Agenda item

Diddymu amod rhif 3 o ganiatad Cynllunio C19/0323/11/LL sy’n cyfyngu 2 uned allan o’r 8 i fod yn unedau fforddiadwy

AELOD LLEOL: Cynghorydd Steve Collings

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Diddymu amod rhif 3 o ganiatâd Cynllunio C19/0323/11/LL sy’n cyfyngu 2 uned allan o’r 8 i fod yn unedau fforddiadwy

a)     Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais gan nodi fe ohiriwyd y cais ym Mhwyllgor Ionawr 2020 er mwyn derbyn gwybodaeth ychwanegol am bris rhent yr unedau byw, ac yn benodol yr unedau fforddiadwy sydd i’w darparu fel rhan o’r bwriad. Gosodwyd yr amod yn wreiddiol gan nad oedd gwybodaeth glir a phendant wedi ei gyflwyno (yn benodol prisiad marchnad agored) fel rhan o’r cais blaenorol am y ddarpariaeth fforddiadwy. Yn dilyn y gohiriad ar y cais, derbyniwyd gwybodaeth gan y datblygwr am bris rhent a phris marchnad agored yr unedau byw.  Derbyniwyd hefyd asesiad o werth yr unedau gan gwmni Syrfewyr Siartredig sydd wedi ei selio ar ofynion y Llyfr Coch (2017). Byddai gwerth marchnad agored yr unedau yn amrywio o £45,000 i £60,000 a byddai rhent misol yr unedau i gyd yn amrywio o £425 i £475 gydag unedau 4 a 8 o fewn y datblygiad yn cael eu cynnig ar rent o £425 y mis. Mae Atodiad 4 o’r ddogfen CCA: Tai Fforddiadwy ar gyfer prisiau rhagwelir ar gyfer tai canolradd ar werth yn ward Deiniol ym Mangor (2018) yn cadarnhau bod gwerth tŷ canolradd yn £67,876, sy’n golygu bod yr unedau arfaethedig o fewn cyrraedd i ddeiliad ar gyflog canolig. Mae Uned Strategol Tai y Cyngor hefyd wedi cadarnhau bod prisiad yr unedau preswyl arfaethedig yn is na lefel prisiau fforddiadwy (canolradd) ar gyfer ward Deiniol ym Mangor.

Nodwyd yn yr adroddiad fe ymgynghorwyd gyda’r Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd er mwyn cael mwy o wybodaeth am y sefyllfa rent. Cadarnhawyd ganddynt fod paragraff 3.3.2 o Ganllaw Cynllunio Atodol ‘Tai Fforddiadwy’ (Ebrill 2019) yn datgan y disgwylir i ddeiliaid tŷ dalu 25% neu lai o’u hincwm gros ar rent ar gyfer unedau a ddisgrifir fel rhai fforddiadwy. Er bod y canolrif incwm yn amrywio rhwng wardiau, eglurwyd bod angen ystyried y bwriad yng nghyswllt canolrif incwm Bangor yn ei gyfanrwydd. Eglurwyd bod datblygiad mewn un man yn gallu cwrdd â’r angen am dai o fewn y ddinas gyfan oherwydd symudiad rhwydd a naturiol rhwng wardiau ac agosrwydd y wardiau at ei gilydd (nodwyd bod ward Pentir wedi ei hepgor o’r ffigyrau ar y sail ei fod yn cynnwys ardaloedd sydd y tu allan i Fangor). Adroddwyd fod rhent y ddwy uned fforddiadwy sydd wedi eu nodi i fod yn £425 yr un yn fforddiadwy yng nghyd-destun canolrif incwm Bangor ac o ran gofynion y CCA a’r NCT perthnasol.

Nodwyd bod prisiau marchnad agored yr unedau wedi eu cyfyngu’n naturiol i bris fforddiadwy oherwydd natur, lleoliad a graddfa’r safle a maint yr unedau eu hunain. Datganwyd pe bai’r wybodaeth yma i gyd wedi ei gyflwyno gyda’r cais gwreiddiol ni fyddai amod o’r fath wedi cael ei osod gan na fyddai’n angenrheidiol gwneud hynny er mwyn sicrhau darpariaeth o unedau fforddiadwy h.y. ar sail eu pris marchnad agored byddent yn fforddiadwy beth bynnag. Byddai lleihau’r rhent yn lleihau’r gwerth ymhellach a byddai hyn gyda’r potensial i wneud y cynllun yn anhyfyw. Gall ymyrraeth mewn datblygiad marchnad gwerth isel effeithio ar ddiddordeb a buddsoddiad gan ddatblygwyr fyddai yn effeithio ar adfywio’r Stryd Fawr ym Mangor a chanolfannau eraill.

b)    Cynigiwyd ac eiliwyd i ganiatáu y cais yn unol â’r argymhelliad.

c)    Cynigwyd ac eiliwyd gwelliant i osod amod cynllunio newydd sydd yn cyfyngu rhent dau o’r unedau i rent fforddiadwy am y rhesymau canlynol:

·         Canolrif incwm ward Deiniol yw’r ffigwr addas a phriodol er mwyn asesu incwm yn hytrach na chanolrif incwm Bangor yn ei gyfanrwydd oherwydd bod cyflogau ward Deiniol yn is.

 ch)   Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y prif sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Canolrif incwm ward Deiniol yw’r ffigwr addas a phriodol er mwyn asesu incwm yn hytrach na chanolrif incwm Bangor yn ei gyfanrwydd oherwydd bod cyflogau ward Deiniol yn is. Nid yw’r rhent, sef £425, yn fforddiadwy ar sail canolrif incwm ward Deiniol. Nodwyd dylai’r rhent fod yn £404 i fod yn fforddiadwy yn ward Deiniol. Tynnwyd sylw at y ffaith mai ffigwr ar gyfer ward Deiniol yn unig sydd wedi ei ddefnyddio ar gyfer pris gwerthiant yr unedau ond ffigwr ar gyfer Bangor yn ei gyfanrwydd sydd wedi ei ddefnyddio ar gyfer y rhent, a nodwyd mai dyma yw’r ffigyrau sy’n gyfleus i’r datblygwr.

·         Er yn ddiolchgar i’r swyddogion am eu hesboniad, anghytunwyd gyda diddymu’r amod ar fater o egwyddor oherwydd credwyd bod hyn yn mynd yn groes i’r polisi tai fforddiadwy. Nodwyd y byddai derbyn dadl y datblygwr am hyfywedd tai fforddiadwy yn gosod cynsail annerbyniol ac felly dylai’r datblygwr orfod dilyn y polisi. Gofynnwyd ar ba sail mae’r swyddogion yn defnyddio eu disgresiwn i beidio dilyn y polisi tai fforddiadwy a mynegwyd pryder bod diddymu’r amod yn rhy ffafriol i ddadleuon economaidd y datblygwr. Ategwyd bod y broblem yma yn codi ar y ddau begwn, os yw’r datblygiad yn ddrud neu’n rhad, a chyfeiriwyd at geisiadau cynllunio yn y gorffennol a oedd wedi mynd o blaid y datblygwr oherwydd dadleuon hyfywedd ac ar draul tai fforddiadwy. Teimlwyd bod angen i’r aelodau gefnogi’r polisi tai fforddiadwy gan beidio diddymu’r amod oherwydd dyma sy’n bwysig i bobl leol.

·         Nodwyd bod yr unedau’n fforddiadwy’n barod a buasai’r datblygwr yn ennill yr achos ar apêl.

·         Anghytunwyd bod modd cyfeirio at yr unedau fel rhai fforddiadwy am byth oherwydd gyda newidiadau economaidd a chymdeithasol nid oes posib rhagweld y dyfodol.

d)    Mewn ymateb i sylwadau’r aelodau eglurwyd bod y ddadl am hyfywedd mewn datblygiadau drud a rhad yn ddwy ddadl wahanol a bod cyfraniad tai fforddiadwy wastad yn cael ei wneud ond weithiau ei fod ar ffurf swm o arian. Nodwyd bod y polisi tai fforddiadwy hefyd yn cydnabod amgylchiadau penodol ble nid yw’n bosib neu nid oes angen i gael canran o’r unedau yn fforddiadwy, ac mae’r cais gerbron yn enghraifft o hyn. Pwysleisiwyd bod tystiolaeth glir a phendant yn yr adroddiad yn dangos bod y farchnad yn sicrhau bod yr unedau a’r rhent yn fforddiadwy beth bynnag heb reolaeth neu ymyrraeth bellach o ran gosod amod cynllunio ac felly nid oes unrhyw unedau fforddiadwy yn cael eu colli drwy ddiddymu’r amod. Byddai lleihau’r rhent yn lleihau’r gwerth ymhellach a byddai hyn gyda’r potensial i wneud y cynllun yn anhyfyw. Eglurwyd os nad yw’r aelodau yn argyhoeddedig bod y rhent am fod yn fforddiadwy rhaid dangos tystiolaeth glir sy’n cefnogi hyn. Yn dilyn asesiad trylwyr yn yr adroddiad, esboniwyd nad yw’n debygol buasai gosod amod i gyfyngu’r rhent yn cwrdd gyda’r meini prawf cyffredinol ar gyfer dilysrwydd amodau cynllunio gan nad yw’n angenrheidiol na’n rhesymol.

PENDERFYNWYD o blaid y gwelliant i greu amod newydd sydd yn cyfyngu rhent dau o’r unedau er mwyn sicrhau eu bod yn rhent fforddiadwy.

1.      Angen cydymffurfio gyda gweddill yr amodau ar ganiatad rhif C19/0323/11/LL.