Dymchwel adeilad swyddfeydd presennol a
chodi 39 fflatiau byw preswyl ar gyfer oedolion hyn 55+ oed ynghyd a gwaith
cysylltiedig
AELOD LLEOL: Cynghorydd Gareth A Roberts
Penderfyniad:
PENDERFYNIAD:
Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn
ddarostyngedig i’r amodau isod:-
Nodyn: Angen cyflwyno cais system ddraenio gynaliadwy i’w gytuno gyda’r Cyngor.
Cofnod:
Dymchwel
adeilad swyddfeydd presennol a chodi 39 fflatiau byw preswyl ar gyfer oedolion
hyn 55+ oed ynghyd a gwaith cysylltiedig
Tynnwyd sylw
at y ffurflen sylwadau hwyr
a)
Amlygodd
yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar gyfer dymchwel adeilad presennol
(swyddfeydd segur a ddefnyddiwyd yn flaenorol gan Gyngor Cefn Gwlad Cymru) a chodi
adeilad newydd fyddai’n darparu 39 o fflatiau preswyl i bobl dros 55 oed. Roedd
y cais yn cynnwys yr elfennau canlynol: -
·
Darparu
39 fflat sy’n cynnwys 18 fflat un llofft a 21 fflat dwy lofft a chynigir pob fflat fel uned fforddiadwy.
·
Darparu
31 llecyn parcio gyda 6 ohonynt yn llecynnau anabl a 6 ohonynt yn cael eu
gwasanaethu gan bwyntiau gwefru cerbydau trydan.
·
Defnyddio’r
fynedfa bresennol oddi ar Ffordd Penrhos trwy Llys Adda fel y trefniant
presennol. Lleolir y mannau parcio i’r de ac i’r gorllewin o fewn safle’r cais.
·
Codi
adeilad sy’n amrywio o 3 llawr yn y gogledd (yn wynebu Ffordd Penrhos) i 4
llawr yn y de gan ystyried rhedfa’r tir oddi fewn y safle ei hun. Gosodir yr
adeilad newydd ar ffurf sy’n adlewyrchu’r llythyren “I” gydag edrychiadau
allanol wedi eu torri i fyny drwy ddefnyddio agoriadau niferus ac amrywiol
(rhai gyda balconïau math Juliet), deunyddiau
amrywiol (e.e. gwaith bric glan, rendr wedi ei
baentio, ffenestri a drysau lliw llwyd paneli sy’n adlewyrchu gwaith coedyn
fertigol a system to las-llechi) ynghyd a waliau cilannog eu ffurf.
·
Tirlunio
i gynnwys tirlunio meddal gyda nifer o’r coed presennol yn cael eu cadw ynghyd
a gwaith plannu ychwanegol i liniaru colli rhai o’r coed, cloddiau/gwyros,
prysglwyn ynghyd a thirlunio caled i gynnwys llwybrau troed a nodwedd
bensaernïol ar ffurf ffynnon dwr sffêr ger y brif fynedfa.
·
Llecynnau
amwynder cymunedol o amgylch yr adeilad gan fod yr adeilad ei hun wedi ei leoli
mwy neu lai yng nghanol y safle.
·
Gosod
paneli solar ar y to.
Adroddwyd bod y safle wedi ei leoli
oddi fewn i ffin datblygu Bangor fel y’i cynhwysir yn y Cynllun Datblygu Lleol
ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017(CDLL) ond nad oedd dynodiad defnydd penodol ar ei
gyfer. Amlygwyd bod y safle wedi ei gynnwys
o fewn Gorchymyn Gwarchod Coed cyf. 3/TPO/A85 sydd
hefyd yn cynnwys Stad Llys Adda i’r de o safle’r cais.
Amlygwyd bod nifer
helaeth o ddogfennau wedi eu cyflwyno i gefnogi’r cais.
Eglurwyd bod yr
egwyddor o godi tai ar y safle wedi ei selio ym Mholisi PCYFF1, TAI1, TAI15,
PS5 a PS17 o’r CDLL. Adnabyddi’r Bangor fel Canolfan Gwasanaeth Trefol ym
Mholisi TAI1 gyda’r polisi yn cefnogi datblygiadau tai er mwyn cwrdd â
Strategaeth y CDLL (Polisi PS17) drwy ddynodiadau tai a safleoedd ar hap addas
o fewn y ffin datblygu wedi ei selio ar y ddarpariaeth ddangosol a gynhwysir o
fewn y CDLL ei hun. Golyga
hyn fod Bangor, trwy gwblhau'r banc tir presennol, yn cyrraedd ei lefel twf dangosol o 969 uned
ac mewn amgylchiadau o’r fath bydd ystyriaeth yn cael ei roi i’r unedau sydd
wedi eu cwblhau hyd yma o fewn haen y Prif Ganolfannau ble mae diffyg o 371 o
unedau. O dan y fath amgylchiadau byddai gofyn i’r ymgeisydd amlinellu sut
byddai’r bwriad yn cyfarch anghenion y gymuned leol. I’r perwyl hyn, cyflwynwyd
y wybodaeth ganlynol:-
·
Darpariaeth
o 39 fflat preswyl i bobl hyn dros 55 oed ar safle tir llwyd oddi fewn i’r ffin
datblygu.
·
Er
bod ffigyrau capasiti ar gyfer Bangor wedi eu
cyrraedd ystyriwyd bod y ffigwr cyflenwad tai yn un dangosol yn unig
·
Er
bod ffigyrau capasiti ar gyfer Bangor wedi eu
cyrraedd ystyriwyd bod y bwriad o ddarparu 100% unedau fforddiadwy yn mynd i’r
afael ag anghenion y gymuned leol -
cyfeiriwyd at ymateb yr Uned Strategol Tai yn dilyn y broses ymgynghori
statudol.
Yng nghyd-destun
mwynderau gweledol nodwyd bod y safle yn weddol amlwg o fewn y strydlun lleol
ac ystyriwyd yr effaith ar fwynderau gweledol gan gyfeirio at yr egwyddorion
canlynol:-
·
Graddfa
- ystyriwyd bod graddfa a mas yr adeilad arfaethedig yn cael ei leihau drwy
ddarparu edrychiadau ffasâd sydd wedi eu torri fyny gan agoriadau amrywiol,
deunyddiau amrywiol ynghyd a chreu waliau culannog ar
y prif edrychiadau.
·
Dyluniad
- y bwriad yw creu datblygiad preswyl modern a chyfoes gan ystyried bod rhan
niferus o anheddau yn nalgylch safle’r cais yn rhai modern eu hedrychiadau.
·
Gosodiad
- y safle wedi ei leoli o fewn cyd-destun trefol o ddwysedd tai gweddol uchel
sydd hefyd yn cynnwys llystyfiant a choed.
Bod gosodiad yr adeilad o fewn y safle yn golygu ei fod yn dilyn ol-troed yr adeilad presennol. Ategwyd bod cyfyngiadau
ffisegol, siâp, llystyfiant a choed sy’n destun gorchymyn gwarchod coed yn
pennu ble gall unrhyw adeilad newydd gael ei leoli.
·
Tirlunio
a choed - y bwriad yn golygu ymgymryd â thirlunio meddal a thirlunio caled.
Gyda’r safle wedi ei gynnwys o fewn ardal gorchymyn gwarchod coed Plas Penrhos
cyflwynwyd Asesiad Effaith Coedyddiaeth. Cadarnhaodd yr asesiad mai dim ond 4 coeden o fewn y safle oedd yng
Nghategori A (coed o ansawdd uchel), 12 yng Nghategori B (ansawdd canolig), 10
yng Nghategori C (coed o ansawdd isel) a 2 o fewn Categori U (coed sydd angen
eu torri oherwydd eu cyflwr gwael). O ganlyniad, yn amodol ar gydymffurfio gyda
chynnwys yr asesiad, rhagwelwyd byddai’r datblygiad yn cael effaith isel ar
amgylchedd coedyddiaeth y safle.
Yng nghyd-destun
mwynderau cyffredinol a phreswyl derbyniwyd nifer o wrthwynebiadau / pryderon gan drigolion lleol yn ymwneud a materion oedd yn cynnwys gor-edrych, colli preifatrwydd, colli golau a chysgodi o
ystyried graddfa’r adeilad arfaethedig. Mewn ymateb, cyflwynwyd Adroddiad Golau Dydd a
Golau’r Haul o fewn y safle ac ar gyrion y safle.
Yng nghyd-destun
materion trafnidiaeth a mynediad amlygwyd fod y bwriad yn cynnwys defnyddio’r
gyffordd bresennol i’r ffordd sirol dosbarth III Ffordd Penrhos ynghyd a’r
gyffordd gyda ffordd Stad Llys Adda. Bwriedir hefyd darparu llecynnau parcio ar
gyfer 31 car gyda 6 ohonynt yn llecynnau anabl a 6 ohonynt yn cael eu
gwasanaethu gan bwyntiau gwefru cerbydau trydan. Bydd croesfan newydd yn cael ei darparu i gerddwyr ar hyd Ffordd
Penrhos a chyferbyn a safle’r cais fydd yn golygu bwriad hygyrch i gerddwyr ac i’w wireddu o
dan Adran 278 o’r Ddeddf Priffyrdd, 1980. Nodwyd nad oedd gan yr Uned
Drafnidiaeth wrthwynebiad mewn egwyddor i’r datblygiad yn ddarostyngedig ar
gytuno gyda manylion y groesfan gyda’r ymgeisydd.
Ystyriwyd bod y bwriad
yn gwella ymddangosiad gweledol y safle segur presennol a gyda 100% o’r unedau
yn rhai fforddiadwy, yn cyfrannu’n helaeth at anghenion tai fforddiadwy'r
ddinas. Rhoddwyd ystyriaeth lawn i’r sylwadau a dderbyniwyd gan drigolion lleol
a chydnabuwyd y byddai’r datblygiad o’r maint yma yn newid cymeriad yr
amgylchedd lleol. Fodd bynnag, wedi
asesu’r bwriad cyfredol yn ei gyfanrwydd ni adnabuwyd unrhyw effaith sylweddol
niweidiol oedd yn groes i bolisïau cynllunio lleol a chyngor cenedlaethol
perthnasol.
b)
Yn
manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:
·
Bod
y cais arfaethedig i ddymchwel adeilad swyddfeydd presennol a chodi bloc newydd
o 39 o fflatiau un a dwy ystafell wely ar gyfer oedolion dros 55 mlwydd oed.
·
Byddai’r
holl fflatiau yn cael eu darparu fel unedau fforddiadwy ac yn cael eu datblygu
gan Gymdeithas Dai Lleol, Adra.
·
Bod
adroddiad y swyddog yn darparu asesiad manwl o’r cais
·
Bod
yr angen yn lleol ar gyfer y math yma o unedau yn uchel ym Mangor gyda dros 130
o unigolion dros 55 mlwydd oed yn aros am unedau un neu dwy ystafell wely.
·
Byddai’r
unedau yn cael eu gosod gan ddefnyddio Polisi Gosod Lleol ar y cyd
·
Bydd
preswylwyr yn cael eu dethol oddi ar restr opsiynau tai'r Cyngor gyda
blaenoriaeth yn cael ei roi i breswylwyr sydd gyda chysylltiad lleol -
disgwylid i’r unedau gael eu meddiannu gan breswylwyr o ardal dinas Bangor.
·
Bydd
darparu unedau o’r math yma yn galluogi preswylwyr lleol dros 55 mlwydd oed i
gael mynediad at lety modern o safon uchel, addas am rent fforddiadwy
·
Ar
hyn o bryd, mae canran uchel o breswylwyr ardal dinas Bangor yn tan feddiannu
eu tai presennol. Yn dilyn newidiadau i’r system fudd-daliadau, mae nifer o
denantiaid wedi dioddef o’r dreth ystafell wely, ac felly eisiau symud i
gartref llai. Byddai’r datblygiad arfaethedig nid yn unig yn helpu cwrdd â’r
angen am unedau i’r rheini dros 55 mlwydd oed, ond hefyd yn rhyddhau cartrefi
mwy fydd yn addas ar gyfer teuluoedd
sydd angen tai yn y ddinas.
·
Gyda’r
preswylwyr dros 55 mlwydd oed, ni fydd disgwyl i ganran uchel ohonynt fod yn
gweithio ac felly, yn debygol bydd symudiadau traffig yn is na’r defnydd
blaenorol fel swyddfa. Yn dilyn trafodaethau manwl gyda Swyddogion Priffyrdd
cadarnhawyd nad oedd ganddynt wrthwynebiad ar sail materion priffyrdd.
·
Gyda’r
datblygiad yn cyfarch angen tai ar gyfer pobl leol sy’n byw yn y ddinas yn
barod, ni ddisgwylid effaith annerbyniol ar yr iaith Gymraeg. Fodd bynnag,
roedd Adra yn fodlon ymrwymo i wneud astudiaeth ieithyddol wedi i’r trigolion
symud i’r unedau, a chanfod gwir ddarlun o sefyllfa’r iaith.
