Datblygu parc gwyliau a hamdden i gynnwys 173 o borthdai gwyliau; 51 fflatiau gwyliau newydd eu hadeiladu; newid defnydd adeilad i 4 fflat gwyliau; adeiladu canolbwynt hamdden; ad-drefnu ac adnewyddu unedau diwydiannol; darpariaeth ar gyfer gwaith trin dŵr preifat; a meysydd parcio cysylltiedig, tirlunio, mynediad a ffyrdd mynediad mewnol.

 

AELODAU LLEOL: Cynghorydd Gareth Wyn Griffith a’r Cynghorydd Ioan Thomas

 

Dolen i'r dogfennau cefndirol perthnasol

 

PENDERFYNIAD: Gwrthod – rhesymau

 

1. Ni ystyrir fod gwybodaeth ddigonol wedi ei chyflwyno fel rhan o’r cais er mwyn sicrhau na fyddai’r bwriad yn cael effaith andwyol ar yr Iaith a Diwylliant Cymreig. Mae’r bwriad felly yn groes i ofynion polisi PS1 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol Cynnal a Chreu Cymunedau Nodedig a Chynaliadwy a NCT 20 Cynllunio a’r Gymraeg.

 

2. Nid oes gwybodaeth ddigonol wedi ei chyflwyno fel rhan o’r cais sydd yn nodi sut fod y bwriad yn cydymffurfio gyda Pholisi CYF 5 Defnyddiau Amgen o Safleoedd Cyflogaeth Bresennol, a chan hynny nid yw’r bwriad yn cydymffurfio a gofynion y Polisi ac felly rhaid ystyried y bwriad yn groes i ofynion polisïau CYF 1, CYF 5 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol: Newid defnydd cyfleusterau a gwasanaethau Cymunedol, safleoedd cyflogaeth ac unedau manwerthu.

 

3. Mae’r bwriad wedi ei leoli ar safle arfordirol agored a gweledol sy’n flaenlun i olygfeydd eang o Eryri o AHNE Ynys Môn. Mae’r datblygiad penodol hyn yn disgyn o fewn Ardal Cymeriad y Dirwedd ACD01 (Gwastatir Arfordirol Bangor) ac mae’r Astudiaeth Capasiti a Sensitifrwydd y Dirwedd yn nodi o fewn pob ardal sy’n cyfrannu at osodiad y Parc Cenedlaethol yn nodweddiadol nid oes dim capasiti ar gyfer datblygiadau parc carafanau statig / cabanau gwyliau. Fodd bynnag, y tu allan i’r ardaloedd hyn fe all fod rhywfaint o gapasiti ar gyfer datblygiadau parciau carafanau / cabanau gwyliau bach i fach iawn, wedi'u eu dylunio a'u lleoli'n dda. Mae’r Astudiaeth yn diffinio datblygiadau bach iawn fel rhai hyd at 10 uned a datblygiadau bach fel rhwng 10 - 25 uned. Mae’r wybodaeth ynglŷn â thirlunio bwriedig yn fras ac nid yw’n cynnwys manylion digonol ar gyfer cadarnhau y byddai’n dderbyniol o ran math a graddfa. I’r perwyl hyn ystyrir felly fod y bwriad yn groes i ofynion meini prawf 1i) ac1ii) o bolisi TWR 3, pwynt 3 o bolisi PS14 ynghyd a pholisïau AMG 3 a PCYFF 4 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ac Astudiaeth Capasiti a Sensitifrwydd y Dirwedd yn Ynys Môn, Gwynedd a Pharc Cenedlaethol Eryri’ (Gillespies, 2014) oherwydd y byddai’r bwriad yn arwain at ormodedd o safleoedd carafanau sefydlog neu wersylla amgen parhaol ac yn cael effaith weledol andwyol ar osodiad AHNE Ynys Môn a’r dirwedd leol.

 

4. Mae Adran yr Economi a’r Seilwaith Llywodraeth Cymru wedi cadarnhau eu bod yn datgan dal gwrthwynebiad (holding objection) er mwyn sicrhau bod modd gael trefniant ble na fydd cerbydau yn ôl-gronni ar y gefnffordd A487 ar adegau prysur ac mae Uned Trafnidiaeth y Cyngor yn pryderu am yr un effaith. I’r perwyl hyn, nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi y byddai’r cynllun yn darparu mynedfa ddiogel ar gyfer y bwriad ac felly nid yw’n cydymffurfio a gofynion maen prawf 1iii) o bolisi TWR 3, na pholisïau TRA 1 a 2 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 sy’n sicrhau mynedfa addas a diogelwch ffyrdd.

 

5. Mae’r adeilad hwb hamdden sy’n cynnwys cyfleusterau atodol i’r parc gwyliau fydd hefyd ar agor i’r cyhoedd ynghyd a 51 uned gwyliau yn sylweddol o ran swmp ac uchder a byddai’n  gwbl weladwy uwchben y coed presennol sy’n cuddio’r adeiladau presennol i raddau helaeth. I’r perwyl hyn felly, ni ystyrir fod y rhan yma o’r bwriad yn cydymffurfio a gofynion maen prawf ii o bolisi. TWR 2 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017.

 

6. Cydnabyddir fod y gwaith bwriedig ar adeilad Plas Brereton yn lleiafrifol ac yn cynnwys cau agoriadau ar y llawr gwaelod, serch hynny mae’r adeilad wedi ei leoli yng nghefn gwlad agored ac wedi ei gyflwyno fel bwriad i gadw’r adeilad a gwneud defnydd ohono fel unedau gwyliau hunangynhaliol ac felly ystyrir ei fod yn briodol sicrhau cyflwr strwythurol yr adeilad cyn y gellir cadarnhau ei fod yn addas ei drosi. I’r perwyl hyn, mae’r rhan yma o’r bwriad yn groes i ofynion maen prawf 3i a iii o bolisi CYF 6, pwynt 4 polisi PS14 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol ‘Ail-adeiladu Tai a Throsi yng Nghefn Gwlad’ a pharagraff 3.2.1 o NCT 23 Datblygiad Economaidd.

 

7. Ni chyflwynwyd unrhyw dystiolaeth na gwybodaeth ynglŷn ag effaith yr unedau gwyliau newydd o fewn adeilad Plas Brereton a’r hwb hamdden ar y llety sydd eisoes ar gael yn yr ardal. Nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi felly na fyddai’r rhan yma o’r bwriad yn arwain at ormodedd o lety o’r fath yn yr ardal ac felly mae’r bwriad yn groes i faen prawf v o bolisi TWR2, pwynt 3 polisi PS14 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol Llety Gwyliau.

 

8. Ni chyflwynwyd unrhyw wybodaeth mewn perthynas â sut fo’r cyfleusterau a gynhwysir yn yr hwb hamdden a fydd ar gael i’r cyhoedd yn cydymffurfio a Pholisi MAN 6 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ac yn benodol effaith y bwriad ar ganol tref Gaernarfon, ac felly i’r perwyl hyn ystyrir na ellir cadarnhau os yw’r bwriad yn dderbyniol o ran hyn na phwynt 6 o bolisi PS16 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017.

 

9. Ystyrir fod y bwriad yn ei gyfanrwydd yn groes i ofynion maen prawf 7 o bolisi PCYFF 2, egwyddorion polisi PCYFF 3 a PCYFF 4 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 oherwydd y byddai’r bwriad yn cael effaith andwyol ar nodweddion yr ardal leol, nad yw’r bwriad yn ychwanegu at neu wella cymeriad ac ymddangosiad y safle nac yn parchu ei gyd-destun ynghyd a’r diffyg tirweddu addas.

 

10. Nid oes asesiad sŵn na gwybodaeth o ran effaith y bwriad ar fwynderau defnyddwyr Lôn Las Menai ac i’r perwyl hyn, ystyrir fod potensial ar gyfer effaith niweidiol sylweddol ddeillio o’r datblygiad gerbron o ran effaith sŵn a chynnydd mewn defnydd o Lwybr Lôn Las Menai ac felly ystyrir fod y bwriad yn groes i ofynion maen prawf rhif 7 o bolisi PCYFF 2, a meini prawf 4 a 10 o bolisi PCYFF 3 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017.

 

11. Ni ystyrir fod digon o wybodaeth gyfredol wedi ei chyflwyno fel rhan o’r cais er mwyn sicrhau na fyddai’r bwriad yn cael effaith andwyol ar fioamrywiaeth, rhywogaethau a warchodir na choed ar y safle, ac felly mae’r bwriad yn groes i ofynion polisiau PS19 ac AMG 5 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ynghyd a NCT 5: Cynllunio a Chadwraeth Natur.

 

12. Mae Uned Bioamrywiaeth y Cyngor wedi cadarnhau eu bod o’r farn na ddarparwyd digon o wybodaeth i alluogi'r Awdurdod Cynllunio Lleol i ymgymryd ag asesiad Asesiad Rheoliadau Cynefinoedd (HRA) ac i bennu'r effaith debygol ar ACA Y Fenai a Bae Conwy ac SPA Ynysoedd y Moelrhoniaid. Mae asesiad HRA yn gofyn am wybodaeth i ddangos, i lefel uchel o sicrwydd, na fydd y cynnig yn cael unrhyw effaith andwyol ar rywogaethau a chynefinoedd dynodedig y safle, ac i’r perwyl hyn, ni ellir cadarnhau nad yw’r bwriad yn cydymffurfio gyda gofynion Rheoliadau Cynefinoedd a Rhywogaethau 2017 ac na fydd y bwriad yn cael effaith andwyol ar y ACA na’r SPA. Mae’r bwriad felly yn groes i ofynion polisiau PS19 ac AMG 4 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017

 

13. Mae pryderon sylweddol ynglŷn ag effaith weledol y bwriad o Barc a Gardd Rhestredig Neuadd Llanidan, ac nad oes digon o wybodaeth o ran yr LVIA er mwyn sicrhau na fydd y bwriad yn cael effaith sylweddol ar osodiad na olygfeydd o’r Parc a Gardd o ganlyniad i’r bwriad. Ystyrir felly fod y bwriad yn groes i ofynion polisiau PS20 ac AT1 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ar y mater yma.

