Adeiladu 2 dŷ fforddiadwy (cais diwygiedig).
AELOD LLEOL: Cynghorydd John Brynmor Hughes
Cofnod:
Adeiladu 2 dŷ fforddiadwy (cais diwygiedig).
(a) Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir
y cais, gan nodi bod y safle yng nghefn gwlad ar gyrion clwstwr tai Llanengan.
Eglurwyd mai’r polisi tai perthnasol yng nghyswllt clystyrau oedd Polisi TAI 6
o’r CDLl, gyda’r polisi yn gallu caniatáu adeiladu
tai mewn clystyrau pe gellid cydymffurfio gyda’r holl feini prawf yn y polisi.
Manylwyd ar y meini prawf:
·
Maen prawf 1: ‘Mae’r
angen am dŷ fforddiadwy ar gyfer angen lleol (yn unol â’r Rhestr Termau)
wedi’i brofi’ - Bod yr angen am dŷ fforddiadwy ar gyfer meddianwyr
cychwynnol tŷ rhif 1 wedi ei brofi ond nid oedd yr angen am dŷ
fforddiadwy ar gyfer deilydd tŷ rhif 2 wedi ei
brofi. Yn sgil hynny nid oedd y bwriad yn cwrdd yn llawn gyda maen prawf 1 o
ran profi angen am dŷ fforddiadwy.
·
Maen prawf 2: ‘Mae’r
safle yn safle mewnlenwi rhwng adeiladau sydd wedi’u
lliwio ar y Map Mewnosod perthnasol, neu mae’n safle sydd union gyferbyn â
chwrtil adeilad lliw’ - Nid oedd safle’r cais yn safle mewnlenwi
oherwydd nid oedd wedi ei leoli union gerllaw cwrtil adeilad a oedd wedi ei
liwio gyda’r ffordd sirol rhwng y tai a oedd wedi eu lliwio’n goch a’r safle.
Roedd Canllaw Cynllunio Atodol Tai Newydd mewn Pentrefi Gwledig yn rhoddi
syniad o’r math o safleoedd a oedd yn dderbyniol ac nid oedd safleoedd ble
roedd ffordd rhwng yr adeilad a oedd wedi ei liwio yn goch a’r safle yn rhai
addas.
·
Nid oedd pryder o ran
meini prawf 3 a 4.
·
Maen prawf 5: ‘Mae maint
yr eiddo yn adlewyrchu angen penodol am dŷ fforddiadwy yn nhermau maint y
tŷ yn gyffredinol a nifer yr ystafelloedd gwely’ - Roedd y tai dan sylw yn
rhai deulawr gydag arwynebedd llawr mewnol o oddeutu 116m2. Ers i’r
cais gael ei gyflwyno roedd Canllaw Cynllunio Atodol (CCA) Tai Fforddiadwy
newydd wedi ei fabwysiadu. Roedd maint tai fforddiadwy wedi eu lleihau o
gymharu gyda’r CCA Tai Fforddiadwy blaenorol a bellach y maint ar gyfer tŷ
deulawr 5 person 3 ystafell wely oedd 94m2. Ni ystyriwyd fod maint y
tai yn adlewyrchu maint eiddo fforddiadwy.
·
Nid oedd pryder o ran
maen prawf 6.
·
Maen prawf 7: ‘Mae
mecanwaith i gyfyngu meddiannaeth y tŷ yn y lle cyntaf ac am byth wedi
hynny i’r rheini a chanddynt angen am dŷ fforddiadwy’ - Derbyniwyd fel
rhan o’r cais brisiad ar gyfer y tai arfaethedig wedi ei baratoi gan Beresford Adams a oedd yn nodi y byddai pris marchnad
agored y tai yn £325,000. Ni fyddai disgownt o 45% ynghlwm â chytundeb 106 Tai
Fforddiadwy yn gwneud y tai yn fforddiadwy i deuluoedd eraill yn yr ardal.
Roedd achlysuron ym mhlwyf Llanengan yn y gorffennol, ble’r
oedd pris tai yn uchel ac felly mewn gwirionedd nid oeddynt yn dai fforddiadwy.
O ganlyniad tynnwyd cytundebau 106 ar y tai gan eu gwneud yn dai marchnad
agored.
