Agenda item

 

Cais ar gyfer codi tŷ tri llawr tair llofft gyda ardal barcio

AELOD LLEOL: Cynghorydd Gareth Griffith

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau cynllunio isod:

 

1.         Amser

2.         Yn unol â’r cynlluniau

3.         Llechi

4.         Gorffeniadau allanol.

5.         Mynediad a pharcio

6.         Mesurau Osgoi Rhesymol ar gyfer ymlusgiaid.

7.         Dim clirio llystyfiant yn ystod y cyfnod nythu adar.

8.         Enw Cymraeg i’r tŷ.

 

Cais ar gyfer codi tŷ tri llawr tair llofft gydag ardal barcio

 

a)    Amlygodd y Swyddog Cynllunio bod bwriad codi annedd tri-llawr yn ei gyfanrwydd gyda dim ond deulawr i'w weld o Ffordd Caernarfon. Eglurwyd bod caniatâd cynllunio byw ar y safle er mwyn codi adeilad pedwar llawr sy’n cynnwys 4 uned breswyl hunan cynhaliol (gyfeirnod C09A/0182/20/LL) – y caniatâd hwn yn fyw (wedi ei gychwyn) gan fod yr eiddo preswyl oedd wedi ei leoli ar y llain yn flaenorol wedi ei ddymchwel. Golygai hyn, fod y 4 uned a ganiatawyd yn flaenorol wedi ei gynnwys yn y banc tir yn barod ac felly bydd lleihad yn y niferoedd o unedau preswyl sy’n cael eu darparu. Ni fydd y bwriad felly yn groes i bolisi TAI 4 ac nid yw’n darparu mwy o unedau na’r ddarpariaeth tai dangosol a osodwyd ar gyfer yr anheddle yn y polisi hwnnw. O ganlyniad, nid oes angen cyfiawnhad arbennig am y datblygiad.

 

Oherwydd natur y llain tir, bydd yr eiddo newydd yn gwbl amlwg o fannau cyhoeddus ac yn ychwanegiad i'r rhes o dai sydd wedi eu codi ar Ffordd Caernarfon. Nodwyd bod y rhan yma o bentref Felinheli yn cynnwys amrywiaeth sylweddol o ran pensaernïaeth, graddfa, dyluniad a gosodiad.

 

Yng nghyd-destun mwynderau cyffredinol a phreswyl, amlygwyd fod y cynlluniau arfaethedig yn nodi fod wal gefn yr annedd i’w lleoli 2m ymhellach i'r gogledd orllewin na'r adeilad gellid ei godi fel rhan o'r caniatâd byw. Mae'r rhan o'r annedd arfaethedig sy'n ymestyn 2m ymhellach yn cynnwys y balconïau ar y tri llawr ac yn cynnwys to o siâp gwahanol bydd 1m yn uwch na'r adeilad wedi ei ganiatáu.

 

Oherwydd maint yr edrychiad gwag (blank elevation) sy'n ffinio/wynebu eiddo 14, Ffordd Caernarfon, rhaid derbyn fod y bwriad cyfredol yn debygol o greu strwythur fyddai’n cael rhywfaint o effaith gormesol i rannau o ardd breswyl ac estyniad tŷ gwydr yng nghefn yr eiddo yma. Eglurwyd bod yr ardd wedi ei lleoli wrth gefn eiddo 14, Ffordd Caernarfon ac oherwydd topograffi’r safle yn mwynhau lefelau uchel o amwynder preswyl gyda golygfeydd di-baid tuag at y gogledd orllewin. Er gwaethaf hyn, nid yw'r annedd arfaethedig yn sylweddol wahanol i'r adeilad pedwar llawr sy'n destun y caniatâd byw o ran ei ffurf a gosodiad y wal gefn fel sydd yn cael ei ddangos yn glir ar y cynlluniau arfaethedig. Am y rhesymau yma, ni ystyriwyd fod y datblygiad yn debygol o greu niwed i fwynderau preswyl sy'n sylweddol waeth na'r effaith y byddai'n deillio o godi'r adeilad sy'n rhan o ganiatâd byw.

 

Yng nghyd -destun materion trafnidiaeth a mynediad, nodwyd bod ymateb wedi ei dderbyn gan yr Uned Drafnidiaeth yn nodi y dylid diwygio dyluniad y blaengwrt er mwyn cyd-fynd a llinell blaengwrt cais C21/0445/20/LL. Yn dilyn derbyn cynlluniau diwygiedig yn unol ag awgrymiadau'r Uned Drafnidiaeth nid dderbyniwyd gwrthwynebiad pellach i ddyluniad y droedffordd a chadarnhawyd fod agweddau eraill y bwriad (megis darpariaeth parcio) yn dderbyniol. Tynnwyd sylw at y  nifer o amodau a nodiadau ynghylch ag atgoffa'r datblygwr i sicrhau caniatâd/trwyddedau perthnasol ar gyfer gwneud gwaith stryd sydd wedi eu hawgrymu gan yr Uned Drafnidiaeth.

 

Cyfeiriwyd at  amodau yr oedd yr Uned Bioamrywiaeth wedi cadarnhau y dylid  eu  gosod ar y caniatâd cynllunio.

 

Yng nghyd-destun Diogelu Llecynnau Agored Presennol a Rheilffyrdd Segur nodwyd bod y  safle yn ffinio dynodiad llecyn agored i'w warchod sy'n rhedeg rhwng Crossing Cottage, Glan y Môr a Chwrt Menai. Yn dilyn trafodaethau gyda'r asiant, Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd a Gwasanaeth Eiddo'r Cyngor (sy'n dir feddiannwr ar ran o'r dynodiad) sefydlwyd fod diffyg ffiniau clir a manylder mewn hen fapiau o'r safle yn golygu fod y dynodiad gwreiddiol (wedi ei ailddefnyddio o'r cynllun lleol blaenorol) yn ymestyn tu hwnt i'r rheilffordd segur ac ar ran o lain 11A. Deallir mai pwrpas y dynodiad (o dan bolisi ISA 4) penodol yma yw gwarchod llwybr y rheilffordd segur gyda'r potensial o ymestyn Lôn Las Menai o'i fan terfyn presennol ar ffordd Glan y Môr ar hyd y rheilffordd segur i gwrdd â Ffordd Caernarfon.

 

Darparwyd cynllun safle diwygiedig gan yr asiant er mwyn dangos bod pellter digonol rhwng yr eiddo a'r ardd breswyl ac na fyddai’r datblygiad yn gorgyffwrdd a'r rheilffordd segur. Yn yr un modd, ni fyddai’r  bwriad yn amharu ar ddefnydd y llecyn agored sydd wedi ei warchod.

 

Wedi ystyried yr holl faterion perthnasol gan gynnwys polisïau a chanllawiau lleol a chenedlaethol yn ogystal â'r cefndir cynllunio, ystyriwyd fod y bwriad yn dderbyniol a'i fod yn bodloni gofynion y polisïau perthnasol.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd gwrthwynebydd i’r cais y sylwadau canlynol:

 

·         Amlygodd lun wedi ei dynnu o’r ardd yn amlinellu braslun o’r bwriad yn ei safle cyfredol

·         Bod y strwythur arfaethedig yn ymwthio allan tua 10 metr o flaen ei chartref a thua 5 metr o flaen ei heulfan - hyn ychydig fetrau ymlaen o eiddo cyfagos eraill yn y rhes ac yn annodweddiadol

·         Bydd uchder y datblygiad tua 9 medr uwchlaw lefel y ffordd o'i gymharu â'u heiddo sydd tua 6 metr uwchlaw lefel y ffordd - hyn 50% yn uwch na'u heiddo sy'n ychwanegu at eu pryderon o gael cysgod. Cymdogion ar ochr arall y ffordd yn rhannu’r pryderon hyn, er yn derbyn bod caniatâd cynllunio eisoes wedi’i roi i’r  uchder yma ar yr eiddo

·         Wedi ymdrechu i gysylltu â Cadnant Planning ond nid ydynt yn ymddangos yn fodlon trafod y mater. Anaml bu iddynt dderbyn atebion i negeseuon e-bost neu alwadau. Y tro diwethaf bu iddynt awgrymu iddynt  ‘fynd ymlaen â’n gwrthwynebiadau’ - dim arwydd eu bod yn fodlon trafod cyfaddawd (copïau o e-byst ar gael)

·         Bod Cadnant yn credu bod y cynlluniau arfaethedig o fewn ffiniau'r caniatâd cynllunio presennol. Fodd bynnag, mae’n anodd iawn mesur hyn gan nad oes unrhyw fesuriadau yn y cynlluniau gwreiddiol. Wrth gymharu'r cynlluniau safle o'r caniatâd cynllunio presennol (C12/0986/20/LL) a'r cynlluniau presennol, mae'n ymddangos bod y cynlluniau newydd yn ymwthio allan tua un i ddau fedr y tu hwnt i'r cynlluniau a ganiatawyd. Gofynnwn am fesuriadau manwl cywir o'r cynlluniau a gymeradwywyd yn flaenorol cyn gwneud penderfyniad.

·         Ei bod yn rhesymol gofyn i leoliad y datblygiad ddilyn llinell naturiol yr eiddo presennol. Gofynnwn i ystyriaeth gael ei roi i'r effaith y bydd strwythur mor fawr a  mawreddog yn ei gael ar eiddo mwy traddodiadol. Mae hefyd wedi cael ei nodi na fydd y perchnogion yn byw yn barhaol yn yr eiddo – hyn yn achosi pryder.

·         Gofyn i'r datblygiad, gan gynnwys y balconi gael ei adeiladu y tu ôl (neu mor agos â phosibl) i'r llinell goch (a nodwyd mewn darlun gan yr ymgeisydd). Byddai hyn yn cyd-fynd ag eiddo cyfagos.

·         Bod adeiladwyr lleol wedi rhoi gwybod iddynt fod pibellau draenio yn rhedeg yn gyfochrog â’r llinell yma (ar ochr y Fenai). Er na ellid lleoli'r rhain ar fapiau draenio, byddai’n ddoeth ymchwilio ymhellach.

·         Cais i symud y ffin gefn fel y byddai yn unol â'u heiddo ac o ganlyniad yn creu annedd sy'n cyd-fynd yn well â'r ardal leol.      

   

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Bod y safle wedi ei leoli o fewn ffin datblygu pentref Felinheli ac yn ffinio gyda Ffordd Caernarfon sy’n rhedeg ar hyn ffin ddeheuol y safle.  Y safle mewn ardal breswyl gyda rhif 14 Ffordd Caernarfon wedi ei leoli i’r de-orllewin.

·         Trafodaethau pre-app wedi eu cynnal gyda’r Awdurdod Cynllunio Lleol cyn bod cais llawn wedi ei gyflwyno - y trafodaethau wedi parhau gyda swyddogion cynllunio, swyddogion priffyrdd a chymdogion ers cyflwyno’r cais.

·         Bod caniatâd blaenorol ar y safle ar gyfer datblygiad pedwar llawr ar gyfer darparu 4 fflat. Y caniatâd yma wedi ei warchod felly mae hyn yn ystyriaeth gynllunio berthnasol wrth benderfynu cais cynllunio C21/0446/20/LL.  

·         Bod caniatâd ar y safle hefyd ar gyfer datblygu tŷ preswyl tri-llawr a gall y caniatad yma gael ei weithredu hyd at Ionawr 2023 - rhaid ystyried y sefyllfa wrth gefn a fyddai yn gallu bodoli o dan y datblygiadau sydd wedi eu cymeradwyo yn flaenorol ar y safle.

·         Bod gofynion yr adran briffyrdd wedi dylanwadau ar y lleoliad y gall y tŷ eistedd ar y safle, gan olygu gorfod symud ymhellach i mewn i’r plot (yn wahanol i’r cynllun gafodd ei gyflwyno’n wreiddiol). Mae’r cynllun arfaethedig yn debyg i’r cynllun a gymeradwywyd yn flaenorol o ran ei raddfa, dyluniad a’i osodiad.

·         Er bod gwrthwynebiad wedi ei godi gan gymdogion  rhif 14 Ffordd Caernarfon, bod adroddiad y swyddog yn amlygu bod ystyriaeth fanwl o effaith y bwriad ar fwynderau preswyl y tŷ cyfagos - yr asesiad yn cadarnhau na fyddai’r bwriad yn cael effaith wahanol i’r cynllun sydd wedi ei warchod ( h.y. yr adeilad 4 llawr ar gyfer y fflatiau). Bod y swyddogion felly yn cadarnhau eu bod yn ystyried y bwriad yn dderbyniol o ran effaith ar fwynderau preswyl.

 

ch)      Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·         Bod y bwriad yn ormesol, yn debygol o gael effaith mawr ar 14 Ffordd Caernarfon

·         Caniatâd byw yn bodoli ar y safle ac felly derbyn y byddai rhyw fath o ddatblygiad yn cymryd lle, ond yn rhedeg yn lefel a gweddill y tai ar y ffordd

·         Bod y Cyngor Cymuned yn bryderus am faterion trafnidiaeth

·         Siomedig nad oedd llun o’r awyr wedi ei gynnwys yn yr adroddiad - un wedi ei gyflwyno gan yr ymgeisydd

·         Bod y bwriad yn anferth ac allan o gymeriad

·         Talcen y tŷ arfaethedig yn cael effaith ormesol ar y cymdogion

·         Bod diffyg cysylltu â chyfathrebu rhwng partïon

d)         Rhanodd y Rheolwr Cynllunio gynlluniau o’r caniatâd blaenorol mewn cymhariaeth a’r cais dan sylw yn amlinellu ei faint a’i osodiad

 

dd)    Cynigiwyd ac eiliwyd gohirio y cais am y rhesymau canlynol:

·         Cynnal trafodaethau pellach rhwng y partïon perthnasol i  geisio lleihau pryderon

·         Ymddengys y bwriad yn ormesol ac yn ymwthiol.

·         Angen ail ystyried y dyluniad gan awgrymu gosod y llefydd parcio o dan yr adeilad

 

Amlygodd y Pennaeth Cyfreithiol, petai’r cais yn cael ei ohirio am resymau ail ddylunio, bod amcan y gohiriad yn awgrymu cais o’r newydd.

 

Mewn ymateb gan Aelod, nodwyd bod lle i gynnal trafodaethau pellach  ynglŷn â dyluniad yr adeilad, ei ddwysedd a’i nodwedd ymwthiol heb orfod ystyried cais o’r newydd.

 

Amlygodd y Pennaeth Amgylchedd Cynorthwyol bod angen ystyried a oedd effaith ychwanegol i’r caniatâd byw ac mai barn y swyddogion oedd dim effaith ychwanegol. Ategodd y byddai cais ‘amgen' yn gais o’r newydd, ond byddai modd diwygio dwysedd ac effaith.

 

e)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Bod y cynllun presennol yn well na’r caniatâd blaenorol

·         Bod angen ystyried pryderon parcio – hyn yn rhan annatod o’r datblygiad

·         Byddai gohirio y cais ac ail ddylunio yn gostau ychwanegol i’r ymgeisydd

 

a)      Cynigiwyd ac eiliwyd gwelliant  i ganiatáu y cais

 

PENDERFYNWYD: Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau cynllunio isod:

 

1.         Amser

2.         Yn unol â’r cynlluniau

3.         Llechi

4.         Gorffeniadau allanol.

5.         Mynediad a pharcio

6.         Mesurau Osgoi Rhesymol ar gyfer ymlusgiaid.

7.         Dim clirio llystyfiant yn ystod y cyfnod nythu adar.

8.         Enw Cymraeg i’r tŷ.