Agenda item

Dymchwel tŷ tafarn presennol a chodi chwech tŷ

AELOD LLEOL: Cynghorydd Dylan Bullard

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

PENDERFYNIAD: Gwrthod

Rhesymau:

1.    Wrth ystyried graddfa, dyluniad a nifer yr anheddau arfaethedig, ni chredir y byddai’r datblygiad yn gweddu i'r safle ac ni fyddai ei ymddangosiad yn dderbyniol o fewn yr ardal leol. Yn ogystal, o ystyried natur gyfyng y safle, nifer yr unedau sy'n rhan o’r cynllun a'r diffyg gofod amwynder ynghlwm a’r tai unigol, credir y byddai'r cynnig yn or-ddatblygiad o’r safle ac yn niweidiol i fwynderau preswyl. Fe ystyrir felly bod y cynnig yn groes i ofynion perthnasol polisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn.

 

2.    Ar sail diffyg cymysgedd briodol o dai ynghyd â'r ddarpariaeth annigonol o dai fforddiadwy fe gredi’r bod y bwriad yn methu cyfarfod gofynion polisïau TAI 8 a THAI 15 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, ynghyd a'r cyngor perthnasol a roddir o fewn Canllawiau Cynllunio Atodol "Tai Fforddiadwy" a "Cymysgedd Tai".

 

3.    Ni chredir fod digon o wybodaeth wedi ei chyflwyno i asesu os yw’r bwriad yn cwrdd â gofynion maen prawf 1c o Bolisi PS1 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn sydd yn gofyn am ddatganiad iaith Gymraeg fyddai’n dangos sut byddai datblygiadau arfaethedig yn gwarchod, hyrwyddo a chryfhau’r iaith Gymraeg. Ar y sail yma, nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r bwriad yn cael effaith negyddol ar yr Iaith Gymraeg yn ardal y cynllun

 

4.    Ni chredir fod gwybodaeth ddigonol wedi ei chyflwyno i gyfiawnhau colli’r cyfleuster tafarn i gwrdd gyda'r gofynion perthnasol a nodir ym Mholisi ISA 2 C Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol: "Newid defnydd cyfleusterau a gwasanaethau cymunedol,

 

 

safleoedd cyflogaeth ac unedau manwerthu"; sy'n nodi'r angen i gadarnhau, trwy dystiolaeth, bod ymdrechion wedi bod i farchnata’r safle

 

5. Mae'r safle yn gorwedd o fewn ardal mewn risg o lifogydd dŵr wyneb ac nid oes wybodaeth ddigonol yn yr Asesiad Canlyniadau Llifogydd a gyflwynwyd   i ddangos y gellir rheoli'r risg llifogydd yn dderbyniol dros oes y datblygiad ac felly mae'r cais yn groes i faen prawf 8 polisi PS 5 a maen prawf 4 polisi PS 6 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn ynghyd a chyfarwyddyd a roddir yn mharagraff 11.1 o Nodyn Cyngor Technegol 15.’

 

Dymchwel tŷ tafarn presennol a chodi chwech tŷ

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

 

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais llawn ydoedd ar gyfer dymchwel tŷ tafarn deulawr presennol ac adeiladu chwe thŷ dau neu dri llofft mewn rhes.

 

Eglurwyd bod y safle y tu mewn i ffin ddatblygu tref Pwllheli fel y'i nodir yng Nghynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd ac Ynys Môn a bod egwyddor y datblygiad yn cael ei ystyried yn erbyn Polisi PCYFF 1 ('Ffiniau Datblygu'), Polisi PS 5 (Datblygu cynaliadwy), Polisi TAI 1 (Tai yn y ganolfan isranbarthol a'r canolfannau gwasanaeth trefol), a Pholisi TAI 15 ('Trothwy a Dosbarthiad Tai Fforddiadwy'). Yng nghyd-destun polisi PCYFF 1, ystyriwyd fod y bwriad yn dderbyniol mewn egwyddor oherwydd lleoliad y safle o fewn y ffin ddatblygu gyfredol ac yn yr un modd, bod polisi PS 5 yn annog datblygiadau ar safleoedd a ddatblygwyd o'r blaen.

