Agenda item

Newid defnydd uned wag o swyddfa Dosbarth Defnydd B1 i ddeintyddfa Dosbarth Defnydd D1 (ail-gyflwyniad o'r cais a wrthodwyd o dan gyfeirnod C20/0351/25/LL)

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Menna Baines

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

Caniatáu yn groes i’r argymhelliad

 

Amodau:

 

1.            dechrau’r datblygiad o fewn 5 mlynedd

2.            cario’r datblygiad allan yn unol gyda’r cynlluniau a gyflwynwyd

3.            amod i sicrhau fod defnydd yr adeilad yn mynd yn ol i’w ddefnydd gwreiddiol os daw defnydd y ddeintyddfa i ben yn y dyfodol.

 

Newid defnydd uned wag o swyddfa Dosbarth Defnydd B1 i ddeintyddfa Dosbarth Defnydd D1 (ail-gyflwyniad o'r cais a wrthodwyd o dan gyfeirnod C20/0351/25/LL)

 

a)    Ymhelaethodd y Rheolwr Cynllunio ar gefndir y cais gan nodi mai ail-gyflwyniad ydoedd o gais a wrthodwyd ym Mehefin, 2020 ar gyfer newid defnydd o swyddfa (Dosbarth Defnydd B1) i ddeintyddfa (Dosbarth Defnydd D1) o fewn uned wag yn Llys Castan, Parc Menai.

 

Wrth ystyried egwyddor y defnydd arfaethedig amlygwyd y dylid sicrhau fod y bwriad yn cydymffurfio a’r holl feini prawf a gynhwysir ym Mholisi ISA 2 (cyfleusterau cymunedol) o’r CDLL. I bwrpas y polisi, cadarnhawyd fod cyfleusterau cymunedol yn cynnwys ‘cyfleusterau a ddefnyddir gan gymunedau lleol at ddibenion iechyd… ac unrhyw gyfleuster arall sy’n cyflawni’r rôl o wasanaethu’r gymuned’.

 

Adroddwyd bod Polisi PS13 a Pholisi CYF1 o'r CDLL yn nodi y gwarchodir y safle a’r uned ar gyfer defnydd cyflogaeth yn Nefnydd Dosbarth B1. Yn unol â Pholisi CYF5 (defnyddiau amgen o Safleoedd Cyflogaeth bresennol) adroddwyd mai mewn achosion arbennig yn unig y caniateir cynigion i ryddhau tir yn Nosbarth Defnydd B1, B2 neu B8 ar safleoedd cyflogaeth bresennol sydd wedi eu gwarchod yn unol â Pholisi CYF1 ar gyfer defnydd amgen a dim ond ble gellid cwrdd gydag un neu fwy o feini prawf y polisi:

 

·           “Yn yr achos fod y safle yn wag ei fod yn annhebygol o gael ei ddefnyddio yn y tymor byr a chanolig ar gyfer defnydd gwreiddiol neu ddefnydd y warchodaeth, neu;

·           Mae yna orddarpariaeth o safleoedd cyflogaeth o fewn y cyffiniau, neu;

·           Mae’r defnydd cyflogaeth bresennol yn cael effaith niweidiol ar fwynderau a’r amgylchedd, neu;

·           Ni fyddai’r datblygiad yn cael effaith niweidiol ar ddefnydd cyflogaeth safleoedd cyfagos, neu;

·           Nid oes yna safle amgen arall ar gyfer y defnydd bwriedir, neu;

·           Os yw’r safle yn cael ei ddefnyddio ar gyfer defnydd tymor byr (dros dro), bod yna fesurau adfer priodol mewn lle sydd i foddhad yr Awdurdod Cynllunio Lleol.”

 

Amlygwyd bod gwybodaeth fanwl a helaeth wedi ei gyflwyno gan yr ymgeisydd i gefnogi’r cais oedd yn  cynnwys Datganiad Cynllunio, yn ogystal â Datganiad Cynllunio gan yr asiant, Datganiad Prawf Dilyniannol ynghyd a Dogfen Tystiolaeth Hygyrchedd y Safleoedd yn amlygu’r sylwadau isod:

 

·           Mae cymuned Penrhosgarnedd yn agosach i safle’r cais nag eiddo deintyddion eraill ym Mangor.

·           Mae cymuned Parc Menai yn agosach i safle’r cais nag eiddo deintyddion eraill ym Mangor.

·           Mae staff/cymuned Ysbyty Gwynedd yn agosach i safle’r cais nag eiddo deintyddion eraill ym Mangor.

·           Mae gwasanaeth bws rheolaidd gan gwmnïau amrywiol yn gwasanaethu busnesau eraill ym Mharc Menai.

·           Mae rhwydwaith beics presennol ynghyd a llwybrau cyhoeddus yn gwasanaethu Parc Menai.

