Agenda item

Datblygiad preswyl o 30 uned (i gynnwys 12 uned fforddiadwy) ynghyd a isadeiledd, llecynnau parcio, mynedfa, llwybrau a llecyn agored.

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Gareth A Roberts

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD

 

·                     Cyfeirio y cais i gyfnod cnoi cil

·                     Gwrthod y cais am y rhesymau canlynol

 

•           Diffyg angen am dai

•           Asesiad Ieithyddol yn annigonol

•           Materion llifogydd

•           Materion halogiad tir

•           Materion trafnidiaeth – cyffordd Ffordd Penrhos ac hefyd Ffordd Penyffridd

•           Darpariaeth / cyfraniad annigonol o lecynnau agored

 

a)    Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais  gan egluro bod y  safle wedi ei leoli ym Mhenrhosgarnedd ac yn safle a ddefnyddiwyd yn flaenorol gan Brifysgol Bangor fel canolfan maes garddwriaeth. Yn bresennol, mae’n llecyn o dir segur a diffaith a gordyfiant arno gyda cyn-adeiladwaith y ganolfan maes wedi eu dymchwel ers peth amser. O gwmpas y safle gwelir tai preswyl ar ffurf stad ac mae’r safle oddi fewn i ffin datblygu Bangor.

 

Adroddwyd bod adeiladu tai ar safle o fewn y ffin datblygu yn dderbyniol. Yng nghyd-destun y cais, amlygwyd bod dwysedd arfaethedig y datblygiad tai ychydig yn is na’r disgwyl, ond gan ystyried cyfyngiadau’r safle sy’n cynnwys yr angen i greu corridor bywyd gwyllt, cadw coedlan, darparu llecynnau amwynder agored ynghyd a diogelu ardal ar gyfer draenio tir, ystyriwyd y  byddai darparu 30 uned yn dderbyniol ar gyfer y safle.

 

Amlygwyd bod Polisi TAI1 yn datgan  y bydd tai yn cael ei sicrhau drwy ddynodiadau tai ynghyd â safleoedd ar hap o fewn y ffin datblygu. Gwir nad yw'r tir dan sylw heb ei ddynodi ar gyfer tai, ond mae wedi ei leoli yn llwyr o fewn y ffin datblygu a bod elfen o gydnabyddiaeth o dwf Bangor yn dod drwy safleoedd ar hap. 

 

Nodwyd mai lefel cyflenwad dangosol ar gyfer Bangor dros gyfnod y Cynllun Datblygu Lleol yw 969. Yn unol â ffigyrau mwy diweddar (o ganlyniad i fonitro rheolaidd), sydd yn ystyried unedau wedi eu cwblhau, y nifer sydd yn y banc tir presennol a’r nifer o fewn  y cais, y dangosir capasiti / targed dangosol ar gyfer 10 uned i’r safle. I ddarparu mwy na’r targed dangosol, eglurwyd bod rhaid i’r ymgeisydd gyflwyno cyfiawnhad sydd yn bodloni’r Cyngor, bod y bwriad yn cyfarch angen cydnabyddedig am dai.  Yn yr achos yma, bydd 12 o unedau arfaethedig yn dai fforddiadwy (sydd yn ganran uwch na gofynion y polisi) ynghyd a 18 uned  i’w gwerthu ar y farchnad agored. Nodwyd bod y datganiad cymysgedd tai yn cyfateb gyda’r angen a bod Uned Strategol Tai'r Cyngor wedi cadarnhau bod y 30 uned ar restr cynlluniau wrth gefn i dderbyn grant Tai Cymunedol Llywodraeth Cymru o ystyried bod datblygiad fel hyn yn flaenoriaeth.

 

Nodwyd bod yr ymgeisydd hefyd wedi nodi bod potensial i rai o’r tai marchnad agored gael eu cynnig fel tai rhent canolradd neu fel cynllun rhannu ecwiti fyddai’n cynyddu’r nifer o achrediad o dai fforddiadwy fyddai’n cael eu cynnig.  Ategwyd bod elfen o sicrwydd bod y bwriad yn cael ei wireddu’r fuan a bod y cynllun yn cyfarch yr angen cydnabyddedig am dai yn yr ardal. Adroddwyd bod y cynllun yn un o ansawdd uchel gyda naws a ffurf stad fyddai’n darparu tai i deuluoedd gyda digon o le gwyrdd o’i cwmpas.

 

Tynnwyd sylw at y prif wrthwynebiadau - pryderon o ychwanegiadau mewn lefelau trafnidiaeth a mynediad, llifogydd a draenio tir a llygredd. Er bod yr Uned Trafnidiaeth yn cydnabod y pryderon, nid oedd ganddynt wrthwynebiad i’r bwriad. Amlygwyd bod materion llifogydd wedi derbyn sylw a bod cydnabyddiaeth i sylw am beipen ddŵr (gosod amodau Dwr Cymru a Cyfoeth Naturiol Cymru). Ategwyd bod Uned Gwarchod y Cyhoedd wedi cynnig sylwadau yn ymwneud a materion llygredd a bod swyddogion cymwys wedi datgan bod modd rheoli’r llygredd drwy osod amodau cynllunio. 

 

Derbyniwyd sylwadau’r Uned Iaith Gymraeg ar y Datblygiad ac roeddynt o’r farn mai effaith niwtral neu ansylweddol negyddol  y byddai’r bwriad o’i ganiatáu yn cael ar yr iaith Gymraeg ar sail na fyddai’r datblygiad yn cynrychioli newid mawr i sefyllfa bresennol y ddinas o safbwynt y Gymraeg.

 

O ganlyniad, ystyriwyd y byddai’r bwriad i ddatblygu 30 o dai 2 a 3 llofft, gyda 12 ohonynt yn dai fforddiadwy, yn ymateb yn bositif i’r anghenion tai amrywiol sydd wedi’u hadnabod yn yr ardal. Ar sail yr asesiad, ni ystyriwyd fod y bwriad yn groes i bolisïau lleol na chenedlaethol ac nad oedd unrhyw fater cynllunio perthnasol yn gorbwyso’r ystyriaethau polisi.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd gwrthwynebydd i’r cais y pwyntiau canlynol:-

·         Ei fod yn cynrychioli preswylwyr Pen y Ffridd

·         Gors Du yw enw gwreiddiol yr ardal - yn dir gwlyb eithriadol gyda ffawt yn y graig lle mae dŵr yn codi

·         Ni all y  ffordd ddygymod â rhagor o draffig yn sgil dyblu maint y stryd. Bydd gan bob un o’r tai newydd un car, onid dau, a bydd pawb yn ceisio gwasgu i mewn ac allan drwy Ffordd Pen-y-ffridd, gan gynnwys cerbydau argyfwng.

·         Byddai’r cynllun yn dileu pedwar lle parcio sydd yn y stryd eisoes, ac yn dileu’r clwt tir gwyrdd mae’r Cyngor ei hun wedi’i gadw a’i blannu’n ofalus ers 1958.

·         Byddai cynnydd mewn ceir yn ychwanegu at lefelau traffig Ffordd Penrhos

·         Dim gwrthwynebiad i gartrefi cymdeithasol, ond nid oes angen cyfiawnhau adeiladu ym mhob darn tir sydd ar gael, addas neu beidio. Mae adeiladu cartrefi i fod i liniaru problemau cymuned, nid ychwanegu atynt.

·         Gwrthwynebu yr elfen o dai preifat marchnad agored sydd yn rhan o’r cais – nid oes modd rheoli hyn

·         Nid yw’r tir wedi ei ddynodi ar gyfer datblygu preswyl yn y Cynllun Unedol - y mae yna eisoes ddigon o dir yn ardal Bangor wedi’i glustnodi at y diben hwnnw

 

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr ymgeisydd y pwyntiau canlynol:-

·         Bod y bwriad yn cyfarch yr angen am dai marchnad agored a thai fforddiadwy yn yr ardal

·         Bod bwriad datblygu 12 o dai fforddiadwy, sydd yn cynrychioli 40% o’r unedau ar y safle

·         O’r 18 uned marchnad agored, y bwriad yw targedu teuluoedd lleol sydd a’r modd i gael morgais, i fyw yn lleol - cyfarch anghenion pobl leol

·         Yn ogystal, bydd 5 uned ar gael drwy gynllun Rent to Own sydd yn galluogi teuluoedd cymwys i rentu tŷ gyda’r opsiwn i brynu’r tŷ yn y dyfodol

·         Mewn ymateb i nifer o bryderon addasrwydd y ffordd bresennol, comisiynwyd ymgynghorwyr trafnidiaeth i ymateb i’r pryderon traffig a bod canlyniadau’r gwaith hwnnw yn darogan bod digon o gapasiti i gymryd mwy o draffig ychwanegol - yr Uned Trafnidiaeth yn derbyn y canlyniad

·         Bod 16 lle parcio wedi ei gynnwys ar gyfer preswylwyr Pen y Ffridd

 

ch) Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr aelod lleol y pwyntiau canlynol:-

 

·         Bod cyfarfodydd cyhoeddus wedi eu cynnal, gyda 74 o anheddau wedi arwyddo deiseb yn gwrthwynebu

·           Bod y cynllun yn cynnig mynediad gwael fyddai’n ychwanegu at lefelau traffig Ffordd Penrhos

·           Llygredd a llifogydd hanesyddol i’r safle – ni ddylai’r tir gael ei aflonyddu

·           Nid yw’r ffordd fynedfa o hyd digonol i gael ei chyfrif fel ‘carriage way’- pam nad yw hyn yn cael ei gyfarch yn yr asesiad?

·           Dylai tai cymdeithasol fod ar gyfer pobl leol ac nid ar gyfer marchnad agored

·           Bod lleoliadau eraill ar gael

 

d)    Yn manteisio ar yr hawl i gyflwyno sylwadau nododd yr aelod lleol ymylol y pwyntiau canlynol drwy ddatganiad a ddarllenwyd gan y Cynghorydd Elwyn Edwards:-

 

·         Ei bod, fel nifer o drigolion lleol yn gwrthwynebu’r datblygiad

·         Yn cefnogi’r syniad o greu cartrefi sy’n fforddiadwy ym Mangor ac yn sylweddoli’r angen, ond nid ar y safle yma

·         Bod diffyg mynedfa addas ar gyfer y stad newydd

·         Bod lleoliad y llwybr troed sydd i’w greu ar dalcen eiddo presennol ar Pen y Ffridd yn amharu at fwynderau preswyl deiliaid yr eiddo hwnnw.  Bydd angen ail-leoli’r llwybr troed ymhellach i ffwrdd o gwrtil yr eiddo presennol

·         Yn enghraifft o or-ddatblygu yn y rhan yma o Fangor.

·         Nid yw’n briodol adeiladu rhagor o dai heb ystyried sut mae darparu gwasanaethau megis meddygfeydd, carthffosiaeth, dwr, heolydd ac ysgolion

·         Bod yr asesiad iaith yn annigonol ac wedi dyddio

·         Mae’r safle yn gynefin i fywyd gwyllt, adar, anifeiliaid a phlanhigion gwyllt - adnodd prin iawn ym Mangor erbyn hyn

·         Pryder am breifatrwydd, yn ogystal â’r aflonyddwch, y sŵn a’r traffig yn ystod y cyfnod adeiladu

 

dd)      Cynigiwyd ac eiliwyd i wrthod y cais

 

 e)     Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y prif sylwadau canlynol gan aelodau:

·           Bod ffordd Penrhos yn eithriadol o brysur / capasiti llawn / sefyllfa yn rhemp

·           Nad yw ymddiswyddiadau Prif Ysgol Bangor, dim Wylfa B a gostyngiad yn y nifer myfyrwyr o ganlyniad i Brexit a Cofid, yn ffactorau sydd wedi ei hystyried yn y data

·           Asesiad ieithyddol sydd wedi ei gyflwyno ac nid datganiad iaith - yr adroddiad yn wallus

·           A fydd unrhyw reolaeth dros y tai marchnad agored?

·           Nad yw’r adroddiad yn adrodd yn ddigonol ar gyflwr y pridd / tir gwenwynig – rhaid ystyried iechyd a diogelwch trigolion yr ardal a sicrhau bod y safle yn saff i fyw arno

·           Nad yw maint y ffordd mynediad yn ddigonol –  yn rhy gyfyng

·           Angen cyflwyno lle i blant chwarae ar y stad sydd yn cynnwys offer

·           Bod y safle yn gwbl anaddas

 

·           Bod rhestr hir o bobl yn aros am dai fforddiadwy o fewn y ffin datblygu

·           Bod llefydd parcio ychwanegol yn cael eu cynnwys yn y cynlluniau

 

f)     Nododd Pennaeth Cynorthwyol Amgylchedd a Chynllunio fod risgiau i’r cyngor yn gysylltiedig a phob un o’r rhesymau gwrthod a gynigwyd. Amlygodd bod yr adroddiad yn cyfarch y pryderon oedd yn cael eu codi ac atgoffwyd yr aelodau o’r angen am dystiolaethu’r rhesymau gwrthod, gan nodi’r dystiolaeth oedd yn yr adroddiad a’r ymatebion oedd wedi eu derbyn gan arbenigwyr y Cyngor o’r Gwasanaethau Trafnidiaeth, Gwarchod y Cyhoedd, Uned Strategol Tai, Uned Dwr ac Amgylchedd yn ogystal a chyrff allanol megis Cyfoeth Naturiol Cymru ac ati . Mynegodd y bydd rhaid cyfeirio y cais i gyfnod cnoi cil fel bod modd cyflwyno adroddiad sydd yn amlygu mwy y risgiau i’r Cyngor ar apel, os gwrthodir y cais am nifer o resymau na ellir eu tystiolaethu. Amlygodd hefyd bod pob rheswm gwrthod yn cynnwys costau cysylltiedig petai’r cais yn mynd i apêl ac y buasai disgwyl i’r cynigydd a’r eilydd fod yn amddiffyn yr apel a’r rhesymau gwrthod ar ran y Cyngor.

 

g)    Mewn ymateb i’r pryderon trafnidiaeth, amlygodd yr Uwch Beiriannydd Rheolaeth Datblygu, bod lled y ffordd mynediad yn cwrdd â’r gofynion er yn derbyn newid i safonau dros y blynyddoedd. Eglurwyd, pan yn glir, bod lled y ffordd yn ddigonol. Ategodd mai ar adegau byr yn unig y bydd cynnydd yn y gwasgu a’r ychwanegiad i draffig Ffordd Penrhos. Nododd hefyd bod y safle yn agos i lefydd gwaith ac felly, efallai, bydd llai o ddibyniaeth ar ddefnyddio car.

 

h)    Mewn ymateb i gais gan y Swyddog Monitro i’r Aelodau gynnig rhesymau gwrthod, rhestrwyd y canlynol:

·         Diffyg angen

·         Asesiad Iaith annigonol

·         Llygredd/halogiad tir

·         Llifogydd

·         Trafnidiaeth  / mynediad

·         Darpariaeth annigonol llefydd chwarae plant

 

PENDERFYNWYD:

 

Cyfeirio y cais i gyfnod cnoi cil

Gwrthod y cais am y rhesymau canlynol

 

·         Diffyg angen am dai

·         Asesiad Ieithyddol yn annigonol

·         Materion llifogydd

·         Materion halogiad tir

·         Materion trafnidiaeth - cyffordd Ffordd Penrhos a hefyd Ffordd Pen-y-ffridd

·         Darpariaeth / cyfraniad annigonol o lecynnau agored