Agenda item

Trosi a newid defnydd rhan cefn o’r cyn siop Debenhams yn 6 uned byw (5 x 1 ystafell wely ac 1 x 2 ystafell wely)

AELOD LLEOL: Cynghorydd Steve Collings

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Trosi a newid defnydd rhan cefn o’r cyn siop Debenhams yn 6 uned byw (5 x 1 ystafell wely ac 1 x 2 ystafell wely)

a)    Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais gan nodi fe ohiriwyd y cais ym Mhwyllgor Ionawr 2020 er mwyn derbyn gwybodaeth ychwanegol am bris rhent yr unedau byw. Eglurwyd ei fod yn gais llawn ar gyfer newid defnydd rhan cefn o’r adeilad a arferai fod yn safle Debenhams yn 6 uned byw hunangynhaliol ynghyd a man addasiadau i’r adeilad. Nodwyd nad oedd unrhyw bryderon ar sail y mwynderau na materion trafnidiaeth. 

Yn dilyn y gohiriad ar y cais er mwyn derbyn gwybodaeth am bris rhent yr unedau fforddiadwy derbyniwyd gwybodaeth bellach gan yr asiant a’r Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd. Mae Polisi TAI 15 o’r CDLl yn gofyn ceisio sicrhau darpariaeth briodol o dai fforddiadwy yn ardal y Cynllun a’r trothwy ar gyfer tai fforddiadwy ym Mangor yw 20%. Mae’r adroddiad prisiad marchnad agored yn datgan bod pris marchnad agored yr holl unedau yn is na lefel fforddiadwy’r ardal, sef £50,000, ac felly mae’r unedau i gyd yn disgyn o dan ddiffiniad fforddiadwy er mai dim ond 1.2 o unedau fforddiadwy sy’n ofynnol. O ganlyniad, pwysleisiwyd yn yr achos hwn ni fydd angen cytundeb cyfreithiol nac amod cynllunio ar gyfer sicrhau darpariaeth tai fforddiadwy gan y byddent yn fforddiadwy beth bynnag. Esboniwyd bod lleoliad, maint a math yr unedau yn sicrhau bod prisiad y farchnad yn fforddiadwy ac felly mae’r bwriad yn cydymffurfio â’r polisïau perthnasol sef TAI 15 o’r CDLl a’r CCA.

Esboniwyd ar sail yr hyn a nodir ym mharagraff 3.3.2 o Ganllaw Cynllunio Atodol ‘Tai Fforddiadwy’ (Ebrill 2019) disgwylir i ddeiliaid tŷ dalu 25% neu lai o’u hincwm gros ar rent. Ar sail yr holl wybodaeth o’r adroddiad, 25% o ganolrif incwm Bangor yw £464 y mis. Adroddwyd bod yr asiant wedi cadarnhau y byddai 5 o’r 6 uned a darperir gyda rhent marchnad agored o £400 y mis. Er bod y canolrif incwm yn amrywio rhwng wardiau, eglurwyd bod angen ystyried y bwriad yng nghyswllt canolrif incwm Bangor yn ei gyfanrwydd. Eglurwyd bod datblygiad mewn un man yn gallu cwrdd â’r angen am dai o fewn y ddinas gyfan oherwydd symudiad rhwydd a naturiol rhwng wardiau ac agosrwydd y wardiau at ei gilydd (nodwyd bod ward Pentir wedi ei hepgor o’r ffigyrau ar y sail ei fod yn cynnwys ardaloedd sydd y tu allan i Fangor). Adroddwyd bod yr ymgeisydd wedi darparu gwybodaeth yn seiliedig ar yr asesiad marchnad dai lleol Môn a Gwynedd sy’n datgan bod angen cyfredol ar gyfer fflatiau 1 a 2 llofft yn yr ardal ac mae hyn yn cael ei ategu gan sylwadau’r Uned Strategol Tai.

b)     Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais

c)    Cynigiwyd ac eiliwyd gwelliant i ganiatáu’r cais gydag amod cynllunio i gyfyngu rhent un o’r unedau i lefel fforddiadwy am y rhesymau canlynol:

·         Canolrif incwm ward Deiniol yw’r ffigwr addas a phriodol er mwyn asesu incwm yn hytrach na chanolrif incwm Bangor yn ei gyfanrwydd oherwydd bod cyflogau ward Deiniol yn is.

ch)   Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y prif sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Mynegwyd pryder byddai’r datblygwr yn derbyn pris uwch am yr unedau os yw’r farchnad yn cynnig pris uwch, fel sydd hawl ganddo i wneud, ac felly mae angen gosod amod ar y caniatâd er mwyn sicrhau bod yr unedau yn fforddiadwy.

·         Dadleuwyd mai canolrif incwm fesul ward yw’r ffigwr addas a phriodol er mwyn asesu incwm oherwydd bod cyflogau ward Deiniol yn is ac nid yw’n datgan yn y canllaw bod angen gweithio allan canolrif incwm y wardiau yn eu cyfanrwydd. Nodwyd mai £404 yw’r ffigwr ar gyfer rhent fforddiadwy yn ward Deiniol yn unig yn hytrach na £464.

·         Nodwyd nad yw cymdeithasau tai yn gwahaniaethu wardiau chwaith wrth weithio allan y canolrif incwm.

·         Tynnwyd sylw at y gwahaniaeth arwyddocaol ym mhrisiau Bangor gyda rhai llefydd mwy llewyrchus a drud nag eraill oherwydd y lleoliad.

·         Cytunwyd gyda’r swyddogion mai canolrif incwm Bangor yn ei gyfanrwydd yw’r ffigwr addas a phriodol i ddefnyddio oherwydd ei fod yn hwyluso adeiladu mwy o dai fforddiadwy yn y wardiau drytaf yn ogystal â’r rhai tlotaf. Pryderwyd buasai gwahaniaethu rhwng y wardiau yn cyfyngu’r lefelau o dai fforddiadwy yn y wardiau drytaf.

·         Nodwyd er y cyfeiriwyd at y galw am dai ym Mangor, mae’r Pwyllgor yn y gorffennol wedi rhoi caniatâd cynllunio i lefydd sydd eisoes heb gael eu hadeiladau. Ategwyd bod hyn yn awgrymu nad yw’r asesiad o’r galw bob amser yn gywir a mynegwyd gobaith y bydd mwy o dystiolaeth ynglŷn â’r galw yn cael ei ddarparu yn y dyfodol. Yn gysylltiedig â hyn, gofynnwyd am eglurhad ynglŷn â’r sefyllfa os yw’r galw am dai yn newid cyn i’r datblygiad gael ei adeiladu. Mewn ymateb i hyn, nodwyd mai’r tebygolrwydd yw bydd y galw am dai yn parhau a ni fydd y galw wedi ei gwrdd yn llawn.

d)   Mewn ymateb i sylwadau’r aelodau pwysleisiwyd y swyddogion bod tystiolaeth glir a phendant yn dangos bod y farchnad yn sicrhau bod yr unedau a’r rhent yn fforddiadwy beth bynnag heb reolaeth neu ymyrraeth bellach o ran gosod amod cynllunio. Eglurwyd os nad yw’r aelodau yn argyhoeddedig bod y rhent am fod yn fforddiadwy rhaid dangos tystiolaeth glir sy’n cefnogi hyn. Yn dilyn asesiad trylwyr yn yr adroddiad, esboniwyd nad yw’n debygol buasai gosod amod i gyfyngu’r rhent yn cwrdd gyda’r meini prawf ar gyfer dilysrwydd amodau cynllunio gan nad yw’n angenrheidiol na’n rhesymol, ac ar sail hyn ni all y swyddogion gefnogi’r achos os yw’r cais yn cael ei wrthod ac yna yn mynd i apêl.

dd)  Pleidleisiwyd yn erbyn y gwelliant.

e)   Pleidleisiwyd o blaid y cynnig gwreiddiol.

PENDERFYNWYD

1.      5 mlynedd

2.      Yn unol â’r cynlluniau

3.      Cytuno deunyddiau allanol

4.      dim gosod ffenestri heblaw y rhai a ddangosir

5.      Carthffosiaeth Dwr Cymru

6.      Gwaith i gychwyn tu allan i’r tymor magu (Mai-Medi)

7.      Darparu storfa biniau cyn preswylio’r unedau a cadw ar gyfer y pwrpas hynny.