Cais llawn am
ddatblygiad preswyl i gynnwys 14 tŷ newydd ynghyd a mynedfa, ffordd stad a
llwybr troed, parcio, tirlunio a safle pwmpio carthffosiaeth
AELOD LLEOL:
Cynghorydd Dylan Bullard
Penderfyniad:
PENDERFYNIAD
Dirprwyo'r
hawl i Bennaeth Cynorthwyol yr Adran i gymeradwyo'r cais, yn ddarostyngedig i
gwblhau Cytundeb Adran 106 i sicrhau cyfraniad ariannol tuag at fannau chwarae
ac i sicrhau darpariaeth o 4 tŷ fforddiadwy. Hefyd, dylid gweithredu amodau
sy'n ymwneud â'r hyn a ganlyn:
1. Amserlenni
2. Yn unol â'r cynlluniau a gymeradwywyd.
3. Cyfyngiad datblygiadau a ganiateir ar y
tai fforddiadwy.
4. Deunyddiau.
5. Dŵr Cymru / SUDS
6. Amseroedd adeiladu.
7. Lefel llawr gorffenedig.
8. Sgriniau preifatrwydd i'r balconïau ar
blotiau 5 a 10
9. Amodau mynediad priffyrdd
10. Tirlunio.
11. Gwarchod coed.
12. Ymchwiliad archeolegol.
13. Mesurau lliniaru'r iaith Gymraeg -
hysbysebu'r safle, enwau'r stad a'r tai.
Er
gwybodaeth: SUDS
Cofnod:
Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr
a)
Amlygodd Arweinydd Tîm Rheolaeth
Datblygu bod y cais yn gais llawn ar gyfer adeiladu 14 tŷ
deulawr, gyda phedwar ohonynt yn dai fforddiadwy. Lleoli’r y safle i'r gogledd o Bwllheli uwchben canol y dref mewn ardal a
adnabyddir fel Denio. Er y saif y safle o fewn ffin datblygu ddynodedig
Pwllheli, mae'r dwysedd datblygu presennol yn is na gweddill y dref. Eglurwyd
bod Pwllheli wedi'i hadnabod fel Canolfan Wasanaeth Trefol dan bolisi TAI 1.
CDLl sydd yn annog cyfran uwch o ddatblygiadau newydd o fewn canolfannau trefol
drwy ddynodiadau tai a safleoedd ar hap. Wrth fabwysiadu'r CDLl, dyrannwyd y
safle ar gyfer 14 uned felly’r cais yn
bodloni gofynion polisi TAI 1.
Adroddwyd bod
yr ymgeisydd wedi cyflwyno gwerth marchnad agored y tai annedd i arddangos y
gellid gweithredu disgownt addas i sicrhau eu bod yn fforddiadwy am byth. Wedi
asesu'r ffigyrau mewn ymgynghoriad â'r Adran Tai, cytunwyd rhoi disgownt o 40%
wrth baratoi cytundeb adran 106.
Yng
nghyd-destun llecynnau agored nodwyd bod Polisi ISA 5 y CDLl yn disgwyl i
gynigion 10 neu fwy o dai newydd, mewn ardaloedd lle na all llecynnau agored
presennol fodloni anghenion y datblygiad tai arfaethedig, roi darpariaeth addas
o fannau agored. Mewn amgylchiadau eithriadol, lle
nad oes modd darparu gofod chwarae tu allan fel rhan annatod o ddatblygiad tai
newydd, bydd gofyn i'r datblygwr ddarparu darpariaeth briodol oddi ar y safle;
safle sydd yn agos at y datblygiad ac yn hygyrch iddo o ran cerdded a
beicio, neu, lle nad yw hyn yn ymarferol, gwneud cyfraniad ariannol tuag at
gyfleusterau newydd, gan gynnwys offer, gwella cyfleusterau presennol ar
safleoedd sy'n hygyrch eisoes, neu wella hygyrchedd at fannau agored presennol.
Amlygwyd
nad yw’r cais yn cynnwys darparu llecyn agored / chwarae ar y safle ond bod y
cynllun yn darparu'r nifer a ragwelwyd o dai annedd yn unol â'r dyraniad
safleoedd. Wedi asesu'r cynllun, nid yw’n afresymol nad oes darpariaeth ar y
safle ac ar ôl defnyddio'r fformiwla o fewn y CCA Mannau Agored mewn
Datblygiadau Tai Newydd, roedd yr Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd wedi cyfrifo
cyfraniad ariannol o £5855.71 tuag at ddarpariaeth oddi ar y safle. Trafodwyd gyda’r ymgeisydd, a cytunwyd y byddai’r cyfraniad yn cael ei
sicrhau drwy gytundeb adran 106.
Yng nghyd-destun effaith ieithyddol,
er nad oedd angen datganiad ffurfiol y dylid parhau i roi ystyriaeth i'r iaith
Gymraeg yn unol â chanllawiau Atodiad 5 CCA 'Cynnal a Chreu Cymunedau
Ffyniannus a Chynaliadwy'. Amlygwyd bod yr ymgeisydd wedi ystyried yr iaith Gymraeg a bod
y cais yn cydymffurfio â gofynion adran 'CH', Atodiad 5 y CCA. Serch hynny, nid
oedd y wybodaeth a gyflwynwyd yn cydymffurfio yn llawn gyda gofynion meini
prawf 4 a 5 polisi PS 1 o ran arwyddion, enwau strydoedd ac enwau tai. Gellid sicrhau
cydymffurfiaeth â’r polisi drwy osod amod yn sicrhau bod y manylion ar y
deunydd marchnata yn Gymraeg neu'n ddwyieithog a bod enwau'r stad a'r tai yn
enwau Cymraeg.
Yng nghyd-destun effeithiau
priffyrdd, tynnwyd sylw at bryderon trigolion lleol ynghylch effaith y bwriad
ar y rhwydwaith priffyrdd lleol, o ystyried datblygiadau eraill sydd wedi'u
cymeradwyo, symudiadau presennol sy'n digwydd mewn perthynas â'r tai presennol
a safle Coleg Meirion Dwyfor gerllaw. Mewn ymateb, nodwyd, i wella diogelwch y ffordd
i gerddwyr a gwelededd i gerbydau sy'n defnyddio’r safle, bod y bwriad yn
cynnwys darparu llwybr troed o fynedfa'r stad, ar hyd y ffin i'r de-orllewin
hyd gyffordd y briffordd sy'n rhedeg i lawr Allt Salem. Ystyriwyd y byddai hyn yn atal gwrthdaro rhwng
cerbydau a cherddwyr gan roi digon o welededd i gerddwyr i bob cyfeiriad.
Cydnabuwyd bod y safle yn sefyll ar
ben ei hun ac i ffwrdd o ganol y dref ac nad oedd llwybr cyhoeddus (palmant) rhwng
y safle a'r dref. Fodd bynnag, ystyriwyd bod diffyg llwybr troed yn nodwedd
hir-sefydlog rhwng y safle a'r dref, ynghyd ag ardaloedd eraill o Benrallt a
Denio yn gyffredinol. Yn ogystal, mae mesurau tawelu traffig sy'n cadw
cyflymder traffig yn isel a phriodol eisoes mewn lle.
Wedi ystyried
yr holl faterion perthnasol, gan gynnwys polisïau a chanllawiau lleol a
chenedlaethol, ynghyd a'r sylwadau a dderbyniwyd yn ystod y cyfnod ymgynghori
statudol bod y cynnig yn dderbyniol.
b)
Yn
manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr ymgeisydd y pwyntiau canlynol:
·
Bod trafodaethau wedi eu cynnal dros
y 9 mis diwethaf i drafod y materion cynllunio a thrafnidiaeth yn ofalus cyn
i'r cais gael ei gyflwyno gerbron y pwyllgor
·
Bod adroddiad y swyddog yn amlygu bod
sylw wedi ei roi i bob mater cynllunio ac unrhyw bryderon trigolion cyfagos.
·
Yn gwmni lleol sydd yn cael ei redeg
gan dad a mab - yn byw ym Mhwllheli, ac yn cefnogi tai lleol i bobl ifanc
lleol.
·
Dros y blynyddoedd, y cwmni wedi codi
39 o dai gyda 36 ohonynt wedi ei gwerthu i drigolion lleol yn siarad Cymraeg;
30 o’r tai yn dai fforddiadwy wedi ei gwerthu i gymdeithas tai neu wedi ei
gwerthu yn breifat o dan gytundeb 106. Golygai hyn bod +90% o’u tai wedi
gwerthu i drigolion lleol.
·
Nad yw’n bosib gwneud eu tai i gyd yn
dai fforddiadwy oherwydd costau, pris tir ayyb. Er mwyn ceisio gwerthu'r tai i
deuluoedd yr ardal, eu bod yn marchnata’r tai newydd yn lleol am y tri mis
cyntaf cyn dechrau marchnata drwy asiant neu ar y we. Eglurodd bod hyn yn rhoi
blaenoriaeth i drigolion lleol
·
Derbyn bod rhai o’u prisiau tai allan
o gyrraedd prynwyr ifanc, ond wrth farchnata yn lleol mae posib gwerthu i rywun
sydd yn chwilio am ei hail neu trydydd pryniant fyddai’n rhyddhau tŷ teras
am bris fforddiadwy i berson ifanc.
·
Bod
James Lloyd Developers yn gwmni lleol, yn adeiladu tai ar gyfer pobl leol ac yn
cyflogi pobl leol.
c)
Cynigiwyd
ac eiliwyd caniatáu y cais
ch) Yn ystod y drafodaeth
ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:
·
Croesawu
tai fforddiadwy, ond mynediad at y tai yn codi pryder
·
Bydd cynnydd o 14 tŷ yn dyblu
niferoedd anheddau yn yr ardal ac felly yn creu problemau trafnidiaeth
·
Angen creu ffordd ddiogel i gerddwyr
a gyrwyr
·
Erfyn ar yr Adran Trafnidiaeth i
ystyried modd o fynd i’r afael a’r broblem
·
Angen tai yn yr ardal i bobl leol
·
Bod
y safle wedi ei glustnodi yn y Cynllun Datblygu Lleol ar gyfer tai
·
Bod
y cynllun marchnata yn un trawiadol
·
Bod
angen amod ar gyfer llecyn agored
·
Bod
y trafodaethau ymlaen llaw wedi bod yn fanteisiol
d)
Mewn ymateb i bryderon am ddiogelwch
y cyhoedd ar hyd y ffordd, derbyniodd yr Uwch Beiriannydd Rheolaeth Datblygu
bod y lôn yn gul iawn o’r dref i ardal Denio. Ategodd bod cyfyngiadau cyflymder
traffig wedi eu gosod a bod twmpathau cyflymder ar hyd y ffordd. Byddai gosod palmant
yn culhau'r ffordd fyddai’n arwain at orfod ystyried mesurau o osod goleuadau
traffig neu greu system un ffordd.
Ategodd
Pennaeth Cynorthwyol Cynllunio ac Amgylchedd bod materion trafnidiaeth wedi eu
cyflwyno yn ystod cyfnod ymgynghori a sefydlu’r Cynllun Datblygu Lleol.
PENDERFYNWYD
Dirprwyo'r
hawl i Bennaeth Cynorthwyol yr Adran i gymeradwyo'r cais, yn ddarostyngedig i
gwblhau Cytundeb Adran 106 i sicrhau cyfraniad ariannol tuag at fannau chwarae
ac i sicrhau darpariaeth o 4 tŷ fforddiadwy. Hefyd, dylid gweithredu
amodau sy'n ymwneud â'r hyn a ganlyn:
1. Amserlenni
2. Yn unol â'r cynlluniau a gymeradwywyd
3. Cyfyngiad datblygiadau a ganiateir ar y
tai fforddiadwy.
4. Deunyddiau.
5. Dŵr Cymru / SUDS
6. Amseroedd adeiladu.
7. Lefel llawr gorffenedig.
8. Sgriniau preifatrwydd i'r balconïau ar
blotiau 5 a 10
9. Amodau mynediad priffyrdd
10. Tirlunio.
11. Gwarchod coed.
12. Ymchwiliad archeolegol.
13. Mesurau
lliniaru'r iaith Gymraeg - hysbysebu'r safle, enwau'r stad a'r tai.
Er
gwybodaeth: SUDS
Dogfennau ategol: