Agenda item

Newid defnydd adeilad o ddefnydd Dosbarth B1 (swyddfeydd) i Ddefnydd Dosbarth D1 (sefydliadau dibreswyl) ynghyd a newidiadau i edrychiadau allanol yr adeilad, creu ffordd fynedfa, parcio bysus a llwybrau cerdded

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Menna Baines

 

Dolen i'r dogfennau cefndirol perthnasol

 

PENDERFYNIAD

 

Argymell fod yr apêl yn cael ei wrthod ar sail:-

 

1. Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi ISA3 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) sy’n datgan dylid defnyddio’r prawf dilyniannol wrth bennu lleoliad datblygiadau addysg bellach ac uwch gyda blaenoriaeth yn gyntaf i safleoedd addysg bellach ac uwch bresennol neu, yn ail, i safleoedd a chanddynt gysylltiad agos gyda champws presennol. Ar y sail yma ni ystyrir fod y bwriad yn cydymffurfio gyda meini prawf 1 a 2 o Bolisi ISA3 o’r CDLL nac ychwaith gyda polisiau cenedlaethol ar sail gofynion y dogfennau ‘Cymru’r Dyfodol: Y Cynllun Cenedlaethol 2040 (2021)’ ac ‘Adeiladu Lleoedd Gwell: Y System Gynllunio yn Sicrhau Dyfodol Cydnerth a Mwy Disglair’ (Gorffennaf 2020).

 

2. Mae’r bwriad arfaethedig yn groes i ofynion Polisi PS13 a CYF1 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) sy’n datgan gwarchodir tir ac unedau ar safleoedd cyflogaeth presennol (mae Parc Menai wedi ei restru yn y Polisi) ar gyfer mentrau cyflogaeth/busnes.

 

3. Mae'r bwriad yn groes i ofynion Polisi PCYF 5 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol: Newid Defnydd Cyfleusterau a Gwasanaethau Cymunedol, Safleoedd Cyflogaeth ac Unedau Manwerthu (2021) sy'n datgan y bydd cynigion i ryddhau tir ar safleoedd cyflogaeth presennol a ddiogelir at ddefnydd Dosbarth B1, B2 neu B8 yn unol â Pholisi PCYF1 at ddefnydd amgen yn gael eu cymeradwyo mewn achosion arbennig yn unig. Yn seiliedig ar y wybodaeth a gyflwynwyd gyda'r cais (a'r rheswm ar wahân dros wrthod, yn seiliedig ar Bolisi ISA 3) nid yw'r Awdurdod Cynllunio Lleol yn ystyried fod amgylchiadau eithriadol wedi'u profi. Ymhellach, a heb weithgaredd marchnata cadarn a thystiolaeth gadarn ynglŷn â pham na all adeiladau gael eu haddasu i oresgyn y materion a adnabuwyd,

 

nid oes tystiolaeth fod y safle'n annhebygol o gael ei ddefnyddio yn y tymor byr na hir at y diben gwreiddiol neu'r diben a ddiogelwyd, na chwaith nad oes defnydd busnes neu ddiwydiannol hyfyw ar gyfer y safle. Yn ogystal, nid oes gorddarpariaeth o safleoedd cyflogaeth yn y cyffiniau; byddai defnydd addysgol yn cael effaith andwyol ar ddefnydd cyflogaeth yn y safleoedd cyfagos ac nid yw'r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi'i ddarbwyllo nad oes safleoedd amgen addas eraill yn bodoli at y diben a gynigiwyd.

 

4. Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi PCYFF2 o’r CDLL sy’n datgan gwrthodir cynigion os ydynt:- (i) yn cael effaith andwyol sylweddol ar iechyd, diogelwch neu fwynderau meddiannwyr eiddo lleol, defnyddiau tir neu eiddo arall neu nodweddion yr ardal leol oherwydd mwy o weithgareddau, aflonyddwch swn, sbwriel neu ffurfiau eraill o lygredd neu aflonyddwch a (ii) tir sydd wedi ei ddynodi ar gyfer datblygiadau eraill.  Rhagwelir byddai natur defnydd y cyfleuster addysg bellach ac uwch yn cynyddu’r swn/aflonyddwch a symudiadau cerddwyr/myfyrwyr oddi fewn i’r safle ac o amgylch y safle e.e yn ystod oriau cinio neu ddarlithoedd rhydd

 

 

Newid defnydd adeilad o ddefnydd Dosbarth B1 (swyddfeydd) i Ddefnydd Dosbarth D1 (sefydliadau dibreswyl) ynghyd a newidiadau i edrychiadau allanol yr adeilad, creu ffordd fynedfa,  parcio bysus a llwybrau cerdded

 

a)            Amlygodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu bod cais i’r Pwyllgor gyflwyno barn ar yr adroddiad sy’n ffurfio datganiad apêl i’r arolygiaeth cynllunio i argymell gwrthod apêl cynllunio

 

Derbyniwyd cais llawn ar gyfer newid adeilad Tŷ Menai/Technium sydd wedi ei leoli ar safle Cyflogaeth Parc Menai ac sydd ar hyn o bryd yn wag o’i Ddosbarth Defnydd B1 (swyddfeydd) i Ddosbarth Defnydd D1 (sefydliad dibreswyl addysg) ynghyd a chreu ffordd fynedfa, parcio bysus, llwybrau cerdded a newidiadau i edrychiadau allanol yr adeilad.

 

Adroddwyd bod y datblygiad ar raddfa sy'n golygu y byddai wedi ei gyflwyno’r i bwyllgor cynllunio 6 Medi, 2021 ond bod yr ymgeisydd wedi cyflwyno apêl i'r arolygiaeth gynllunio ar sail diffyg penderfyniad. Eglurwyd, pan gyflwynir apêl am ddiffyg penderfyniad, mae cyfnod ychwanegol i awdurdod cynllunio lleol benderfynu cais yn ystod y 4 wythnos gyntaf o dyddiad cyflwyno’r apêl. Cyflwynwyd yr apêl ar 4 Awst 2021 ac felly daeth 4 wythnos i ben ar 1 Medi 2021. O ystyried yr amserlen a’r ffaith nad oedd cyfarfod o’r Pwyllgor Cynllunio yn ystod mis Awst, nid oedd modd penderfynu ar y cais o fewn y cyfnod 4 wythnos. O dan amgylchiadau o'r fath, nid yw’r drefn yn caniatáu i’r Cyngor wneud penderfyniad ar y cais.

 

Ategwyd, fel rhan o’r broses apêl, mae’r arolygaeth cynllunio yn rhoi cyfle i'r awdurdod cynllunio lleol cyflwyno datganiad apêl, lle gall yr awdurdod fynegi barn ac argymell penderfyniad. Gan nad oes gan swyddogion hawl dirprwyedig i benderfynu’r cais, cyflwynwyd y cais i bwyllgor er mwyn derbyn eu barn. Bydd y farn yn cael ei gyflwyno i’r arolygiaeth cynllunio fel rhan o’r datganiad apêl.

 

Cyfeiriwyd at brif bryderon yr Awdurdod Cynllunio ynghyd ac Adran Economi a Chymuned Cyngor Gwynedd a oedd yn cynnwys:

 

1.    Cynllun Adfywio Canol Dinas Bangor

 

Bod dinas Bangor yn wynebu sawl her gyda chyflwr a pherfformiad canol y ddinas yn tanseilio ei swyddogaeth fel canolfan ranbarthol. Nodwyd bod siopau mawr fel Debenhams wedi cau ac Aldi yn adleoli i Ffordd Caernarfon wedi cael effaith andwyol ar hyfywedd canol y ddinas. Rhan o gynllun Adfywio’r ddinas yw cynyddu gweithgareddau a defnydd yng nghanol y ddinas.

 

Bod Coleg Menai yn gyflogwr a darparwr gwasanaeth pwysig i’r ddinas. Mae’r safle presennol o fewn cyrraedd canol y ddinas gyda mynediad a chysylltiadau hwylus. Mae pryderon y byddai ail-leoli’r campws i gyrion y ddinas yn debygol o danseilio prysurdeb a swyddogaeth canol y ddinas, a lleihau nifer o bobl yn ymweld â’r canol. O ganlyniad, ystyrir y byddai’r cais yn tanseilio egwyddor ‘Canol Trefi’n Gyntaf’

 

2.   Effaith ar Barc Menai

 

Bod safle Parc Menai yn un o safleoedd cyflogaeth fwyaf llwyddiannus Gwynedd. Mae’n cynnig amgylchedd o safon ac yn darparu safleoedd ac eiddo i ystod eang o gyflogwyr. Dylid sicrhau na fyddai’r datblygiad arfaethedig yn cael effaith andwyol ar batrwm defnydd y stad a thrwy hynny yn ei gwneud yn llai atyniadol a chystadleuol. Nodwyd fod Bangor wedi ei adnabod fel ‘Ardal Twf Rhanbarthol’ yn nogfen Llywodraeth Cymru ‘Cymru’r Dyfodol. Y Cynllun Cenedlaethol’ gyda ffocws o ail leoli datblygiadau o fewn ardaloedd twf

 

3.   Defnydd Cyflogaeth B1

 

Bod Parc Menai wedi ei ddynodi fel Prif Safle Cyflogaeth o fewn y Cynllun Datblygu Lleol,. Ni ystyriwyd for gor-ddarpariaeth o eiddo cyflogaeth barod o fewn y cyffiniau, yn arbennig felly eiddo yn fwy na 2,000 metr sgwâr.

 

Gan ystyried yr asesiad a’r wybodaeth a gyflwynwyd fel rhan o’r cais ni ystyriwyd y byddai darparu cyfleuster/prif gampws addysg bellach ac ar safle sydd wedi cael ei ddynodi a’i ddiogelu ar gyfer defnydd o fewn Dosbarth Defnydd B1 ac sydd wedi cael ei ddynodi o fewn y CDLL fel safle Cyflogaeth Strategol Isranbarthol yn dderbyniol ar sail polisi. Argymhelliwyd bod y Cyngor yn cyflwyno datganiad i’r Arolygiaeth Cynllunio yn argymell fod yr apêl yn cael ei wrthod.

 

b)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr ymgeisydd y rhesymau dros symud i apêl

·         Bod Gweinidog yr Adran Economi wedi penderfynu cau Tŷ Menai ac i’w werthu i Goleg Llandrillo Menai. Mae’r Gweinidog Addysg wedi cytuno i grant i addasu'r adeilad ar gyfer hyfforddiant ag i roi'r offer mwyaf cyfredol mewn lle.

·         O ganlyniad, mae yna £12m o grantiau ar y bwrdd i’w buddsoddi i greu adnodd fyddai, o’r newydd, yn costio £30m a thu allan i’n cyrraedd. Mae’n rhaid buddsoddi a’i wario erbyn 2023. Mae ein cais wedi bod yn wybyddus i’r adran gynllunio ers 3 mlynedd bellach felly roedd rhaid dod a’r mater i sylw

 

Y Cais

·         Newid defnydd Tŷ Menai, adeilad £17m sydd erioed wedi bod yn fwy na hanner llawn, i greu adnodd hyfforddiant i bobl ifanc y gall Gwynedd fod yn falch ohono.

·         Rydym yn argyhoeddedig fod rhaid gadael Campws Ffriddoedd – yr adeiladau yn rhai gwael ac wedi’u lleoli yn anghyfleus o fewn Fangor

·         Prif faes arbenigedd y campws newydd fyddai sgiliau digidol, busnes a chyfryngau. Mae’r sgiliau yn gweddu yn berffaith â swyddi Parc Menai. Catalyst i ddiwydiant fyddai bod yna! Mae enghreifftiau ar draws y wlad o addysg a diwydiant yn cyd-leoli ac yn blodeuo.

 

Ymateb i sail gwrthwynebiad y swyddogion

·         Does dim gwrthwynebiad gan adrannau cludiant, asiantaethau amgylcheddol na’r Uned Iaith - Polisi yn unig yw’r rhwystr.

·         Does dim diffyg lle ym Mharc Menai. Mae o leiaf dros 29,000 troedfedd sgwâr ar gael ag o bosib mwy yn dilyn newid patrwm gwaith pobl i weithio o adref yn dilyn COVID.

·         Does dim digon o ofod i gampws yng nghanol y ddinas - hyn wedi’i brofi yn ddiamheuol.

·         Does dim sail i ddweud y bydd myfyrwyr yn newid naws y parc.

·         Mae’r adeilad ar gŵr y parc.

·         Mae’r ddau adeilad hefyd nesaf i Ysgol Glanaethwy a Llwyn Brain

·         I unrhyw un sydd wedi bod ar gampws coleg addysg bellach, mae’r naws yn llawer tebycach i brifysgol nac i ysgol gynradd. Mae’r sylw yn anfri ar ymddygiad ein pobl ifanc.

 

Cloi

·         Bod rhaid i unrhyw bolisi alluogi cyfle unigryw allan o’r norm gael mynd ymlaen.

·         Rydym wedi cael barn gyfreithiol sydd yn dweud fod digon o hyblygrwydd o fewn y polisi i gymeradwyo prosiect unigryw.

·         Bod rhaid i synnwyr cyffredin oroesi. Dwi’n sicr na fyddai trethdalwyr Gwynedd am weld Tŷ Menai’n troi yn adfail - y Plas Glynllifon nesaf? Gwell gan y trethdalwyr fyddai gweld yr adnodd yn cael ei ddefnyddio i greu dyfodol i’w plant gyda champws £30m am gost o £12m.

·         Hyderaf y byddwch yn gweld y potensial yn y cyfle yma ac y gellir cefnogi ein cais er lles cenedlaethau i ddod.

 

c)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr Aelod Lleol y pwyntiau canlynol:

·      Bod y mater yn ehangach na mater ward - yn cynnwys goblygiadau Sirol

·      Byddai’r safle yn adleoli o ‘tu fewn i’r ffin‘ i ‘tu allan i’r ffin’

·      Er nad yw‘r safle presennol o fewn  ‘ffin’ Dinas Bangor, yn amlwg mae’n chwarae rhan amlwg

·      Cytuno gyda’r angen i adfywio canol dinasoedd /trefi gan dywys tuag at y canol -rhaid ail feddwl swyddogaeth canol trefi ar anghenion sydd ynghlwm

·      Derbyn yr angen am leoliad hygyrch, cynaliadwy, ond angen gwarchod ardaloedd cyflogaeth

·      Cytuno gyda’r angen i greu addysg fodern ac i sectorau gael gwasanaethau da

·      Yr amserlen yn dynn

·      Gobeithio am ddatrysiad

 

d)            Cynigiwyd ac eiliwyd i argymell fod yr apêl yn cael ei wrthod

 

Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Nid Parc Menai yw’r lle priodol i ail leoli Coleg Menai

·         Parc Menai yn anaddas

 

·         Y lleoliad presennol yn creu problemau traffig, sbwriel ymysg trigolion - Parc Menai yn galluogi i’r Coleg ffynnu

 

PENDERFYNWYD: Argymell fod yr apêl yn cael ei wrthod ar sail:-

 

1.         Mae’r bwriad yn groes i Feini Prawf 1 a 2 Polisi ISA3 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) sy’n rhoi gyda blaenoriaeth yn gyntaf i safleoedd addysg bellach ac uwch bresennol neu, yn ail, i safleoedd a chanddynt gysylltiad agos gyda champws presennol. Ar y sail yma ni ystyrir fod y bwriad yn cydymffurfio gyda meini prawf 1 a 2 o Bolisi ISA3 o’r CDLL nac ychwaith gyda pholisïau cenedlaethol ar sail gofynion y dogfennau ‘Cymru’r Dyfodol: Y Cynllun Cenedlaethol 2040 (2021)’ ac ‘Adeiladu Lleoedd Gwell: Y System Gynllunio yn Sicrhau Dyfodol Cydnerth a Mwy Disglair’ (Gorffennaf 2020).

 

2.         Mae’r bwriad arfaethedig yn groes i ofynion Polisi PS13 a CYF1 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) sy’n datgan gwarchodir tir ac unedau ar safleoedd cyflogaeth bresennol (mae Parc Menai wedi ei restru yn y Polisi) ar gyfer mentrau cyflogaeth/busnes.

 

3.         Mae'r bwriad yn groes i ofynion Polisi PCYF 5 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol: Newid Defnydd Cyfleusterau a Gwasanaethau Cymunedol, Safleoedd Cyflogaeth ac Unedau Manwerthu (2021) sy'n datgan y bydd cynigion i ryddhau tir ar safleoedd cyflogaeth presennol a ddiogelir at ddefnydd Dosbarth B1, B2 neu B8 yn unol â Pholisi PCYF1 at ddefnydd amgen yn cael eu cymeradwyo mewn achosion arbennig yn unig. Yn seiliedig ar y wybodaeth a gyflwynwyd gyda'r cais (a'r rheswm ar wahân dros wrthod, yn seiliedig ar Bolisi ISA 3) nid yw'r Awdurdod Cynllunio Lleol yn ystyried fod amgylchiadau eithriadol wedi'u profi. Ymhellach, a heb weithgaredd marchnata cadarn a thystiolaeth gadarn ynglŷn â pham na all adeiladau gael eu haddasu i oresgyn y materion a adnabuwyd, nid oes tystiolaeth fod y safle'n annhebygol o gael ei ddefnyddio yn y tymor byr na hir at y diben gwreiddiol neu'r diben a ddiogelwyd, na chwaith nad oes defnydd busnes neu ddiwydiannol hyfyw ar gyfer y safle. Yn ogystal, nid oes gorddarpariaeth o safleoedd cyflogaeth yn y cyffiniau; byddai defnydd addysgol yn cael effaith andwyol ar ddefnydd cyflogaeth yn y safleoedd cyfagos ac nid yw'r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi'i ddarbwyllo nad oes safleoedd amgen addas eraill yn bodoli at y diben a gynigiwyd.

 

4.         Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi PCYFF2 o’r CDLL sy’n datgan gwrthodir cynigion os ydynt:- (i) yn cael effaith andwyol sylweddol ar iechyd, diogelwch neu fwynderau meddianwyr eiddo lleol, defnyddiau tir neu eiddo arall neu nodweddion yr ardal leol oherwydd mwy o weithgareddau, aflonyddwch sŵn, sbwriel neu ffurfiau eraill o lygredd neu aflonyddwch a (ii) tir sydd wedi ei ddynodi ar gyfer datblygiadau eraill.  Rhagwelir byddai natur defnydd y cyfleuster addysg bellach ac uwch yn cynyddu’r sŵn/aflonyddwch a symudiadau cerddwyr/myfyrwyr oddi fewn i’r safle ac o amgylch y safle e.e. yn ystod oriau cinio neu ddarlithoedd rhydd