Agenda item

Codi 7 tŷ annedd ynghyd a gwaith cysylltiol.

AELOD LLEOL: Cynghorydd Gareth Morris Jones

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Gwrthod – Rhesymau

 

1. Mae'r ddarpariaeth dai ym Morfa Nefyn eisoes yn sylweddol uwch na'r ddarpariaeth a glustnodwyd gan y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd ac felly ni chredir bod y cynnig yn cwrdd gyda'r anghenion lleol cydnabyddedig am dai. O ganlyniad fe fuasai'r datblygiad yn arwain at orddarpariaeth tai marchnad agored yn y gymuned yn groes i ofynion polisi TAI 4 y CDLl a'r strategaeth aneddleoedd a'i cynhwysir ym Mholisi PS 17.

 

2. Oherwydd gwerth marchnad debygol yr unedau a fwriedir ar gyfer tai fforddiadwy,  nid yw'n bosibl sicrhau bydd yr unedau hyn yn aros yn fforddiadwy er mwyn cwrdd ag anghenion y gymuned leol yn yr hirdymor ac felly mae'r cais yn groes i ofynion Polisi TAI 15 y CDLl.

 

3. Ar sail y wybodaeth sydd wedi ei chyflwyno yn y Datganiad Ieithyddol nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r datblygiad yn achosi niwed o sylwedd i gymeriad a chydbwysedd yr iaith Gymraeg yn y gymuned ac felly mae’r cais yn groes i ofynion polisi PS1 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn.

 

Cyn  Eglwys Santes Mair Lôn Yr Eglwys, Morfa Nefyn, Pwllheli, Gwynedd, LL53 6AR

 

Codi 7 tŷ annedd ynghyd a gwaith cysylltiol.

 

a)    Amlygodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar gyfer datblygiad anheddol fyddai’n cynnwys 7 tŷ annedd, ffordd fynediad a gwaith cysylltiol ar safle’r cyn Eglwys Gatholig “Atgyfodiad Ein Ceidwad”, Morfa Nefyn (sydd erbyn hyn wedi ei dymchwel). Ategwyd bod y safle yn un tir llwyd, oddeutu 0.4 ha, wedi ei leoli mewn ardal anheddol o Bentref Arfordirol-Gwledig Morfa Nefyn a byddai’r datblygiad ar ffurf “cul-de-sac” gyda mynediad cerbydol, gofod parcio a gardd ar wahân ar gyfer pob uned.

 

Nodwyd bod y cynllun yn ddiweddariad o gynllun ar gyfer chwe thŷ ar yr un safle a wrthodwyd yn flaenorol dan y cyfeirnod C19/1174/42/LL am y rhesymau isod:

·         Ni chredwyd y byddai'r cynnig yn cwrdd gyda'r anghenion lleol cydnabyddedig am dai ac o ganlyniad fe fuasai'r datblygiad yn arwain at orddarpariaeth tai marchnad agored yn y gymuned

·         Diffyg darpariaeth fforddiadwy fel rhan o'r cynllun

·         Niwed i fwynderau trigolion lleol a defnyddwyr Lôn yr Eglwys oherwydd culni'r ffordd fynediad

·         Nid oedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r datblygiad yn achosi niwed o sylwedd i gymeriad a chydbwysedd yr iaith Gymraeg yn y gymuned

 

O ganlyniad i benderfyniad y Pwyllgor i wrthod cais C19/1174/42/LL aethpwyd ar penderfyniad i Apêl (APP/Q6810/A/21/3266774) ac fe wrthodwyd yr apêl am y rhesymau isod :

·         "nid wyf wedi fy narbwyllo ar y dystiolaeth sydd ger fy mron, y byddai’r cynnig yn gwneud cyfraniad priodol at y cyflenwad tai lleol, gan gynnwys tai fforddiadwy. Deuaf i’r casgliad, felly, na fyddai’r cynnig yn gyson â pholisïau PS 17, TAI 4 a TAI 15 y CDLl."

·         "Yn absenoldeb y cyfryw wybodaeth, deuaf i’r casgliad y byddai’r cynnig yn groes i bolisi PS 1 y CDLl a Pholisi Cynllunio Cymru sy’n ceisio hyrwyddo a chefnogi’r defnydd o’r Gymraeg."

 

Wrth dderbyn bod rhaid ystyried pob cynllun ar ei haeddiant ei hun, ac wrth ystyried hanes y safle a sylwadau'r Arolygydd Cynllunio ar y penderfyniad blaenorol, awgrymwyd mai'r ddau brif gwestiwn i'w hystyried wrth benderfynu ar y cais dan sylw oedd,

·         a fyddai'r cynllun newydd yn cyfrannu tuag at gwrdd ag anghenion y gymuned leol am dai?

·         a fyddai'r cynnig yn hyrwyddo a chefnogi'r defnydd o'r Gymraeg yn y gymuned?

 

Adroddwyd bod Morfa Nefyn, yn y CDLl, wedi ei glustnodi yn Bentref Arfordirol/Gwledig a bod polisi TAI 4 yn cefnogi datblygiadau tai er mwyn cwrdd â strategaeth y Cynllun drwy annog defnyddio safleoedd ar hap addas o fewn ffin datblygu aneddleoedd yn yr haen yma, pan fo maint, graddfa, math a dyluniad y datblygiad yn gytbwys â chymeriad yr anheddle. Nodwyd mai’r ddarpariaeth tai dangosol i Forfa Nefyn dros gyfnod y Cynllun oedd 15 uned ac yn ystod y cyfnod rhwng 2011 a 2022, cwblhawyd 33 uned ym Morfa Nefyn (pob un o'r rhain ar safleoedd ar hap; 21 uned yn fwy nai gyflenwad dangosol ar gyfer oes y Cynllun.

 

Yng nghyd-destun mwynderau cyffredinol a phreswyl, nodwyd oherwydd lleoliad, dyluniad, gogwydd a maint y tai arfaethedig, ni ystyriwyd y byddai effaith niweidiol arwyddocaol ar fwynderau preifat yn deillio o’r datblygiad. Wrth dderbyn bod y tai o amgylch ar hyn o bryd yn cefnu ar safle wag, ystyriwyd bod y safle yn un mewn-lenwi o fewn ffin ddatblygu ac nad oedd yn afresymol iddo gael ei ddatblygu ar gyfer tai.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad amlygwyd bod yr Uned Trafnidiaeth wedi amlygu pryderon ynghylch effaith y datblygiad ar ddiogelwch ac hwylustra'r rhwydwaith ffyrdd cyfagos ynghyd â diffygion yn nyluniad ffyrdd mewnol y stad. Fe ddarparwyd gwybodaeth ychwanegol gan yr ymgeisydd yn dangos diwygiadau i'r troedffyrdd o fewn y safle a chynigion ar gyfer mesurau tawelu trafnidiaeth.

 

Er bod rhai nodweddion cadarnhaol i’r cynllun a gyflwynwyd, ni ellid argymell caniatáu’r cais oherwydd y methiant i fodloni gofynion polisïau TAI y CDLl ac effaith niweidiol posibl y datblygiad ar yr iaith Gymraeg yn y gymuned.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Bod y tai i’w hadeiladu ar safle sydd wedi ei ddatblygu yn flaenorol

·         Bod 2 tŷ fforddiadwy a 5 tŷ marchnad agored yn rhan o’r cais yn adlewyrchu'r angen yn lleol - nid oedd tai fforddiadwy yn rhan o’r cais blaenorol

·         Bod Polisi TAI15 yn gofyn am 10% o dai fforddiadwy – y cais yma yn cynnig mwy na hynny

·         Tystiolaeth yn amlygu na fyddai datblygu safle fel un 100% ar gyfer tai fforddiadwy yn hyfyw felly rhaid adeiladu tai marchnad agored

·         Bod yr Asesiad Tai Marchnad Lleol Gwynedd 2018-2023 yn cydnabod yr angen am dai a bod y bwriad yn cwrdd â hynny

·         Bod y datblygwr yn cynnig strategaeth marchnata leol - pobl leol fydd yn cael y cynnig cyntaf

·         Bod ymgais yn cael ei wneud i chwilio am deuluoedd lleol

·         Bod y datblygwr yn ymrwymo i sicrhau tai fel cartref yn unig ac nid fel tai gwyliau ac ail gartrefi

 

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·         Mai Eglwys fechan ddiaddurn oedd ar y safle bychan, hanner acer yma

·         Anaddas yw’r safle ar gyfer 7 tŷ sylweddol gyda gardd, garej a llefydd parcio

·         Uned Trafnidiaeth yn amlygu mai un mynediad yn unig fydd i’r safle a bod hyn yn anaddas

·         Bod y fynedfa yn rhy gul -  yn galluogi un cerbyd ar y tro. Nid oes lle i ledu’r fynedfa ac nid yw yn addas fel y mae i injan dân a lori ludw

·         Byddai’n creu effaith negyddol ar fwynderau tai cyffiniol

·         Bydd y datblygiad yn ychwanegu at broblemau traffig o flaen yr Ysgol Gynradd

·         Bod y datblygiad yn croesi llwybr cyhoeddus – bod cais agored gyda’r Cyngor ynglŷn â chael gwell defnydd o’r llwybr cyhoeddus

·         Bod gormod o dai gwyliau a thai marchnad agored ym Morfa Nefyn - tai fforddiadwy yn unig sydd eu hangen

·         Bod y cais yn orddatblygiad – yn groes i Bolisi TAI17 a TAI4

·         Bod trigolion lleol yn erbyn y cais - prisiau’r tai allan o gyrraedd pobl leol

·         Dim eisiau cul de sac sydd yn wag am hanner blwyddyn

·         Derbyn bod galw lleol am dai ond dim ar y pris yma (£500,00) – bod oleiaf 15 o dai ar werth yn y pentref ymhell o gyrraedd pobl lleol

·         Bod y cais blaenorol am 6 tŷ wedi ei wrthod gan y Pwyllgor ac ar apêl – yr un cais sydd yma eto gyda 1 o’r tai wedi ei drosi yn 2

·         Annog y Pwyllgor i gefnogi argymhelliad y swyddogion a’r Cyngor Cymuned i wrthod y cais

 

ch) Cynigiwyd  ac eiliwyd gwrthod y cais yn unol ar argymhelliad

 

d)    Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â sicrhau addasrwydd y lôn i’r safle ar gyfer gwasanaethau, nododd y Rheolwr Cynllunio bod hyn yn ddibynnol ar yr egwyddor o fabwysiadu’r lôn. Ategodd mai annhebygol fyddai mabwysiadau’r lôn i’r safle yma a bod hyn wedi bod yn rhan o’r gwrthodiad cychwynnol (er bod arolygwr yr apêl wedi anghytuno gyda’r egwyddor). Mewn ymateb i gwestiwn ategol ynglŷn â bod rhaid mabwysiadu lôn os yw'r cais am 5 neu fwy o dai, nododd y Swyddog Monitro nad oedd gorfodaeth i fabwysiadau ffordd a bod sylwadau’r Uned Trafnidiaeth yn ymateb i briodoldeb y sefyllfa benodol yma.

 

              PENDERFYNWYD: Gwrthod – Rhesymau

 

1.    Mae'r ddarpariaeth dai ym Morfa Nefyn eisoes yn sylweddol uwch na'r ddarpariaeth a glustnodwyd gan y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd ac felly ni chredir bod y cynnig yn cwrdd gyda'r anghenion lleol cydnabyddedig am dai. O ganlyniad fe fuasai'r datblygiad yn arwain at orddarpariaeth tai marchnad agored yn y gymuned yn groes i ofynion polisi TAI 4 y CDLl a'r strategaeth aneddleoedd a'i cynhwysir ym Mholisi PS 17.

 

2.    Oherwydd gwerth marchnad debygol yr unedau a fwriedir ar gyfer tai fforddiadwy,  nid yw'n bosibl sicrhau bydd yr unedau hyn yn aros yn fforddiadwy er mwyn cwrdd ag anghenion y gymuned leol yn yr hirdymor ac felly mae'r cais yn groes i ofynion Polisi TAI 15 y CDLl.

 

3.    Ar sail y wybodaeth sydd wedi ei chyflwyno yn y Datganiad Ieithyddol nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r datblygiad yn achosi niwed o sylwedd i gymeriad a chydbwysedd yr iaith Gymraeg yn y gymuned ac felly mae’r cais yn groes i ofynion polisi PS1 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn.