Codi 25 uned
fforddiadwy, mynedfa, cyfleusterau parcio, tirlunio a gwaith cysylltiedig
AELOD LLEOL: Cynghorydd
R Medwyn Hughes
Penderfyniad:
PENDERFYNIAD:
Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr
Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r ymgeisydd gwblhau cytundeb o
dan adran 106 er mwyn sicrhau cyfraniad ariannol ar gyfer darpariaeth llecynnau
agored ac i’r amodau isod: -
Nodyn: Angen cyflwyno cais
system ddraenio cynaliadwy i’w gytuno gyda’r Cyngor.
COFNODION:
Codi 25 uned
fforddiadwy, mynedfa, cyfleusterau parcio, tirlunio a gwaith cysylltiedig
Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr
a)
Amlygodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd
ar gyfer darparu 25 uned fforddiadwy ar ffurf fflatiau hunangynhaliol, mynedfa
newydd, ffurfioli a darparu 13 llecyn parcio, tirlunio a gwaith cysylltiedig ar
gyn safle’r Railway Institute ar Ffordd Euston oddi fewn i ffin datblygu Bangor fel y’i cynhwysir
yn y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017 (CDLL). Nid yw wedi ei
ddynodi ar gyfer unrhyw ddefnydd penodol.
Cydnabyddi’r
Bangor fel Canolfan Gwasanaeth Trefol ym Mholisi TAI1
gyda pholisi PCYFF1 yn cefnogi datblygiadau tai er mwyn cwrdd â Strategaeth y
CDLL (Polisi PS17) drwy ddynodiadau tai a safleoedd ar hap addas o fewn y ffin
datblygu wedi ei selio ar y ddarpariaeth ddangosol a gynhwysir o fewn y CDLL ei
hun. Adroddwyd bod Bangor, trwy gwblhau'r banc
tir presennol, yn cyrraedd ei lefel twf dangosol o 969 uned ac mewn
amgylchiadau o’r fath bydd ystyriaeth yn cael ei roi i’r unedau sydd wedi eu
cwblhau hyd yma o fewn haen y Prif Ganolfannau ble mae diffyg o 371 o unedau. O
dan y fath amgylchiadau cyflwynwyd y wybodaeth isod gyda’r cais yn amlinellu
sut mae’r bwriad yn cyfarch anghenion y gymuned leol.
·
Darpariaeth o 25 uned breswyl 100%
fforddiadwy ar safle tir llwyd hygyrch oddi fewn i’r ffin datblygu
·
Er bod ffigyrau capasiti
ar gyfer Bangor wedi eu cyrraedd mae’r gymysgedd o unedau a fwriedir eu darparu
yma yn seiliedig ar ffigyrau galw am anghenion lleol ar gyfer yr ardal leol ac
yn hyblyg eu daliadaeth gan fod y cynllun yn cael ei gyflawni gyda chymorth
Grant Tai Cymdeithasol Llywodraeth Cymru ac o’r safbwynt yma bydd yr holl
unedau yn destun lefel rhent cymdeithasol.
·
Fel y dangosir yn y CCA: Cymysgedd tai
(2018) bydd galw am unedau 1 a 2 ystafell wely ar rent cymdeithasol yn cynyddu
gyda’r galw am unedau 1 ystafell wely yn cynyddu o 13% i 26% a’r galw am unedau
dwy ystafell wely yn cynyddu o 32% i 44%. Mae hefyd yn dangos bydd y galw am
unedau rhent cymdeithasol 3 ystafell wely yn gostwng o 50% i 23%.
·
Bydd yr unedau yn cael eu dylunio i
ofynion Safonau Ansawdd Cartrefi Cymru (2021)
Eglurwyd bod y bwriad yn golygu darparu
100% uned breswyl fforddiadwy gyda Pholisi TAI15 yn datgan gan fod Bangor wedi
ei leoli tu mewn i ardal pris tai Arfordir Gogledd a De Arfon yn y CDLL, bod
darparu 20% o dai fforddiadwy yn hyfyw sy’n gyfystyr a darparu 5 uned
fforddiadwy yng nghyswllt y cais hwn. Gan fod y bwriad yn golygu darparu 100% o
unedau fforddiadwy, a bod angen ar gyfer y math yma o unedau, roedd y bwriad yn
bodloni gofynion Polisi TAI15 o’r CDLL.
Ystyriwyd fod safle’r cais yn safle a
ddatblygwyd o’r blaen (tir llwyd) yn addas ar gyfer defnydd preswyl mewn ardal
sydd yn cynnwys anheddau preswyl o ddwysedd uchel ac sy’n hygyrch i ddulliau
amgen o deithio ar wahân i ddefnyddio’r car preifat.
Yng nghyd-destun mwynderau gweledol nodwyd bod y safle yn amlwg o
fewn y strydlun lleol gyda’r dalgylch yn cynnwys adeiladau o amryw faint,
uchder, edrychiadau ac oedran gan gynnwys anheddau cyfoes ynghyd a rhai o oes
Fictoraidd ac oes Edwardaidd gyda gorsaf rheilffordd Fictoraidd ac
anheddau/fflatiau mwy cyfoes. Ategwyd bod egwyddorion dylunio’r adeilad
arfaethedig yn dilyn yr egwyddorion hynny a drafodwyd gan yr Arolygwr Cynllunio
ar yr apêl flaenorol ar gyfer 48 uned i fyfyrwyr a gellid nodi'r rhain yn ôl
graddfa, dyluniad, gosodiad a thirlunio. Ystyriwyd bod y bwriad yn dderbyniol
ar sail effaith mwynderau gweledol a rhagwelwyd y byddai’r bwriad yn y pendraw
yn creu cyfraniad positif i gymeriad y rhan yma o’r strydlun.
Yng nghyd-destun materion cyffredinol a phreswyl amlygwyd bod
anheddau preswyl wedi eu lleoli i’r gogledd, de ac i’r gorllewin o safle’r cais
ynghyd a’u gerddi/llecynnau mwynder preifat. Nodwyd mai rhif 11 Ffordd Euston oedd yr annedd agosaf i’r adeilad arfaethedig gyda
gwagle o 6m rhwng ei dalcen deheuol a thalcen gogleddol y rhan uchaf o’r
adeilad arfaethedig (sy’n adlewyrchiad o’r gwagle a ganiatawyd ar apêl). I
gefnogir cais, cyflwynwyd Adroddiad Golau Dydd a Golau’r Haul ac effaith y
datblygiad ar eiddo cyfagos ac ar ddeiliaid rhif 1 i 8 a 11 i 12 Ffordd Euston ynghyd a rhif 11 i 14 Ffordd Denman.
Daw’r Adroddiad i’r canlyniad: -
·
Nad yw’r uned dosbarthu'r Post
Brenhinol yn eiddo domestig/annedd breswyl ac felly nid yw’n destun gofynion Safonau
Prydeinig perthnasol.
·
Y brif effaith ar golli golau a
chysgodi bydd ar ardd rhif 11 Ffordd Euston a
fyddai’n debygol o golli 0.8 gwaith ei werth heulwen bresennol oherwydd
gosodiad yr adeilad newydd (bydd yr ardd wedyn yn derbyn 41% o heulwen o’i gymharu
â’r lleiafswm o 50% sy’n cael ei ddatgan gan y British research
Establishment (BRE).
·
Fodd bynnag, roedd yr Adroddiad yn
datgan byddai’r ardd yn parhau i dderbyn swm rhesymol o heulwen yn enwedig yn
ystod yr haf pan fo unrhyw gysgodi ar ei leiaf a phan fydd gerddi yn cael eu
defnyddio fwyaf, ond gyda mwy o gysgodi yn ystod y gaeaf pan fydd lleiafswm
defnydd yn cael ei wneud o gerddi.
Parthed colli preifatrwydd a gor-edrych, yr
eiddo a all gael ei effeithio mwyaf yw rhif 11 Ffordd Euston,
bydd y rhan yma o’r adeilad arfaethedig yn adeilad
deulawr o’r un uchder to a rhif 11 gyda dwy ffenestr gul yn wynebu rhif 11 ar y
llawr gwaelod ac ar y llawr cyntaf Oherwydd
agosatrwydd y ffenestri yma i dalcen deheuol rhif 11, roedd yr ymgeisydd wedi
cadarnhau bydd y ddwy ffenestr o wydr afloyw er mwyn lleihau gor-edrych a cholli preifatrwydd.
Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth, nodwyd bod y bwriad yn
cynnwys darparu 13 o lecynnau parcio gyda mynediad i’r rhain o dan ran ddwyreiniol
yr adeilad arfaethedig. Amlygwyd yn rhan isaf o’r safle bod y
Datganiad Trafnidiaeth yn cadarnhau bod y ddarpariaeth parcio ynghyd a’r
rhwydwaith ffyrdd cyfagos a’r mynediad i’r safle yn addas i ddarparu ar gyfer y
cyfaint disgwyliedig o draffig bydd y datblygiad arfaethedig yn ei gynhyrchu.
Yn
dilyn ymgymryd â’r broses ymgynghori statudol, nid oedd gan yr Uned
Drafnidiaeth wrthwynebiad mewn egwyddor i’r datblygiad yn ddarostyngedig ar
gynnwys amodau safonol.
Yn ôl Polisi ISA5 o’r CDLL, disgwylir i
gynigion ar gyfer 10 tŷ neu fwy mewn ardaloedd ble na all llecynnau agored
presennol fodloni anghenion y datblygiad tai arfaethedig gynnig darpariaeth
addas o fannau agored yn unol â safonau meincod Fields in Trust.
Mae’r wybodaeth gyfredol a dderbyniwyd gan Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd
parthed y cais arbennig hwn yn cadarnhau bod diffyg llecynnau chwarae i blant
ynghyd a diffyg llecynnau chwarae gyda chyfarpar offer i blant yn nalgylch
safle’r cais. I’r perwyl hyn, felly, bydd angen cyfraniad ariannol o £2712.01
Gellir sicrhau hyn drwy drefnu rhwymedigaeth
cynllunio o dan Adran 106 Deddf Cynllunio Gwlad a Thref, 1990
Ystyriwyd y byddai’r bwriad, fel y’i
cyflwynwyd, yn gwella ymddangosiad gweledol y safle segur fel y saif yn
bresennol ac y byddai’r ffaith fod 100% o’r unedau yn rhai fforddiadwy yn
ymateb i’r anghenion sydd eisoes wedi’u hadnabod ac yn cyfrannu’n helaeth at
anghenion tai fforddiadwy'r ddinas. Ni adnabuwyd unrhyw effaith sylweddol
niweidiol oedd yn groes i bolisïau cynllunio lleol a chyngor cenedlaethol
perthnasol.
b)
Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd
asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:
·
Y safle tir llwyd yn wag ers dymchwel
adeilad yr Hen Institute yn 2016.
·
Y safle wedi ei anwybyddu ac wedi
gordyfu, sydd ddim yn bleserus i gymdogion cyfagos Tai Station
a Penchwintan.
·
Dros y blynyddoedd mae sawl cais
cynllunio wedi eu caniatáu ar y safle gyda’r caniatâd diweddaraf ar gyfer
adeiladu 48 o unedau byw i fyfyrwyr.
·
Mae’r datblygiad myfyrwyr yn cynnwys
unedau byw dros sawl lefel ac nid yw maint yr adeilad rhy annhebyg i’r cais yma
gan Adra.
·
Nid yw'r caniatâd cynllunio presennol
yn dod i ben tan 8 Medi 2022 ac mae perchennog y tir yn gallu ei weithredu
unrhyw bryd cyn hynny.
·
Mae’r cais fflatiau myfyrwyr yn
sefydlu’r egwyddor o adeilad aml lawr ar y safle at ddibenion byw.
·
Cynnig Adra yw darparu 25 fflat fforddiadwy, sy’n nifer llai gydag
amrywiaeth o fflatiau hunangynhwysol, gyda storfa biniau, beiciau a pharcio
diogel o'r golwg o dan yr adeilad
·
Y cynnig newydd yn ystyried y berthynas
â'r amgylchedd o gwmpas yn fwy gofalus na’r caniatâd am fflatiau myfyrwyr.
