Agenda item

Addasu'r capel i 7 uned breswyl gan gynnwys uned fforddiadwy ynghyd a mynediad newydd a llecynnau parcio

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Elfed Williams

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Gohirio’r penderfyniad er mwyn cynnal trafodaethau pellach gyda’r ymgeisydd i geisio mwy o wybodaeth a thystiolaeth ynglŷn â’r canlynol:

1. Cadarnhad bydd y fynwent yn cael ei gwarchod a sut.
2. Derbyn mwy o fanylion draenio tir a sicrhad na fydd y cylfat yn achosi problemau ar y safle nac yn lleol.
3. Cadarnhad am yr angen am fflatiau yn Deiniolen a  faint o enwau sydd ar y rhestr aros?
4. Sut mae’n bwriadu sicrhau y bydd y datblygiad yn cael ei feddiannu gan bobl leol?

 

Bod yr Aelod Lleol yn rhan o’r trafodaethau

 

Addasu'r capel i 7 uned breswyl gan gynnwys uned fforddiadwy ynghyd a mynediad newydd a llecynnau parcio

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

 

a)            Amlygodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar gyfer addasu'r ysgoldy a chapel segur i 7 fflat breswyl ar safle wedi ei leoli gyferbyn a'r Stryd Fawr yn Deiniolen. Nodwyd bod ei ddefnydd fel capel/festri wedi dod i ben Ionawr 2013, ac er wedi ei leoli oddi fewn i ffin datblygu Pentref Gwasanaethol Deiniolen, nid oedd wedi ei ddynodi ar gyfer unrhyw ddefnydd arbennig. Rhannwyd y cais i sawl elfen oedd yn cynnwys:

·         Darparu 4 fflat 2 lofft o fewn y cyn-gapel ar ddau lawr a darparu 1 fflat 2 lofft a 2 fflat 1 llofft o fewn y cyn-festri gyda'r fflat 1 llofft yn uned fforddiadwy i'w rhentu

·         .Darparu 9 llecyn parcio yn nhu blaen y festri.

·         Darparu storfa finiau/ail-gylchu gyferbyn a'r llecynnau parcio.

·         Creu mynediad newydd (gan ddisodli'r fynedfa bresennol) ar gyfer cerbydau oddi ar y ffordd sirol dosbarth III cyfagos (Stryd Fawr).

·         Ymgymryd â chynllun plannu coed.

 

Amlygwyd bod nifer o ddogfennau wedi eu cyflwyno i gefnogi’r cais.

 

Adroddwyd bod yr egwyddor o ddarparu unedau preswyl ar y safle arbennig hwn wedi ei selio ym Mholisi PCYFF 1, TAI 3, TAI 15, PS 17 ac ISA 2. Eglurwyd bod Polisi TAI 3 yn datgan o fewn y Pentrefi Gwasanaeth bydd tai i gwrdd â Strategaeth y Cynllun yn cael eu sicrhau drwy'r dynodiadau tai ynghyd a safleoedd ar hap addas o fewn y ffin datblygu. Fodd bynnag, gan fod Deiniolen wedi gweld ei lefel twf disgwyliedig ar safleoedd ar hap trwy unedau wedi eu cwblhau yn y cyfnod 2011 i 2021 a chwblhau’r banc tir presennol, roedd angen i’r ymgeisydd ddangos bod y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol. I’r perwyl hyn, cyflwynodd yr ymgeisydd wybodaeth berthnasol ac o ganlyniad gellid cyfiawnhau’r angen lleol ar gyfer y math o unedau preswyl a gynigiwyd o fewn y cais cyfredol.

 

Eglurwyd bod rhan 2 meini prawf i - iii o Bolisi ISA 2 yn datgan bydd rhagdybiaeth i wrthsefyll colled neu newid defnydd cyfleuster cymunedol presennol oni bai:-

i.          y gall datblygwr ddarparu cyfleuster addas yn ei le ar y safle neu oddi ar y safle a bod mynediad rhwydd a hwylus trwy ddull ar wahân i gar, neu

ii.         y gellid dangos bod y cyfleuster yn amhriodol neu'n ormod i'r hyn sydd ei angen, neu

iii.         mewn perthynas â chyfleuster sy'n cael ei redeg yn fasnachol bod tystiolaeth nad yw'r bwriad mwyach yn hyfyw'n ariannol; na ellid disgwyl yn rhesymol iddo ddod yn hyfyw'n ariannol; na ellid sefydlu unrhyw ddefnydd cymunedol addas arall a bod tystiolaeth o ymdrechion gwirioneddol i farchnata'r cyfleuster sydd wedi bod yn aflwyddiannus.

 

Mewn ymateb adroddwyd bod yr ymgeisydd wedi datgan bod yr adeilad wedi bod ar y farchnad ers Ionawr, 2013 a heb ei werthu hyd Hydref, 2018 sy’n dangos nad oedd llawer o ddiddordeb o fewn y farchnad ar gyfer eiddo cyn-addoldai. Ategwyd nad oedd diddordeb wedi ei ddangos i barhau gyda’i ddefnydd fel addoldy a chyfeiriwyd at addoldy arall gerllaw, sef, Eglwys Crist Llandinorwig.

 

Ystyriwyd y byddai addasu’r adeiladwaith ar gyfer fflatiau bach o safon yn gwneud defnydd priodol o’r safle a’r eiddo gan ei fod wedi ei leoli mewn ardal sy’n bennaf yn ardal breswyl. Byddai hefyd yn gyfle i dacluso a thwtio’r safle ar sail mwynderau gweledol i osgoi unrhyw ymddygiad anghymdeithasol yn y rhan yma o’r pentref. 

 

Yng nghyd-destun mwynderau gweledol ystyriwyd natur, graddfa a lleoliad canolig y safle o fewn ardal adeiledig sefydledig. O'i ganiatáu, ni ystyriwyd y byddai’n amharu'n andwyol ar fwynderau gweledol y rhan yma o'r strydlun nac ar gymeriad ac integredd ehangach Tirlun o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol Dinorwig a’i leoliad bellach o fewn Safle Treftadaeth y Byd Llechi Cymru

 

Yng nghyd-destun materion tai fforddiadwy a chymysgedd cyflwynwyd Datganiad Cymysgedd Tai oedd yn nodi:-

·                     Byddai’r 7 uned ar gyfer rhent canolradd gydag un uned 1 llofft yn uned fforddiadwy (yn unol â gofynion Polisi TAI15)

·                     Bod prisiau ar gyfer yr unedau 1 a 2 ystafell wely wedi eu cyflwyno gan gwmni gwerthwyr tai lleol yn seiliedig ar amodau’r farchnad dai lleol ynghyd a chymharu tystiolaeth gyffelyb

 

Yn unol â’r cyngor a gynhwysir yn y CCA perthnasol cysylltwyd gyda Thîm Opsiynau Tai'r Cyngor ynghyd a’r Hwylusydd Tai Gwledig. Derbyniwyd gwybodaeth yn nodi bod yr angen am unedau 1 a 2 ystafell wely yn uchel - 46 cais wedi eu cynnwys yng Nghofrestr Tai Cyffredinol y Cyngor ar gyfer fflatiau 1 a 2 ystafell wely, 32 cais ar gyfer fflat 1 ystafell wely a 35 cais ar gyfer fflat 2 ystafell wely. Amlygwyd bod yr Asesiad Marchnad Tai Lleol Gwynedd (2018 i 2023) yn cadarnhau bod diffyg 13% am unedau 1 llofft a diffyg 11% unedau 2 lofft yng Ngwynedd ac amcangyfrifwyd y  byddai’r angen am unedau bach (1 a 2 berson) ynghyd ag unedau mwy (5 person) yn cynyddu hyd at 2035. Ymddengys cyfrifiad 2011, ar y cyfan, bod nifer eiddo rhentu preifat sydd ar y farchnad yn lleihau gyda maint teuluoedd hefyd yn lleihau sy’n awgrymu bydd yr  angen am unedau llai yn cynyddu. O ganlyniad, bydd unedau bach ar rent fel y cynigiwyd yn y cais arfaethedig yn gymorth i ddiwallu’r angen yma

 

Cadarnhaodd Tîm Opsiynau Tai y Cyngor bod 54 cais ar gyfer unedau cymdeithasol 2 lofft yn Deiniolen gyda 38 a diddordeb mewn unedau 1 llofft ac er bod 6 o’r fflatiau yn rhai marchnad agored nodwyd bod eu pris rhentu/gwerthiant yn gyfystyr a darparu unedau fforddiadwy. Ystyriwyd felly y gellid cefnogi’r cais ar sail gofynion Polisi TAI 8 a’r CCA perthnasol a sicrhau bod yr uned fforddiadwy yn fforddiadwy yn bresennol ac i’r dyfodol drwy gynnwys amod cynllunio safonol.

 

O ystyried y byddai’r bwriad i ddarparu 7 uned breswyl gan gynnwys uned fforddiadwy yn ymateb yn bositif i’r anghenion ar gyfer unedau preswyl bychain yn Deiniolen, roedd y bwriad yn dderbyniol yn ddarostyngedig ar gynnwys yr amodau a restrwyd yn yr adroddiad ynghyd ag un parthed gosod ffenestri afloyw.

 

b)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd yn sylwadau canlynol:

·         Eu bod wedi prynu Capel Ebeneser yn 2018 ac wedi cyflwyno cais cynllunio i'r Cyngor Rhagfyr 2019.

·         Bod Capel Ebeneser yn adeilad trawiadol ac amlwg mewn ardal breswyl, yn gyfleus gyda safle bws a chyfleusterau gerllaw.

·         Bod yr adeilad yn dirywio o flwyddyn i flwyddyn, ac yn anffodus yn denu ymddygiad gwrthgymdeithasol a fandaliaeth.

·         Y bwriad yw addasu’r adeilad sydd yn borth i mewn i'r pentref, i bum uned dwy lofft a dwy uned un llofft, a fydd yn fforddiadwy i ddarpar bobl leol.

·         Y bwriad yw gwneud i’r capel edrych yn ddeniadol a'i gynnal i safon uchel, gan gadw edrychiad gwreiddiol y tu allan, er mwyn cofio gwreiddiau hanesyddol yr adeilad pwysig yma.

·         Bod Asesiad Marchnad Tai Lleol Gwynedd yn cadarnhau diffyg unedau un a dwy loft yng Ngwynedd, a bod yr angen am unedau llai am gynyddu yn y blynyddoedd nesaf.

·         Bod dros 60% o boblogaeth Gwynedd yn methu fforddio prynu tŷ yn y Sir

·         Bydd prisiau'r unedau i gyd yn fforddiadwy er mwyn sicrhau fod pobl ifanc lleol yn cael cyfle i gychwyn ar yr ystôl eiddo.

·         Bod Cynllun Gweithredu Tai Cyngor Gwynedd 2021-2026/27 yn nodi “fod angen sicrhau bod gan bobl Gwynedd fynediad at gartref addas o safon, sy’n fforddiadwy ac sy’n gwella eu hansawdd bywyd”.

·         Bod Aelod Cabinet Tai ac Eiddo, y Cynghorydd Craig ab Iago wedi nodi bod Cynllun Gweithredu Tai yr Adran Tai ac Eiddo, wedi ei sefydlu gan y Cyngor i fynd i'r afael a’r diffyg cartrefi addas sydd ar gael i bobl leol yng Ngwynedd.

·         Bod y Cynghorydd Craig ab Iago yn nodi  “fy mrîf flaenoriaeth yw sicrhau ein bod ni fel Cyngor yn gwneud popeth o fewn ein gallu i gynnig cartrefi i bobl Gwynedd yn ein cymunedau.  Rydym yn gwybod bod ein pobl ifanc yn gwynegu mwy o her nag erioed i ddod o hyd i gartref addas yn lleol ac mae hon yn sefyllfa annheg ac anghyfiawn”.

·         Cais i’r Pwyllgor gytuno gydag argymhelliad y Swyddog Cynllunio bod addasu Capel Ebeneser i unedau preswyl yn un cadarnhaol.

 

c)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr Aelod Lleol y pwyntiau canlynol:

·         Pryder gan drigolion lleol pwy fydd yn meddiannu’r fflatiau - a fydd y digartref yn Hostel Noddfa yn cael blaenoriaeth dros drigolion lleol?

·         Ers ei gyfnod fel Cynghorydd lleol (dros 9 mlynedd), neb yn lleol wedi ei holi ynglŷn â fflat - sut felly mae’r bwriad yn ymateb i’r angen yn lleol?

·         Sut fydd yr ymgeisydd yn rheoli’r sefyllfa?

·         Bod cyfarfod wedi ei gynnal gyda’r ymgeisydd ym mis Awst a thrigolion cyfagos wedi cyflwyno pryderon - dim sylw wedi eu cymryd o’r sylwadau hyn

 

·         Bod 9 llecyn parcio ar gyfer 7 fflat – a yw hyn yn ddigonol? Dim lle ar y stryd fawr i barcio.

·         Beth yw cynlluniau’r perchnogion ar gyfer y fynwent?

·         Bod ystlumod wedi ei gweld o gwmpas y Capel

·         Os bydd y fflatiau yn rhai rhad, sut effaith fydd hyn yn ei gael ar werth y tai cyfagos

·         Y dymuniad yn gymunedol oedd ceisio cyfleuster cymunedol / canolfan aml bwrpas, ond nad oedd tystiolaeth o’r ymdrechion

·         Bod yr elfen ieithyddol yn wan o ran enw Cymraeg yn unig – fflatiau eraill wedi eu codi yn lleol a neb yn siarad Cymraeg ynddynt

·         Hostel Noddfa wedi agor yn Neiniolen yn 1974  ar gyfer merched bregus Gwynedd, ond erbyn hyn yn hostel digartref heb rybudd yn lleol o’r newid mewn defnydd - a fydd hyn yn digwydd i Gapel Ebeneser - y criteria yn newid dros nos?

·         Fel Cynghorwyr, a fyddech chi yn fodlon derbyn fflatiau fel hyn yn eich ward eich hunain?

 

ch)  Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu’r cais

 

d)      Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Bod angen ystyried sylwadau’r Aelod Lleol yn enwedig lle nodwyd diffyg angen am fflatiau

·         Os nad oes angen am fflatiau yn lleol, rhaid ystyried goblygiadau hyn

·         Bod angen rhoi ystyriaeth deg i sylwadau Uned Rheoli Risg Llifogydd – ‘bod cyfrifoldeb ar gynnal a chadw cwrs dwr ar cylfat o fewn ffiniau’r safle ... yn eistedd gyda’r perchnogion’

·         Bod angen mwy o wybodaeth am fynediad i’r fynwent

·         Sut fydd yr ymgeisydd yn sicrhau ‘defnydd lleol’?

·         Bod rhaid i’r defnydd fod o fudd i bobl Deiniolen

·         Bod y fflatiau ‘marchnad agored’ yn codi pryder - gall y rhain fod yn addas ar gyfer defnydd Airbnb o ystyried y lleoliad

 

dd)       Cynigiwyd ac eiliwyd gwelliant i ohirio’r penderfyniad er mwyn cynnal trafodaethau pellach gyda’r ymgeisydd i gael gwell dealltwriaeth o’r angen lleol

 

e)            Mewn ymateb i gwestiwn am sylw a wnaed gan yr Uned Strategol Tai bod ‘74 o ymgeiswyr ar gofrestr aros tai cyffredin ac eiddo cymdeithasol,’ cadarnhawyd mai ffigyrau ar gyfer Gwynedd gyfan oedd hyn ac nid Deiniolen. Ategwyd bod ‘eiddo cymdeithasol’ yn golygu ‘tai rhent’

 

Mewn ymateb i sylw am lifogydd, nododd y Pennaeth Cyfreithiol bod arweiniad clir ar y mater wedi ei gyflwyno gan yr asiantaeth berthnasol.

 

Mewn ymateb i gynnig i ohirio, nododd y Pennaeth Cynorthwyol bod gwybodaeth am ‘yr angen yn lleol’ wedi ei gynnwys yn yr adroddiad, ond bod modd gwneud cais am ragor o wybodaeth a thystiolaeth. Awgrymwyd bod y trafodaethau i’w cynnal gyda’r Aelod Lleol yn bresennol. Ategwyd y byddai modd hefyd holi am gadarnhad ar faterion y fynwent, materion llifogydd a dulliau marchnata i sicrhau defnydd lleol.

 

PENDERFYNWYD:

 

Gohirio’r penderfyniad er mwyn cynnal trafodaethau pellach gyda’r ymgeisydd i geisio mwy o wybodaeth a thystiolaeth ynglŷn â’r canlynol:

 

1.         Cadarnhad bydd y fynwent yn cael ei gwarchod a sut.

2.         Derbyn mwy o fanylion draenio tir a sicrhad na fydd y cylfat yn achosi problemau ar y safle nac yn lleol.

3.         Cadarnhad am yr angen am fflatiau yn Deiniolen a  faint o enwau sydd ar y rhestr aros?

4.         Sut mae’n bwriadu sicrhau y bydd y datblygiad yn cael ei feddiannu gan bobl leol?

 

Bod yr Aelod Lleol yn rhan o’r trafodaethau