Cais llawn i
godi 12 annedd-dy gyda mynediad, parcio ac is-adeiledd cysylltiedig
AELOD LLEOL:
Cynghorydd Judith Humphreys
Penderfyniad:
Dirprwyo'r
hawl i Bennaeth Cynorthwyol yr Adran i gymeradwyo'r cais, yn ddarostyngedig i
gytuno ar lefel y cyfraniad ariannol addysgol ac i gwblhau Cytundeb Adran 106 i
sicrhau’r cyfraniad ariannol tuag at fannau chwarae ac addysg ynghyd ag amod i
ddarparu 2 dŷ fforddiadwy a’r amodau canlynol:-
Nodyn: Hysbysu’r ymgeisydd o’r angen i gyflwyno cynllun
strategaeth ddraenio cynaliadwy i’w gymeradwyo gan Uned Dwr ac Amgylchedd y
Cyngor.
Nodyn:
Hysbysu’r ymgeisydd o ymateb Dŵr Cymru a Cyfoeth Naturiol Cymru.
Nodyn:
Amrywiol nodiadau Priffyrdd
COFNODION:
Cais
llawn i godi 12 annedd-dy gyda mynediad, parcio ac isadeiledd cysylltiedig
a)
Amlygodd
y Rheolwr Cynllunio bod y cais yn gais llawn ar gyfer;
·
Darparu 12 tŷ deulawr ar ffurf tai ar wahân, tai pâr a
thai teras gan gynnwys 8 tŷ 3 ystafell wely a 4 tŷ 2 ystafell wely.
·
Creu isadeiledd i gynnwys ffordd stad a llwybrau troed
cysylltiedig, ffensys/rheiliau a waliau cerrig.
·
Darparu llecynnau parcio ar gyfer pob tŷ, man cadw
biniau a chreu gerddi unigol i ochr a chefnau’r tai.
·
Darparu llecynnau amwynder o fewn y safle ynghyd a llecyn ar
gyfer crynhoi dŵr.
·
Diwygiwyd y cais o’i gyflwyniad gwreiddiol yn dilyn sylwadau
gan yr Uned Drafnidiaeth a’r Uned Bwrdeistrefol ynglŷn â materion mynediad
a lleoliad mannau casglu biniau.
Eglurwyd bod
safle’r cais yn bresennol yn wag ond a fu yn y gorffennol yn safle masnachol
prysur fel warws gwerthu nwyddau a chyn hynny, yn safle gyda modurdy trin ceir
a gwerthu petrol. Nodwyd bod y safle, sydd wedi ei leoli o fewn ffin datblygu
Penygroes, yn weddol wastad ac wedi ei
amgylchynu gan dai preswyl.
Atgoffwyd
yr Aelodau y caniatawyd cais llawn yn ddiweddar ym Mhenygroes ar gyfer darparu
24 o unedau preswyl gyda phob un ohonynt yn dai fforddiadwy. Eglurwyd bod y
safle hwnnw wedi ei gynnwys a’i ddynodi yn benodol ar gyfer datblygiad preswyl
ac nid yn safle ar hap fel yn yr achos yma. Ni ystyriwyd fod y caniatâd a’r
niferoedd ynghlwm yn newid y sefyllfa o ran niferoedd tai a adnabuwyd ar gyfer
Penygroes ac nid yw’n effeithio ar y trothwy sydd wedi ei adnabod ar gyfer y
pentref. Nodi’r Polisi TAI 15 o'r CDLl y bydd Cynghorau yn ceisio sicrhau lefel
briodol o dai fforddiadwy yn ardal y Cynllun. Ym Mhenygroes, dau neu fwy o
unedau tai yw'r trothwy gan nodi y dylai 20% o’r unedau fod yn fforddiadwy. Gan
fod y datblygiad arfaethedig yn cynnig 12 uned, mae hyn yn cyd-fynd â'r trothwy
a nodwyd ym Mholisi TAI 15 ar gyfer gwneud cyfraniad at dai fforddiadwy.
Yng
nghyd-destun materion addysgol ac yn unol â gofynion CCA dylid ystyried
sefyllfa'r ysgol sydd yn gwasanaethu’r dalgylch ble lleolir y datblygiad. Mewn
ymateb i’r ymgynghoriad statudol dywed Swyddog Gwybodaeth yr Adran Addysg bod
Ysgol Gynradd Bro Lleu dros ei gapasiti. Yn arferol felly ac yn unol â gofynion
fformiwla berthnasol y CCA, bod cyfiawnhad i ofyn am gyfraniad o £50,480 er
mwyn diwallu’r diffyg capasiti yn yr ysgol gynradd.
Ategwyd,
yn unol â Polisi ISA5 o’r CDLL disgwylir i gynigion ar gyfer 10 tŷ neu fwy
mewn ardaloedd ble na all llecynnau agored presennol fodloni anghenion y
datblygiad tai arfaethedig gynnig darpariaeth addas o fannau agored yn unol â
safonau meincnod Fields in Trust (FIT). Er bod y bwriad yn cynnwys
llecynnau agored, nid ydynt yn cwrdd â’r angen ar gyfer llecynnau gydag offer.
Er mwyn cydymffurfio a gofynion polisi ISA 5 o’r CDLl ynghyd a’r CCA: Llecynnau
Agored mewn Datblygiadau Tai Newydd, derbyniwyd cadarnhad gan Uned Polisi
Cynllunio ar y Cyd Gwynedd a Môn y bydd yn ofynnol i’r datblygwr ddarparu
cyfraniad o £8911.54 trwy gytundeb 106 i sicrhau darpariaeth briodol yn yr
ardal leol.
Wedi
ystyried gofynion polisïau yn ogystal ag arweiniad a roddir o fewn y CCA yn
ogystal â gwybodaeth fanwl a gyflwynwyd fel rhan o’r cais yn ymwneud a hyfywedd
y datblygiad, gan gynnwys prisiau tai, ystyriwyd bod cyfiawnhad dros sicrhau a
chytuno cyfraniad llecynnau chwarae ac addysg. Dengys y ffigyrau byddai modd
sicrhau'r cyfraniad llecynnau chwarae, ond na fydd modd darparu’r cyfraniad addysgol
yn ei gyfanrwydd gan na fyddai’r datblygiad yn hyfyw. Amlygwyd bod trafodaethau
wedi eu cynnal gyda'r asiant a pe byddai’r cynllun yn cael ei ganiatáu mae’n
ddarostyngedig ar gytuno ar lefel cyfraniad trwy gytundeb 106 a thrwy hynny yn
ogystal, sicrhau bod y datblygiad yn cydymffurfio gyda pholisïau ISA 1 ac ISA
5.
Ystyriwyd y byddai’r bwriad am ddatblygiad preswyl ar y safle
yn gwneud defnydd da o dir sydd wedi ei ddatblygu yn barod o fewn y ffin ddatblygu
cyfredol. Ystyriwyd y byddai’n ymateb yn bositif i’r anghenion tai amrywiol
sydd wedi’u hadnabod yn yr ardal. Ni ystyriwyd bod y bwriad yn groes i bolisïau
lleol na chenedlaethol ac nad oedd unrhyw fater cynllunio perthnasol yn
gorbwyso’r ystyriaethau polisi hyn. O ganlyniad, ystyriwyd fod y bwriad yn
dderbyniol yn ddarostyngedig i’r amodau a restrwyd yn yr adroddiad ynghyd a
chwblhau cytundeb 106 yn ymwneud a chyfraniadau ariannol.
b)
Yn manteisio ar yr hawl i siarad
nododd yr ymgeisydd y pwyntiau canlynol:
·
Bod y cais yn cynnwys 12 eiddo,
mynediad, tirweddu a draenio
·
Nad oedd gwrthwynebiadau wedi ei derbyn gan ymgynghorwyr
statudol
·
Yn wreiddiol, y cynlluniau yn cynnwys 12 eiddo oedd yn cynnwys
dau dy fforddiadwy. Wedi cynnal asesiad hyfywdra, amlygwyd yr angen am
gyfraniadau addysgol (diffyg capasiti yr ysgol gynradd) ac at ddarparu llecyn
agored. Ystyriwyd na fyddai’r datblygiad yn hyfyw os am wneud cyfraniadau a
darparu dau dy fforddiadwy ar y safle. Ymgynghorwyd gyda swyddogion yr Adran
Cynllunio a chytunwyd y byddai cyfraniad addysgol a llecyn agored yn dderbyniol
a’r tai i’w marchnata fel tai marchnad agored. O ystyried y safle a’r lleoliad
ystyriwyd y byddai’r tai yn fforddiadwy beth bynnag er na fyddant yn cael eu
cydnabod yn swyddogol fel ‘tai fforddiadwy’
·
Nid oedd pryderon ecolegol na draenio ac nid oedd pryderon
mewn perthynas â sŵn a thrafnidiaeth wedi eu cyflwyno
·
Bod y datblygiad o fewn ffin
datblygu’r pentref.
c)
Yn manteisio ar yr hawl i siarad
nododd yr Aelod Lleol y pwyntiau canlynol:
·
Ei bod yn ategu sylwadau’r Cyngor Cymuned sydd yn
adlewyrchiad cyfredol o’r farn yn lleol
·
Yn pryderu am y math o dai fydd yn cael eu hadeiladu – bod
galw am dai fforddiadwy yn yr ardal ac felly'r farn gyffredinol yw y dylai'r
rhain fod yn dai fforddiadwy.
·
Gwynedd yn wynebu sefyllfa enbyd o ran mynediad pobol ifanc
at gartrefi yn eu cymunedau. Gyda phrisiau’r farchnad agored wedi cynyddu gall
hyn arwain at dai drud iawn yn cael eu codi yma fyddai’n arwain at sefyllfa ble
gall unigolion o’r tu allan gynnig degau o filoedd uwchben y pris gofynnol gan
yr arwerthwyr tai. Dro ar ôl tro, mae pobol leol sy’n cynnig y pris gofyn am
dai, yn colli allan i bobl o’r tu allan sy’n cynnig degau o filoedd uwchben y
pris gofyn. Mae derbyn barn arwerthwyr tai am werth posib y tai yma yn ymarfer
hollol ddiwerth.
·
Y safle mewn rhan o’r pentref sydd eisoes yn dioddef o lot o
draffig gyda phryder am y cynnydd a fydd yn sgil y datblygiad tai. Er bod
llawer o draffig ar hyd y ffordd gyfagos, nid oes traffig wedi bod yn dod i
mewn ac allan o’r safle ers blynyddoedd lawer -
y safle wedi bod yn dawel ers talwm. Nid yw’r honiad bod cerbydau staff
a chwsmeriaid wedi defnyddio’r ddwy fynedfa tan yn ddiweddar yn adlewyrchu
realiti, nac ychwaith yw’r honiad bod
pobol wedi arfer gyda tharfu cyson yn y lleoliad. Pobl gyfagos wedi arfer gyda llecyn tawel ond
mae’r ffordd gyfagos yn un prysur.
·
O ran nifer tai yn y cais
- mae parcio yn broblem enfawr ym Mhenygroes a petai trigolion y stad
newydd yn dechrau defnyddio llecynnau tu allan i’r stad i barcio byddai sgil
effaith hyn i’r trigolion cyfagos yn bryderus iawn ac yn creu rhwystredigaeth
fawr. Felly'r pryder yw bod 12 ty yn ormod.
·
Mae Dyffryn Nantlle wedi colli sawl meddygfa dros y
blynyddoedd diwethaf a bellach un feddygfa sydd yma. Rhaid nodi bod cynyddu’r
boblogaeth yn golygu'r cynnydd yn yr angen am fwy o feddygon yn yr ardal.
·
Pryder am sefyllfa capasiti yr
ysgol gynradd leol sef Ysgol Bro Lleu.
·
Amlygu’r angen i ddelio a’r tanciau
petrol a llygredd a pheryglon posib y lleoliad.
·
O ran diffyg llecynnau chwarae yn yr ardal a mynd i’r afael a
hynny, byddai’n ddefnyddiol petai’r ymgeisydd yn ymgynghori gyda’r Cyngor
Cymuned o ran adnabod y mannau a’r math o gyfarpar byddai’r gymuned yn ei
ffafrio.
Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais
ch) Yn ystod y drafodaeth
ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:
·
Os tai marchnad agored, angen sicrwydd mai pobl leol fydd yn
cael prynu’r tai
·
Bod gwerth y tai bellach yn fwy na’r hyn a nodi’r yn yr
asesiad - cyfiawnhad felly dros ddarparu dau dy fforddiadwy, cyfraniad addysgol
a chyfraniad llecyn agored
·
Bod yr ardal yn cael ei chydnabod fel ardal ddifreintiedig -
a yw £185,000 yn fforddiadwy?
·
Bod pobl ‘o’r tu allan’ yn prisio
pobl leol allan o’r farchnad
·
Bod y prisiau wedi eu hasesu yn 2019 - prisiau erbyn heddiw
yn uwch ac felly posibilrwydd o wneud y datblygiad yn hyfyw
·
Ar ôl codi’r tai - cais am wybodaeth o’r nifer o bobl leol
fydd yn berchen y tai
Mewn ymateb i sylw ynglŷn â sicrhau’r angen i bobl
leol, nododd Pennaeth Cynorthwyol Cynllunio ac Amgylchedd bod tystiolaeth yn
amlygu’r angen am dai canolradd o fewn ffin datblygu Penygroes. Ategodd bod
maint ac arwynebedd y tai dan sylw yn eu gwneud yn ‘fforddiadwy’ a bod 24
tŷ cymdeithasol eisoes wedi eu caniatáu i gwrdd ar angen ‘tai fforddiadwy’
yn yr ardal. Ategwyd bod y Cynllun Datblygu Lleol wedi adnabod y nifer (89) a’r
math o dai sydd eu hangen ym Mhenygroes gyda 19 uned byw wedi eu hadeiladu
rhwng 2011 a 2020 - hyn yn amlygu digon o gapasiti o fewn yr ardal. Er bod
disgwyl i % fod yn fforddiadwy, nodwyd bod mwy na’r disgwyl o dai fforddiadwy
eisoes wedi eu caniatáu.
Mewn ymateb i sylw am y datganiad iaith, a phwy oedd
wedi ei gwblhau, nodwyd bod y datganiad iaith wedi ei asesu gan swyddogion
iaith. Dyletswydd yr ymgeisydd yw comisiynu datganiad ieithyddol ac os y
byddai’n wallus neu annigonol, byddai swyddogion iaith wedi nodi hyn
Mewn ymateb i sylw ynglŷn â chyfnod prisio’r tai,
amlygwyd bod yr asesiad hyfywedd wedi ei dderbyn yn 2021 ac os byddai amod dau
dy fforddiadwy yn cael ei osod byddai modd edrych ar werth y tai yn Ionawr 2021
a gwneud cais am asesiad a gwerthusiad pellach o’r prisiad.
d)
Cynigiwyd ac eiliwyd gwelliant bod
amod i ddarparu 2 dŷ fforddiadwy ynghyd a chytuno ar lefel cyfraniad
ariannol addysgol ac i gwblhau Cytundeb Adran 106 i sicrhau’r cyfraniad
ariannol tuag at fannau chwarae ac addysg
Pleidleisiwyd
ar y gwelliant
PENDERFYNWYD
Dirprwyo'r
hawl i Bennaeth Cynorthwyol yr Adran i gymeradwyo'r cais, yn ddarostyngedig i
gytuno ar lefel y cyfraniad ariannol addysgol ac i gwblhau Cytundeb Adran 106 i
sicrhau’r cyfraniad ariannol tuag at fannau chwarae ac addysg ynghyd ag amod i
ddarparu 2 dŷ fforddiadwy a’r amodau canlynol:-
1. 5 mlynedd.
2. Yn unol â’r dogfennau/cynlluniau a
gyflwynwyd gyda’r cais.
3. Llechi naturiol.
4. Samplau
o’r deunyddiau a’r lliwiau ar gyfer y tai i’w cytuno gyda’r ACLL.
5. Amodau Priffyrdd.
6. Tirlunio meddal a chaled.
7. Amodau Bioamrywiaeth
8. Cytuno
manylion parthed enwau Cymraeg ar gyfer y datblygiad ynghyd ac arwyddion sy’n
hysbysu ac yn hyrwyddo’r datblygiad o fewn ac oddi allan y safle.
9. Tynnu hawliau datblygu cyffredinol.
10. Cyflwyno
Datganiad Dull Adeiladu gan gynnwys darpariaeth parcio cerbydau’r adeiladwyr,
oriau gwaith, danfoniadau ayyb.
11. Cyflwyno
manylion goleuadau allanol i’w gytuno gyda’r ACLL cyn iddynt gael eu gosod.
12. Diogelu’r llecynnau agored ar gyfer y
dyfodol
13. Darpariaeth safleoedd biniau
14. Materion tir llygredig
15. Amodau draenio/Dŵr Cymru
Nodyn:
Hysbysu’r ymgeisydd o’r angen i gyflwyno cynllun strategaeth ddraenio
gynaliadwy i’w gymeradwyo gan Uned Dwr ac Amgylchedd y Cyngor.
Nodyn: Hysbysu’r
ymgeisydd o ymateb Dŵr Cymru a Cyfoeth Naturiol Cymru.
Nodyn:
Amrywiol nodiadau Priffyrdd
Dogfennau ategol: