Agenda item

Codi 25 uned fforddiadwy, mynedfa, cyfleusterau parcio, tirlunio a gwaith cysylltiedig

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd R Medwyn Hughes

 

Dolen i'r dogfennau cefndirol perthnasol

PENDERFYNIAD:

Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r ymgeisydd gwblhau cytundeb o dan adran 106 er mwyn sicrhau cyfraniad ariannol ar gyfer darpariaeth llecynnau agored ac i’r amodau isod: -

1. 5 mlynedd.
2. Yn unol â’r cynlluniau/manylion a gyflwynwyd gyda’r cais.
3. Cydymffurfio a’r cynllun tirweddu ynghyd a gwaith cynnal a chadw i’r dyfodol.
4. Amod Dwr Cymru sy’n ymwneud a chyflwyno cynllun dwr aflan ar gyfer y datblygiad.
5. Sicrhau cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r unedau fforddiadwy e.e. cymysgedd, daliadaeth, meini prawf meddiannaeth, amserlen a threfniadau i sicrhau bydd yr unedau yn fforddiadwy yn bresennol ac am byth. 
6. Cydymffurfiaeth gydag argymhellion y dogfennau Gwerthusiad Ecolegol ac Asesiad Effaith Coedyddol.
7. Cytuno manylion enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad cyn i’r unedau preswyl cael eu meddiannu at unrhyw ddiben ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac yn hyrwyddo'r datblygiad.
8. Cyfyngu ar oriau gweithio i 08:00-18:00 Llun i Wener; 08:00-13:00 Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a Gŵyl y Banc.
9. Cyflwyno Cynllun Rheoli Adeiladu Amgylcheddol i gynnwys mesurau lleihau sŵn, llwch a dirgryniad i’w gytuno gyda’r ACLL.
10. Sicrhau bod dwy ffenestr sy’n hwynebu talcen rhif 11 Ffordd Euston o wydr afloyw yn barhaol.
11. Amodau perthnasol gan yr Uned Drafnidiaeth.
12. Cyflwyno dyluniad o ddefnydd paneli solar

Nodyn: Angen cyflwyno cais system ddraenio cynaliadwy i’w gytuno gyda’r Cyngor.

Codi 25 uned fforddiadwy, mynedfa, cyfleusterau parcio, tirlunio a gwaith cysylltiedig

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

 

a)            Amlygodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar gyfer darparu 25 uned fforddiadwy ar ffurf fflatiau hunangynhaliol, mynedfa newydd, ffurfioli a darparu 13 llecyn parcio, tirlunio a gwaith cysylltiedig ar gyn safle’r Railway Institute ar Ffordd Euston oddi fewn i ffin datblygu Bangor fel y’i cynhwysir yn y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017 (CDLL). Nid yw wedi ei ddynodi ar gyfer unrhyw ddefnydd penodol.

 

Cydnabyddi’r Bangor fel Canolfan Gwasanaeth Trefol ym Mholisi TAI1 gyda pholisi PCYFF1 yn cefnogi datblygiadau tai er mwyn cwrdd â Strategaeth y CDLL (Polisi PS17) drwy ddynodiadau tai a safleoedd ar hap addas o fewn y ffin datblygu wedi ei selio ar y ddarpariaeth ddangosol a gynhwysir o fewn y CDLL ei hun. Adroddwyd bod Bangor, trwy gwblhau'r banc tir presennol, yn cyrraedd ei lefel twf dangosol o 969 uned ac mewn amgylchiadau o’r fath bydd ystyriaeth yn cael ei roi i’r unedau sydd wedi eu cwblhau hyd yma o fewn haen y Prif Ganolfannau ble mae diffyg o 371 o unedau. O dan y fath amgylchiadau cyflwynwyd y wybodaeth isod gyda’r cais yn amlinellu sut mae’r bwriad yn cyfarch anghenion y gymuned leol.

 

·         Darpariaeth o 25 uned breswyl 100% fforddiadwy ar safle tir llwyd hygyrch oddi fewn i’r ffin datblygu

·         Er bod ffigyrau capasiti ar gyfer Bangor wedi eu cyrraedd mae’r gymysgedd o unedau a fwriedir eu darparu yma yn seiliedig ar ffigyrau galw am anghenion lleol ar gyfer yr ardal leol ac yn hyblyg eu daliadaeth gan fod y cynllun yn cael ei gyflawni gyda chymorth Grant Tai Cymdeithasol Llywodraeth Cymru ac o’r safbwynt yma bydd yr holl unedau yn destun lefel rhent cymdeithasol.

·         Fel y dangosir yn y CCA: Cymysgedd tai (2018) bydd galw am unedau 1 a 2 ystafell wely ar rent cymdeithasol yn cynyddu gyda’r galw am unedau 1 ystafell wely yn cynyddu o 13% i 26% a’r galw am unedau dwy ystafell wely yn cynyddu o 32% i 44%. Mae hefyd yn dangos bydd y galw am unedau rhent cymdeithasol 3 ystafell wely yn gostwng o 50% i 23%.

·         Bydd yr unedau yn cael eu dylunio i ofynion Safonau Ansawdd Cartrefi Cymru (2021)

 

Eglurwyd bod y bwriad yn golygu darparu 100% uned breswyl fforddiadwy gyda Pholisi TAI15 yn datgan gan fod Bangor wedi ei leoli tu mewn i ardal pris tai Arfordir Gogledd a De Arfon yn y CDLL, bod darparu 20% o dai fforddiadwy yn hyfyw sy’n gyfystyr a darparu 5 uned fforddiadwy yng nghyswllt y cais hwn. Gan fod y bwriad yn golygu darparu 100% o unedau fforddiadwy, a bod angen ar gyfer y math yma o unedau, roedd y bwriad yn bodloni gofynion Polisi TAI15 o’r CDLL.

 

Ystyriwyd fod safle’r cais yn safle a ddatblygwyd o’r blaen (tir llwyd) yn addas ar gyfer defnydd preswyl mewn ardal sydd yn cynnwys anheddau preswyl o ddwysedd uchel ac sy’n hygyrch i ddulliau amgen o deithio ar wahân i ddefnyddio’r car preifat.

 

Yng nghyd-destun mwynderau gweledol nodwyd bod y safle yn amlwg o fewn y strydlun lleol gyda’r dalgylch yn cynnwys adeiladau o amryw faint, uchder, edrychiadau ac oedran gan gynnwys anheddau cyfoes ynghyd a rhai o oes Fictoraidd ac oes Edwardaidd gyda gorsaf rheilffordd Fictoraidd ac anheddau/fflatiau mwy cyfoes. Ategwyd bod egwyddorion dylunio’r adeilad arfaethedig yn dilyn yr egwyddorion hynny a drafodwyd gan yr Arolygwr Cynllunio ar yr apêl flaenorol ar gyfer 48 uned i fyfyrwyr a gellid nodi'r rhain yn ôl graddfa, dyluniad, gosodiad a thirlunio. Ystyriwyd bod y bwriad yn dderbyniol ar sail effaith mwynderau gweledol a rhagwelwyd y byddai’r bwriad yn y pendraw yn creu cyfraniad positif i gymeriad y rhan yma o’r strydlun.

 

Yng nghyd-destun materion cyffredinol a phreswyl amlygwyd bod anheddau preswyl wedi eu lleoli i’r gogledd, de ac i’r gorllewin o safle’r cais ynghyd a’u gerddi/llecynnau mwynder preifat. Nodwyd mai rhif 11 Ffordd Euston oedd yr annedd agosaf i’r adeilad arfaethedig gyda gwagle o 6m rhwng ei dalcen deheuol a thalcen gogleddol y rhan uchaf o’r adeilad arfaethedig (sy’n adlewyrchiad o’r gwagle a ganiatawyd ar apêl). I gefnogir cais, cyflwynwyd Adroddiad Golau Dydd a Golau’r Haul ac effaith y datblygiad ar eiddo cyfagos ac ar ddeiliaid rhif 1 i 8 a 11 i 12 Ffordd Euston ynghyd a rhif 11 i 14 Ffordd Denman. Daw’r Adroddiad i’r canlyniad: -

·         Nad yw’r uned dosbarthu'r Post Brenhinol yn eiddo domestig/annedd breswyl ac felly nid yw’n destun gofynion Safonau Prydeinig perthnasol.

·         Y brif effaith ar golli golau a chysgodi bydd ar ardd rhif 11 Ffordd Euston a fyddai’n debygol o golli 0.8 gwaith ei werth heulwen bresennol oherwydd gosodiad yr adeilad newydd (bydd yr ardd wedyn yn derbyn 41% o heulwen o’i gymharu â’r lleiafswm o 50% sy’n cael ei ddatgan gan y British research Establishment (BRE).

·         Fodd bynnag, roedd yr Adroddiad yn datgan byddai’r ardd yn parhau i dderbyn swm rhesymol o heulwen yn enwedig yn ystod yr haf pan fo unrhyw gysgodi ar ei leiaf a phan fydd gerddi yn cael eu defnyddio fwyaf, ond gyda mwy o gysgodi yn ystod y gaeaf pan fydd lleiafswm defnydd yn cael ei wneud o gerddi.  Parthed colli preifatrwydd a gor-edrych, yr eiddo a all gael ei effeithio mwyaf yw rhif 11 Ffordd Euston, bydd y rhan yma o’r adeilad arfaethedig yn adeilad deulawr o’r un uchder to a rhif 11 gyda dwy ffenestr gul yn wynebu rhif 11 ar y llawr gwaelod ac ar y llawr cyntaf Oherwydd agosatrwydd y ffenestri yma i dalcen deheuol rhif 11, roedd yr ymgeisydd wedi cadarnhau bydd y ddwy ffenestr o wydr afloyw er mwyn lleihau gor-edrych a cholli preifatrwydd.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth, nodwyd bod y bwriad yn cynnwys darparu 13 o lecynnau parcio gyda mynediad i’r rhain o dan ran ddwyreiniol yr adeilad arfaethedig. Amlygwyd yn rhan isaf o’r safle bod y Datganiad Trafnidiaeth yn cadarnhau bod y ddarpariaeth parcio ynghyd a’r rhwydwaith ffyrdd cyfagos a’r mynediad i’r safle yn addas i ddarparu ar gyfer y cyfaint disgwyliedig o draffig bydd y datblygiad arfaethedig yn ei gynhyrchu. Yn dilyn ymgymryd â’r broses ymgynghori statudol, nid oedd gan yr Uned Drafnidiaeth wrthwynebiad mewn egwyddor i’r datblygiad yn ddarostyngedig ar gynnwys amodau safonol.

 

Yn ôl Polisi ISA5 o’r CDLL, disgwylir i gynigion ar gyfer 10 tŷ neu fwy mewn ardaloedd ble na all llecynnau agored presennol fodloni anghenion y datblygiad tai arfaethedig gynnig darpariaeth addas o fannau agored yn unol â safonau meincod Fields in Trust. Mae’r wybodaeth gyfredol a dderbyniwyd gan Uned Polisi Cynllunio ar y Cyd parthed y cais arbennig hwn yn cadarnhau bod diffyg llecynnau chwarae i blant ynghyd a diffyg llecynnau chwarae gyda chyfarpar offer i blant yn nalgylch safle’r cais. I’r perwyl hyn, felly, bydd angen cyfraniad ariannol o £2712.01 Gellir sicrhau hyn drwy drefnu rhwymedigaeth cynllunio o dan Adran 106 Deddf Cynllunio Gwlad a Thref, 1990

 

Ystyriwyd y byddai’r bwriad, fel y’i cyflwynwyd, yn gwella ymddangosiad gweledol y safle segur fel y saif yn bresennol ac y byddai’r ffaith fod 100% o’r unedau yn rhai fforddiadwy yn ymateb i’r anghenion sydd eisoes wedi’u hadnabod ac yn cyfrannu’n helaeth at anghenion tai fforddiadwy'r ddinas. Ni adnabuwyd unrhyw effaith sylweddol niweidiol oedd yn groes i bolisïau cynllunio lleol a chyngor cenedlaethol perthnasol.

 

b)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Y safle tir llwyd yn wag ers dymchwel adeilad yr Hen Institute yn 2016.

·         Y safle wedi ei anwybyddu ac wedi gordyfu, sydd ddim yn bleserus i gymdogion cyfagos Tai Station a Penchwintan.

·         Dros y blynyddoedd mae sawl cais cynllunio wedi eu caniatáu ar y safle gyda’r caniatâd diweddaraf ar gyfer adeiladu 48 o unedau byw i fyfyrwyr.

·         Mae’r datblygiad myfyrwyr yn cynnwys unedau byw dros sawl lefel ac nid yw maint yr adeilad rhy annhebyg i’r cais yma gan Adra.

·         Nid yw'r caniatâd cynllunio presennol yn dod i ben tan 8 Medi 2022 ac mae perchennog y tir yn gallu ei weithredu unrhyw bryd cyn hynny.

·         Mae’r cais fflatiau myfyrwyr yn sefydlu’r egwyddor o adeilad aml lawr ar y safle at ddibenion byw.

·         Cynnig Adra yw darparu 25 fflat fforddiadwy, sy’n nifer llai gydag amrywiaeth o fflatiau hunangynhwysol, gyda storfa biniau, beiciau a pharcio diogel o'r golwg o dan yr adeilad

·         Y cynnig newydd yn ystyried y berthynas â'r amgylchedd o gwmpas yn fwy gofalus na’r caniatâd am fflatiau myfyrwyr.

·         Adra yn cynnig ffurfioli'r safleoedd parcio ar Ffordd Euston fydd yn rhoi cyfle i Gyngor Gwynedd weithredu cynllun trwyddedau parcio i atal unrhyw deithwyr rheilffordd rhag parcio ar yr allt. Ar hyn o bryd, mae hyn yn rhwystro lleoedd parcio posib ar Ffordd Euston ar gyfer preswylwyr cyfagos.

·         Bod pob ymgynghorwr arbenigol yn gefnogol o’r datblygiad yma a does dim rheswm technegol i wrthod y cais.

·         Y cais yn cynnig adeiladu 25 fflat fforddiadwy ar gyfer pobl leol. Mae 232 o ymgeiswyr am fflat 1 neu 2 ystafell wely ar restr aros ward Hendre, Bangor - hyn yn codi i 2051 o ymgeiswyr ym Mangor i gyd. Y ffigyrau hyn yn dangos yr angen enfawr am dai fforddiadwy ym Mangor.

·         Y gymuned yn teimlo’n rhwystredig am y fflatiau myfyrwyr sydd wedi eu caniatáu dros y blynyddoedd heb opsiwn am fflatiau fforddiadwy i bobl leol.

·         Y cais yn cynnig cynllun i ddarparu 25 uned fforddiadwy fyddai’n cyfrannu'n werthfawr at ddiwallu'r angen penodol ym Mangor yn unol ag amcanion polisiau lleol a cenedlaethol - dylai'r ffactor hwn fod yn arwyddocaol o blaid y cynnig yn nhermau polisi cynllunio.

 

c)            Cynigwyd ac eiliwyd i ganiatáu’r cais

 

d)            Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:

·         Bod y cynllun yn un i’w groesawu

·         Yn welliant i’r cynllun sydd mewn bodolaeth ar gyfer llety myfyrwyr

·         Cynllun gwych ar gyfer fflatiau cymunedol

 

PENDERFYNWYD Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r ymgeisydd gwblhau cytundeb o dan adran 106 er mwyn sicrhau cyfraniad ariannol ar gyfer darpariaeth llecynnau agored ac i’r amodau isod: -

1.         5 mlynedd.

2.         Yn unol â’r cynlluniau/manylion a gyflwynwyd gyda’r cais.

3.         Cydymffurfio a’r cynllun tirweddu ynghyd a gwaith cynnal a chadw i’r dyfodol.

4.         Amod Dwr Cymru sy’n ymwneud a chyflwyno cynllun dwr aflan ar gyfer y datblygiad.

5.         Sicrhau cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r unedau fforddiadwy e.e. cymysgedd, daliadaeth, meini prawf meddiannaeth, amserlen a threfniadau i sicrhau bydd yr unedau yn fforddiadwy yn bresennol ac am byth. 

6.         Cydymffurfiaeth gydag argymhellion y dogfennau Gwerthusiad Ecolegol ac Asesiad Effaith Coedyddol.

7.         Cytuno manylion enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad cyn i’r unedau preswyl cael eu meddiannu at unrhyw ddiben ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac yn hyrwyddo'r datblygiad.

8.         Cyfyngu ar oriau gweithio i 08:00-18:00 Llun i Wener; 08:00-13:00 Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a Gŵyl y Banc.

9.         Cyflwyno Cynllun Rheoli Adeiladu Amgylcheddol i gynnwys mesurau lleihau sŵn, llwch a dirgryniad i’w gytuno gyda’r ACLL.

10.       Sicrhau bod dwy ffenestr sy’n hwynebu talcen rhif 11 Ffordd Euston o wydr afloyw yn barhaol.

11.       Amodau perthnasol gan yr Uned Drafnidiaeth.

12.       Cyflwyno dyluniad o ddefnydd paneli solar

 

Nodyn: Angen cyflwyno cais system ddraenio gynaliadwy i’w gytuno gyda’r Cyngor.