Agenda item

Cais amlinellol gyda rhai materion wedi eu cadw yn ôl i godi 14 tŷ newydd, creu mynedfa gerbydol newydd a ffordd stad, creu rhandiroedd gyda mynedfa a pharcio cysylltiol

 

Aelod Lleol:  Cynghorydd Sian Gwenllian

Cais amlinellol gyda rhai materion wedi eu cadw yn ôl i godi 14 tŷ newydd, creu mynedfa gerbydol newydd a ffordd stad, creu rhandiroedd gyda mynedfa a pharcio cysylltiol.

 

(a)      Ymhelaethodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu ar gefndir y cais gan nodi mai cais amlinellol oedd gerbron i godi 14 tŷ, creu mynedfa gerbydol a ffordd stad ynghyd a darparu rhandiroedd gyda mynedfa a pharcio cysylltiol gyda rhai materion wedi eu cadw’n ôl i’w cynnwys oddi fewn i gais manwl (pe caniateir y cais amlinellol hwn). Yr unig fater  sy’n ffurfio rhan o’r cais amlinellol hwn yw'r fynedfa arfaethedig ac mae’r  materion sydd wedi’u cadw yn ôl yn ymwneud â thirweddu, edrychiadau, cynllun a graddfa.

 

Nodwyd y prif elfennau i’r cais sef:

 

·         darparu tai i gynnwys 8 byngalo, 4 tŷ dormer ynghyd a 2 dy ddeulawr ac wedi eu dylunio a’u gosod ar ffurf pâr gyda 4 o’r tai wedi eu cynnig fel tai fforddiadwy.

·         Creu 5 rhandir a mannau parcio cysylltiedig ar y rhan gwaelod o’r safle

·         Creu mynedfa newydd - er mwyn gwasanaethu’r tai bydd angen creu mynedfa

newydd oddi ar y ffordd sirol ddi-ddosbarth cyfagos (Ffordd Glan y Môr). Er mwyn galluogi creu’r fynedfa a chael gwelededd safonol ynghyd a chreu llwybr troed newydd bydd y clawdd sy’n gwahanu’r safle o’r ffordd sirol yn cael ei ddymchwel ar hyd holl ffin ogleddol y safle.

 

Ymhelaethwyd ar y polisïau perthnasol a gan ystyried cyd-destun y polisïau a’r canllawiau lleol roedd yn glir nad yw’r bwriad yn dderbyniol mewn egwyddor a’i fod yn groes i bolisïau a chanllawiau lleol ynghyd â chyngor a gynhwysir yn nogfennau Llywodraeth Cymru ar sail lleoliad, mwynderau gweledol, effaith ar safleoedd o bwysigrwydd archeolegol, bioamrywiaeth a bywyd gwyllt.

 

O ystyried yr holl asesiadau argymhelliad y swyddogion cynllunio ydoedd gwrthod y cais oherwydd nad yw’n dderbyniol ar sail yr egwyddor o ddatblygiad tai yn y lleoliad dan sylw, effaith ar heneb gofrestredig, effaith ar fwynderau gweledol, effaith ar ddiogelwch ffyrdd a cholled o glawdd a gwrych.

 

(b)       Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:

 

·         Apeliwyd i’r Pwyllgor ohirio rhag penderfynu ar y cais

·         Bod safle’r cais gyferbyn â ffin datblygu y Felinheli fel amlinellir yng Nghynllun Datblygu Unedol Gwynedd

·         Bod y bwriad yn cynnig 14 tŷ gyda 4 ohonynt yn rhai fforddiadwy sydd yn gyfatebol i 30% o’r cyfanswm

·         Ceir amrywiaeth eang o gyfleusterau a gwasanaethau yn Felinheli a chredir bod rhain yn ddigonol ar gyfer tyfiant yn y boblogaeth all ddeillio o’r datblygiad arfaethedig

·         Bod 64.3% o boblogaeth Ward y Felinheli yn siarad Cymraeg o’i gymharu a 65.4% yng Ngwynedd

·         Bod yr amrywiaeth o dai sy’n cael eu cynnig yn debygol o ddenu pobl sengl, teuluoedd hŷn a theuluoedd gyda phlant a gall y datblygiad gael effaith bositif ar yr Ysgol gynradd  leol drwy gynyddu’r nifer disgyblion

·         Bod nifer o fewnfudwyr yn Ward y Felinheli wedi cynyddu o 191 i 280 - 46.6% rhwng 1991 a 2001sy’n cymharu â chynnydd Gwynedd o 47.5%

·         mai dim ond gostyngiad o 2.6 o siaradwyr Cymraeg rhwng 2001 – 2011 sy’n golygu nad yw mewnfudiad yn bobl di-gymraeg       

·         bod y cynnig yn ddeniadol iawn o ran denu pobl i fyw yno oherwydd y cyfleusterau sydd ar gael yn y Felinheli yn ogystal ag agosatrwydd at Bangor a Chaernarfon

·         gyda Bangor a Chaernarfon yn ganolfannau cyflogaeth pwysig byddai’r datblygiad yn hwyluso pobl at wasanaethau lleol a mannau gwaith

·         bod y canrannau tai haf yn weddol isel yn y Felinheli o’i gymharu â’r canran Sirol a olygai bod y posibilrwydd o ddefnydd y tai arfaethedig i’r perwyl hwn yn weddol isel

 

(c)     Gwnaed y pwyntiau canlynol gan yr Aelod Lleol (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn):               

           

·         bod Cyngor Cymuned y Felinheli wedi datgan gwrthwynebiad i’r datblygiad arfaethedig am nifer o resymau i gynnwys bod y safle tu allan i’r ffin datblygu fel a nodir yn adroddiad y swydogion cynllunio

·         gan mai cais amlinellol sydd gerbron nid oes sicrwydd pa fath o dai fwrieidir ddatblygu ar y safle ac o’r herwydd apeliwyd ar y Pwyllgor i beidio gohirio’r cais ac i’w wrthod oherwydd nad oes galw am dai marchnad agored yn y Felinheli ar hyn o bryd

·         rhestrwyd rhai o ddatblygiadau eisoes wedi eu cwblhau  yn y Felinheli a / neu gyda chaniatadau i’w hadeiladu yn y dyfodol

·         byddai’r datblygiad arfaethedig yn creu cynnydd mewn traffig a chreu tagfeydd ynghanol y pentref ac fe fyddai angen lledu’r ffordd i greu llwybr troed i wneud y safle yn ddiogel

·         cyfeirwyd at y broblemau llifogydd ynghyd â rhesymau bioamrywaeth

·         oherwydd y diffyg angen lleol am dai, gall hyn arwain yn ei dro at effaith ar yr iaith Gymraeg oherwydd bod y Felinheli yn un o’r cymunedau lle mae oddeutu gostyngiad o 8% ers y cyfrifiad diwethaf ac felly ni ellir derbyn yr asesiad iaith a gyflwynwyd gan y datblygwr

 

(ch) Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, nododd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio nad oedd cyfiawnhad i ohirio’r cais oherwydd yn bennaf bod y safle tu allan i’r ffin datblygu yn ogystal â phryderon amgylcheddol.

 

(d)     Cynigiwyd ac eilwyd i wrthod y cais yn unol ag argymhelliad y swyddogion cynllunio.

 

(dd)   Mewn ymateb i ymholiad gan Aelod, eglurwyd bod barn yr Uned Polisi ar y Cyd ym mhwynt 5.16 wedi ei wneud yn sgil asesiad gyflwynwyd ac nad yw yn golygu bod yr Uned yn cefnogi’r cais ond yn hytrach bod y wybodaeth  yn cyfarch materion o safbwynt ystyriaeth cynllunio perthnasol sy’n ymwneud â materion ieithyddol a chymunedol. 

 

 Penderfynwyd:                       Gwrthod am y rhesymau canlynol:

 

1.            Mae’r bwriad yn annerbyniol mewn egwyddor ac yn groes i ofynion Polisi C1, CH7 a CH9 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd ac i Ganllawiau Cynllunio Atodol y Cyngor ar Dai Fforddiadwy ac Adeiladu Tai Newydd yng Nghefn Gwlad, Nodyn Cyngor Technegol 2 yn ymwneud a Thai Fforddiadwy, Nodyn Cyngor Technegol ar Gynllunio ar Gyfer Cymunedau Gwledig Cynaliadwy ynghyd a Pholisi Cynllunio Cymru, pennod 9 ar Dai gan ei fod yn golygu codi tai newydd yng nghefn gwlad agored heb gyfiawnhad.

 

2.            Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi , B23 a C1 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd, Canllaw Cynllunio Atodol ar Adeiladu Tai Newydd yng Nghefn Gwlad, Canllawiau Dylunio Gwynedd, Nodyn Cyngor Technegol 12 ar Ddylunio ynghyd a Pholisi Cynllunio Cymru, Pennod 9 ar Dai gan y buasai’r bwriad yn golygu creu nodwedd anghydnaws mewn tirlun sensitif.

 

3.            Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi B7 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd, Polisi Cynllunio Cymru Pennod 6 a Chylchlythyr 60/96 y Swyddfa Gymreig gan fydd y bwriad yn amharu’n andwyol ar osodiad ac integredd yr heneb gofrestredig a adnabyddir fel caer pentir Dinas.

 

4.            Mae’r bwriad i ddymchwel y clawdd a’r gwrych presennol yn groes i ofynion Polisi A1 a B21 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd, Nodyn Cyngor Technegol 5 ar Gynllunio a Chadwraeth Natur a Pholisi Cynllunio Cymru Pennod 5 ar Warchod a Gwella’r Dreftadaeth Naturiol a’r Arfordir gan nad oes asesiad ecolegol wedi ei gyflwyno gyda’r cais a fyddai’n galluogi’r Awdurdod Cynllunio Lleol i asesu’n fanwl effeithiau ecolegol  y datblygiad pwysig sydd yn cyfrannu’n helaeth tuag at gymeriad mwynderol yr ardal.

 

5.            Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi A1 a CH33 o Gynllun Datblygu Unedol Gwynedd, Nodyn Cyngor Technegol 18 ar Drafnidiaeth a Pholisi Cynllunio Cymru Pennod 8 ar Drafnidiaeth gan nad oes digon o wybodaeth ar sail asesiad traffig wedi ei gyflwyno gyda’r cais sy’n dangos bod y rhwydwaith ffyrdd lleol yn gallu ymdopi gyda chynnydd mewn traffig fydd yn deillio o’r datblygiad.