 

Datblygu parc gwyliau a hamdden i gynnwys 173 o borthdai gwyliau; 51 fflatiau gwyliau newydd eu hadeiladu; newid defnydd adeilad i 4 fflat gwyliau; adeiladu canolbwynt hamdden; ad-drefnu ac adnewyddu unedau diwydiannol; darpariaeth ar gyfer gwaith trin dŵr preifat; a meysydd parcio cysylltiedig, tirlunio, mynediad a ffyrdd mynediad mewnol.

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

 

a)    Ymhelaethodd yr Arweinydd Tîm Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais gan nodi bod y cais yn un ar gyfer datblygu parc gwyliau a hamdden. Eglurwyd bod y cais wedi ei rannu’n ddwy ran - yn gynnwys cyn safle ffatri Ferodo a safle Plas Brereton. Nodwyd bod y safleoedd wedi eu lleoli ar lan y Fenai rhwng Caernarfon a’r Felinheli, gyda llwybr beics Lôn Las Menai yn rhedeg drwyddynt gan ffurfio cyswllt presennol ar droed/beic rhwng y ddau safle. Ategwyd bod rhan uchaf y safleoedd yn ffinio gyda’r briffordd A487 sy’n rhedeg o Gaernarfon i’r Felinheli.

 

Adroddwyd bod y safle yn ffinio gyda pharth llifogydd C2 ar lan y Fenai fel y diffinnir ar  fapiau cyngor datblygu mewn cyswllt a NCT 15 Datblygu a Pherygl Llifogydd. Mae'r safle yn rhannol o fewn Safle Bywyd Gwyllt Rhanbarthol Plas Brereton gyda nifer o goed ar y safle wedi eu gwarchod gan Gorchymyn Gwarchod Coed TPO0137: Ferodo, Caernarfon a TPO0078 Bangor Road, Caernarfon. Nodwyd bod dau adeilad Rhestredig Gradd II Plas Tŷ Coch a Bwa Brics Fferm Tŷ Coch wedi eu lleoli 60m i’r de o’r safle gyda Pharc a Gardd Neuadd Llanidan (wedi ei restru gradd II*)  wedi ei lleoli gyferbyn a safle Ferodo, ar Ynys Môn. Lleoli’r safle oddeutu 1km i’r dwyrain o Ardal o Harddwch Naturiol Eithriadol Ynys Môn gydag Ardaloedd Cadwraeth Arbennig Y Fenai a Bae Conwy wedi ei leoli yn union i’r Gogledd Ddwyrain o’r safle.

 

Datblygiad safle Plas Brereton yn cynnwys yr isod:

 

·         Dymchwel adeiladau'r hen stablau a coetsdy

·         Trosi Plas Brereton i 4 uned gwyliau (3 un ystafell wely ac un 3 ystafell wely)

·         Gosod 18 caban gwyliau

·         Torri a gwaith coed

·         Defnyddio ffyrdd presennol o fewn y safle a darparu rhai ffyrdd newydd

 

Nodwyd bod adeilad y ‘boathouse’ oedd yn destun newid defnydd ar gyfer caffi wedi ei dynnu allan o’r cais erbyn hyn.

 

Datblygiad safle cyn ffatri Ferodo yn cynnwys yr isod:

 

·      Dymchwel rhan o adeiladau'r ffatri bresennol

·      Adnewyddu adeiladau ar gyfer darparu 9 uned ar gyfer defnydd masnachol (nid yw’r defnydd yn gwbl glir ond deallir y bydd yn disgyn o fewn dosbarthiadau defnydd B1/B2) gyda pharcio cysylltiol

·      Codi adeilad hwb tri llawr newydd sy’n cynnwys 51 uned gwyliau 1 a 2 ystafell wely ynghyd a chyfleusterau hamdden gan gynnwys parc dwr, cyfleusterau bowlio, man chwarae medal i blant, bwyty, caffi, bwyd cyflym, siop a pharth iechyd a lles.

·      Darparu 155 caban gwyliau

·      Torri a gwaith coed

·      Darparu ffyrdd newydd

·      Defnyddio’r maes parcio presennol ar gyfer defnydd cyhoeddus i bobl nad ydynt yn breswylwyr ddefnyddio’r adeilad hwb newydd

 

Tynnwyd sylw at y dogfennau a gyflwynwyd yn cefnogi’r cais

 

Nodwyd fod y cais wedi bod yn destun Asesiad Effaith Amgylcheddol (EIA) a bod Datganiad Amgylcheddol wedi ei gyflwyno yn ddiweddarach i’r cais ei hun. Nodwyd hefyd nad oedd cyngor cyn cyflwyno cais wedi ei roi ar gyfer y bwriad a bod unrhyw drafodaethau wedi bod yn sgil yr angen am EIA a chynnwys y datganiad.

 

Cyfeiriwyd at yr ymateb i’r ymgynghoriadau ynghyd a’r sylwadau pellach a dderbyniwyd gan ymgynghorwyr ers cyhoeddi’r adroddiad yn y ffurflen sylwadau hwyr. Cyflwynwyd sylwadau hwyr gan asiant yr ymgeisydd mewn ymateb i’r 13 rheswm gwrthod. Er hynny, nid oedd y wybodaeth yn cynnwys unrhyw dystiolaeth ychwanegol ac awgrymwyd y posibilrwydd o amodi ambell fater. Nid oedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol yn ystyried bod hyn yn newid yr asesiad nac yr argymhelliad i wrthod

 

Adroddwyd bod y cynnig yn cynnwys nifer o elfennau datblygu oedd angen eu hystyried dan sawl polisi cynllunio a deddfwriaethau amgylcheddol. Ystyriwyd bod egwyddor prif agweddau'r datblygiad, sy'n cynnwys darparu adeiladau masnachol, porthdai gwyliau, unedau gwyliau a hwb hamdden yn annerbyniol fel y’i cyflwynwyd. O ganlyniad, ystyriwyd nad oedd y bwriad yn ei gyfanrwydd yn cydymffurfio a gofynion polisi PCYFF 1 na meini prawf 1 a 2 o bolisi PCYFF 2 o’r CDLl sy’n gwarchod cefn gwlad agored rhag datblygiadau anaddas.

 

Eglurwyd bod y Datganiad Amgylcheddol wedi ceisio asesu'r effaith ar yr amgylchedd ond bod nifer o’r atodiadau oedd yn cefnogi’r datganiad yn annigonol neu’n cyfeirio at y datblygiad cyn ei ddiwygio (er i’r ddogfen gael ei chyflwyno gyda’r cynllun diwygiedig). Ni ystyriwyd fod gwybodaeth ddigonol wedi ei gyflwyno ar nifer o faterion i sicrhau na fydd y bwriad gerbron yn cael effaith andwyol ar yr amgylchedd na’r ardal leol. Amlygwyd hefyd bod y cynnig wedi'i asesu dan Reoliadau Gwarchod Cynefinoedd a Rhywogaethau 2017 ac ystyriwyd nad oedd gwybodaeth ddigonol wedi ei gyflwyno er mwyn cwblhau’r asesiad na chadarnhau fod y bwriad yn dderbyniol.

 

Byddai’r datblygiad arfaethedig yn datblygu safle segur sydd wedi ei ddynodi ar gyfer defnydd cyflogaeth ac er bod buddion economaidd wedi'u cydnabod nid oedd gwybodaeth ddigonol ar gyfer sicrhau na fyddai’r bwriad yn achosi unrhyw niwed i'r iaith Gymraeg.

 

Ystyriwyd bod yr effeithiau gweledol a thirweddol yn annerbyniol ac yn cael effaith andwyol sylweddol ar gymeriad yr AHNE, y dirwedd leol a’r arfordir ac nad oedd tirweddu digonol ar gyfer lleddfu’r effaith. Ystyriwyd hefyd nad oedd posib sicrhau fod yr effaith ar fwynderau preswyl o ran sŵn, a mwynderau defnyddwyr Lôn Las Menai yn dderbyniol.

 

Ni dderbyniwyd gwybodaeth ddigonol ar gyfer sicrhau na fyddai’r bwriad yn cael effaith andwyol ar fioamrywiaeth neu rywogaethau a warchodir na’r coed (rhai ohonynt wedi eu gwarchod) ar y safle ac yn ogystal, nid oedd gwybodaeth ddigonol wedi ei gyflwyno i ddarparu Asesiad Rheoliadau Cynefinoedd fyddai’n cadarnhau na fyddai effaith andwyol ar yr Ardal Cadwraeth Arbennig gerllaw.

 

Ystyriwyd bod y safle mewn lleoliad cynaliadwy, a'i fod yn cynnig dulliau trafnidiaeth amgen fyddai’n rhoi llai o ddibyniaeth ar ddefnyddio cerbydau modur. Awgrymwyd bod y rhwydwaith priffyrdd yn addas i wasanaethu'r cynnig, ond bod pryder ynglŷn â gweithrediad ymdrin â cherbydau fyddai’n defnyddio prif fynedfa’r parc gwyliau ar adegau prysur o ganlyniad i’r system blaenoriaethau. Ystyriwyd bod posib i hyn gael effaith andwyol ar ddiogelwch ffyrdd.

 

Amlygwyd bod y cynnig wedi arddangos na fyddai’r datblygiad yn achosi unrhyw gynnydd yn y risg i fywyd nac unrhyw risg arwyddocaol i eiddo o ran llifogydd neu effeithiau arfordirol. Nodwyd fod posib darparu amodau cynllunio er mwyn ymdrin â rheoli unrhyw effaith o ganlyniad i lygredd o’r safle. Erbyn hyn, mae bwriad cysylltu gwastraff dwr budr y safle i’r brif garthffos, ac yn ddarostyngedig i amodau a chytuno gyda gofynion Dwr Cymru o ran capasiti, roedd agwedd yma'r bwriad yn dderbyniol. Eglurwyd bod modd rheoli unrhyw olion archeolegol yn dderbyniol a'u cofnodi drwy osod amod yn ceisio archwiliad archeolegol pellach cyn dechrau’r gwaith datblygu.

 

Wedi ystyried yr holl faterion cynllunio perthnasol, gan gynnwys polisïau a chanllawiau lleol a chenedlaethol a'r sylwadau a dderbyniwyd yn ystod y cyfnod ymgynghori statudol, ynghyd â thrigolion lleol a'r hanes cynllunio, ystyriwyd bod y cynnig yn annerbyniol (rhesymau wedi eu cynnwys yn yr adroddiad).

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Yn 2016 bu i’r Aelod Seneddol Hywel Williams ddatgan fod y ffaith bod hen safle Ferodo oedd yn wag ers 2008 yn ‘sarhad ’ i’r holl weithwyr wnaeth ymladd  ymgyrch hir ac arwrol am eu hawliau gwaith a bod y safle yn pydru ac yn mynd i wastraff.

·         Nad yw cyfle buddsoddi fel y cynigiwyd gan Maybrook yn dod yn aml, os nad byth.

·         Cyfle yma i ailddatblygu a glanhau'r safle fyddai’n cynnwys clirio’r asbestos (heb unrhyw gost  i'r Cyngor na’r trethdalwr). Y datblygwr yn barod i dalu o leiaf £5 miliwn i lanhau’r llygredd a’r datblygiad yn ei gyfanrwydd yn fuddiant uniongyrchol o dros £70 miliwn.

·         Beth yw dyfodol y safle os yw’r datblygiad yma yn cael ei wrthod? Faint hirach fydd y safle yn sefyll yn wag, yn edrych yn flêr ac yn creu pryder amgylcheddol? Rhaid cymryd mantais o’r safle, y buddsoddiad yma a'r potensial economaidd lleol mae’n gynnig, neu yma fyddwn ni eto mewn blynyddoedd i ddod.

·         Yn bendant roedd cefnogaeth sylweddol i’r cynllun yn ystod yr ymgynghoriad cyhoeddus gyda 90% yn gefnogol. Hyn yn amlwg hefyd yn y pwyllgor gan nad oedd neb yn siarad yn erbyn y cais. Mae sylwadau diweddar ar y cyfryngau cymdeithasol yn datgan pryder a siom bod argymhelliad i wrthod y cais.

·         Nid datblygiad hapfasnachol sydd yma ond datblygiad cynhwysfawr gan gwmni gyda hanes llwyddiannus o ddatblygu a chreu swyddi yng Ngwynedd:

·         Prynodd yr un datblygwr hen safle Gelert ym Mhorthmadog gan wneud yn siŵr fod yr adeilad oedd yn wag yn cael ei ailwampio i greu cartref i gwmnïau lleol fel Babi Pur a chreu 100 o swyddi unwaith eto.

·         Y datblygiad arfaethedig wedi'i raglennu i adeiladu'r elfen ddiwydiannol yn gyntaf - sy'n cyflawni'r nifer fwyaf o swyddi.

·         Adroddiad pwyllgor yn amlygu materion megis colli tir diwydiannol - y cynllun yma yn benodol yn creu 120,000 troedfedd sgwâr o adeiladau diwydiannol lle does dim heddiw.  Mae tri chwmni yn barod i symud i mewn i’r unedau yma fyddai’n creu dros 200 o swyddi o safon yn ogystal â dros 80 o swyddi ar y safle hamdden.

·         Cyn gwneud penderfyniad - ystyriwch farn y cyhoedd; barn gefnogol yr adran economaidd ynghyd a sylwadau a dderbyniwyd yn ddiweddar gan Gyngor Cymuned Felinheli oedd yn ceisio sicrhau amodau oedd yn cynnwys

                                              i.        Na ddylid cychwyn ar unrhyw waith ar weddill y datblygiad nes bod y llygredd wedi'i lanhau.

                                             ii.        Bydd y cynllun yn uwchraddio Lôn Las Menai.

                                            iii.        Mai'r unedau diwydiannol fydd yn cael eu cwblhau cyn cwblhau'r parc gwyliau.

                                           iv.        Dylid cadw unedau Parc Gwyliau Gwêl Y Fenai fel unedau gwyliau yn unig.

·         Dyma fwriad y datblygwr. Mae’n bwysig datgan mai unedau gwyliau tymor byr fydd yr holl unedau gwyliau i’w rhentu am gyfnod byr - nid ail-gartrefi

·         Pryder am effaith ar yr Iaith Gymraeg - sut mae creu dros 300 o swyddi o safon am gael effaith andwyol ar yr Iaith? Y datblygwr wedi dangos ei fwriad o gefnogi iaith a diwylliant o’r dechrau drwy roi enw Cymraeg i’r datblygiad ynghyd a  pharodrwydd i gymryd camau sylweddol pellach drwy gytuno i weithio gyda’r Cyngor a’r Uned Hunaniaeth i ddatblygu Strategaeth Iaith fyddai’n sicrhau fod yr Iaith Gymraeg a’r bwriad o greu swyddi a phrentisiaethau lleol yn rhan annatod o’r datblygiad hyd ei oes.

 

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr Aelodau Lleol y pwyntiau canlynol:

 

Y Cynghorydd Ioan Thomas

·         Bod rhaid cadw at ganllawiau cynllunio i sicrhau datblygiad hyfyw

·         Bod cynnal trafodaethau ymlaen llaw i rannu gweledigaeth a bwriad gyda’r Gwasanaeth Cynllunio yn fanteisiol

·         Er cynnal arddangosfa yn Y Galeri a chais i gysylltu ymhellach, ni wnaed cysylltiad

·         Nid mater o farn yw’r rheswm dros argymell gwrthod, ond diffyg cyflwyno gwybodaeth ddigonol - materion technegol yn rhan hanfodol o’r broses cynllunio

·         Datblygiad Plas Brereton yn rhesymol - dim gwrthwynebiad. Dirywiad y safle a’r adeiladau yn creu pryder, ond eto rhaid cytuno gyda swyddogion cynllunio nad oes gwybodaeth ddigonol wedi ei gyflwyno

 

Y Cynghorydd Gareth Griffith

·         Na ellid cefnogi’r cais ar sail y wybodaeth a gyflwynwyd

·         Ategu pryderon Cyngor Cymuned Felinheli am effaith y datblygiad ar Lon Las Menai a hefyd sicrhau mai unedau gwyliau sydd dan sylw ac nid unedau preswyl.

·         Derbyn yr angen i glirio’r safle a’r llygredd ac adrefnu’r holl adeiladau

·         Cefnogol i ddatblygiad priodol i’r safle ond dim i’r cais penodol yma

·         Er gwybodaeth ychwanegol wedi ei gyflwyno, dim tystiolaeth ddigonol

·         Cyflwyno sylwadau i’r wasg yn tanseilio’r broses Cynllunio ac yn rhoi pwysau ychwanegol ar yr Aelodau i wneud penderfyniad

·         Os am fuddsoddi, sicrhau bod y cais yn gywir - llawer o gwestiynau heb eu hateb

 

ch)  Cynigwyd ac eiliwyd gohirio’r cais fel bod modd cynnal trafodaethau pellach i geisio dealltwriaeth o’r sefyllfa. Derbyn bod diffygion yn y cais, ond angen rhoi cyfle i ail drafod y bwriad

 

       Mewn ymateb i’r cynnig, amlygodd y Pennaeth Cynorthwyol bod yr ymgeisydd wedi mynnu bod y cais yn cael ei gyflwyno gerbron y pwyllgor cynharaf bosib ac nad oedd bwriad cyflwyno tystiolaeth bellach i gyfarch diffygion. Nododd bod y rhesymau gwrthod yn faterion technegol gyda diffyg sylfaenol o gyflwyno tystiolaeth - yr argymhelliad i wrthod yn un cadarn ac yn adlewyrchu sefyllfa’r trafodaethau. Ategodd y Swyddog Monitro nad oedd dymuniad gan yr ymgeisydd i drafod ymhellach ac er yn derbyn rhesymeg dros y cynnig i ohirio, ei gyngor fyddai ail ystyried hyn

 

      

d)  Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Y bwriad yn or-ddatblygiad - 224 o unedau yn sylweddol

·         Safle ddim yn anferth, felly angen ystyried effaith gronnol

·         Y cais yn amlwg yn un diffygiol – 13 o resymau gwrthod – hyn ddim yn gyffredin

·         Pam dim cyflwyno dau gais ar wahân?

·         Buasai gohirio yn cyfleu ansicrwydd

·         Nid dyma’r cynnig gorau yn ei ffurf bresennol

·         Pam gwrthod trafod? Hyn yn amlygu diffyg parch

·         Dim eglurhad digonol o’r hyn sydd yn cael ei gynnwys yn y Parc Hamdden

·         Byddai’r datblygiad yn difetha glannau’r Fenai i’r dyfodol

·         Bod y cais yn un mawr - angen anfon neges bositif am yr angen i gyflwyno gwybodaeth gywir fel bod modd gwneud penderfyniad ffafriol ar gais fel hwn

 

·         Buddsoddiad sylweddol yn yr ardal

·         Y safle yn ddolur llygad – dim defnydd iddo ar hyn o bryd – beth yw ei ddyfodol?

·         Creu gwaith yn yr ardal - angen swyddi. Dim cyfleoedd digonol i ieuenctid yr ardal

·         Byddai gwrthod yn gwneud cam mawr â Gwynedd

·         Awgrymu ymweliad safle gan fod y cais yn un mawr

·         Buasai gohirio yn ‘gadael y drws ar agor’ – rhai rhannau yn dderbyniol

 

       dd)  Pleidleisiwyd ar y cynnig i ohirio’r cais

 

              Disgynnodd y cynnig

 

              Pleidleisiwyd ar y cynnig i wrthod y cais

 

PENDERFYNWYD gwrthod y cais

 

Rhesymau:

 

1.    Ni ystyriwyd fod gwybodaeth ddigonol wedi ei chyflwyno fel rhan o’r cais er mwyn sicrhau na fyddai’r bwriad yn cael effaith andwyol ar yr Iaith a Diwylliant Cymreig. Mae’r bwriad felly yn groes i ofynion polisi PS1 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol Cynnal a Chreu Cymunedau Nodedig a Chynaliadwy a NCT 20 Cynllunio a’r Gymraeg.

 

2.    Nid oes gwybodaeth ddigonol wedi ei chyflwyno fel rhan o’r cais sydd yn nodi sut fod y bwriad yn cydymffurfio gyda Pholisi CYF 5 Defnyddiau Amgen o Safleoedd Cyflogaeth Bresennol, a chan hynny nid yw’r bwriad yn cydymffurfio a gofynion y Polisi ac felly rhaid ystyried y bwriad yn groes i ofynion polisïau CYF 1, CYF 5 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol: Newid defnydd cyfleusterau a gwasanaethau Cymunedol, safleoedd cyflogaeth ac unedau manwerthu.

 

3.    Mae’r bwriad wedi ei leoli ar safle arfordirol agored a gweledol sy’n flaenlun i olygfeydd eang o Eryri o AHNE Ynys Môn. Mae’r datblygiad penodol hyn yn disgyn o fewn Ardal Cymeriad y Dirwedd ACD01 (Gwastatir Arfordirol Bangor) ac mae’r Astudiaeth Capasiti a Sensitifrwydd y Dirwedd yn nodi o fewn pob ardal sy’n cyfrannu at osodiad y Parc Cenedlaethol yn nodweddiadol nid oes dim capasiti ar gyfer datblygiadau parc carafanau statig / cabanau gwyliau. Fodd bynnag, y tu allan i’r ardaloedd hyn fe all fod rhywfaint o gapasiti ar gyfer datblygiadau parciau carafanau / cabanau gwyliau bach i fach iawn, wedi'u eu dylunio a'u lleoli'n dda. Mae’r Astudiaeth yn diffinio datblygiadau bach iawn fel rhai hyd at 10 uned a datblygiadau bach fel rhwng 10 - 25 uned. Mae’r wybodaeth ynglŷn â thirlunio bwriedig yn fras ac nid yw’n cynnwys manylion digonol ar gyfer cadarnhau y byddai’n dderbyniol o ran math a graddfa. I’r perwyl hyn ystyrir felly fod y bwriad yn groes i ofynion meini prawf 1i) ac1ii) o bolisi TWR 3, pwynt 3 o bolisi PS14 ynghyd a pholisïau AMG 3 a PCYFF 4 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ac Astudiaeth Capasiti a Sensitifrwydd y Dirwedd yn Ynys Môn, Gwynedd a Pharc Cenedlaethol Eryri’ (Gillespies, 2014) oherwydd y byddai’r bwriad yn arwain at ormodedd o safleoedd carafanau sefydlog neu wersylla amgen parhaol ac yn cael effaith weledol andwyol ar osodiad AHNE Ynys Môn a’r dirwedd leol.

 

4.    Mae Adran yr Economi a’r Seilwaith Llywodraeth Cymru wedi cadarnhau eu bod yn datgan dal gwrthwynebiad (holding objection) er mwyn sicrhau bod modd gael trefniant ble na fydd cerbydau yn ôl-gronni ar y gefnffordd A487 ar adegau prysur ac mae Uned Trafnidiaeth y Cyngor yn pryderu am yr un effaith. I’r perwyl hyn, nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi y byddai’r cynllun yn darparu mynedfa ddiogel ar gyfer y bwriad ac felly nid yw’n cydymffurfio a gofynion maen prawf 1iii) o bolisi TWR 3, na pholisïau TRA 1 a 2 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 sy’n sicrhau mynedfa addas a diogelwch ffyrdd.

 

5.    Mae’r adeilad hwb hamdden sy’n cynnwys cyfleusterau atodol i’r parc gwyliau fydd hefyd ar agor i’r cyhoedd ynghyd a 51 uned gwyliau yn sylweddol o ran swmp ac uchder a byddai’n  gwbl weladwy uwchben y coed presennol sy’n cuddio’r adeiladau presennol i raddau helaeth. I’r perwyl hyn felly, ni ystyriwyd fod y rhan yma o’r bwriad yn cydymffurfio a gofynion maen prawf ii o bolisi. TWR 2 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017.

 

6.    Cydnabyddir fod y gwaith bwriedig ar adeilad Plas Brereton yn lleiafrifol ac yn cynnwys cau agoriadau ar y llawr gwaelod, serch hynny mae’r adeilad wedi ei leoli yng nghefn gwlad agored ac wedi ei gyflwyno fel bwriad i gadw’r adeilad a gwneud defnydd ohono fel unedau gwyliau hunangynhaliol ac felly ystyrir ei fod yn briodol sicrhau cyflwr strwythurol yr adeilad cyn y gellir cadarnhau ei fod yn addas ei drosi. I’r perwyl hyn, mae’r rhan yma o’r bwriad yn groes i ofynion maen prawf 3i a iii o bolisi CYF 6, pwynt 4 polisi PS14 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol ‘Ail-adeiladu Tai a Throsi yng Nghefn Gwlad’ a pharagraff 3.2.1 o NCT 23 Datblygiad Economaidd.

 

7.    Ni chyflwynwyd unrhyw dystiolaeth na gwybodaeth ynglŷn ag effaith yr unedau gwyliau newydd o fewn adeilad Plas Brereton a’r hwb hamdden ar y llety sydd eisoes ar gael yn yr ardal. Nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi felly na fyddai’r rhan yma o’r bwriad yn arwain at ormodedd o lety o’r fath yn yr ardal ac felly mae’r bwriad yn groes i faen prawf v o bolisi TWR2, pwynt 3 polisi PS14 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol Llety Gwyliau.

 

8.    Ni chyflwynwyd unrhyw wybodaeth mewn perthynas â sut fo’r cyfleusterau a gynhwysir yn yr hwb hamdden a fydd ar gael i’r cyhoedd yn cydymffurfio a Pholisi MAN 6 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ac yn benodol effaith y bwriad ar ganol tref Gaernarfon, ac felly i’r perwyl hyn ystyriwyd na ellid cadarnhau os yw’r bwriad yn dderbyniol o ran hyn na phwynt 6 o bolisi PS16 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017.

 

9.    Ystyriwyd fod y bwriad yn ei gyfanrwydd yn groes i ofynion maen prawf 7 o bolisi PCYFF 2, egwyddorion polisi PCYFF 3 a PCYFF 4 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 oherwydd y byddai’r bwriad yn cael effaith andwyol ar nodweddion yr ardal leol, nad yw’r bwriad yn ychwanegu at neu wella cymeriad ac ymddangosiad y safle nac yn parchu ei gyd-destun ynghyd a’r diffyg tirweddu addas.

 

10.  Nid oes asesiad sŵn na gwybodaeth o ran effaith y bwriad ar fwynderau defnyddwyr Lôn Las Menai ac i’r perwyl hyn, ystyrir fod potensial ar gyfer effaith niweidiol sylweddol ddeillio o’r datblygiad gerbron o ran effaith sŵn a chynnydd mewn defnydd o Lwybr Lôn Las Menai ac felly ystyrir fod y bwriad yn groes i ofynion maen prawf rhif 7 o bolisi PCYFF 2, a meini prawf 4 a 10 o bolisi PCYFF 3 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017.

 

11.  Ni ystyriwyd fod digon o wybodaeth gyfredol wedi ei chyflwyno fel rhan o’r cais er mwyn sicrhau na fyddai’r bwriad yn cael effaith andwyol ar fioamrywiaeth, rhywogaethau a warchodir na choed ar y safle, ac felly mae’r bwriad yn groes i ofynion polisïau PS19 ac AMG 5 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ynghyd a NCT 5: Cynllunio a Chadwraeth Natur.

 

12.  Mae Uned Bioamrywiaeth y Cyngor wedi cadarnhau eu bod o’r farn na ddarparwyd digon o wybodaeth i alluogi'r Awdurdod Cynllunio Lleol i ymgymryd ag asesiad Asesiad Rheoliadau Cynefinoedd (HRA) ac i bennu'r effaith debygol ar ACA Y Fenai a Bae Conwy ac SPA Ynysoedd y Moelrhoniaid. Mae asesiad HRA yn gofyn am wybodaeth i ddangos, i lefel uchel o sicrwydd, na fydd y cynnig yn cael unrhyw effaith andwyol ar rywogaethau a chynefinoedd dynodedig y safle, ac i’r perwyl hyn, ni ellir cadarnhau nad yw’r bwriad yn cydymffurfio gyda gofynion Rheoliadau Cynefinoedd a Rhywogaethau 2017 ac na fydd y bwriad yn cael effaith andwyol ar y ACA na’r SPA. Mae’r bwriad felly yn groes i ofynion polisïau PS19 ac AMG 4 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017

 

13.  Mae pryderon sylweddol ynglŷn ag effaith weledol y bwriad o Barc a Gardd Restredig Neuadd Llanidan, ac nad oes digon o wybodaeth o ran yr LVIA er mwyn sicrhau na fydd y bwriad yn cael effaith sylweddol ar osodiad na olygfeydd o’r Parc a Gardd o ganlyniad i’r bwriad. Ystyriwyd felly fod y bwriad yn groes i ofynion polisïau PS20 ac AT1 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 ar y mater yma.