Agenda item

Cais i ddymchwel adeiladau presennol a chodi adeilad 4 llawr i greu 36 uned breswyl, creu llecynau parcio cebydol cysylltiedig, diwygiadau i'r fynedfa gerbydol presennol ynghyd chreu mynedfa gerbydol ychwanegol

 

AELODAU LLEOL: Cynghorydd Catrin Wager a’r Cynghorydd Mair Rowlands

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio wrthod y cais yn seiliedig ar y rhesymau canlynol:

1. Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi PS 17 a TAI 1 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) gan ystyrir nad yw’r ymgeisydd wedi cyflwyno digon o dystiolaeth gyda’r cais i ddarbwyllo’r Awdurdod Cynllunio Lleol bod angen am fflatiau 1 a 2 lofft ychwanegol ym Mangor gan ystyried bod y bwriad hwn yn mynd uwchben lefel twf tai dangosol Bangor ar gyfer safleoedd ar hap. O ganlyniad, mae’r bwriad hefyd yn groes i feini prawf 2, 3 4 a 5 o Bolisi TAI 8 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) gan y credir byddai’n creu anghydbwysedd yn y math a chymysgedd o unedau bach o fewn y ddinas ac nid oes tystiolaeth wedi ei dderbyn bod y bwriad yn ymateb yn bositif i anghenion y gymuned leol.
2. Bod y bwriad yn groes i PCYFF 3 a 4 – effaith ar fwynderau gweledol – graddfa, dwysedd, effaith ar y strydlun – yn adeilad gormesol

Cais i ddymchwel adeiladau presennol a chodi adeilad 4 llawr i greu 36 uned breswyl, creu llecynnau parcio cerbydol cysylltiedig, diwygiadau i'r fynedfa gerbydol bresennol ynghyd chreu mynedfa gerbydol ychwanegol

 

a)            Amlygodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar gyfer datblygu safle gyferbyn a Ffordd Caergybi a Llwybr Cwfaint/Convent Lane o fewn ffin datblygu Dinas Bangor fel y’i cynhwysir yn CDLL - nid yw wedi ei ddynodi neu ei warchod ar gyfer unrhyw ddefnydd penodol. Ystyriwyd yr egwyddor o ddatblygu’r safle yn erbyn Polisi PCYFF 1 a Pholisi TAI 1 o’r CDLL.

 

Eglurwyd mai lefel cyflenwad dangosol tai i Fangor dros gyfnod y Cynllun yw 969 uned ac yn Ebrill 2021 roedd y banc tir ar hap yn 1883 gyda chaniatâd pellach am 70 uned ar safleoedd sydd wedi eu dynodi ar gyfer tai yn y CDLl. Mewn amgylchiadau o’r fath bydd ystyriaeth yn cael ei roi i’r unedau sydd wedi eu cwblhau hyd yma o fewn haen y Prif Ganolfannau gyda Pholisi PS 17 y CDLL yn nodi bydd 53% o’r twf tai yn cael ei leoli o fewn y Prif Ganolfannau. Yn ôl arolwg o’r sefyllfa mewn perthynas â’r ddarpariaeth o fewn yr holl Brif Ganolfannau yn Ebrill 2021 ymddengys bod 1,647 uned o’r cyfanswm o 4,194 uned wedi eu cwblhau, a bod 943 yn y banc tir (ac yn debygol o gael eu cwblhau). O ystyried y sefyllfa bresennol gellid cefnogi cymeradwyo’r safle yma yn erbyn darpariaeth gyffredinol (yn seiliedig ar y gyfradd gwblhau hyd yma) o fewn y categori Prif Ganolfannau ond yng ngoleuni sefyllfa safleoedd ar hap ym Mangor, dylid adolygu unrhyw gyfiawnhad sydd wedi ei gyflwyno gyda’r cais yn amlinellu sut fydd y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol

 

Mewn ymateb i’r gofyniad, cyflwynodd yr ymgeisydd Asesiad Effaith Tai ynghyd a gwybodaeth gefndirol. Mewn ymateb i’r wybodaeth nododd yr Awdurdod Cynllunio Lleol yn isod:

·         Tra bod Cofrestr Tai Teg yn amlygu’r angen am dai canolradd, mae’r angen ar gyfer fflatiau yn eithaf isel yn enwedig fflatiau 1 ystafell wely - 3% ar gyfer fflatiau 1 llofft a 7% ar gyfer fflatiau dwy lofft).

·         Ni cheir tystiolaeth benodol gan werthwyr tai lleol ar gyfer unrhyw restrau aros

·         Nid yw’r Asesiad yn cyfeirio at gyn safle Jewsons (caniatâd ar gyfer 77 fflat 1 a 2 lofft marchnad agored gan gynnwys 13 fflat fforddiadwy canolradd)

·         Rhaid ystyried, felly, os yw’r dystiolaeth a gyflwynwyd gan yr ymgeisydd am angen cyffredinol ar gyfer unedau llai o ran maint yn ddigonol i gyfiawnhau rhoi caniatâd am 36 fflat ychwanegol yn y ddinas a fyddai’n golygu cynyddu’r banc tir o fflatiau o 178 i 214 ar gyfer Bangor.

 

Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, cyflwynwyd gwybodaeth ychwanegol gan yr ymgeisydd yn datgan: -

·         Bod gwerthwyr tai lleol mewn sefyllfa fwy gwybodus na’r Cyngor parthed asesu’r angen masnachol am unedau preswyl ym Mangor.

·         Gan fod yr ymgeisydd yn y busnes o adeiladu a gwerthu tai, ni fyddai’n gwneud synnwyr i adeiladu unedau ble nad oes llawer o angen amdanynt.

·         Bod yr Asesiad Effaith Tai yn dangos yn glir bod angen am unedau 1 a 2 lofft cymdeithasol a chanolradd ym Mangor

·         Bod hi’n amhosib i’r ymgeisydd gadarnhau gydag unrhyw sicrwydd amser adeiladau ar gyfer datblygiadau preswyl ym Mangor sydd y tu allan i’w rheolaeth. Er bod gan yr ymgeisydd ddiddordeb yn cyn safle Jewsons ni ellid datblygu’r safle yn bresennol ar gyfer 77 fflat oherwydd bod cais i ryddhau amod manylion tai fforddiadwy i mewn gyda’r Awdurdod Cynllunio Lleol. Petai datblygiad Jewsons  (C17/0835/11/MG ar gyfer 70 fflat) ddim yn mynd yn ei flaen (gan nad oes gwarant bydd y caniatâd hwn yn cael ei wireddu), byddai gostyngiad o 34 uned o fewn y banc unedau preswyl a ganiatawyd (gan gynnwys safle Llys Ioan).

·         Byddai caniatáu mwy o unedau 1 a 2 lofft ym Mangor yn cael effaith bositif ar fforddiadwyedd

·         Ystyriwyd y byddai datblygu’r safle amlwg a diolwg yma (sydd hefyd yn dir llwyd) mewn lleoliad cynaliadwy o fewn y ddinas yn ystyriaeth faterol o’r fath raddfa byddai’n gorbwyso unrhyw bryderon/gwrthdrawiad polisi.

 

Dadleuwyd mai’r mater allweddol yma yw bod y bwriad, yn gronnol gyda banc tir presennol a dynodiadau tir ar gyfer datblygu tai yn y ddinas, yn golygu lefel o ddatblygiad byddai uwchlaw'r galw dangosol am unedau preswyl yn ystod cyfnod y CDLl. Byddai rhaid felly i’r Awdurdod Cynllunio Lleol fod yn argyhoeddedig byddai’r bwriad yn gymorth i gyfarfod ag anghenion y gymuned leol. Er hynny, wedi asesu’r holl wybodaeth, nid oedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol wedi eu hargyhoeddi’n ddiamheuol bod yr ymgeisydd wedi cyfiawnhau darparu 36 unedau preswyl ar ffurf fflatiau 1 a 2 lofft sy’n ychwanegol i’r 177 o fflatiau sydd eisoes o fewn y banc tir ym Mangor. O ganlyniad, nid oedd y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol yn unol â Pholisi TAI8.

 

Yng nghyd-destun mwynderau gweledol ystyriwyd graddfa, dyluniad, gosodiad a thirlunio a daethpwyd i’r canlyniad bod y bwriad yn dderbyniol ar sail effaith mwynderau gweledol y rhan yma o’r treflun.

 

Yng nghyd-destun mwynderau cyffredinol a phreswyl amlygwyd bod anheddau preswyl wedi eu lleoli i’r gogledd, dwyrain ac i’r gorllewin o’r safle a derbyniwyd nifer o wrthwynebiadau yn dilyn ymgynghori cyhoeddus statudol yn ymwneud ag aflonyddwch sŵn, llygredd golau, llygredd aer, sbwriel a chreu strwythur gormesol. Er hynny, ystyriwyd oherwydd natur drefol y safle ni fyddai aflonyddwch sŵn neu lygredd/sbwriel a all deillio o’r datblygiad arfaethedig hwn fod yn gwbl wahanol mewn natur i unrhyw fath arall o ddatblygiad sydd wedi ei leoli mewn ardal breswyl.

 

Cyflwynwyd pryder hefyd ynglŷn ag effaith gormesol yr adeilad ar fwynderau trigolion lleol er bod yr adeilad arfaethedig wedi cael ei ddylunio er mwyn lleihau ei effaith ac adrawiad ffisegol o fewn y strydlun lleol. Wedi ystyried y lefelau tir, gosodiad yr anheddau preswyl mewn perthynas â’r adeilad arfaethedig ynghyd a’r gwagle sydd rhyngddynt, ni ystyriwyd y  byddai’r adeilad yn creu mwgwd neu strwythur gormesol sylweddol ar draul mwynderau cyffredinol deiliaid yr anheddau hyn gan fod yr adeilad wedi ei ddylunio i leihau unrhyw or-edrych uniongyrchol sylweddol.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad cyflwynwyd Datganiad Trafnidiaeth gyda’r cais a daw’r Datganiad i’r canlyniad byddai lefelau trafnidiaeth a all ddeillio o’r datblygiad fod yn dderbyniol ar sail diogelwch ffyrdd ynghyd a diogelwch defnyddwyr y ffyrdd. Mewn ymateb i’r broses ymgynghori statudol nid oedd gan yr Uned Drafnidiaeth wrthwynebiad i’r cais ar sail diogelwch ffyrdd a hygyrchedd y safle yn ddarostyngedig ar gynnwys amodau/nodiadau perthnasol.

 

Cyflwynwyd Asesiad Effaith Iaith Gymraeg gyda’r cais yn unol â gofynion Polisi PS1 o’r CDLL ynghyd a’r cyngor a gynhwysir yn y ddogfen CCA: Cynnal a Chreu Cymunedau Nodedig a Chynaliadwy.

 

Nodwyd, gyda’r bwriad yn darparu 7 uned fforddiadwy, byddai’n cydymffurfio â gofynion Polisi TAI 15 o’r CDLL parthed trothwyon tai fforddiadwy a’u dosbarthiad. Ategwyd bod yr ymgeisydd wedi derbyn prisiad ar gyfer yr unedau fforddiadwy canolradd gan ddau gwmni gwerthu tai lleol cymwysedig a byddai angen 20% disgownt i’r prisiad ar gyfer yr unedau 1 llofft a 30% disgownt i’r prisiad ar gyfer yr unedau 2 lofft er mwyn eu gwneud yn fforddiadwy ar lefel canolradd.

 

Ystyriwyd na fyddai’r bwriad i ddatblygu 36 uned breswyl ar y safle hwn yn dderbyniol mewn egwyddor yn seiliedig ar ddiffyg tystiolaeth fod wir angen ym Mangor ar gyfer unedau bach 1 a 2 lofft yn ychwanegol i’r 177 uned/fflat cyffelyb sydd eisoes o fewn y banc tir ar gyfer y ddinas. Byddai caniatáu’r cais yn arwain at anghydbwysedd yn y math yma o ddarpariaeth llety preswyl ym Mangor ac ni fyddai’n ymateb yn bositif i anghenion tai sydd wedi cael eu hadnabod yn y Ddinas ac felly ystyriwyd yn annerbyniol

 

b)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Bod y safle yn dirnod diffaith yn sefyll yn amlwg gyferbyn a’r rheilffordd drenau. Yn cael effaith negyddol ar osodiad y rhan yma o'r Ddinas. Nid yw'n creu argraff gyntaf wych i ymwelwyr sy'n cyrraedd yr orsaf

·         Byddai'r cynnig yn trawsnewid y safle a'i osodiad yn llwyr gan wneud cyfraniad cadarnhaol at adfywio'r Ddinas.

·         Nad oedd gan y Swyddogion unrhyw broblem gyda dyluniad yr adeilad ac maent yn cytuno ei fod yn gyfystyr ag ailddatblygiad o ansawdd uchel ar safle tir llwyd mewn lleoliad cynaliadwy.

·         Bod yr unig bryder yn ymwneud â mater cyflenwad tai damcaniaethol. Y swyddogion o'r farn, gan ystyried caniatadau eraill ar gyfer datblygiadau preswyl ym Mangor, y byddai'r cynllun yma yn arwain at orgyflenwad o dai a ddarperir gan safleoedd ar hap. Y pryder yn deillio o dargedau tai a gyfrifwyd sawl blwyddyn yn ôl. Erbyn hyn mae digwyddiadau sylweddol megis Brexit a Covid wedi cael effaith sylweddol ar y ffordd o fyw  a lle i fyw. Ar y sail yma, awgrymwyd bod y cyfrifiad wedi dyddio ac nad yw bellach yn gwbl berthnasol.

·         Nad oedd unrhyw sicrwydd y byddai’r holl ganiatadau yn cael eu gweithredu. Gofynnodd y swyddogion am werthusiad o ganiatâdau cynllunio presennol a'r tebygolrwydd y gellid eu cyflawni. Nid oedd hyn yn bosibl oherwydd ni ellid rhagweld bwriad tirfeddianwyr a datblygwyr annibynnol neu amharod fyddent i ddatgelu'r wybodaeth yma yn gywir

·         Ei gleientiaid yn berchen cyn safle Jewsons yn y Ddinas sydd â chaniatâd cynllunio hen ond mewn bodolaeth ar gyfer 70 o fflatiau. Annhebygol y bydd y safle yn cael ei ddatblygu yn unol â'r caniatâd presennol oherwydd bod yr ymchwil marchnad ddiweddaraf yn dangos y byddai cymysgedd o dai tref a fflatiau yn fwy addas ar ei gyfer.  Byddai cymysgedd o'r fath yn haneru nifer yr unedau tai y bwriedir eu datblygu.

·         Yr hen safle Jewsons yn safle gwahanol iawn i  leoliad y cais gerbron sy'n ddelfrydol ar gyfer datblygiad fflatiau. Petai caniatâd safle Jewsons yn cael ei ail gyflwyno a’r cais gerbron yn cael ei gymeradwyo, ni fyddai cynnydd net yn nifer yr unedau yn y banc tir. Nid oes sicrwydd chwaith y byddai’r caniatadau eraill sy'n cyfrannu at y banc tir yn cael eu gweithredu.

·         Pryder yn codi yn aml ynghylch fforddiadwyedd tai ym Mangor - y pris yn cael ei osod gan angen a chyflenwad. Byddai atal datblygiadau fel hyn yn gwaethygu'r bwlch rhwng yr angen a'r cyflenwad gan gynyddu prisiau ymhellach.

·         Swyddogion o'r farn bod hwn yn gynllun o ansawdd uchel ac wedi ei ystyried yn dda. Byddai'r cam adeiladu yn rhoi hwb enfawr i fasnachwyr lleol a'r gadwyn gyflenwi. Yn y tymor hir, byddai deiliaid y fflatiau yn debygol o wario rhywfaint o’u hincwm yn y Ddinas fydd i’w groesawu.

·         Bod buddion y cynllun yn gorbwyso unrhyw faterion gorgyflenwi damcaniaethol ac anogir rhoi caniatâd.

·         Beth yw dyfodol y safle tirnod yma os na ystyrir cynllun tai sydd wedi'i ddylunio'n dda yn dderbyniol?  Pe bai'r safle'n parhau i fod yn ddiffaith, beth fyddai hyn yn ei ddweud am uchelgeisiau adfywio'r Cyngor?

 

c)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd y Cynghorydd Catrin Wager y sylwadau canlynol. Cyflwynwyd hefyd sylwadau cyd Aelod Lleol, y Cynghorydd  Mair Rowlands

 

Cynghorydd Mair Rowlands

·      Yn dilyn trafodaethau, pobl leol yn gwrthwynebu’r cais. Er yn gefnogol o’r bwriad o geisio cyfarch anghenion tai lleol a datblygu unedau fforddiadwy, mae gwahanol resymau dros wrthwynebu’r datblygiad yma.

·      Yr adeilad arfaethedig allan o gymeriad  - nid yn unig o fewn y strydlun lleol ond hefyd o fewn y ddinas. Nid yw'r dyluniad yn cyd-fynd â'r ardal, yn enwedig o gofio bod hwn yn safle strategol pwysig, yn edrych dros yr orsaf reilffordd. Yr adeilad pedwar llawr yn dominyddu ac yn meddiannu'r holl dir sydd ar gael ar y safle ac mae'n ormodol o ran graddfa ac uchder. Nid yw'r cysyniad a'r dyluniad yn cydymdeimlo â chymeriad Bangor fel dinas hynafol a hanesyddol.

·      Pryderon wedi codi am y traffig a diogelwch ffordd -  ystyriwyd y byddai’r bwriad yn cynyddu’r drafnidiaeth ar hyd ffordd sengl ar draul diogelwch cerddwyr gan gynnwys plant ysgol a myfyrwyr coleg sydd hefyd yn llwybr beics o fewn y ddinas.

·      Yn or-ddatblygiad o’r math yma o unedau heb dystiolaeth am yr angen am fwy o fflatiau ym Mangor. Nifer iawn o ddatblygiadau tai a fflatiau wedi ei cymeradwyo a’u datblygu ym Mangor yn ddiweddar gan gynnwys datblygiad Adra o Plas Farrar - fflatiau un a dwy stafell wely ym Mangor fyddai dros y ffordd i’r datblygiad arfaethedig yma. 

·      Nid yw’r ymgeiswyr yn gallu cyfiawnhau'r angen i ddarparu 36 unedau preswyl ar ffurf fflatiau 1 a 2 lofft sy’n ychwanegol i’r 177 o fflatiau sydd eisoes o fewn y banc tir ym Mangor ac nid yw felly yn cyfarch anghenion y gymuned leol yn unol â Pholisi TAI8.

·      Byddai caniatáu’r cais yma yn golygu y byddai’r cyflenwad yn mynd uwchben lefel twf dangosol Bangor a fyddai’n arwain at anghydbwysedd yn y math yma o ddarpariaeth llety preswyl ym Mangor. Ni fyddai’n ymateb yn bositif i anghenion tai ym Mangor.

 

Cynghorydd Catrin Wager

·         Yn cefnogi’r argymhelliad – nid yw’r datblygiad yn cyfarch yr angen lleol

·         Cyngor Dinas Bangor a’r Gymdeithas Ddinesig wedi nodi gwrthwynebiad er nad yw’r sylwadau wedi eu cynnwys yn yr adroddiad

·         Anghytuno gyda’r datganiad ‘bod y bwriad yn dderbyniol ar sail effaith mwynderau gweledol’ - y datblygiad 3m uwchlaw’r ffordd ac yn 4 llawr - byddai’n ymddangos yn ormesol ac yn eithafol

·         Y safle yn strategol bwysig i Fangor -  yn safle sydd angen ei ddatblygu ac yn rhan o gynlluniau adfywio Bangor

·         Nid yw’r dyluniad yn gweddu gydag adeiladau hanesyddol y rheilffordd

·         Adeilad y rheilffordd wedi ei gofrestru – oni ddylai’r adeilad yma gael ei gofrestru hefyd? Cysylltiad hanesyddol dim eisiau ei golli - angen  gwarchod treftadaeth y Ddinas

·         Yr ardal yn cynnig adeiladau sydd yn gweddu gyda nodweddion arbennig – angen cadw hyn

·         Y safle yn wag ac yn broblemus – angen cael yn ôl i ddefnydd ond nid hwn yw’r datblygiad cywir i’r safle yma

 

d)            Cynigwyd ac eiliwyd i wrthod y cais

 

e)            Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Byddai’r datblygiad yn cael effaith sylweddol ar y strydlun

·         Angen gwarchod adeilad hanesyddol

·         Angen dyluniad gwell i’r safle - y dyluniad yma yn ormesol mewn safle amlwg

·         Dim cyfiawnhad dros yr angen – datblygiad Jewsons heb symud yn ei flaen Pam? Dim galw am y math yma o fflatiau?

·         Cynlluniau estronol

·         Cannoedd o fflatiau wedi eu hadeiladu ym Mangor – dim angen mwy

·         Bechod troi lawr buddsoddiad o’r fath ond datblygiad anghywir yn y lle anghywir sydd yma

·         Awgrym sail gwrthod ychwanegol o effaith gweledol – graddfa a dwysedd

 

Mewn ymateb i awgrym am sail gwrthod ychwanegol, nodwyd yr angen i’r cynigydd gefnogi’r awgrym petai’r cais yn mynd i apêl. Derbyniodd y Cynghorydd Stephen Churchman y cyngor ac fe gytunodd i’r sail gwrthod ychwanegol gael ei gyflwyno.

 

PENDERFYNWYD dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i wrthod y cais yn seiliedig ar y rhesymau canlynol:

 

1.    Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi PS 17 a TAI 1 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) gan ystyrir nad yw’r ymgeisydd wedi cyflwyno digon o dystiolaeth gyda’r cais i ddarbwyllo’r Awdurdod Cynllunio Lleol bod angen am fflatiau 1 a 2 lofft ychwanegol ym Mangor gan ystyried bod y bwriad hwn yn mynd uwchben lefel twf tai dangosol Bangor ar gyfer safleoedd ar hap. O ganlyniad, mae’r bwriad hefyd yn groes i feini prawf 2, 3 4 a 5 o Bolisi TAI 8 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) gan y credir byddai’n creu anghydbwysedd yn y math a chymysgedd o unedau bach o fewn y ddinas ac nid oes tystiolaeth wedi ei dderbyn bod y bwriad yn ymateb yn bositif i anghenion y gymuned leol.

 

2.    Bod y bwriad yn groes i PCYFF 3 a 4 – effaith ar fwynderau gweledol – graddfa, dwysedd, effaith ar y strydlun – yn adeilad gormesol