·           Mae’r safle yn hygyrch yn ddaearyddol i ddefnyddwyr lleol a rhanbarthol sy’n defnyddio’r A55.

·           Nodir bod y rhan helaeth o gleifion y cyfleuster presennol yn defnyddio car (gyda nifer ohonynt yn gleifion oedrannus a fyddai’n anghyfleus neu yn amhosibl defnyddio cludiant cyhoeddus). Ni fyddai’r sefyllfa yma yn newid gyda’r safle newydd hwn ym Mharc Menai. Os rhywbeth, fyddai’n agosach i nifer helaeth o gleifion sy’n defnyddio’r cyfleuster presennol ac sy’n teithio o’r gogledd, dwyrain ac o’r de i’w hapwyntiad.

 

Yn seiliedig ar y wybodaeth i gefnogi'r bwriad, ni ystyriwyd y byddai’r bwriad yn tanseilio gofynion ac amcanion cynaliadwy lleol a chenedlaethol perthnasol ac felly yn dderbyniol ar sail gofynion Polisi PS4, PS5 a Pholisi TRA4 o'r CDLL.

 

Er gwaethaf y ffaith y cyflwynwyd gwybodaeth a thystiolaeth helaeth a mwy grymus i gefnogi’r cais diweddaraf hwn o’i gymharu â’r hyn a gyflwynwyd gyda’r cais blaenorol, ni ystyriwyd fod y wybodaeth a’r dystiolaeth yn goresgyn yr holl bryderon a amlygwyd. Yn benodol, nid oedd swyddogion yn ystyried bod y bwriad yn cwrdd gyda gofynion maen prawf 1 o Bolisi ISA 2 sydd yn ymwneud gyda lleoli cyfleusterau cymunedol newydd. O dan yr amgylchiadau, ac er yn cydnabod natur arbenigol y cyfleuster arfaethedig, roeddynt yn argymell gwrthod y cais.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y pwyntiau canlynol:

·         Ei fod yn ddeintydd gyda diddordeb arbenigol mewn deintyddiaeth gymhleth ac yn awyddus i greu practis deintyddol unigryw

·         Y bwriad fydd canolbwyntio ar gyfeiriadau cleifion gan ddeintyddion o Wynedd, Môn a Gogledd Cymru ar gyfer triniaeth ddeintyddol cymhleth ac arbenigol, yn ogystal â deintyddiaeth gyffredin o ansawdd uchel.

·         Ei uchelgais yw agor practis deintyddol pwrpasol fyddai’n darparu triniaeth gymhleth i gleifion lleol heb iddynt orfod cael eu cyfeirio at wasanaeth yn Lerpwl neu Fanceinion.

·         Bydd Ymgynghorydd Adferol Arbenigol hefyd wedi'i leoli yn y practis.

·         Bydd y ddeintyddfa wedi ei dylunio i fod y cyntaf o'i math yng Nghymru gyda systemau awyru pwrpasol i ganiatáu  gofal deintyddol diogel

·         Trafodwyd y prawf dilynnianol a’r camau oedd angen ei cwblhau er mwyn bodloni’r gwrthodiad gwreiddiol gyda’r Gwasanaeth Cynllunio. Ymgymerwyd â'r broses yma, rhyw 12 mis yn flaenorol, drwy chwilio am adeilad addas ar-lein a gyda gwerthwyr tai masnachol. Wrth ehangu’r ymchwilio darganfuwyd  8 Llys Castan - adeilad addas ar gyfer practis modern.

·         Bod dau bractis deintyddol BUPA eisoes yng Ngwynedd ar Barciau Busnes, un ym Mhenrhyndeudraeth wedi'i leoli yn yr un adeilad â swyddfa Galw Gwynedd y Cyngor

·         Bod Swyddogion Cynllunio yn argymell gwrthod y cais ar sail un rhan o bolisi ISA 2 ond ei fod wedi ymateb i hyn yn llawn.

·         Nad yw’r swyddog wedi cyfeirio at baragraff esboniadol pwysig  6.1.20 sydd wedi'i gynnwys o dan bolisi ISA 2: “Where a new facility is proposed outside a settlement, it must be demonstrated that the proposed location is the best available and is accessible to the local community”. 

·         Bod y prawf dilynnianol wedi ei dderbyn gan y swyddog i ateb polisïau eraill yn llwyddiannus gan ddangos nad oes unrhyw unedau addas arall o fewn y ffin datblygu

·         Bod eu “datganiad hygyrchedd yn profi bod y safle ym Mharc Menai yn hawdd i’r cyhoedd gyrraedd ato, yn gyfleus i gymuned Penrhosgarnedd  ac i staff dyddiol Ysbyty Gwynedd. Hwn fydd y Practis Deintyddol agosaf iddynt ar droed neu gyda beic.

·         Bod y cynllun yn amlwg yn cwrdd â gofynion ‘a new facility outside a settlement boundary’, fel y nodir ym Mholisi ISA 2.

·         Ei fod yn gofyn yn garedig i’r aelodau bleidleisio o blaid y cynllun arloesol, y cyntaf o’i fath yng Ngwynedd.

·         Ei fod yn teimlo’n angerddol am gael y prosiect hwn yn lleol i gefnogi iechyd a lles ein cymunedau Cymreig am flynyddoedd i ddod, gan ganiatáu mynediad i gleifion i ofal deintyddol o ansawdd uwch ac arbenigol yng Ngogledd Cymru. 

 

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr Aelod Lleol y pwyntiau canlynol:

·         Bod yr ymgeisydd wedi gosod gweledigaeth glir.

·         Byddai’r gwasanaeth arbenigol yn gaffaeliad mawr i’r ardal - nid oes deintyddfa o’i math yng Ngwynedd a Môn

·         Gyda deintydd ac ymgynghorydd adferol arbenigol ar y safle, bydd y ddeintyddfa yn llenwi ‘bwlch’

·         Ochr yn ochr bydd deintyddiaeth gyffredinol yn cael ei gynnig - cyfuniad o’r ddau wasanaeth yn gwneud y busnes yn unigryw

·         Mai Cymro lleol sydd tu ôl i’r fenter

·         Byddai’r ddeintyddfa yn creu cyflogaeth - yn gyfle i feithrin sgiliau a mentora deintyddion ifanc

·         Byddai’r ddeintyddfa yn un ddwyieithog

·         Bod yr Uned Cynllunio yn gwrthod y cais am un rheswm am nad yw’r lleoliad o fewn y ffin datblygu ac yn groes i bolisi ISA 2 sy’n ymwneud a chyfleusterau cymunedol – nodwyd bod Llys Castan o fewn 900m i’r ffin datblygu - onid yw hyn yn ‘gyfagos’?

·         Bod ISA 2 yn annog busnesau newydd ac yn anelu i warchod cyfleusterau gydag anghenion iechyd yn cael eu rhestru

·         Bod y lleoliad yn hygyrch a’r ymgeisydd wedi cyflwyno gwybodaeth  / tystiolaeth i brofi hyn

·         Bod Parc Menai yn lleol i Benrhosgarnedd ac yn gyfleus at Ysbyty Gwynedd felly cyfiawnhad digonol dros ‘adnodd iechyd’ mewn ‘cymuned leol’

·         Bod mynedfa i’r ddeintyddfa yn hwylus a hawdd

·         Yn gais cyffrous ac yn cynnig adnodd unigryw

·         Yr ymgeisydd  wedi goresgyn pob rheswm gwrthod heblaw un oherwydd geirfa annelwig

·         Dylid cefnogi mentrau busnes lleol mewn cyfnod heriol

·         Bod hyn yn gyfle i ddefnyddio uned wag at ddiben gwerth chweil

 

ch)  Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu y cais yn groes i’r argymhelliad

           

d)     Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·       Bod hwn yn gyfle unigryw ac y dylid croesawu gwasanaeth arbenigol lleol

·       Mai maer o hollti blew oedd yma dros eiriad polisi

·       Y safle yn hwylus ar lleoliad yn un addas

·       Bod nifer o unedau busnes gwag ym Mharc Menai

·       Bod gwir angen am ddeintydd lleol a gwasanaeth arbenigol lleol - prinder deintyddion yn yr ardal

·       Gwerthfawrogi gwaith y swyddogion i gadw at bolisïau ond yn yr achos yma bod y dadleuon o blaid yn gryfach

·       Bod y gair ‘cyfagos’ yn anelwig o ran ei ddiffiniad / ystyr

·       Bod angen bod yn hyblyg - awgrym gosod amod nol i ddefnydd pwrpasol

·       Er dymuno gweld busnes o’r fath ar y stryd fawr, bod defnyddio uned wag ym Mharc Menai yn fantais dros orfod teithio allan o’r Sir am wasanaeth arbenigol

·       Bod hwn yn fusnes lleol yn cael ei redeg gan berson lleol

·       Pob lwc i’r fenter

 

PENDERFYNWYD: caniatáu yn groes i’r argymhelliad

 

Amodau:

 

1.         dechrau’r datblygiad o fewn 5 mlynedd

2.         cario’r datblygiad allan yn unol gyda’r cynlluniau a gyflwynwyd

3.         amod i sicrhau fod defnydd yr adeilad yn mynd yn ôl i’w ddefnydd gwreiddiol os daw defnydd y ddeintyddfa i ben yn y dyfodol.