 

Er hynny, gan fod yr anheddle wedi gweld ei lefel twf disgwyliedig, trwy unedau wedi eu cwblhau yn y cyfnod 2011 i 2021, datblygu’r unedau yn y banc tir presennol a datblygu’r safleoedd wedi eu dynodi am dai, roedd angen cyfiawnhad ar gyfer y cais yn amlinellu sut byddai’r bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol. Disgwylid i bob ymgeisydd sy’n cyflwyno cais cynllunio ar gyfer 5 neu fwy o unedau tai, gyflwyno Datganiad Tai i gefnogi cais cynllunio yn unol â'r fethedoleg a amlinellir yn Atodiad 2 o’r CCA Cymysgedd Tai: Ni ystyriwyd bod y wybodaeth a gyflwynwyd fel rhan o'r cais hwn yn ddigonol i ddangos yn eglur bod y datblygiad dan sylw yn cwrdd gydag angen penodol o fewn y gymuned leol.

 

Eglurwyd bod Polisi TAI 15 o'r CDLl yn datgan y bydd Cynghorau'n ceisio sicrhau lefel briodol o dai fforddiadwy yn ardal y cynllun, a nodwyd ym Mhwllheli, mai dau neu fwy o unedau tai yw'r trothwy ar gyfer angen darpariaeth o'r fath. Gan fod y datblygiad arfaethedig yn cynnig cynnydd o 6 uned, mae’n cyd-fynd â throthwy Polisi TAI 15 ar gyfer gwneud cyfraniad at dai fforddiadwy. Gan fod Pwllheli y tu mewn i ardal pris tai 'Aneddleoedd Arfordirol Mwy’ yn y CDLl nodwyd bod darparu 30% o dai fforddiadwy yn hyfyw - mae hyn yn gyfystyr â 1.8 uned yn y datblygiad yma. Amlygwyd mai un uned a gynigir yn y cais fel uned fforddiadwy ac felly byddai disgwyl swm cymunedol sy'n werth 0.8 o dŷ i gwrdd â'r gofyniad polisi. Ategwyd, petai'r ymgeisydd o’r farn nad yw’n hyfyw darparu’r elfen fforddiadwy ddisgwyliedig yma, yna eu cyfrifoldeb hwy fydd i amlygu’n glir ar bro-fforma asesiad hyfywdra'r amgylchiadau sydd yn cyfiawnhau darpariaeth tai fforddiadwy is. Er hynny, adroddwyd nad oedd yr ymgeisydd wedi cyflwyno gwybodaeth o ran ystyriaethau oedd yn ymwneud a hyfywdra'r datblygiad a phe byddai darparu’r elfen fforddiadwy ddisgwyliedig yn effeithio ar ystyriaethau o safbwynt yr elfen yma.

 

Yn ogystal, ac o safbwynt asesu egwyddor y bwriad, rhaid ystyried defnydd presennol a sefydledig yr adeilad fel tŷ tafarn. Eglurwyd bod y wybodaeth a gyflwynwyd gyda’r cais yn nodi fod y perchnogion wedi cael trafferth i gael tenantiaid i weithredu’r dafarn neu berchnogion newydd a bod y dafarn wedi cau ers dechrau cyfnod pandemig Covid-19 ym Mawrth 2020. Ategwyd nad oedd gwybodaeth fanwl wedi ei gyflwyno oedd yn cyfiawnhau colli’r cyfleuster ar sail y dystiolaeth angenrheidiol dan Bolisi ISA 2 - ‘Newid defnydd cyfleusterau a gwasanaethau cymunedol, safleoedd cyflogaeth ac unedau manwerthu’ sy’n nodi y byddai angen tystiolaeth bod ymdrechion wedi bod i farchnata’r eiddo’n addas am gyfnod o flwyddyn.

 

Amlygwyd nad oedd unrhyw addasiadau wedi eu cyflwyno i resymau gwrthod materion gweledol na phreswyl y cais blaenorol, ond bod yr Uned Bioamrywiaeth yn cadarnhau, bod cynnwys yr Asesiad Rhywogaethau Gwarchodedig yn dderbyniol a’u bod yn cytuno gyda'r mesurau lliniaru a gynigiwyd. Ategwyd bod yr Uned Draenio Tir wedi nodi yn eu hymateb i'r ymgynghoriad fod y safle yn gorwedd o fewn parth A o safbwynt perygl llifogydd ac ystyriwyd ei fod yn wynebu ychydig neu ddim risg o lifogydd. Fodd bynnag, dangoswyd bod y safle mewn perygl o risg llifogydd yn y mapiau llifogydd wyneb diweddaraf sydd bellach yn cyflwyno rheswm gwrthod ychwanegol.

 

Yn unol â maen prawf (1c) o Bolisi PS 1, gan fod y cais am 6 uned rhaid oedd ystyried yr angen am ddatganiad ieithyddol os nad yw’r math o unedau yn mynd i’r afael â thystiolaeth o’r angen ar alw am dai o fewn Asesiad Marchnad Tai a ffynonellau perthnasol eraill.  Nodwyd fod Datganiad Ieithyddol wedi ei gyflwyno gyda’r cais, fodd bynnag, ymddengys nad oedd y datganiad yn dilyn y fethodoleg i ymgymryd â datganiad o’r fath sydd wedi ei gynnwys yn y Canllaw Cynllunio Atodol mabwysiedig ac felly amhosib fyddai ymgymryd ag asesiad cyflawn o effaith ieithyddol y datblygiad ar sail yr wybodaeth a gyflwynwyd.

 

Er bod gwybodaeth ychwanegol wedi ei gyflwyno fel rhan o'r cais hwn yn ymateb i ddau o resymau gwrthod y cais blaenorol, roedd y pryderon a fu'n sail i'r pedwar rheswm gwrthod arall yn parhau ac felly ni ystyriwyd bod y bwriad yn dderbyniol.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Bod y datblygiad dan sylw yn cael ei weld yn anffafriol yn rhannol oherwydd:

1. Graddfa, dyluniad a nifer yr anheddau arfaethedig

2. Cymysgedd Tai a Thai Fforddiadwy

3. Effaith ar yr Iaith Gymraeg

4. Colli cyfleuster cymunedol

·         Mewn ymateb i’r pryderon - Graddfa, dyluniad a nifer yr anheddau arfaethedig:

§  Bod y dyluniad ar gyfer chwe annedd ar gyfer teuluoedd sydd angen uwchraddio i adeiladau mwy ffafriol

§  Nid yw'r dyluniad yn annhebyg i ddatblygiadau eraill yn y dref sydd gyda gofod tynn sy’n arwain at golli lle parcio a gardd. Mae'r dyluniad arfaethedig yn debyg i brosiectau tebyg a ganiatawyd. Y nod yw darparu tai sydd wir eu hangen.

§  Bod hyfywedd masnachol y datblygiad angen lleiafswm o bum eiddo i fod yn hyfyw - o ystyried y farchnad darged a’r cynnydd presennol mewn prisiau ac argaeledd deunyddiau

§  Nid yw'n anghyffredin cael gardd fechan yng nghanol tref

·         Mewn ymateb i wrthwynebiad - Cymysgedd tai a Thai Fforddiadwy:

§  Nid yw Pwllheli yn ddewis poblogaidd ar gyfer prynu ail gartref ond eto mae galw am dai fforddiadwy o safon i deuluoedd lleol neu rai sydd angen uwchraddio. Nodwyd bod y dyluniad yn anelu at y farchnad yma ac yn ymateb i’r canllawiau a drafodwyd yn yr adroddiad 'Ail gartrefi: Datblygu polisïau newydd yng Nghymru' awdur Dr. Simon Brooks (2021)

·         Mewn ymateb i wrthwynebiad - Yr Iaith Gymraeg:

§  Bod llawer o'r genhedlaeth iau yn ei chael hi'n anodd dod o hyd i anheddle addas gyda rhai yn symud allan o'r ardal ac yn mynd ar iaith gyda nhw.

§  Heb dai ar gyfer y genhedlaeth iau a theuluoedd sy'n ehangu, mae risg o golli cyfranwyr sylweddol i'r gymuned leol

§  Bod nifer sylweddol o gartrefi lleol ar draws Llŷn yn ail gartrefi. Nid yw Pwllheli yn leoliad dymunol ar gyfer prynu ail gartrefi, ac mae’r bwriad yn cynnig cyfle ardderchog ar gyfer pobl leol sydd angen tai

§  Bod y prosiect yn cael cefnogaeth y Cynghorwyr lleol

§  Bod pobl leol yn cefnogi’r bwriad

§  Byddai'r bwriad yn helpu i leihau'r broblem a achoswyd gan ddiffyg tai lleol

§  Os am warchod y Gymraeg, rhaid darparu mwy o gartrefi i bobl leol

·         Mewn ymateb i wrthwynebiad - Colli cyfleuster cymunedol:

§  Nid yw'r Llew Du, bellach yn gynaliadwy fel Tŷ Tafarn

§  Y Tafarndy, er wedi ei atgyweirio dro ar ôl tro mae wedi dod i derfyn ei  ddefnydd ymarferol. Nid yw cynigion a adolygwyd ar gyfer adnewyddu yn ariannol hyfyw.

§  Bod y tenantiaid blaenorol a deiliaid prydles wedi buddsoddi cryn amser ac adnoddau ariannol yn ceisio adfywio'r Dafarn, ond hyn yn ofer. Hyn yn  duedd sy'n nodweddiadol ledled y wlad, erbyn hyn - mewn dinasoedd a threfi 

§  Ymdrechion wedi eu gwneud i werthu a/ neu osod yr eiddo ond neb wedi dangos diddordeb.

§  Y diwylliant ‘yfed’ wedi lleihau'n sylweddol dros y degawdau diwethaf ac nid yw tafarndai bellach yn ganolbwynt neu’n hwb i gymdeithas

·         Byddai'r cais, pe byddai'n cael ei ganiatáu, o fudd i’r gymuned leol  - yn  darparu tai lleol sydd wir eu hangen.

·         Y gobaith yw i’r Pwyllgor gytuno bod y datblygiad arfaethedig yn ymateb i’r angen yn gadarnhaol gan gynnig:

1.    Llety lleol i deuluoedd yng nghanol y dref – hyn yn lleihau'r angen am gerbydau fyddai o ganlynaid yn lleihau ôl troed carbon

2.    Yn helpu i gyflawni'r anghenion a nodir yn y polisi ail gartrefi

3.    Gwell defnydd cymunedol o'r safle yn weledol yn ogystal ag yn ariannol

4.    Tacluso’r ardal

 

c)    Cynigwyd ac eiliwyd gwrthod y cais

 

d)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylw canlynol gan aelod:

·         Bod tref Pwllheli eisoes wedi cyrraedd y nod

 

Mewn ymateb i sylw nad oedd yr ymgeisydd, wrth ail gyflwyno ei gais, wedi cwrdd â rhesymau gwrthod y cais blaenorol, nodwyd bod y swyddog achos wedi ail egluro'r rhesymau gwrthod,  ond bod yr ymgeisydd wedi ail gyflwyno cais heb addasiadau - ategwyd bod dewis a phenderfyniad yr asiant tu hwnt i reolaeth yr Adran Cynllunio.

 

PENDERFYNWYD Gwrthod

 

Rhesymau:

1.    Wrth ystyried graddfa, dyluniad a nifer yr anheddau arfaethedig, ni chredir y byddai’r datblygiad yn gweddu i'r safle ac ni fyddai ei ymddangosiad yn dderbyniol o fewn yr ardal leol. Yn ogystal, o ystyried natur gyfyng y safle, nifer yr unedau sy'n rhan o’r cynllun a'r diffyg gofod amwynder ynghlwm a’r tai unigol, credir y byddai'r cynnig yn or-ddatblygiad o’r safle ac yn niweidiol i fwynderau preswyl. Fe ystyrir felly bod y cynnig yn groes i ofynion perthnasol polisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn.

 

2.    Ar sail diffyg cymysgedd briodol o dai ynghyd â'r ddarpariaeth annigonol o dai fforddiadwy fe gredi’r bod y bwriad yn methu cyfarfod gofynion polisïau TAI 8 a THAI 15 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, ynghyd a'r cyngor perthnasol a roddir o fewn Canllawiau Cynllunio Atodol "Tai Fforddiadwy" a "Cymysgedd Tai".

 

3.    Ni chredir fod digon o wybodaeth wedi ei chyflwyno i asesu os yw’r bwriad yn cwrdd â gofynion maen prawf 1c o Bolisi PS1 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn sydd yn gofyn am ddatganiad iaith Gymraeg fyddai’n dangos sut byddai datblygiadau arfaethedig yn gwarchod, hyrwyddo a chryfhau’r iaith Gymraeg. Ar y sail yma, nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r bwriad yn cael effaith negyddol ar yr Iaith Gymraeg yn ardal y cynllun

 

4.    Ni chredir fod gwybodaeth ddigonol wedi ei chyflwyno i gyfiawnhau colli’r cyfleuster tafarn i gwrdd gyda'r gofynion perthnasol a nodir ym Mholisi ISA 2 C Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol: "Newid defnydd cyfleusterau a gwasanaethau cymunedol,safleoedd cyflogaeth ac unedau manwerthu"; sy'n nodi'r angen i gadarnhau, trwy dystiolaeth, bod ymdrechion wedi bod i farchnata’r safle

 

5.    Mae'r safle yn gorwedd o fewn ardal mewn risg o lifogydd dŵr wyneb ac nid oes wybodaeth ddigonol yn yr Asesiad Canlyniadau Llifogydd a gyflwynwyd   i ddangos y gellir rheoli'r risg llifogydd yn dderbyniol dros oes y datblygiad ac felly mae'r cais yn groes i faen prawf 8 polisi PS 5 a maen prawf 4 polisi PS 6 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn ynghyd a chyfarwyddyd a roddir yn mharagraff 11.1 o Nodyn Cyngor Technegol 15.’