·
Bod
y swyddogion cynllunio yn argymell caniatáu - y gobaith yw i’r pwyllgor
gefnogi’r cais i ddarparu tai rhent cymdeithasol sydd wir eu hangen ar gyfer
pobl leol dinas Bangor.
c)
Yn
manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr Aelod Lleol y pwyntiau canlynol:
·
Bod
nifer o drigolion Llys Adda wedi amlygu eu pryderon iddo
·
Bod
cyfarfod safle wedi ei gynnal gydag Adra
·
Bod
nifer yn mynegi bod y dwysedd o 39 fflat i’w weld yn ormod
·
Bod
yr ardal yn nodedig am broblemau traffig difrifol
·
Bod
elfen o oredrych yn effeithio rhai o dai Llys Adda
·
Bydd
y bwriad yn cael effaith negyddol ar fwynderau trigolion presennol
·
Nad
oedd digon o lefydd ar gyfer parcio
·
Bod
angen gwneud defnydd o’r adeilad segur – byddai canolfan iechyd yn well na
chanolfan breswyl
·
Bod
angen tai fforddiadwy o safon, ond eisoes ffigyrau wedi eu cyrraedd ym Mangor
ch)
Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu’r cais
d)
Yn
ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:
·
Bod
cynllun o’r fath yn rhyddhau tai i bobl leol – yn caniatáu i denantiaid
presennol Adra symud i dai llai gan ryddhau tai i deuluoedd
·
Bod
prosiect tebyg yn Nhywyn wedi bod yn llwyddiannus iawn
·
Bod
angen datblygu'r safle
·
Cynllun
ardderchog gyda rhai elfennau negyddol
·
A
yw 4 llawr yn rhesymol o ystyried oed y
tenantiaid? A oes modd addasu’r cynllun i leihau dwysedd?
·
Bydd
y datblygiad yn ychwanegu at broblemau traffig yn yr ardal
·
Bod
y Cyngor wedi colli apêl yn y gorffennol oherwydd penderfyniad effaith traffig
Ffordd Penrhos
dd) Mewn ymateb i’r sylwadau cadarnhawyd bod
lifftiau wedi eu cynnwys fel rhan o gynlluniau’r datblygiad i sicrhau mynediad
rhwydd i’r lloriau / fflatiau. Ategwyd bod
trafodaethau wedi eu cynnal ynglŷn a traffig, ond annhebygol fydd y
bwriad o gyfrannu at y problemau presennol ar Ffordd Penrhos gan mai nifer isel
o’r tenantiaid fydd yn gweithio.
Ategodd y Pennaeth
Cynorthwyol bod rhaid ystyried defnydd y safle fel swyddfa brysur yn y
gorffennol a bod y cynllun gerbron yn diwallu anghenion lleol. Amlygwyd bod y
cynllun yn rhan o weledigaeth Cynllun Tai y Cyngor - derbyn bod pryderon am y
maint ac effaith mwynderol ar drigolion cyfagos, ond
bod y materion hyn wedi eu hasesu yn fanwl.
PENDERFYNWYD:
Dirprwyo’r
hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau
isod:-
1.
5 mlynedd.
2.
Yn unol â’r cynlluniau/manylion a gyflwynwyd gyda’r cais.
3.
Cydymffurfio a’r cynllun parcio.
4.
Cydymffurfio a’r cynllun tirweddu ynghyd a gwaith cynnal a chadw i’r
dyfodol.
5.
Sicrhau cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r unedau fforddiadwy e.e.
cymysgedd, daliadaeth, meini prawf meddiannaeth, amserlen a threfniadau i
sicrhau bydd yr unedau yn fforddiadwy yn bresennol ac am byth.
6.
Cydymffurfiaeth gydag argymhellion yr Adroddiad Arolwg Ystlumod a’r
Asesiad Rhagarweiniol Ecolegol.
7.
Cytuno manylion enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad cyn i’r unedau preswyl
cael eu meddiannu at unrhyw ddiben ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac yn
hyrwyddo'r datblygiad.
8.
Cyfyngu ar oriau gweithio i 08:00-18:00 Llun i Gwener; 08:00-13:00
Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a Gŵyl y Banc.
9.
Amod cydymffurfio gyda’r Cynllun Golau a gyflwynwyd gyda’r cais.
10.
Cyflwyno Datganiad Dull Adeiladu i gynnwys mesurau lleihau sŵn,
llwch a dirgryniad i’w gytuno gyda’r ACLL.
11.
Cyfyngu’r defnydd i ddarpar ddeiliaid 55+ oed.
Nodyn: Angen
cyflwyno cais system ddraenio gynaliadwy i’w gytuno gyda’r Cyngor.
Dogfennau ategol: