Agenda item

Diddynu amod rhif 3 o ganiatad cynllinio C19/0323/11LL sy'n cyfynu 2 uned allan o'r 8 i fod yn unedau fforddiadwy

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Steve Collings

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

Diddymu amod rhif 3 o ganiatâd cynllunio C19/0323/11LL sy'n cyfyngu 2 uned allan o'r 8 i fod yn unedau fforddiadwy

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr a dderbyniwyd

 

a)  Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais gan nodi mai cais llawn ydoedd i ddiddymu amod rhif 3 o ganiatâd cynllunio C19/0323/11/LL sy'n cyfyngu 2 uned allan o'r 8 uned a ganiatawyd i fod yn unedau fforddiadwy. Roedd yr amod yn datgan:-

 

‘Ni fydd y datblygiad yn dechrau hyd nes y bydd cynllun ar gyfer darparu'r 2 uned fforddiadwy fel rhan o’r datblygiad wedi’i gyflwyno i, a’i gymeradwyo’n ysgrifenedig gan, yr Awdurdod Cynllunio Lleol. Bydd yr unedau fforddiadwy yn cael eu darparu yn unol â’r cynllun a gymeradwyir a bydd yn bodloni’r diffiniad ar gyfer tai fforddiadwy yn Atodiad B Nodyn Cyngor Technegol 2 Polisi Cynllunio Cymru: Cynllunio a Thai Fforddiadwy, neu unrhyw ganllawiau yn y dyfodol sy’n cymryd lle hynny. Bydd y cynllun yn cynnwys:

i)       amseriad cwblhau'r 2 uned fforddiadwy;

ii)      y trefniadau ar gyfer rheoli’r unedau fforddiadwy;

iii)     y trefniadau ar gyfer sicrhau bod y ddarpariaeth yn fforddiadwy ar gyfer meddianwyr cyntaf a dilynol yr unedau fforddiadwy; ac

iv)     y meini prawf meddiannaeth i’w defnyddio ar gyfer pennu meddianwyr yr unedau fforddiadwy a’r dulliau ar gyfer gorfodi meini prawf meddiannaeth o’r fath.’

 

Rhoddwyd yr amod gan nad oedd gwybodaeth glir a phendant wedi ei gyflwyno (yn benodol prisiad marchnad agored) fel rhan o’r cais blaenorol am y ddarpariaeth fforddiadwy. Er hynny, ystyriwyd bod digon o wybodaeth i sicrhau bod yr Awdurdod Cynllunio Lleol yn gallu asesu'r cais o safbwynt sicrhau darpariaeth/nifer briodol o dai fforddiadwy fel rhan o’r cais ac er mwyn cyfarch yr angen.

 

Eglurwyd bod y safle wedi ei leoli ar Stryd Fawr Bangor a’r caniatâd cynllunio cysylltiedig oedd cais rhif C19/0323/11/LL. Y bwriad yw addasu'r llawr cyntaf a'r ail lawr o'r adeilad i unedau preswyl. Caniataodd y Pwyllgor y cais hwn yng Ngorffennaf, 2019

 

Adroddwyd bod yr ymgeisydd wedi cyflwyno gwybodaeth oedd yn cynnwys profforma asesiad hyfywdra, Adroddiad Prisiad Eiddo gan gwmni Syrfewyr Siartredig cymwysedig ynghyd ac amcan brisiau ymgymryd â'r gwaith addasu. Dadleuir am hyfywedd y bwriad ac yn allweddol mae gwybodaeth am y pris marchnad agored ar  gyfer yr unedau wedi ei gyflwyno.  Nodwyd mai’r drefn arferol fyddai cyflwyno'r math yma o wybodaeth gyda’r cais am y trosiad neu’r adeiladu ac mae hyn yn derbyn ystyriaeth yn fuan yn y broses.  Er hynny, ni fu i’r ymgeisydd ar y cais cyntaf weithredu yn y ffordd yma ond yn hytrach datgan eu bod yn derbyn amod er mwyn ystyried hyn wedi i’r caniatâd cynllunio gael ei roi.

 

Cyflwynwyd hefyd asesiad o werth yr unedau gan gwmni Syrfewyr Siartredig sydd wedi ei selio ar ofynion y Llyfr Coch (2017).  Adroddwyd y  byddai gwerth marchnad agored yr unedau yn amrywio o £45,000 i £60,000 – y pris wedi ei gyfyngu'n naturiol oherwydd natur a graddfa'r safle a maint yr unedau eu hunain. Ategwyd bod Uned Strategol Tai y Cyngor hefyd wedi cadarnhau bod prisiad yr unedau preswyl arfaethedig yn is na lefel prisiau fforddiadwy (canolradd) ar gyfer ward Deiniol ym Mangor ac felly, wrth ystyried gwerth marchnad agored yr unedau preswyl, byddai'r bwriad yn darparu unedau sy'n fforddiadwy hyd yn oed heb gyfyngiad pellach o amod neu Gytundeb 106.

 

Ystyriwyd nad oedd yr amod yn angenrheidiol nac yn rhesymol er mwyn sicrhau unedau fforddiadwy gan y byddai’r holl unedau (8) yn fforddiadwy beth bynnag. Ategwyd bod y cais yn dderbyniol ar sail gofynion polisi lleol a chyngor cenedlaethol perthnasol.

           

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr Asiant y prif bwyntiau canlynol:-

·         Cais ydoedd i ddiddymu amod106

·         Nad oedd y bwriad yn hyfyw – prisiad a chostau wedi eu cyflwyno

·         Byddai’r unedau yn rhai fforddiadwy beth bynnag

·         Bod maint a dyluniad y fflatiau fel cartrefi cost isel yn cyfarch y polisïau perthnasol

·         Nad oedd yr Awdurdod Cynllunio yn anghytuno gyda’r addasiad

 

c)    Cynigiwyd ac eiliwyd i ganiatáu y cais, yn ddarostyngedig bod y rhent a godir ar yr unedau yn rhent canolradd / fforddiadwy o ystyried bod yr unedau eu hunain yn fforddiadwy.

 

ch)   Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Bod angen eglurhad am ystyr ‘cyflog canolig’

·         Angen sicrhau bod y rhent yn fforddiadwy

·         Cais am niferoedd fflatiau sydd wedi eu caniatáu ym Mangor - awgrym o orddarpariaeth erbyn hyn

 

d)    Mewn ymateb i’r cynnig i ystyried yr elfen rhent, nododd y Cyfreithiwr nad oedd asesiad rhent wedi ei gwblhau. Gwnaed sylw bod angen y wybodaeth yn llawn gan y Gwasanaeth Tai gan mai pwrpas yr unedau yw eu gosod. Awgrymwyd gohirio’r  penderfyniad.

 

PENDERFYNWYD gohirio’r penderfyniad er mwyn derbyn gwybodaeth ychwanegol am bris rhent yr unedau ac asesiad diwygiedig i gyfarch hyn.