Agenda item

Dymchwel adeilad swyddfeydd presennol a chodi 39 fflatiau byw preswyl ar gyfer oedolion hyn 55+ oed ynghyd a gwaith cysylltiedig

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Gareth A Roberts

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD:

Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau isod:-

1. 5 mlynedd.
2. Yn unol â’r cynlluniau/manylion a gyflwynwyd gyda’r cais.
3. Cydymffurfio a’r cynllun parcio.
4. Cydymffurfio a’r cynllun tirweddu ynghyd a gwaith cynnal a chadw i’r dyfodol.
5. Sicrhau cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r unedau fforddiadwy e.e. cymysgedd, daliadaeth, meini prawf meddiannaeth, amserlen a threfniadau i sicrhau bydd yr unedau yn fforddiadwy yn bresennol ac am byth.
6. Cydymffurfiaeth gydag argymhellion yr Adroddiad Arolwg Ystlumod a’r Asesiad Rhagarweiniol Ecolegol.
7. Cytuno manylion enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad cyn i’r unedau preswyl cael eu meddiannu at unrhyw ddiben ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac yn hyrwyddo'r datblygiad.
8. Cyfyngu ar oriau gweithio i 08:00-18:00 Llun i Gwener; 08:00-13:00 Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a Gŵyl y Banc.
9. Amod cydymffurfio gyda’r Cynllun Golau a gyflwynwyd gyda’r cais. 
10. Cyflwyno Datganiad Dull Adeiladu i gynnwys mesurau lleihau sŵn, llwch a dirgryniad i’w gytuno gyda’r ACLL.
11. Cyfyngu’r defnydd i ddarpar ddeiliaid 55+ oed.

Nodyn: Angen cyflwyno cais system ddraenio gynaliadwy i’w gytuno gyda’r Cyngor.

Dymchwel adeilad swyddfeydd presennol a chodi 39 fflatiau byw preswyl ar gyfer oedolion hyn 55+ oed ynghyd a gwaith cysylltiedig

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

 

a)    Amlygodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd  ar gyfer dymchwel adeilad presennol (swyddfeydd segur a ddefnyddiwyd yn flaenorol gan Gyngor Cefn Gwlad Cymru) a chodi adeilad newydd fyddai’n darparu 39 o fflatiau preswyl i bobl dros 55 oed. Roedd y cais yn cynnwys yr elfennau canlynol: -

 

·         Darparu 39 fflat sy’n cynnwys 18 fflat un llofft a 21 fflat dwy lofft a chynigir pob fflat fel uned fforddiadwy.

·         Darparu 31 llecyn parcio gyda 6 ohonynt yn llecynnau anabl a 6 ohonynt yn cael eu gwasanaethu gan bwyntiau gwefru cerbydau trydan.

·         Defnyddio’r fynedfa bresennol oddi ar Ffordd Penrhos trwy Llys Adda fel y trefniant presennol. Lleolir y mannau parcio i’r de ac i’r gorllewin o fewn safle’r cais.

·         Codi adeilad sy’n amrywio o 3 llawr yn y gogledd (yn wynebu Ffordd Penrhos) i 4 llawr yn y de gan ystyried rhedfa’r tir oddi fewn y safle ei hun. Gosodir yr adeilad newydd ar ffurf sy’n adlewyrchu’r llythyren “I” gydag edrychiadau allanol wedi eu torri i fyny drwy ddefnyddio agoriadau niferus ac amrywiol (rhai gyda balconïau math Juliet), deunyddiau amrywiol (e.e. gwaith bric glan, rendr wedi ei baentio, ffenestri a drysau lliw llwyd paneli sy’n adlewyrchu gwaith coedyn fertigol a system to las-llechi) ynghyd a waliau cilannog eu ffurf.

·         Tirlunio i gynnwys tirlunio meddal gyda nifer o’r coed presennol yn cael eu cadw ynghyd a gwaith plannu ychwanegol i liniaru colli rhai o’r coed, cloddiau/gwyros, prysglwyn ynghyd a thirlunio caled i gynnwys llwybrau troed a nodwedd bensaernïol ar ffurf ffynnon dwr sffêr ger y brif fynedfa.

·         Llecynnau amwynder cymunedol o amgylch yr adeilad gan fod yr adeilad ei hun wedi ei leoli mwy neu lai yng nghanol y safle.

·         Gosod paneli solar ar y to.

 

Adroddwyd bod y safle wedi ei leoli oddi fewn i ffin datblygu Bangor fel y’i cynhwysir yn y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017(CDLL) ond nad oedd dynodiad defnydd penodol ar ei gyfer. Amlygwyd  bod y safle wedi ei gynnwys o fewn Gorchymyn Gwarchod Coed cyf. 3/TPO/A85 sydd hefyd yn cynnwys Stad Llys Adda i’r de o safle’r cais.

 

Amlygwyd bod nifer helaeth o ddogfennau wedi eu cyflwyno i gefnogi’r cais.

 

Eglurwyd bod yr egwyddor o godi tai ar y safle wedi ei selio ym Mholisi PCYFF1, TAI1, TAI15, PS5 a PS17 o’r CDLL. Adnabyddi’r Bangor fel Canolfan Gwasanaeth Trefol ym Mholisi TAI1 gyda’r polisi yn cefnogi datblygiadau tai er mwyn cwrdd â Strategaeth y CDLL (Polisi PS17) drwy ddynodiadau tai a safleoedd ar hap addas o fewn y ffin datblygu wedi ei selio ar y ddarpariaeth ddangosol a gynhwysir o fewn y CDLL ei hun. Golyga hyn fod Bangor, trwy gwblhau'r banc tir presennol,  yn cyrraedd ei lefel twf dangosol o 969 uned ac mewn amgylchiadau o’r fath bydd ystyriaeth yn cael ei roi i’r unedau sydd wedi eu cwblhau hyd yma o fewn haen y Prif Ganolfannau ble mae diffyg o 371 o unedau. O dan y fath amgylchiadau byddai gofyn i’r ymgeisydd amlinellu sut byddai’r bwriad yn cyfarch anghenion y gymuned leol. I’r perwyl hyn, cyflwynwyd y wybodaeth ganlynol:-

·         Darpariaeth o 39 fflat preswyl i bobl hyn dros 55 oed ar safle tir llwyd oddi fewn i’r ffin datblygu.

·         Er bod ffigyrau capasiti ar gyfer Bangor wedi eu cyrraedd ystyriwyd bod y ffigwr cyflenwad tai yn un dangosol yn unig

·         Er bod ffigyrau capasiti ar gyfer Bangor wedi eu cyrraedd ystyriwyd bod y bwriad o ddarparu 100% unedau fforddiadwy yn mynd i’r afael ag anghenion y gymuned leol  - cyfeiriwyd at ymateb yr Uned Strategol Tai yn dilyn y broses ymgynghori statudol.

 

Yng nghyd-destun mwynderau gweledol nodwyd bod y safle yn weddol amlwg o fewn y strydlun lleol ac ystyriwyd yr effaith ar fwynderau gweledol gan gyfeirio at yr egwyddorion canlynol:-

·         Graddfa - ystyriwyd bod graddfa a mas yr adeilad arfaethedig yn cael ei leihau drwy ddarparu edrychiadau ffasâd sydd wedi eu torri fyny gan agoriadau amrywiol, deunyddiau amrywiol ynghyd a chreu waliau culannog ar y prif edrychiadau.

·         Dyluniad - y bwriad yw creu datblygiad preswyl modern a chyfoes gan ystyried bod rhan niferus o anheddau yn nalgylch safle’r cais yn rhai modern eu hedrychiadau.

·         Gosodiad - y safle wedi ei leoli o fewn cyd-destun trefol o ddwysedd tai gweddol uchel sydd hefyd yn cynnwys llystyfiant a choed.  Bod gosodiad yr adeilad o fewn y safle yn golygu ei fod yn dilyn ol-troed yr adeilad presennol. Ategwyd bod cyfyngiadau ffisegol, siâp, llystyfiant a choed sy’n destun gorchymyn gwarchod coed yn pennu ble gall unrhyw adeilad newydd gael ei leoli.

·         Tirlunio a choed - y bwriad yn golygu ymgymryd â thirlunio meddal a thirlunio caled. Gyda’r safle wedi ei gynnwys o fewn ardal gorchymyn gwarchod coed Plas Penrhos cyflwynwyd Asesiad Effaith Coedyddiaeth. Cadarnhaodd yr asesiad  mai dim ond 4 coeden o fewn y safle oedd yng Nghategori A (coed o ansawdd uchel), 12 yng Nghategori B (ansawdd canolig), 10 yng Nghategori C (coed o ansawdd isel) a 2 o fewn Categori U (coed sydd angen eu torri oherwydd eu cyflwr gwael). O ganlyniad, yn amodol ar gydymffurfio gyda chynnwys yr asesiad, rhagwelwyd byddai’r datblygiad yn cael effaith isel ar amgylchedd coedyddiaeth y safle. 

 

Yng nghyd-destun mwynderau cyffredinol a phreswyl derbyniwyd nifer o wrthwynebiadau  / pryderon gan drigolion lleol  yn ymwneud a materion oedd yn cynnwys gor-edrych, colli preifatrwydd, colli golau a chysgodi o ystyried graddfa’r adeilad arfaethedig. Mewn ymateb, cyflwynwyd Adroddiad Golau Dydd a Golau’r Haul o fewn y safle ac ar gyrion y safle.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad amlygwyd fod y bwriad yn cynnwys defnyddio’r gyffordd bresennol i’r ffordd sirol dosbarth III Ffordd Penrhos ynghyd a’r gyffordd gyda ffordd Stad Llys Adda. Bwriedir hefyd darparu llecynnau parcio ar gyfer 31 car gyda 6 ohonynt yn llecynnau anabl a 6 ohonynt yn cael eu gwasanaethu gan bwyntiau gwefru cerbydau trydan. Bydd croesfan newydd  yn cael ei darparu i gerddwyr ar hyd Ffordd Penrhos a chyferbyn a safle’r cais fydd yn golygu  bwriad hygyrch i gerddwyr ac i’w wireddu o dan Adran 278 o’r Ddeddf Priffyrdd, 1980. Nodwyd nad oedd gan yr Uned Drafnidiaeth wrthwynebiad mewn egwyddor i’r datblygiad yn ddarostyngedig ar gytuno gyda manylion y groesfan gyda’r ymgeisydd.

 

Ystyriwyd bod y bwriad yn gwella ymddangosiad gweledol y safle segur presennol a gyda 100% o’r unedau yn rhai fforddiadwy, yn cyfrannu’n helaeth at anghenion tai fforddiadwy'r ddinas. Rhoddwyd ystyriaeth lawn i’r sylwadau a dderbyniwyd gan drigolion lleol a chydnabuwyd y byddai’r datblygiad o’r maint yma yn newid cymeriad yr amgylchedd lleol.  Fodd bynnag, wedi asesu’r bwriad cyfredol yn ei gyfanrwydd ni adnabuwyd unrhyw effaith sylweddol niweidiol oedd yn groes i bolisïau cynllunio lleol a chyngor cenedlaethol perthnasol.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Bod y cais arfaethedig i ddymchwel adeilad swyddfeydd presennol a chodi bloc newydd o 39 o fflatiau un a dwy ystafell wely ar gyfer oedolion dros 55 mlwydd oed.

·         Byddai’r holl fflatiau yn cael eu darparu fel unedau fforddiadwy ac yn cael eu datblygu gan Gymdeithas Dai Lleol, Adra.

·         Bod adroddiad y swyddog yn darparu asesiad manwl o’r cais

·         Bod yr angen yn lleol ar gyfer y math yma o unedau yn uchel ym Mangor gyda dros 130 o unigolion dros 55 mlwydd oed yn aros am unedau un neu dwy ystafell wely.

·         Byddai’r unedau yn cael eu gosod gan ddefnyddio Polisi Gosod Lleol ar y cyd

·         Bydd preswylwyr yn cael eu dethol oddi ar restr opsiynau tai'r Cyngor gyda blaenoriaeth yn cael ei roi i breswylwyr sydd gyda chysylltiad lleol - disgwylid i’r unedau gael eu meddiannu gan breswylwyr o ardal dinas Bangor.

·         Bydd darparu unedau o’r math yma yn galluogi preswylwyr lleol dros 55 mlwydd oed i gael mynediad at lety modern o safon uchel, addas am rent fforddiadwy

·         Ar hyn o bryd, mae canran uchel o breswylwyr ardal dinas Bangor yn tan feddiannu eu tai presennol. Yn dilyn newidiadau i’r system fudd-daliadau, mae nifer o denantiaid wedi dioddef o’r dreth ystafell wely, ac felly eisiau symud i gartref llai. Byddai’r datblygiad arfaethedig nid yn unig yn helpu cwrdd â’r angen am unedau i’r rheini dros 55 mlwydd oed, ond hefyd yn rhyddhau cartrefi mwy  fydd yn addas ar gyfer teuluoedd sydd angen tai yn y ddinas.

·         Gyda’r preswylwyr dros 55 mlwydd oed, ni fydd disgwyl i ganran uchel ohonynt fod yn gweithio ac felly, yn debygol bydd symudiadau traffig yn is na’r defnydd blaenorol fel swyddfa. Yn dilyn trafodaethau manwl gyda Swyddogion Priffyrdd cadarnhawyd nad oedd ganddynt wrthwynebiad ar sail materion priffyrdd.

·         Gyda’r datblygiad yn cyfarch angen tai ar gyfer pobl leol sy’n byw yn y ddinas yn barod, ni ddisgwylid effaith annerbyniol ar yr iaith Gymraeg. Fodd bynnag, roedd Adra yn fodlon ymrwymo i wneud astudiaeth ieithyddol wedi i’r trigolion symud i’r unedau, a chanfod gwir ddarlun o sefyllfa’r iaith.

·         Bod y swyddogion cynllunio yn argymell caniatáu - y gobaith yw i’r pwyllgor gefnogi’r cais i ddarparu tai rhent cymdeithasol sydd wir eu hangen ar gyfer pobl leol dinas Bangor.

 

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr Aelod Lleol y pwyntiau canlynol:

·         Bod nifer o drigolion Llys Adda wedi amlygu eu pryderon iddo

·         Bod cyfarfod safle wedi ei gynnal gydag Adra

·         Bod nifer yn mynegi bod y dwysedd o 39 fflat i’w weld yn ormod

·         Bod yr ardal yn nodedig am broblemau traffig difrifol

·         Bod elfen o oredrych yn effeithio rhai o dai Llys Adda

·         Bydd y bwriad yn cael effaith negyddol ar fwynderau trigolion presennol

·         Nad oedd digon o lefydd ar gyfer parcio

·         Bod angen gwneud defnydd o’r adeilad segur – byddai canolfan iechyd yn well na chanolfan breswyl

·         Bod angen tai fforddiadwy o safon, ond eisoes ffigyrau wedi eu cyrraedd ym Mangor

 

ch)  Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu’r cais

 

d)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Bod cynllun o’r fath yn rhyddhau tai i bobl leol – yn caniatáu i denantiaid presennol Adra symud i dai llai gan ryddhau tai i deuluoedd

·         Bod prosiect tebyg yn Nhywyn wedi bod yn llwyddiannus iawn

·         Bod angen datblygu'r safle

·         Cynllun ardderchog gyda rhai elfennau negyddol

·         A yw 4 llawr yn  rhesymol o ystyried oed y tenantiaid? A oes modd addasu’r cynllun i leihau dwysedd?

·         Bydd y datblygiad yn ychwanegu at broblemau traffig yn yr ardal

·         Bod y Cyngor wedi colli apêl yn y gorffennol oherwydd penderfyniad effaith traffig Ffordd Penrhos

 

   dd)    Mewn ymateb i’r sylwadau cadarnhawyd bod lifftiau wedi eu cynnwys fel rhan o gynlluniau’r datblygiad i sicrhau mynediad rhwydd i’r lloriau / fflatiau. Ategwyd bod  trafodaethau wedi eu cynnal ynglŷn a traffig, ond annhebygol fydd y bwriad o gyfrannu at y problemau presennol ar Ffordd Penrhos gan mai nifer isel o’r tenantiaid fydd yn gweithio.

 

Ategodd y Pennaeth Cynorthwyol bod rhaid ystyried defnydd y safle fel swyddfa brysur yn y gorffennol a bod y cynllun gerbron yn diwallu anghenion lleol. Amlygwyd bod y cynllun yn rhan o weledigaeth Cynllun Tai y Cyngor - derbyn bod pryderon am y maint ac effaith mwynderol ar drigolion cyfagos, ond bod y materion hyn wedi eu hasesu yn fanwl.

 

PENDERFYNWYD:

Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau isod:-

 

1.    5 mlynedd.

2.    Yn unol â’r cynlluniau/manylion a gyflwynwyd gyda’r cais.

3.    Cydymffurfio a’r cynllun parcio.

4.    Cydymffurfio a’r cynllun tirweddu ynghyd a gwaith cynnal a chadw i’r dyfodol.

5.    Sicrhau cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r unedau fforddiadwy e.e. cymysgedd, daliadaeth, meini prawf meddiannaeth, amserlen a threfniadau i sicrhau bydd yr unedau yn fforddiadwy yn bresennol ac am byth.

6.    Cydymffurfiaeth gydag argymhellion yr Adroddiad Arolwg Ystlumod a’r Asesiad Rhagarweiniol Ecolegol.

7.    Cytuno manylion enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad cyn i’r unedau preswyl cael eu meddiannu at unrhyw ddiben ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac yn hyrwyddo'r datblygiad.

8.    Cyfyngu ar oriau gweithio i 08:00-18:00 Llun i Gwener; 08:00-13:00 Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a Gŵyl y Banc.

9.    Amod cydymffurfio gyda’r Cynllun Golau a gyflwynwyd gyda’r cais. 

10.  Cyflwyno Datganiad Dull Adeiladu i gynnwys mesurau lleihau sŵn, llwch a dirgryniad i’w gytuno gyda’r ACLL.

11.  Cyfyngu’r defnydd i ddarpar ddeiliaid 55+ oed.

 

Nodyn: Angen cyflwyno cais system ddraenio gynaliadwy i’w gytuno gyda’r Cyngor.