·
Adra yn cynnig ffurfioli'r safleoedd
parcio ar Ffordd Euston fydd yn rhoi cyfle i Gyngor
Gwynedd weithredu cynllun trwyddedau parcio i atal unrhyw deithwyr rheilffordd
rhag parcio ar yr allt. Ar hyn o bryd, mae hyn yn rhwystro lleoedd parcio posib
ar Ffordd Euston ar gyfer preswylwyr cyfagos.
·
Bod pob ymgynghorwr arbenigol yn
gefnogol o’r datblygiad yma a does dim rheswm technegol i wrthod y cais.
·
Y cais yn cynnig adeiladu 25 fflat fforddiadwy
ar gyfer pobl leol. Mae 232 o ymgeiswyr am fflat 1 neu 2 ystafell wely ar restr
aros ward Hendre, Bangor - hyn yn codi i 2051 o ymgeiswyr ym Mangor i gyd. Y
ffigyrau hyn yn dangos yr angen enfawr am dai fforddiadwy ym Mangor.
·
Y gymuned yn teimlo’n rhwystredig am y
fflatiau myfyrwyr sydd wedi eu caniatáu dros y blynyddoedd heb opsiwn am
fflatiau fforddiadwy i bobl leol.
·
Y cais yn cynnig cynllun i ddarparu 25
uned fforddiadwy fyddai’n cyfrannu'n werthfawr at ddiwallu'r angen penodol ym
Mangor yn unol ag amcanion polisiau lleol a
cenedlaethol - dylai'r ffactor hwn fod yn arwyddocaol o blaid y cynnig yn
nhermau polisi cynllunio.
c)
Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu’r cais
d)
Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y
sylwadau canlynol gan aelodau:
·
Bod y cynllun yn un i’w groesawu
·
Yn welliant i’r cynllun sydd mewn
bodolaeth ar gyfer llety myfyrwyr
·
Cynllun gwych ar gyfer fflatiau
cymunedol
PENDERFYNWYD
Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig
i’r ymgeisydd gwblhau cytundeb o dan adran 106 er mwyn sicrhau cyfraniad
ariannol ar gyfer darpariaeth llecynnau agored ac i’r amodau isod: -
1. 5 mlynedd.
2. Yn unol â’r cynlluniau/manylion a
gyflwynwyd gyda’r cais.
3. Cydymffurfio a’r cynllun
tirweddu ynghyd a gwaith cynnal a chadw i’r dyfodol.
4. Amod Dwr Cymru sy’n
ymwneud a chyflwyno cynllun dwr aflan ar gyfer y datblygiad.
5. Sicrhau
cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r unedau fforddiadwy e.e. cymysgedd,
daliadaeth, meini prawf meddiannaeth, amserlen a threfniadau i sicrhau bydd yr
unedau yn fforddiadwy yn bresennol ac am byth.
6. Cydymffurfiaeth gydag
argymhellion y dogfennau Gwerthusiad Ecolegol ac Asesiad Effaith Coedyddol.
7. Cytuno manylion enw
Cymraeg ar gyfer y datblygiad cyn i’r unedau preswyl cael eu meddiannu at
unrhyw ddiben ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac yn hyrwyddo'r datblygiad.
8. Cyfyngu ar oriau
gweithio i 08:00-18:00 Llun i Wener; 08:00-13:00 Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a
Gŵyl y Banc.
9. Cyflwyno Cynllun Rheoli
Adeiladu Amgylcheddol i gynnwys mesurau lleihau sŵn, llwch a dirgryniad
i’w gytuno gyda’r ACLL.
10. Sicrhau bod dwy ffenestr
sy’n hwynebu talcen rhif 11 Ffordd Euston o wydr
afloyw yn barhaol.
11. Amodau perthnasol gan yr Uned
Drafnidiaeth.
12. Cyflwyno dyluniad o ddefnydd paneli solar
Nodyn:
Angen cyflwyno cais system ddraenio gynaliadwy i’w gytuno gyda’r Cyngor.
Dogfennau ategol: