skip to main content

Agenda item

Newid defnydd o cyn-ysgol (Defnydd Dosbarth D1) i hostel (Defnydd Dosbarth C2) sy'n cynnig cefnogaeth byw i breswylwyr gan gynnwys estyniad a gwaith adeiladu cysylltiedig.

 

AELODAU LLEOL: Cynghorydd Richard Medwyn Hughes a’r Cynghorydd Huw Wyn Jones

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Penderfyniad:

PENDERFYNIAD:

 

Caniatáu’r cais yn ddarostyngedig i'r amodau canlynol:

  1. Cychwyn o fewn 5 mlynedd.
  2. Unol â'r cynlluniau a gyflwynwyd.
  3. Yr holl arwyddion mewnol ac allanol i fod yn Gymraeg yn unig neu yn ddwyieithog gyda’r flaenoriaeth i’r iaith Gymraeg.
  4. Rhaid dilyn argymhellion yr Asesiad Ecolegol Cychwynnol
  5. Amod Dŵr Cymru
  6. Arolwg ffotograffig er cofnodi nodweddion archeolegol

 

Nodyn - Dŵr Cymru

 

Cofnod:

Ysgol Hillgrove, Ffordd Ffriddoedd, Bangor Gwynedd, LL57 2TW

 

Newid defnydd o cyn-ysgol (Defnydd Dosbarth D1) i hostel (Defnydd Dosbarth C2) cynnig cefnogaeth byw i breswylwyr gan gynnwys estyniad a gwaith adeiladu         

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

 

a)    Amlygodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais ydoedd ar gyfer newid defnydd safle o ddefnydd fel cyn-ysgol yn hostel/uned byw â chymorth i'w defnyddio gan sefydliad elusennol. Bwriedir ymgymryd ag ad-drefnu mewnol i'r adeiladau sydd ar y safle er mwyn darparu cyfleuster sy'n addas i'r pwrpas a bwriedir codi estyniad unllawr, to fflat, er mwyn cysylltu tair prif adeilad yr eiddo presennol at ei gilydd. Byddai'r sefydliad yn darparu 18 ystafell wely gyda chyfleusterau en-suite wedi eu gwasgaru ar draws dau lawr o'r adeilad ynghyd a chyfleusterau cymunedol.

 

Cyfeiriodd y Swyddog at yr adroddiadau gan amlygu nad oedd y fersiwn Saesneg yn cynnwys addasiadau a sylwadau ychwanegol gan y gwrthwynebwyr. Aethpwyd drwy’r adroddiad gan fanylu ar y gwahaniaethau yn adran 5.3, 5.4, 5.15 a 6.1

 

Wrth gyfeirio at gefndir y cais, nodwyd bod gweithgareddau presennol yr elusen yn digwydd yn safle Tŷ Penrhyn ym Mangor  - eiddo mewn cyflwr gwael ac angen buddsoddiad sylweddol. Ategwyd bod prydles yr ymgeisydd ar Dŷ Penrhyn yn dod i ben ymhen tua 18 mis ac er bod trafodaethau wedi eu cynnal gyda pherchennog Tŷ Penrhyn i brynu'r safle, ymddengys nad yw’n ariannol hyfyw i'w brynu. Caeodd Ysgol Hillgrove yn 2017 ac mae’r safle  wedi ei adnabod gan yr ymgeisydd fel un addas ar gyfer adleoli'r gwasanaeth, gan alluogi’r elusen aros ym Mangor. Nodwyd nad oedd unrhyw reswm i’r Awdurdod Cynllunio Lleol amau’r esboniadau hyn.

 

Tynnwyd sylw at ddefnydd cyfreithlon y safle, megis ysgol (canolfan addysg ddibreswyl), sy’n disgyn dan Ddosbarth Defnydd D1 yng Ngorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Dosbarthiadau Defnydd) 1987 (fel y'i diwygiwyd) gan olygu na fyddai angen caniatâd cynllunio i newid yr adeilad i fod yn glinig neu ganolfan iechyd. O ganlyniad, ni fyddai angen caniatâd cynllunio i weithredu'r cyfleuster hwn fel canolfan driniaeth dydd ar gyfer pobl gyda phroblemau alcohol a chyffuriau. Yr elfen breswyl ynghyd a’r estyniad arfaethedig yn unig sydd ag angen caniatâd cynllunio.

 

Yng nghyd-destun mwynderau cyffredinol a phreswyl amlygwyd bod llawer o wrthwynebiadau wedi eu derbyn i'r cais ond bod sail y pryderon hyn, i raddau helaeth, yn ymwneud a materion sydd y tu allan i'r ystyriaethau cynllunio materol arferol ar geisiadau cynllunio. Er yn cydnabod y pryderon, nodwyd eu bod yn seiliedig ar faterion rheolaethol y cyfleuster a pholisïau cyfraith a threfn ac nad oeddynt dan reolaeth uniongyrchol y system gynllunio.

 

O safbwynt effeithiau sŵn ac ymyrraeth gyffredinol,  ystyriwyd natur defnydd cyfreithlon presennol y safle, megis ysgol, ac felly ni fyddai tebygolrwydd i'r defnydd bwriedig achosi niwed arwyddocaol gwaeth i fwynderau cymdogion. Derbyniwyd bod defnydd ysgol yn cael ei grynhoi i oriau byrrach yn ystod y dydd, fodd bynnag,  nifer cyfyngedig o oedolion yn gweithredu o fewn system reolaethol gadarn fydd yn defnyddio'r cyfleuster ac felly ni fydd niwed arwyddocaol oherwydd hyn.

 

Er gwaetha'r pryderon a nodwyd gan wrthwynebwyr i'r cynllun, fe ystyriwyd y byddai datblygiad o hostel ar gyfer cynnig cefnogaeth i rheiny sydd â dibyniaeth ar alcohol neu gyffuriau yn dderbyniol o safbwynt y polisïau cynllunio perthnasol ac ni ystyriwyd y byddai’n cael effaith niweidiol andwyol arwyddocaol ychwanegol ar fwynderau’r ardal na’r trigolion cyfagos. Yn ogystal, yn unol â gofynion polisi PCYFF 1, ystyriwyd bod lleoliad, natur a ffurf y datblygiad yn dderbyniol ac yn cydweddu â chyd-destun dinesig ei leoliad o fewn ffin ddatblygu Canolfan Isranbarthol Bangor fel y'i diffinnir gan y CDLl.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd gwrthwynebydd i’r cais y sylwadau canlynol:

·         Derbyn bod yr elusen yn gwneud gwaith da

·         Pryder bod y safle yn anaddas oherwydd ei agosatrwydd at ysgolion

·         Pryder am blant o’r ysgolion, yn ystod gwersi rhydd a chinio yn crwydro yng nghyffiniau’r safle

·         Nid yw’n gwneud synnwyr bod hostel i bobl fregus yn cael ei lleoli ger ysgolion

·         Nad oedd sylw nag argymhelliad wedi ei wneud i ddiogelu plant rhwng 3 a 18 oed

·         Nad oedd cynlluniau rheolaeth manwl wedi ei cyflwyno ynglŷn ag ymdrin a phroblemau all godi

·         Angen cyfnod ymgynghori i drafod sut i osgoi sefyllfa ddifrifol

·         Y goblygiadau posib yn achos o bryder

·         Angen cynnal asesiad risg / ymgynghori ac ymgysylltu i drafod a datrys pwy fydd yn ymatebol os aiff rhywbeth o’i le

 

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant ar ran yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Ei fod yn gymwys i wneud sylwadau fel ymgynghorydd adeiladu / datblygu gwasanaethau preswyl

·         Bod rhan fwyaf (85%) o ddatblygiadau tebyg yn cael eu gosod mewn ardaloedd preswyl

·         Nad oes tystiolaeth i gefnogi ‘teimlad’ y byddai pethau drwg yn digwydd

·         Na fydd newid yng  nghymeriad y safle – yr adeiladau yn addas

·         Nad oes sail i honiadau y bydd y safle yn denu drwg weithwyr – safle Penrhyn House gydag enw da

·         Bod campws myfyrwyr Ffriddoedd yn fwy tebygol o ddenu problemau cyffuriau

·         Nad oes tystiolaeth i gefnogi'r honiad y byddai’r safle yn creu risg i blant

·         Bydd staff ar ddyletswydd 24 awr y dydd

·         Bydd yr adnodd o fudd cymunedol

·         Bydd yr adnodd yn cynnig a gweithredu gwasanaethau cymunedol

 

ch)  Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·         Nad oes sail i honiadau y bydd yr adnodd yn denu drwg weithredwyr

·         Nad oedd yr Heddlu yn cofio achlysur o gael eu galw allan i Penrhyn House

·         Bod safle myfyrwyr Ffriddoedd gerllaw - pryderon cyffuriau / alcohol tebygol

·         Dim sail i’r honiadau y bydd y safle yn creu problemau

·         Cydnabod pryderon, ond dim rheswm cynllunio i wrthod

·         Bod y cais yn gwarchod hen adeilad nodedig yn y Ddinas

·         Hoffi gweld yr adeilad yn cael ei warchod

·         Cymeradwyo’r cais

 

d)    Cynigiwyd  ac eiliwyd caniatáu y cais

 

dd)     Mewn ymateb i sylw bod nifer o bryderon ynglŷn â’r datblygiad wedi eu derbyn gan drigolion lleol ac nad oedd y bwriad yn eistedd yn gyfforddus gyda rhai polisïau e.e., diogelwch cymunedol ac mai’r lleoliad oedd yn codi pryder ac nid yr eiddo, nododd y Pennaeth Cynorthwyol bod y defnydd eisoes yn bodoli ym Maesgeirchen a bod tystiolaeth yn nodi bod yr adnodd wedi gweithredu yn llwyddiannus yno. Ategodd nad oedd sail i’r pryderon ac nad oedd sail cynllunio dros wrthod y cais. Nododd bod y cais yn cydymffurfio gyda pholisïau a bod y defnydd yn addas i’r lleoliad. Cyfeiriodd at ddisgrifiadau manwl o addasrwydd y defnydd i’r safle yn yr adroddiad ac atgoffodd yr Aelodau y byddai modd gwneud defnydd tebyg o'r safle heb ganiatâd cynllunio.

 

PENDERFYNWYD: Caniatáu’r cais yn ddarostyngedig i'r amodau canlynol:

1.   Cychwyn o fewn 5 mlynedd.

2.   Unol â'r cynlluniau a gyflwynwyd.

3.   Yr holl arwyddion mewnol ac allanol i fod yn ddwyieithog gyda’r flaenoriaeth i’r iaith Gymraeg.

4.   Rhaid dilyn argymhellion yr Asesiad Ecolegol Cychwynnol

5.   Amod Dŵr Cymru

6.   Arolwg ffotograffig er cofnodi nodweddion archeolegol

 

Nodyn - Dŵr Cymru

 

Dogfennau ategol: