. Cytuno manylion parthed enwau Cymraeg ar gyfer y datblygiad ynghyd ac arwyddion sy’n hysbysu ac yn hyrwyddo’r datblygiad o fewn ac oddi allan y safle.
9. Tynnu hawliau datblygu cyffredinol.
10. Cyflwyno Datganiad Dull Adeiladu gan gynnwys darpariaeth parcio cerbydau’r adeiladwyr, oriau gwaith, danfoniadau ayyb.
11. Cyflwyno manylion goleuadau allanol i’w gytuno gyda’r ACLL cyn iddynt gael eu gosod.
12. Diogelu’r llecynnau agored ar gyfer y dyfodol
13. Darpariaeth safleoedd biniau
14. Materion tir llygredig
15. Amodau draenio/Dŵr Cymru

 

Nodyn: Hysbysu’r ymgeisydd o’r angen i gyflwyno cynllun strategaeth ddraenio cynaliadwy i’w gymeradwyo gan Uned Dwr ac Amgylchedd y Cyngor.

Nodyn: Hysbysu’r ymgeisydd o ymateb Dŵr Cymru a Cyfoeth Naturiol Cymru.

Nodyn: Amrywiol nodiadau Priffyrdd

 

Cais llawn i godi 12 annedd-dy gyda mynediad, parcio ac isadeiledd cysylltiedig

 

a)            Amlygodd y Rheolwr Cynllunio bod y cais yn gais llawn ar gyfer;

·         Darparu 12 tŷ deulawr ar ffurf tai ar wahân, tai pâr a thai teras gan gynnwys 8 tŷ 3 ystafell wely a 4 tŷ 2 ystafell wely.

·         Creu isadeiledd i gynnwys ffordd stad a llwybrau troed cysylltiedig, ffensys/rheiliau a waliau cerrig.

·         Darparu llecynnau parcio ar gyfer pob tŷ, man cadw biniau a chreu gerddi unigol i ochr a chefnau’r tai.

·         Darparu llecynnau amwynder o fewn y safle ynghyd a llecyn ar gyfer crynhoi dŵr.

·         Diwygiwyd y cais o’i gyflwyniad gwreiddiol yn dilyn sylwadau gan yr Uned Drafnidiaeth a’r Uned Bwrdeistrefol ynglŷn â materion mynediad a lleoliad mannau casglu biniau.

 

Eglurwyd bod safle’r cais yn bresennol yn wag ond a fu yn y gorffennol yn safle masnachol prysur fel warws gwerthu nwyddau a chyn hynny, yn safle gyda modurdy trin ceir a gwerthu petrol. Nodwyd bod y safle, sydd wedi ei leoli o fewn ffin datblygu Penygroes, yn weddol wastad ac wedi  ei amgylchynu gan dai preswyl.

 

Atgoffwyd yr Aelodau y caniatawyd cais llawn yn ddiweddar ym Mhenygroes ar gyfer darparu 24 o unedau preswyl gyda phob un ohonynt yn dai fforddiadwy. Eglurwyd bod y safle hwnnw wedi ei gynnwys a’i ddynodi yn benodol ar gyfer datblygiad preswyl ac nid yn safle ar hap fel yn yr achos yma. Ni ystyriwyd fod y caniatâd a’r niferoedd ynghlwm yn newid y sefyllfa o ran niferoedd tai a adnabuwyd ar gyfer Penygroes ac nid yw’n effeithio ar y trothwy sydd wedi ei adnabod ar gyfer y pentref. Nodi’r Polisi TAI 15 o'r CDLl y bydd Cynghorau yn ceisio sicrhau lefel briodol o dai fforddiadwy yn ardal y Cynllun. Ym Mhenygroes, dau neu fwy o unedau tai yw'r trothwy gan nodi y dylai 20% o’r unedau fod yn fforddiadwy. Gan fod y datblygiad arfaethedig yn cynnig 12 uned, mae hyn yn cyd-fynd â'r trothwy a nodwyd ym Mholisi TAI 15 ar gyfer gwneud cyfraniad at dai fforddiadwy.

 

Yng nghyd-destun materion addysgol ac yn unol â gofynion CCA dylid ystyried sefyllfa'r ysgol sydd yn gwasanaethu’r dalgylch ble lleolir y datblygiad. Mewn ymateb i’r ymgynghoriad statudol dywed Swyddog Gwybodaeth yr Adran Addysg bod Ysgol Gynradd Bro Lleu dros ei gapasiti. Yn arferol felly ac yn unol â gofynion fformiwla berthnasol y CCA, bod cyfiawnhad i ofyn am gyfraniad o £50,480 er mwyn diwallu’r diffyg capasiti yn yr ysgol gynradd.

 

Ategwyd, yn unol â Polisi ISA5 o’r CDLL disgwylir i gynigion ar gyfer 10 tŷ neu fwy mewn ardaloedd ble na all llecynnau agored presennol fodloni anghenion y datblygiad tai arfaethedig gynnig darpariaeth addas o fannau agored yn unol â safonau meincnod Fields in Trust (FIT). Er bod y bwriad yn cynnwys llecynnau agored, nid ydynt yn cwrdd â’r angen ar gyfer llecynnau gydag offer. Er mwyn cydymffurfio a gofynion polisi ISA 5 o’r CDLl ynghyd a’r CCA: Llecynnau Agored mewn Datblygiadau Tai Newydd, derbyniwyd cadarnhad gan Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd Gwynedd a Môn y bydd yn ofynnol i’r datblygwr ddarparu cyfraniad o £8911.54 trwy gytundeb 106 i sicrhau darpariaeth briodol yn yr ardal leol.

 

Wedi ystyried gofynion polisïau yn ogystal ag arweiniad a roddir o fewn y CCA yn ogystal â gwybodaeth fanwl a gyflwynwyd fel rhan o’r cais yn ymwneud a hyfywedd y datblygiad, gan gynnwys prisiau tai, ystyriwyd bod cyfiawnhad dros sicrhau a chytuno cyfraniad llecynnau chwarae ac addysg. Dengys y ffigyrau byddai modd sicrhau'r cyfraniad llecynnau chwarae, ond na fydd modd darparu’r cyfraniad addysgol yn ei gyfanrwydd gan na fyddai’r datblygiad yn hyfyw. Amlygwyd bod trafodaethau wedi eu cynnal gyda'r asiant a pe byddai’r cynllun yn cael ei ganiatáu mae’n ddarostyngedig ar gytuno ar lefel cyfraniad trwy gytundeb 106 a thrwy hynny yn ogystal, sicrhau bod y datblygiad yn cydymffurfio gyda pholisïau ISA 1 ac ISA 5.

 

Ystyriwyd y byddai’r bwriad am ddatblygiad preswyl ar y safle yn gwneud defnydd da o dir sydd wedi ei ddatblygu yn barod o fewn y ffin ddatblygu cyfredol. Ystyriwyd y byddai’n ymateb yn bositif i’r anghenion tai amrywiol sydd wedi’u hadnabod yn yr ardal. Ni ystyriwyd bod y bwriad yn groes i bolisïau lleol na chenedlaethol ac nad oedd unrhyw fater cynllunio perthnasol yn gorbwyso’r ystyriaethau polisi hyn. O ganlyniad, ystyriwyd fod y bwriad yn dderbyniol yn ddarostyngedig i’r amodau a restrwyd yn yr adroddiad ynghyd a chwblhau cytundeb 106 yn ymwneud a chyfraniadau ariannol. 

 

b)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr ymgeisydd y pwyntiau canlynol:

·         Bod y cais yn cynnwys 12 eiddo, mynediad, tirweddu a draenio

·         Nad oedd gwrthwynebiadau wedi ei derbyn gan ymgynghorwyr statudol

·         Yn wreiddiol, y cynlluniau yn cynnwys 12 eiddo oedd yn cynnwys dau dy fforddiadwy. Wedi cynnal asesiad hyfywdra, amlygwyd yr angen am gyfraniadau addysgol (diffyg capasiti yr ysgol gynradd) ac at ddarparu llecyn agored. Ystyriwyd na fyddai’r datblygiad yn hyfyw os am wneud cyfraniadau a darparu dau dy fforddiadwy ar y safle. Ymgynghorwyd gyda swyddogion yr Adran Cynllunio a chytunwyd y byddai cyfraniad addysgol a llecyn agored yn dderbyniol a’r tai i’w marchnata fel tai marchnad agored. O ystyried y safle a’r lleoliad ystyriwyd y byddai’r tai yn fforddiadwy beth bynnag er na fyddant yn cael eu cydnabod yn swyddogol fel ‘tai fforddiadwy’

·         Nid oedd pryderon ecolegol na draenio ac nid oedd pryderon mewn perthynas â sŵn a thrafnidiaeth wedi eu cyflwyno

·         Bod y datblygiad o fewn ffin datblygu’r pentref.

 

c)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr Aelod Lleol y pwyntiau canlynol:

·         Ei bod yn ategu sylwadau’r Cyngor Cymuned sydd yn adlewyrchiad cyfredol o’r farn yn lleol

·         Yn pryderu am y math o dai fydd yn cael eu hadeiladu – bod galw am dai fforddiadwy yn yr ardal ac felly'r farn gyffredinol yw y dylai'r rhain fod yn dai fforddiadwy.

·         Gwynedd yn wynebu sefyllfa enbyd o ran mynediad pobol ifanc at gartrefi yn eu cymunedau. Gyda phrisiau’r farchnad agored wedi cynyddu gall hyn arwain at dai drud iawn yn cael eu codi yma fyddai’n arwain at sefyllfa ble gall unigolion o’r tu allan gynnig degau o filoedd uwchben y pris gofynnol gan yr arwerthwyr tai. Dro ar ôl tro, mae pobol leol sy’n cynnig y pris gofyn am dai, yn colli allan i bobl o’r tu allan sy’n cynnig degau o filoedd uwchben y pris gofyn. Mae derbyn barn arwerthwyr tai am werth posib y tai yma yn ymarfer hollol ddiwerth.

·         Y safle mewn rhan o’r pentref sydd eisoes yn dioddef o lot o draffig gyda phryder am y cynnydd a fydd yn sgil y datblygiad tai. Er bod llawer o draffig ar hyd y ffordd gyfagos, nid oes traffig wedi bod yn dod i mewn ac allan o’r safle ers blynyddoedd lawer -  y safle wedi bod yn dawel ers talwm. Nid yw’r honiad bod cerbydau staff a chwsmeriaid wedi defnyddio’r ddwy fynedfa tan yn ddiweddar yn adlewyrchu realiti,  nac ychwaith yw’r honiad bod pobol wedi arfer gyda tharfu cyson yn y lleoliad.  Pobl gyfagos wedi arfer gyda llecyn tawel ond mae’r ffordd gyfagos yn un prysur.

·         O ran nifer tai yn y cais  - mae parcio yn broblem enfawr ym Mhenygroes a petai trigolion y stad newydd yn dechrau defnyddio llecynnau tu allan i’r stad i barcio byddai sgil effaith hyn i’r trigolion cyfagos yn bryderus iawn ac yn creu rhwystredigaeth fawr. Felly'r pryder yw bod 12 ty yn ormod.

·         Mae Dyffryn Nantlle wedi colli sawl meddygfa dros y blynyddoedd diwethaf a bellach un feddygfa sydd yma. Rhaid nodi bod cynyddu’r boblogaeth yn golygu'r cynnydd yn yr angen am fwy o feddygon yn yr ardal.

·         Pryder am sefyllfa capasiti yr ysgol gynradd leol sef Ysgol Bro Lleu.

·         Amlygu’r angen i ddelio a’r tanciau petrol a llygredd a pheryglon posib y lleoliad.

·         O ran diffyg llecynnau chwarae yn yr ardal a mynd i’r afael a hynny, byddai’n ddefnyddiol petai’r ymgeisydd yn ymgynghori gyda’r Cyngor Cymuned o ran adnabod y mannau a’r math o gyfarpar byddai’r gymuned yn ei ffafrio.

 

Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais

 

ch)      Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Os tai marchnad agored, angen sicrwydd mai pobl leol fydd yn cael prynu’r tai

·         Bod gwerth y tai bellach yn fwy na’r hyn a nodi’r yn yr asesiad - cyfiawnhad felly dros ddarparu dau dy fforddiadwy, cyfraniad addysgol a chyfraniad llecyn agored

·         Bod yr ardal yn cael ei chydnabod fel ardal ddifreintiedig - a yw £185,000 yn fforddiadwy?

·         Bod pobl ‘o’r tu allan’ yn prisio pobl leol allan o’r farchnad

·         Bod y prisiau wedi eu hasesu yn 2019 - prisiau erbyn heddiw yn uwch ac felly posibilrwydd o wneud y datblygiad yn hyfyw

·         Ar ôl codi’r tai - cais am wybodaeth o’r nifer o bobl leol fydd yn berchen y tai

 

Mewn ymateb i sylw ynglŷn â sicrhau’r angen i bobl leol, nododd Pennaeth Cynorthwyol Cynllunio ac Amgylchedd bod tystiolaeth yn amlygu’r angen am dai canolradd o fewn ffin datblygu Penygroes. Ategodd bod maint ac arwynebedd y tai dan sylw yn eu gwneud yn ‘fforddiadwy’ a bod 24 tŷ cymdeithasol eisoes wedi eu caniatáu i gwrdd ar angen ‘tai fforddiadwy’ yn yr ardal. Ategwyd bod y Cynllun Datblygu Lleol wedi adnabod y nifer (89) a’r math o dai sydd eu hangen ym Mhenygroes gyda 19 uned byw wedi eu hadeiladu rhwng 2011 a 2020 - hyn yn amlygu digon o gapasiti o fewn yr ardal. Er bod disgwyl i % fod yn fforddiadwy, nodwyd bod mwy na’r disgwyl o dai fforddiadwy eisoes wedi eu caniatáu.

 

Mewn ymateb i sylw am y datganiad iaith, a phwy oedd wedi ei gwblhau, nodwyd bod y datganiad iaith wedi ei asesu gan swyddogion iaith. Dyletswydd yr ymgeisydd yw comisiynu datganiad ieithyddol ac os y byddai’n wallus neu annigonol, byddai swyddogion iaith wedi nodi hyn

 

Mewn ymateb i sylw ynglŷn â chyfnod prisio’r tai, amlygwyd bod yr asesiad hyfywedd wedi ei dderbyn yn 2021 ac os byddai amod dau dy fforddiadwy yn cael ei osod byddai modd edrych ar werth y tai yn Ionawr 2021 a gwneud cais am asesiad a gwerthusiad pellach o’r prisiad.

 

d)            Cynigiwyd ac eiliwyd gwelliant bod amod i ddarparu 2 dŷ fforddiadwy ynghyd a chytuno ar lefel cyfraniad ariannol addysgol ac i gwblhau Cytundeb Adran 106 i sicrhau’r cyfraniad ariannol tuag at fannau chwarae ac addysg

 

Pleidleisiwyd ar y gwelliant

 

PENDERFYNWYD

 

Dirprwyo'r hawl i Bennaeth Cynorthwyol yr Adran i gymeradwyo'r cais, yn ddarostyngedig i gytuno ar lefel y cyfraniad ariannol addysgol ac i gwblhau Cytundeb Adran 106 i sicrhau’r cyfraniad ariannol tuag at fannau chwarae ac addysg ynghyd ag amod i ddarparu 2 dŷ fforddiadwy a’r amodau canlynol:-

 

1.         5 mlynedd.

2.         Yn unol â’r dogfennau/cynlluniau a gyflwynwyd gyda’r cais.

3.         Llechi naturiol.

4.         Samplau o’r deunyddiau a’r lliwiau ar gyfer y tai i’w cytuno gyda’r ACLL.

5.         Amodau Priffyrdd.

6.         Tirlunio meddal a chaled.

7.         Amodau Bioamrywiaeth

8.         Cytuno manylion parthed enwau Cymraeg ar gyfer y datblygiad ynghyd ac arwyddion sy’n hysbysu ac yn hyrwyddo’r datblygiad o fewn ac oddi allan y safle.

9.         Tynnu hawliau datblygu cyffredinol.

10.       Cyflwyno Datganiad Dull Adeiladu gan gynnwys darpariaeth parcio cerbydau’r adeiladwyr, oriau gwaith, danfoniadau ayyb.

11.       Cyflwyno manylion goleuadau allanol i’w gytuno gyda’r ACLL cyn iddynt gael eu gosod.

12.       Diogelu’r llecynnau agored ar gyfer y dyfodol

13.       Darpariaeth safleoedd biniau

14.       Materion tir llygredig

15.       Amodau draenio/Dŵr Cymru

 

Nodyn: Hysbysu’r ymgeisydd o’r angen i gyflwyno cynllun strategaeth ddraenio gynaliadwy i’w gymeradwyo gan Uned Dwr ac Amgylchedd y Cyngor.

Nodyn: Hysbysu’r ymgeisydd o ymateb Dŵr Cymru a Cyfoeth Naturiol Cymru.

Nodyn: Amrywiol nodiadau Priffyrdd