Agenda item

Codi adeilad newydd ar gyfer 6 uned breswyl, newid defnydd y llawr gwaelod i wagle hyblyg Defnydd Dosbarth A1, A2, A3 a/neu B1 ynghyd ac addasu'r lloriau uwchben i 18 fflat gyda newidiadau ac estyniadau cysylltiedig.

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Steve Collings

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Caniatáu'r hawl i’r Rheolwr Cynllunio ganiatáu’r cais yn dilyn asesiad o’r angen am ddarpariaeth o dai fforddiadwy (a sicrhau trwy unai amod neu gytundeb 106 os oes angen darpariaeth ffurfiol) ac yn ddarostyngedig i gytundeb 106 i sicrhau cyfraniad ariannol tuag at lecynnau agored.

 

Amodau:

 

5 mlynedd, yn unol â’r cynlluniau, amodau sŵn, sustemau echdynnu, Dwr Cymru, deunyddiau a gorffeniadau, enw Cymraeg i’r datblygiad ac unedau.

 

Codi adeilad newydd ar gyfer 6 uned breswyl, newid defnydd y llawr gwaelod i wagle hyblyg Defnydd Dosbarth A1, A2, A3 a/neu B1 ynghyd ac addasu'r lloriau uwchben i 18 fflat gyda newidiadau ac estyniadau cysylltiedig.

 

            Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

 

a)            Amlygodd y Rheolwr Cynllunio bod y cais yn cynnwys yr elfennau isod:

·         Codi adeilad newydd 3 llawr yng nghefn y safle ar gyfer 6 fflat breswyl 2 lofft

·         Newid defnydd llawr cyntaf y cyn-siop i ddefnyddiau hyblyg fel siop a hwb

·         Mân newidiadau i edrychiadau presennol blaen y siop.

·         Darparu 18 fflat uwchben y siop bresennol ar 2 lawr i gynnwys 16 uned 1 llofft a 2 uned 2 lofft  

·         Ymestyn ac addasu cefn yr adeilad presennol er mwyn darparu rhai o’r unedau preswyl a balconïau.

·         Darparu 5 llecyn parcio car

·         Defnyddio rhodfa breifat yng nghefn yr eiddo

·         Lleoli storfeydd storio biniau yng nghefn yr adeilad presennol.

·         Lleoli llecyn amwynder bach/teras yng nghefn yr adeilad presennol ynghyd a thirweddu meddal a chaled.

 

Eglurwyd bod yr adeilad a’r safle wedi eu lleoli oddi fewn i ganol y ddinas ac oddi fewn i ffin datblygu fel y’i cynhwysir yn y CDLl ac ystyriwyd yr egwyddor o ddatblygu’r safle yn erbyn Polisi PCYFF 1 a Pholisi TAI 1 o’r CDLl. Nodwyd bod yr adeilad o fewn prif ardal manwerthu’r ddinas ac wedi ei amgylchynu gan gymysgedd o ddefnyddiau preswyl ar ffurf fflatiau, masnachol ynghyd a maes parcio cyhoeddus. Daeth defnydd y siop flaenorol i ben ym Medi 2020.

 

Yng nghyd-destun lefel cyflenwad dangosol tai i Fangor dros gyfnod y Cynllun, amlygwyd bod y ddarpariaeth yn Ebrill 2021, 9 uned yn uwch na’r lefel cyflenwad dangosol ar gyfer safleoedd ar hap ym Mangor ac y byddai’r bwriad cyfredol hwn yn mynd uwchben lefel twf dangosol Bangor. O ganlyniad, rhaid adolygu unrhyw gyfiawnhad a gyflwynwyd gyda’r cais yn amlinellu sut bydd y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol. Mewn ymateb i’r gofyniad, cyflwynodd yr ymgeisydd Ddatganiad Dylunio, Mynediad a Chynllunio (diwygiedig) ynghyd a gwybodaeth/datganiadau ychwanegol oedd yn cynnwys y wybodaeth ganlynol:

 

·         Yr ymgeisydd yw’r darparwr llety rhentu mwyaf ym Mangor a gwelir prinder sylweddol ar gyfer fflatiau stiwdio 1 - 2 llofft

·         Bydd y cais yn llenwi’r gwagle rhwng llety myfyrwyr a phrynwyr tŷ cyntaf.

·         Bod yr ymgeisydd yn bwriadu cwblhau rhan gyntaf o’r datblygiad o fewn 12 mis a chwblhau’r adeilad ar wahân o fewn 24 mis (yn wahanol i ddatblygiadau eraill sydd wedi derbyn caniatâd ond heb eu dechrau)

·         Er bod y ffigwr dangosol ar gyfer tai ym Mangor eisoes wedi ei gyrraedd, ni ragwelwyd bydd bob tŷ o fewn safleoedd yn y banc tir ar hap ynghyd a’r safleoedd hynny sydd wedi eu dynodi ym Mangor yn debygol o ddatblygu.

·         Pe byddai’r cais yn derbyn caniatâd cynllunio ynghyd a’r dynodiadau tai o fewn y banc tir yn cael eu gwireddu, byddai’r ffigwr cronnus o dai ddim ond yn cyfateb i 3.4% o gynnydd yn y ffigwr dangosol o fewn y CDLl ar gyfer Bangor.

·         Ni ddylai awdurdodau wrthod ceisiadau am dai oddi fewn i safleoedd ar hap sydd uwchben y ffigwr dangosol gan fod cyngor o fewn Polisi Cynllunio Cymru yn datgan dylai datblygiadau preswyl gael eu cefnogi os ydynt yn cydymffurfio gyda pholisïau cenedlaethol yn ymwneud ac amcanion cynaladwyedd - y safle yma wedi ei leoli mewn man hygyrch yng nghanol y ddinas.

·         Bod yr ymgeisydd wedi cyflwyno prisiau marchnad agored (OMV’s) ar gyfer yr unedau preswyl. Uned Strategol Tai Cyngor Gwynedd wedi datgan bod angen fflatiau 1 a 2 lofft ym Mangor gyda 60 ymgeisydd ar restr Tai Teg ar gyfer unedau 2 a 3 llofft a 517 ymgeisydd ar restr tai cyffredin y Cyngor am dai cymdeithasol.

·         Nid yw’r safle’n addas ar gyfer tai 3 llofft oherwydd cyfyngiadau maint y safle

·         Er bod datblygiadau tai eraill wedi derbyn caniatâd, mae’r angen am fflatiau 1 a 2 lofft mewn lleoliad canolig yng nghanol y ddinas yn amlwg.

·         Bod y bwriad yn darparu 16 uned breswyl fforddiadwy, gyda’r Uned Strategol Tai yn cadarnhau bod y pris o £40,000 i £75,000 am y fflatiau 1 llofft yn fforddiadwy ac nad oes angen disgownt iddynt.

 

Ystyriwyd y bwriad yn gronnol gyda’r banc tir presennol a dynodiadau tir ar gyfer datblygu tai yn y ddinas, yn golygu lefel o ddatblygiad byddai uwchlaw'r galw dangosol am unedau preswyl yn ystod cyfnod y CDLl. O ganlyniad, rhaid i’r Awdurdod Cynllunio Lleol fod yn argyhoeddedig y byddai’r bwriad yn gymorth i gyfarfod  anghenion y gymuned leol.

 

Er bod gwybodaeth gyffredinol wedi ei dderbyn gan yr ymgeisydd yn amlygu’r angen am fflatiau 1 a 2 lofft ym Mangor, sy’n llenwi’r bwlch rhwng llety myfyrwyr a phrynu tai tro cyntaf, dadleuwyd nad oedd cyfeiriad manwl i sefyllfa bresennol unedau preswyl o fewn y banc tir Ebrill 2021 lle gwelwyd bod 178 allan o 188 uned yn y banc tir ar gyfer fflatiau 1 a 2 lofft. Nid oedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol wedi eu hargyhoeddi’n ddiamheuol bod yr ymgeisydd wedi cyfiawnhau darparu 24 uned breswyl ar ffurf fflatiau 1 a 2 llofft sy’n ychwanegol i’r 178 o fflatiau sydd eisoes o fewn y banc tir ym Mangor. Er bod y dystiolaeth a gyflwynwyd gan yr Uned Strategol, defnydd cymdeithasol yn unig a geir am unedau un llofft fforddiadwy Ni ystyriwyd felly bod y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol yn unol â Pholisi TAI 8 o’r CDLl.

 

Tynnwyd sylw mai bwriad yr ymgeisydd yn y lle cyntaf yw rhentu’r fflatiau ac er bod prisiau marchnad agored (pris gwerthu) wedi eu cyflwyno gan yr ymgeisydd ar gyfer yr holl fflatiau, nid oedd ffigyrau wedi eu cyflwyno ar gyfer rhentu’r fflatiau. O ganlyniad  ni ellid cadarnhau os yw prisiau rhentu’r 16 uned yn fforddiadwy neu beidio. I’r perwyl hyn, ni ystyriwyd bod y bwriad, yn seiliedig ar y wybodaeth oedd wedi ei gyflwyno’n bresennol, yn cydymffurfio gyda gofynion Polisi TAI 15 na gyda gofynion CCA: Tai Fforddiadwy

 

Yng nghyd-destun ystyriaethau manwerthu / canol y Ddinas, nodwyd bod  Polisi PS15 o’r CDLL yn ceisio gwarchod a gwella bywiogrwydd a hyfywedd canol trefi a’u swyddogaethau manwerthu, gwasanaethu a chymdeithasol ac anogir cymysgedd amrywiol o ddefnyddiau addas o fewn canolfannau trefol sydd o ansawdd uchel ac yn denu ystod eang o bobl ar wahanol amseroedd o’r dydd. Mae Polisi MAN 2 yn nodi fod cynigion i newid defnydd unedau manwerthu a leolir o fewn prif ardal siopa ond yn cael eu caniatáu os gellid dangos nad yw’r uned bellach yn hyfyw  ac y gwnaed pob ymdrech i gynnal defnydd A1 (siop) yn yr eiddo. Ategwyd bod Polisi MAN 1 o’r CDLL yn datgan bydd cynigion ar gyfer datblygiadau manwerthu, masnachol a hamdden newydd yn cael eu caniatáu yn ddarostyngedig i ystyriaethau cynllunio fel dyluniad a mwynderau.

 

Yng nghyd-destun mwynderau gweledol, adroddwyd bod y safle wedi ei leoli yng nghanol y ddinas sy’n cynnwys nifer helaeth ac amrywiol o adeiladwaith a strwythurau masnachol a phreswyl. Ystyriwyd y byddai’r effaith fwyaf i’r edrychiadau allanol i’w cael yng nghefn yr adeilad ble fydd yr estyniadau presennol yn cael eu dymchwel gydag estyniad newydd yn cael ei godi. Bydd yr adeilad ar wahân ar gyfer y 6 uned breswyl yn 3 llawr ac ar ffurf hirsgwar o ddyluniad modern a chyfoes. O ystyried dyluniad, gosodiad, edrychiadau allanol, deunyddiau a graddfa’r estyniad ynghyd a’r adeilad ar wahân, ni ystyriwyd y byddent yn gronnol yn creu strwythurau anghydnaws sylweddol yn y rhan yma o’r drefwedd

 

Ategwyd, yn ôl y wybodaeth sydd gan yr Awdurdod Cynllunio Lleol, ceir defnydd preswyl i rif 288 Stryd Fawr a defnydd masnachol i rif 296 Stryd Fawr gydag anheddau preswyl Ger y Mynydd wedi eu lleoli 43m i’r gogledd. Er cydnabuwyd y bydd elfen o gysgodi i’r anheddau preswyl, ni ystyriwyd y byddai’n sylweddol nac arwyddocaol ac na fydd unrhyw oredrych goddefol a chymunedol rhwng y safleoedd.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad, nodwyd fel rhan o’r cais ac yn unol â gofynion yr Uned Drafnidiaeth yn eu hymateb i’r ymholiad cyn cyflwyno cais, cyflwynwyd Nodyn Technegol ar Drafnidiaeth oedd yn cadarnhau - (i) bod y safle yn hygyrch i ddulliau gwahanol o deithio (ii) byddai’r datblygiad yn debygol o greu lleiafswm o gynnydd mewn trafnidiaeth a (iii) bod y datblygiad yn cydymffurfio gyda pholisïau cenedlaethol o fewn NCT: Trafnidiaeth.

 

Yng nghyd-destun materion ieithyddol, er nad oedd ymateb wedi ei dderbyn gan yr Uned Iaith ar gynnwys y Datganiad, ystyriwyd yn yr achos hwn, na ellid sicrhau yn ddiamheuol byddai’r 16 fflat fforddiadwy yn cwrdd ag angen lleol nac yn fforddiadwy ar sail rhent gan nad oedd gwybodaeth wedi ei dderbyn parthed yr elfen yma o’r bwriad. O ganlyniad, ni ellid cadarnhau y byddai’r bwriad, o’i ganiatáu, yn diogelu neu yn hybu’r iaith yn y ddinas. O safbwynt cyfarch angen lleol a fforddiadwyaeth y bwriad, ni ellid cadarnhau bod y bwriad yn cydymffurfio a gofynion Polisi PS 1 o'r CDLL, CCA:  Cynnal a Chreu Cymunedau Nodedig a Chynaliadwy a NCT 2: Cynllunio a Thai Fforddiadwy.

 

Adroddwyd, na fyddai’r bwriad i ddatblygu 24 uned breswyl newydd 1 a 2 lofft ar y safle yn dderbyniol mewn egwyddor yn seiliedig ar: (i) ddiffyg tystiolaeth fod gwir angen ym Mangor am unedau 1 a 2 lofft yn ychwanegol i’r 178 uned/fflat cyffelyb sydd eisoes o fewn y banc tir ar gyfer y ddinas. (ii) nid oes tystiolaeth wedi ei dderbyn byddai’r fflatiau yn fforddiadwy ar sail rhent a (iii) oherwydd pryder rhif (ii), ni ellid cadarnhau y byddai’r bwriad yn darparu fflatiau fforddiadwy i gyfarch anghenion y gymuned leol.

 

Argymhellwyd gwrthod y cais.

 

b)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr asiant y sylwadau canlynol:

·         Cais cynllunio llawn ydoedd ar gyfer newid defnydd hen siop Peacocks ar Stryd Fawr Bangor, sydd wedi bod yn wag am 2 flynedd, i greu defnydd hyblyg ar y llawr gwaelod ac addasu'r lloriau uwchben i greu 18 fflat ac adeiladu 6 o fflatiau ar dir adfeiliedig tu ôl i’r Stryd Fawr. Fflatiau marchnad agored a fforddiadwy i’w gosod neu werthu - nid unedau ar gyfer myfyrwyr.

·         Bydd y datblygiad yn gwneud defnydd perffaith o adeilad sylweddol ar y Stryd Fawr - adeilad sydd heb ei restru, ond sydd yn hanesyddol bwysig ym Mangor fel siop wreiddiol teulu Pollycoff.

·         Bod gan yr ymgeisydd denant (Town Square) sydd â diddordeb o ddefnyddio’r llawr gwaelod fel hwb menter i’w ddefnyddio gan fusnesau bach yn amrywio o gaffi i swyddfeydd i weithdai bychain. Mae’r math yma o ddatblygiad eisoes wedi bod yn llwyddiannus yng nghanol Wrecsam a Rhyl o dan reolaeth yr un tenant gyda chymorth ariannol gan Lywodraeth Cymru.

·         Bod cymorth ariannol drwy Gynllun Buddsoddi ac Adnewyddu Eiddo canol Tref Bangor wedi ei glustnodi yn barod gan Gyngor Gwynedd ar gyfer y datblygiad ynghyd a chefnogaeth glir i’r datblygiad gan y Tîm Datblygu Economaidd.

·         Yr unig wrthwynebiad gan yr Awdurdod Cynllunio Lleol yw’r ffaith fod nifer o dai a fflatiau yn y banc tir ym Mangor heb eu datblygu a bod lefel cyflenwad dangosol o dai i Fangor dros gyfnod y Cynllun Lleol yn 969 uned - tybiwyd felly fod y nifer presennol gan gynnwys y banc tir yn mynd dros y ffigwr yma o 9 uned - 9 uned yn unig o fewn prif ganolfan! Rhaid cofio mai rhif dangosol yw’r rhif yma ac nid terfyn uchaf

·         Wrth edrych yn fanylach ar y safleoedd sydd yn y banc tir, mae nifer yn annhebyg o gael eu datblygu yn ystod cyfnod y CDLl - safle Jewsons - 70 o unedau yn y banc tir o dan berchnogaeth datblygwr tai, ond y safle ar werth;  safle Clwb Cymdeithasol Maesgeirchen - 10 o fflatiau un llofft yn y banc tir ond bwriad ei ddatblygu fel siop heb fflatiau. Yn ogystal, mae rhai safleoedd  wedi eu clustnodi yn y CDLl ar gyfer tai yn araf yn dod ymlaen - neu yn cyflwyno llai o dai na’r disgwyl. Yn amlwg felly, mae yna fwy o hyblygrwydd i ddatblygu safleoedd eraill fydd o werth economaidd i’r dre.

·         Ni fydd y safle yn eistedd yn y banc tir am flynyddoedd - os caiff ei ganiatáu, bydd y datblygiad yn cychwyn ar unwaith - buddsoddiad o £2.2 miliwn yng nghanol Stryd Fawr Bangor - o bosib hwn fydd yn dechrau gwrthdroi cwymp mewn safon y Stryd Fawr - yn ddatblygiad pwysig fydd yn rhoi hyder i eraill fuddsoddi yn y ddinas

 

c)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr Aelod Cyffiniol y sylwadau canlynol (ar ran yr Aelod Lleol)

·         Bod y prosiect yn un i’w groesawu ac i’w gefnogi

·         Y safle wedi ei leoli mewn ardal amlwg ar y Stryd Fawr

·         Bod yr ymgeisydd gyda phrofiad ac arbenigedd yn y maes

·         Cael cosb oherwydd bod caniatadau yn y banc tir heb eu dechrau

·         9 uned yn unig dros yr hicyn cyflenwad tai

·         Nad oedd pryderon am y dyluniad

·         Cyllid wedi ei adnabod ar gyfer yr elfennau economaidd ac adfywio

·         Bod angen am unedau 1 a 2 stafell wely o safon ar gyfer pobl ifanc proffesiynol

·         Bod datblygiad tebyg yn y Ddinas wedi bod yn llwyddiannus iawn

·         Byddai’r bwriad yn cadw pobl leol yn lleol - cysylltiadau, rhwydwaith, adnoddau yn rhesymau da dros aros

·         Byddai gwaith yn dechrau ar unwaith

·         Braf fyddai gweld adeilad sydd yn prysur droi yn adfail yn cael ei drosi yn ddatblygiad o safon

 

d)            Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais yn groes i’r argymhelliad

Rhesymau:

·         Bod angen pwyso a mesur y buddion economaidd v ffigyrau banc tir

·         Bod caniatadau heb eu gweithredu ac yn annhebyg o ddatblygu

·         Byddai’r bwriad yn adfywio canol y Ddinas

·         Angen gwarchod adeilad nodweddiadol

·         Bod system amherffaith y banc tir yn creu problemau

 

e)            Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·           Bod cyfle yma i adfywio canol y Ddinas

·           Croesawu'r fenter - dim eisiau colli cyfle

·           Yr adeilad presennol yn dirywio

·           Byddai’n rhoi hyder i fusnesau eraill fentro

·           Dim symud ar rai caniatadau eraill yn yr ardal

·           Bod y cynnydd mewn nifer unedau yn y banc tir yn fychan

 

Mewn ymateb i sylw ynglŷn â thynnu ceisiadau sydd heb eu gweithredu yn ôl, nodwyd bod cyfraith gyfredol yn gosod amod i ddatblygu o fewn 5 mlynedd ond hefyd yn caniatáu i ddatblygwyr wneud cais am estyniad amser.

 

Atgoffwyd yr aelodau o gais cyffelyb a gafodd ei wrthod yn ddiweddar oherwydd diffyg cyfiawnhad banc tir (er yn derbyn nad oedd y bwriad ar y Stryd Fawr). Mewn ymateb, nododd Aelod bod cais Llys Ioan yn un i ddymchwel adeilad hanesyddol - gwarchod sydd yma, ac y dylai pob cais gael ei ystyried ar ei rinweddau ei hun.

 

PENDERFYNWYD: Caniatáu'r hawl i’r Rheolwr Cynllunio ganiatáu’r cais yn dilyn asesiad o’r angen am ddarpariaeth o dai fforddiadwy (a sicrhau trwy unai amod neu gytundeb 106 os oes angen darpariaeth ffurfiol) ac yn ddarostyngedig i gytundeb 106 i sicrhau cyfraniad ariannol tuag at lecynnau agored.

 

Amodau:

 

5 mlynedd, yn unol â’r cynlluniau, amodau sŵn, sustemau echdynnu, Dwr Cymru, deunyddiau a gorffeniadau, enw Cymraeg i’r datblygiad ac unedau.