Argymhellwyd i wrthod y cais oherwydd bod y bwriad yn groes
i sawl maen prawf ym mholisi TAI 6. Nid oedd yr angen am dŷ fforddiadwy ar
gyfer angen lleol wedi ei brofi ar gyfer y ddau dŷ, nid oedd y safle yn
safle mewnlenwi rhwng adeiladau nag yn safle a oedd
yn union gyferbyn a chwrtil adeilad wedi ei liwio, roedd maint y tai yn fwy
na’r hyn a nodir yn y CCA Tai Fforddiadwy a ni fyddai pris y tai, hyd yn oed
gyda gostyngiad, yn sicrhau tai fforddiadwy am byth. Roedd y bwriad yn ogystal
yn groes i Bolisi AMG 5 o’r CDLl oherwydd ni
chyflwynwyd arolwg ymlusgiaid.
(b) Yn
manteisio ar yr hawl i
siarad nododd yr ymgeisydd y prif bwyntiau canlynol:-
·
Yn byw yn yr ardal ers
blynyddoedd a’u bod gyda chariad angerddol at y pentref a’r lleoliad;
·
Byddai’r bwriad yn
galluogi’r ddau gwpl i aros yn yr ardal i fagu teulu;
·
Bod yr ymgeiswyr yn
gweithio yn yr ardal gan gyfrannu at y gymuned, 2 o’r ymgeiswyr yn adeiladwyr,
un yn gweithio yn y maes meddygol yn lleol a hithau yn Bennaeth newydd mewn
ysgol leol;
·
Yn ei gwaith fel
Pennaeth, roedd yn gweithio yn unol â’r Siarter Iaith ac adroddiad Cymraeg 2050
y Llywodraeth gyda’r uchelgais i gael miliwn o siaradwyr Cymraeg erbyn 2050.
Roedd dogfen y Llywodraeth yn nodi ‘Mewn cymunedau Cymraeg yr her yw sicrhau
fod gan bobl swyddi o ansawdd da, gyrfaoedd deniadol a chartrefi er mwyn iddynt
allu aros neu ddychwelyd i’r cymunedau hynny’;
·
Bod prisiau tai yn yr
ardal yn uchel dros ben a’r unig opsiwn i ymgartrefu yno oedd adeiladu tŷ.
Wedi derbyn tir gan deulu er mwyn hunan-adeiladu a oedd yn wir ystyr
fforddiadwy;
·
Nid oedd darpar
feddianwyr tŷ rhif 2 yn gymwys o dan Tai Teg, nid oedd prosesau Tai Teg yn
darparu o ran hunan-adeiladu;
·
Byddai’r datblygiad yn mewnlenwi yn briodol;
·
Ymgais wedi ei wneud i
leihau’r maint er mwyn agosáu at y meini prawf ond ceisir datblygu cartrefi am
oes;
·
Llwyr dderbyn amodau'r
Uned Bioamrywiaeth ac yn bwriadu dilyn y canllawiau er mwyn osgoi niwed i
fioamrywiaeth yr ardal.
(c) Gwnaed y prif bwyntiau canlynol gan yr aelod
lleol (nad oedd yn aelod o’r Pwyllgor Cynllunio hwn):-
·
Ei fod wedi derbyn
llythyr cefnogaeth i gais yr ymgeiswyr gan Liz Saville Roberts, Aelod Seneddol Dwyfor Meirionnydd. Roedd
yn cydweld â’r sylwadau yn y llythyr ac felly byddai’n darllen cynnwys y
llythyr;
·
Bod safle’r cais yn
safle mewnlenwi priodol;
·
Bod angen craffu
addasrwydd polisïau tai fforddiadwy'r awdurdod mewn cymunedau fel Llanengan;
·
Ni ellir cymharu
sefyllfa Llanengan gyda sefyllfa cymunedau eraill yng Ngwynedd oherwydd bod
Llanengan yn estyniad o Abersoch ac nid oedd y tai marchnad agored yn yr ardal
yn fforddiadwy;
·
Rhaid edrych ar sut
dehonglir polisi tai fforddiadwy i sefyllfa marchnad dai Llanengan, os na wneir
hyn ni fyddai polisi tai fforddiadwy yn gweithredu yn unol â dyheadau pobl
Gwynedd;
·
Nid oedd amgylchiadau
penodol yr ymgeiswyr wedi ei ystyried yng nghyd-destun hunan-adeiladu;
·
Bod maint y tai wedi ei
lleihau rhywfaint ac roedd yr ymgeiswyr yn fodlon arwyddo cytundeb 106;
·
O ran gwerth y tai yn y
dyfodol, er mwyn bodloni’r gofyn byddai’n rhaid bodloni ar ddyluniad israddol.
Roedd manyleb tai fforddiadwy ar stad o dai yn Mynytho yn wahanol felly nid
oedd cysondeb;
·
Bod y modd a’r sgiliau
gan yr ymgeiswyr ac roedd rhywbeth o’i le ar ddehongliad o’r polisi os nad
oeddynt yn deilwng o dai fforddiadwy;
·
Bod yr ymgeiswyr wedi
derbyn cyngor gan swyddog y byddai cais am 2 dŷ yn fwy derbyniol o ran mewnlenwi;
·
Bod dau fwthyn bach ar
werth gerllaw’r safle, un am bris dros £300,000 ac un arall am £250,000;
·
Mai dim ond un fynedfa a
fyddai’n gwasanaethu’r tai gyda’r terfyn yn cael ei osod yn ôl gan ledu’r
ffordd;
·
Pe byddai’r Pwyllgor o’r
farn y dylid gwrthod y cais, yna dylid ystyried cynnal ymweliad safle oherwydd
fe gyflwynir apêl pe gwrthodir y cais;
·
Wedi derbyn cefnogaeth
i’r cais gan gynghorwyr a chyn-gynghorwyr;
·
Bod y Cyngor Cymuned yn
synnu bod eu barn ddim wedi ei dderbyn.
(ch) Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu’r cais yn groes
i argymhelliad y swyddogion.
Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y prif sylwadau canlynol gan aelodau:
·
Bod y cais gerbron yn
arbennig ac fe fyddai’n darparu cartrefi am oes i bobl broffesiynol Cymraeg gan
eu galluogi i aros yn Llanengan;
·
Nid oedd y polisi yn
cymryd i ystyriaeth sefyllfa ardaloedd cyfagos i Abersoch o ran pris y farchnad;
·
Cydymdeimlad o ran
sefyllfa’r ymgeiswyr ond roedd y bwriad yn groes i ormod o bolisïau, felly ddim
yn gallu cefnogi’r cais;
·
Llawn cydymdeimlad
gyda’r ymgeiswyr ond roedd cais tebyg wedi ei wrthod yn Llanbedrog. Roedd angen
bod yn gyson;
·
Bod yr Iaith Gymraeg a
diwylliant dan fygythiad ac economi’r ardal yn fregus. Ei fod yn benderfyniad
anodd, byddai gwrthod y cais yn cau lawr gobaith teuluoedd ifanc i aros ym Mhen
Llŷn. Ni fyddai uchelgais Llywodraeth Cymru i gael miliwn o siaradwyr
Cymraeg yn cael ei wireddu pe gwrthodir y cais;
·
Cais anodd ei
benderfynu, pe caniateir y cais fe rwygir polisïau ac fe fyddai’n rhaid
ail-edrych ar y polisïau, o ganlyniad fe fyddai dylifiad o geisiadau o’r fath;
·
Cydymdeimlad gyda
sefyllfa'r ymgeiswyr ond fe fyddai’r tai yno am byth. Fe ddylai Tai Teg edrych
ar fforddiadwyedd hunan-adeiladu. Nid oedd y polisïau
yn cefnogi caniatáu’r cais;
·
Mai hunan-adeiladu oedd
yr unig fodd i gael tai fforddiadwy. Yng nghyd-destun mewnlenwi,
bod tai ar wasgar yn Llanengan ac nid oedd y tir gyferbyn yn well. Bod prisiau
tai yn ardal Abersoch allan o afael pobl ifanc a’u bod yn symud allan o’r
ardal. Caniatáu’r cais oedd yr unig ffordd i gadw Cymry Cymraeg yn yr ardal. Yn
unol â’r hyn a nodir yn y Canllaw Cynllunio Atodol, bod maint tŷ fforddiadwy
yn 94m2, a oedd yn rhy fach o ran magu teulu felly roedd angen ail
ystyried y maint a anelir ato;
·
Dylid ymrwymo’r tai i
gytundeb 106 Tai Fforddiadwy.
(d) Mewn ymateb i’r sylwadau uchod, nododd y
swyddogion:
·
Yn deall ei
fod yn benderfyniad anodd i’r Pwyllgor, roedd y polisi yn gosod yr amgylchiadau
yng nghyd-destun tai fforddiadwy. Bod y tai wedi eu prisio yn £325,000, nid
oedd y tai yn fforddiadwy ac nid oedd diben creu cytundeb 106. Byddai
caniatáu’r cais yn golygu caniatáu tai marchnad agored yng nghefn gwlad;
·
Bod rhesymau
gwrthod cadarn ac fe fyddai caniatáu’r cais yn groes i’r argymhelliad yn groes
i bolisi. Deall bod aelodau eisiau cefnogi pobl leol ond roedd sawl eiddo ar
werth yn gyfagos. Er byddai’r tai yn fforddiadwy i’w adeiladu oherwydd
sgiliau’r ymgeisydd a pherchnogaeth tir, ni fyddai’r tai yn fforddiadwy i’r
dyfodol. Nodwyd
bwriad i gyfeirio’r cais i gyfnod cnoi cil pe caniateir y cais yn groes i’r
argymhelliad;
·
Ni fyddai’r
tai yn fforddiadwy hyd yn oed gyda disgownt o 45% ynghlwm â chytundeb 106. Bu
apêl lwyddiannus i godi cytundeb 106 Tai Fforddiadwy ar safle agos i safle’r
cais oherwydd nid oedd y tŷ yn fforddiadwy. Dim yn amau cymhellion yr
ymgeiswyr ond ni fyddai’r tai yn fforddiadwy. Gwrthodwyd ceisiadau tebyg yn y
gorffennol agos, roedd y cais gerbron yn groes i bolisïau o ran datblygiadau
yng nghefn gwlad. Bod rhaid bod yn ymwybodol o oblygiadau caniatáu’r cais;
·
Bod angen
bod yn gyson o ran gweithrediad er yr ymdrinnir â cheisiadau ar eu haeddiant eu
hunain. Ar sail fforddiadwyedd y gwrthodwyd y cais yn
Llanbedrog. Roedd angen bod yn wyliadwrus o effaith penderfyniad i ganiatáu’r
cais ar geisiadau eraill. Bod y rhesymau gwrthod yn rhai cadarn ac wrth gwrs
roedd gan yr ymgeiswyr yr hawl i apelio;
·
Bod Cynllun
Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn yn cael ei fonitro ac fe fyddai adolygiad
o’r cynllun yn 2021, a allai olygu diwygiadau ond roedd rhaid gwneud y
penderfyniad ar sail polisïau cyfredol;
·
Pe caniateir
y cais fe ddylid nodi ei fod yn ddarostyngedig i dderbyn adroddiad arolwg
ymlusgiaid er mwyn cydymffurfio â gofynion deddfwriaethol;
·
Gellir
ymrwymo’r tai i gytundeb 106 Tai Fforddiadwy ond fe fyddai’n golygu costau
ychwanegol i’r ymgeiswyr. Byddai’r cytundeb yn cael ei godi ar apêl oherwydd ni
fyddai’r tai yn fforddiadwy.
PENDERFYNWYD yn groes i argymhelliad y swyddogion i ganiatáu’r cais yn
ddarostyngedig i dderbyn adroddiad arolwg ymlusgiaid.
Rheswm:
Diwallu
angen lleol am dai.
Nododd yr Uwch Reolwr Gwasanaeth Cynllunio ei fwriad, yn unol â Rheolau
Gweithdrefn y pwyllgor hwn, i gyfeirio’r cais i gyfnod cnoi cil gan ddod ag
adroddiad pellach gerbron y pwyllgor yn amlygu’r risgiau ynghlwm â chaniatáu’r
cais.
Dogfennau ategol: