Dymchwel
tŷ tafarn presennol a chodi chwech tŷ
AELOD
LLEOL: Cynghorydd Dylan Bullard
Dolen
i'r dogfennau cefndir perthnasol
Penderfyniad:
PENDERFYNIAD: Gwrthod
Rhesymau:
1.
Wrth ystyried graddfa,
dyluniad a nifer yr anheddau arfaethedig, ni chredir y byddai’r datblygiad yn
gweddu i'r safle ac ni fyddai ei ymddangosiad yn dderbyniol o fewn yr ardal
leol. Yn ogystal, o ystyried natur gyfyng y safle, nifer yr unedau sy'n rhan o’r
cynllun a'r diffyg gofod amwynder ynghlwm a’r tai unigol, credir y byddai'r
cynnig yn or-ddatblygiad o’r safle ac yn niweidiol i fwynderau preswyl. Fe
ystyrir felly bod y cynnig yn groes i ofynion perthnasol polisïau PCYFF 2 a
PCYFF 3 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn.
2.
Ar sail diffyg cymysgedd briodol o dai ynghyd â'r ddarpariaeth
annigonol o dai fforddiadwy fe gredi’r bod y bwriad yn methu cyfarfod gofynion
polisïau TAI 8 a THAI 15 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn,
ynghyd a'r cyngor perthnasol a roddir o fewn Canllawiau Cynllunio Atodol
"Tai Fforddiadwy" a "Cymysgedd Tai".
3.
Ni chredir fod digon o
wybodaeth wedi ei chyflwyno i asesu os yw’r bwriad yn cwrdd â gofynion maen
prawf 1c o Bolisi PS1 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn sydd yn
gofyn am ddatganiad iaith Gymraeg fyddai’n dangos sut byddai datblygiadau
arfaethedig yn gwarchod, hyrwyddo a chryfhau’r iaith Gymraeg. Ar y sail yma,
nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r bwriad yn cael
effaith negyddol ar yr Iaith Gymraeg yn ardal y cynllun
4.
Ni chredir fod gwybodaeth
ddigonol wedi ei chyflwyno i gyfiawnhau colli’r cyfleuster tafarn i gwrdd
gyda'r gofynion perthnasol a nodir ym Mholisi ISA 2 C Gynllun Datblygu Lleol ar
y Cyd Gwynedd a Môn ynghyd a Chanllaw Cynllunio Atodol: "Newid defnydd
cyfleusterau a gwasanaethau cymunedol,
safleoedd cyflogaeth ac
unedau manwerthu"; sy'n nodi'r angen i gadarnhau, trwy dystiolaeth, bod
ymdrechion wedi bod i farchnata’r safle
COFNODION:
Dymchwel
tŷ tafarn presennol a chodi chwech tŷ
Tynnwyd sylw at y ffurflen
sylwadau hwyr
a) Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais llawn ydoedd ar
gyfer dymchwel tŷ tafarn deulawr presennol ac adeiladu chwe thŷ dau
neu dri llofft mewn rhes.
Eglurwyd bod y safle y tu
mewn i ffin ddatblygu tref Pwllheli fel y'i nodir yng Nghynllun Datblygu Lleol
ar y Cyd Gwynedd ac Ynys Môn a bod egwyddor y datblygiad yn cael ei ystyried yn
erbyn Polisi PCYFF 1 ('Ffiniau Datblygu'), Polisi PS 5 (Datblygu cynaliadwy),
Polisi TAI 1 (Tai yn y ganolfan isranbarthol a'r canolfannau gwasanaeth
trefol), a Pholisi TAI 15 ('Trothwy a Dosbarthiad Tai Fforddiadwy'). Yng
nghyd-destun polisi PCYFF 1, ystyriwyd fod y bwriad yn dderbyniol mewn egwyddor
oherwydd lleoliad y safle o fewn y ffin ddatblygu gyfredol ac yn yr un modd,
bod polisi PS 5 yn annog datblygiadau ar safleoedd a ddatblygwyd o'r blaen.
Er hynny, gan fod yr
anheddle wedi gweld ei lefel twf disgwyliedig, trwy unedau wedi eu cwblhau yn y
cyfnod 2011 i 2021, datblygu’r unedau yn y banc tir presennol a datblygu’r
safleoedd wedi eu dynodi am dai, roedd angen cyfiawnhad ar gyfer y cais yn
amlinellu sut byddai’r bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol. Disgwylid i bob ymgeisydd sy’n cyflwyno cais cynllunio ar gyfer 5 neu
fwy o unedau tai, gyflwyno Datganiad Tai i gefnogi cais cynllunio yn unol â'r
fethedoleg a amlinellir yn Atodiad 2 o’r CCA Cymysgedd
Tai: Ni ystyriwyd bod y wybodaeth a gyflwynwyd fel rhan o'r cais hwn yn
ddigonol i ddangos yn eglur bod y datblygiad dan sylw yn cwrdd gydag angen
penodol o fewn y gymuned leol.
Eglurwyd bod Polisi TAI 15 o'r CDLl yn datgan y bydd Cynghorau'n ceisio
sicrhau lefel briodol o dai fforddiadwy yn ardal y cynllun, a nodwyd ym
Mhwllheli, mai dau neu fwy o unedau tai yw'r trothwy ar gyfer angen darpariaeth
o'r fath. Gan fod y datblygiad arfaethedig yn cynnig cynnydd o 6 uned, mae’n
cyd-fynd â throthwy Polisi TAI 15 ar gyfer gwneud cyfraniad at dai fforddiadwy.
Gan fod Pwllheli y tu mewn i ardal pris tai 'Aneddleoedd Arfordirol Mwy’ yn y
CDLl nodwyd bod darparu 30% o dai fforddiadwy yn hyfyw - mae hyn yn gyfystyr â
1.8 uned yn y datblygiad yma. Amlygwyd mai un uned a gynigir yn y cais fel uned
fforddiadwy ac felly byddai disgwyl swm cymunedol sy'n werth 0.8 o dŷ i
gwrdd â'r gofyniad polisi. Ategwyd, petai'r ymgeisydd o’r farn nad yw’n hyfyw
darparu’r elfen fforddiadwy ddisgwyliedig yma, yna eu cyfrifoldeb hwy fydd i
amlygu’n glir ar bro-fforma asesiad hyfywdra'r amgylchiadau sydd yn cyfiawnhau
darpariaeth tai fforddiadwy is. Er hynny, adroddwyd nad oedd yr ymgeisydd wedi
cyflwyno gwybodaeth o ran ystyriaethau oedd yn ymwneud a hyfywdra'r datblygiad
a phe byddai darparu’r elfen fforddiadwy ddisgwyliedig yn effeithio ar
ystyriaethau o safbwynt yr elfen yma.
Yn ogystal, ac o safbwynt asesu egwyddor y bwriad,
rhaid ystyried defnydd presennol a sefydledig yr adeilad fel tŷ tafarn.
Eglurwyd bod y wybodaeth a gyflwynwyd gyda’r cais yn nodi fod y perchnogion
wedi cael trafferth i gael tenantiaid i weithredu’r dafarn neu berchnogion
newydd a bod y dafarn wedi cau ers dechrau cyfnod pandemig Covid-19 ym Mawrth
2020. Ategwyd nad oedd gwybodaeth fanwl wedi ei
gyflwyno oedd yn cyfiawnhau colli’r cyfleuster ar sail y dystiolaeth
angenrheidiol dan Bolisi ISA 2 - ‘Newid defnydd cyfleusterau a gwasanaethau
cymunedol, safleoedd cyflogaeth ac unedau manwerthu’ sy’n nodi y byddai angen
tystiolaeth bod ymdrechion wedi bod i farchnata’r eiddo’n addas am gyfnod o
flwyddyn.
Amlygwyd nad oedd unrhyw
addasiadau wedi eu cyflwyno i resymau gwrthod materion gweledol na phreswyl y
cais blaenorol, ond bod yr Uned Bioamrywiaeth yn cadarnhau, bod cynnwys yr
Asesiad Rhywogaethau Gwarchodedig yn dderbyniol a’u bod yn cytuno gyda'r
mesurau lliniaru a gynigiwyd. Ategwyd bod yr Uned Draenio Tir wedi nodi
yn eu hymateb i'r ymgynghoriad fod y safle yn gorwedd o fewn parth A o safbwynt
perygl llifogydd ac ystyriwyd ei fod yn wynebu ychydig neu ddim risg o
lifogydd. Fodd bynnag, dangoswyd bod y safle mewn perygl o risg llifogydd yn y
mapiau llifogydd wyneb diweddaraf sydd bellach yn cyflwyno rheswm gwrthod
ychwanegol.
Yn unol â maen prawf (1c) o
Bolisi PS 1, gan fod y cais am 6 uned rhaid oedd ystyried yr angen am
ddatganiad ieithyddol os nad yw’r math o unedau yn mynd i’r afael â
thystiolaeth o’r angen ar alw am dai o fewn Asesiad Marchnad Tai a ffynonellau
perthnasol eraill. Nodwyd fod Datganiad
Ieithyddol wedi ei gyflwyno gyda’r cais, fodd bynnag, ymddengys nad oedd y
datganiad yn dilyn y fethodoleg i ymgymryd â datganiad o’r fath sydd wedi ei
gynnwys yn y Canllaw Cynllunio Atodol mabwysiedig ac felly amhosib fyddai
ymgymryd ag asesiad cyflawn o effaith ieithyddol y datblygiad ar sail yr
wybodaeth a gyflwynwyd.
Er bod gwybodaeth
ychwanegol wedi ei gyflwyno fel rhan o'r cais hwn yn ymateb i ddau o resymau
gwrthod y cais blaenorol, roedd y pryderon a fu'n sail i'r pedwar rheswm
gwrthod arall yn parhau ac felly ni ystyriwyd bod y bwriad yn dderbyniol.
b) Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr ymgeisydd y
sylwadau canlynol:
·
Bod y datblygiad dan sylw
yn cael ei weld yn anffafriol yn rhannol oherwydd:
1. Graddfa, dyluniad a
nifer yr anheddau arfaethedig
2. Cymysgedd Tai a Thai
Fforddiadwy
3. Effaith ar yr Iaith
Gymraeg
4. Colli cyfleuster
cymunedol
·
Mewn ymateb i’r pryderon -
Graddfa, dyluniad a nifer yr anheddau arfaethedig:
§ Bod y dyluniad ar gyfer chwe annedd ar gyfer teuluoedd
sydd angen uwchraddio i adeiladau mwy ffafriol
§ Nid yw'r dyluniad yn annhebyg i ddatblygiadau eraill
yn y dref sydd gyda gofod tynn sy’n arwain at golli lle parcio a gardd. Mae'r
dyluniad arfaethedig yn debyg i brosiectau tebyg a ganiatawyd. Y nod yw darparu
tai sydd wir eu hangen.
§ Bod hyfywedd masnachol y datblygiad angen lleiafswm o
bum eiddo i fod yn hyfyw - o ystyried y farchnad darged a’r cynnydd presennol
mewn prisiau ac argaeledd deunyddiau
§ Nid yw'n anghyffredin cael gardd fechan yng nghanol
tref
·
Mewn ymateb i wrthwynebiad
- Cymysgedd tai a Thai Fforddiadwy:
§ Nid yw Pwllheli yn ddewis poblogaidd ar gyfer prynu
ail gartref ond eto mae galw am dai fforddiadwy o safon i deuluoedd lleol neu
rai sydd angen uwchraddio. Nodwyd bod y dyluniad yn anelu at y farchnad yma ac
yn ymateb i’r canllawiau a drafodwyd yn yr adroddiad 'Ail gartrefi: Datblygu
polisïau newydd yng Nghymru' awdur Dr. Simon Brooks (2021)
·
Mewn ymateb i wrthwynebiad
- Yr Iaith Gymraeg:
§ Bod llawer o'r genhedlaeth iau yn ei chael hi'n anodd
dod o hyd i anheddle addas gyda rhai yn symud allan o'r ardal ac yn mynd ar
iaith gyda nhw.
§ Heb dai ar gyfer y genhedlaeth iau a theuluoedd sy'n
ehangu, mae risg o golli cyfranwyr sylweddol i'r gymuned leol
§ Bod nifer sylweddol o gartrefi lleol ar draws
Llŷn yn ail gartrefi. Nid yw Pwllheli yn leoliad dymunol ar gyfer prynu
ail gartrefi, ac mae’r bwriad yn cynnig cyfle ardderchog ar gyfer pobl leol
sydd angen tai
§ Bod y prosiect yn cael cefnogaeth y Cynghorwyr lleol
§ Bod pobl leol yn cefnogi’r bwriad
§ Byddai'r bwriad yn helpu i leihau'r broblem a achoswyd gan ddiffyg tai lleol
§ Os am warchod y Gymraeg, rhaid darparu mwy o gartrefi
i bobl leol
·
Mewn ymateb i wrthwynebiad
- Colli cyfleuster cymunedol:
§ Nid yw'r Llew Du, bellach yn gynaliadwy fel Tŷ
Tafarn
§ Y Tafarndy, er wedi ei atgyweirio dro ar ôl tro mae
wedi dod i derfyn ei
ddefnydd ymarferol. Nid yw cynigion a
adolygwyd ar gyfer adnewyddu yn ariannol hyfyw.
§ Bod y tenantiaid blaenorol a deiliaid prydles wedi
buddsoddi cryn amser ac adnoddau ariannol yn ceisio adfywio'r Dafarn, ond hyn
yn ofer. Hyn yn duedd
sy'n nodweddiadol ledled y wlad, erbyn hyn - mewn dinasoedd a threfi
§ Ymdrechion wedi eu gwneud i werthu a/ neu osod yr
eiddo ond neb wedi dangos diddordeb.
§ Y diwylliant ‘yfed’ wedi lleihau'n sylweddol dros y
degawdau diwethaf ac nid yw tafarndai bellach yn ganolbwynt neu’n hwb i
gymdeithas
·
Byddai'r cais, pe byddai'n
cael ei ganiatáu, o fudd i’r gymuned leol - yn
darparu tai lleol sydd wir eu hangen.
·
Y gobaith yw i’r Pwyllgor
gytuno bod y datblygiad arfaethedig yn ymateb i’r angen yn gadarnhaol gan
gynnig:
1. Llety lleol i deuluoedd yng nghanol y dref – hyn yn
lleihau'r angen am gerbydau fyddai o ganlynaid yn lleihau ôl troed carbon
2. Yn helpu i gyflawni'r anghenion a nodir yn y polisi
ail gartrefi
3. Gwell defnydd cymunedol o'r safle yn weledol yn
ogystal ag yn ariannol
4. Tacluso’r ardal
c) Cynigwyd ac eiliwyd gwrthod y cais
d) Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylw canlynol
gan aelod:
·
Bod tref Pwllheli eisoes
wedi cyrraedd y nod
Mewn ymateb i sylw nad oedd yr ymgeisydd, wrth ail
gyflwyno ei gais, wedi cwrdd â rhesymau gwrthod y cais blaenorol, nodwyd bod y
swyddog achos wedi ail egluro'r rhesymau gwrthod, ond bod yr ymgeisydd wedi ail gyflwyno
cais heb addasiadau - ategwyd bod dewis a phenderfyniad yr asiant tu hwnt i
reolaeth yr Adran Cynllunio.
PENDERFYNWYD Gwrthod
Rhesymau:
1.
Wrth ystyried graddfa, dyluniad a nifer yr anheddau
arfaethedig, ni chredir y byddai’r datblygiad yn gweddu i'r safle ac ni fyddai
ei ymddangosiad yn dderbyniol o fewn yr ardal leol. Yn ogystal, o ystyried
natur gyfyng y safle, nifer yr unedau sy'n rhan o’r cynllun a'r diffyg gofod
amwynder ynghlwm a’r tai unigol, credir y byddai'r cynnig yn or-ddatblygiad o’r
safle ac yn niweidiol i fwynderau preswyl. Fe ystyrir felly bod y cynnig yn
groes i ofynion perthnasol polisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 Cynllun Datblygu Lleol ar
y Cyd Gwynedd a Môn.
2.
Ar sail diffyg cymysgedd briodol o dai ynghyd â'r
ddarpariaeth annigonol o dai fforddiadwy fe gredi’r bod y bwriad yn methu
cyfarfod gofynion polisïau TAI 8 a THAI 15 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd
Gwynedd a Môn, ynghyd a'r cyngor perthnasol a roddir o fewn Canllawiau
Cynllunio Atodol "Tai Fforddiadwy" a "Cymysgedd Tai".
3.
Ni chredir fod digon o wybodaeth wedi ei chyflwyno i
asesu os yw’r bwriad yn cwrdd â gofynion maen prawf 1c o Bolisi PS1 Cynllun
Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn sydd yn gofyn am ddatganiad iaith Gymraeg
fyddai’n dangos sut byddai datblygiadau arfaethedig yn gwarchod, hyrwyddo a
chryfhau’r iaith Gymraeg. Ar y sail yma, nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi
ei argyhoeddi na fyddai’r bwriad yn cael effaith negyddol ar yr Iaith Gymraeg
yn ardal y cynllun
4.
Ni chredir fod gwybodaeth ddigonol wedi ei chyflwyno i
gyfiawnhau colli’r cyfleuster tafarn i gwrdd gyda'r gofynion perthnasol a nodir
ym Mholisi ISA 2 C Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn ynghyd a
Chanllaw Cynllunio Atodol: "Newid defnydd cyfleusterau a gwasanaethau cymunedol,safleoedd cyflogaeth ac unedau manwerthu";
sy'n nodi'r angen i gadarnhau, trwy dystiolaeth, bod ymdrechion wedi bod i
farchnata’r safle
5.
Mae'r safle yn gorwedd o fewn ardal mewn risg o
lifogydd dŵr wyneb ac nid oes wybodaeth ddigonol yn yr Asesiad Canlyniadau
Llifogydd a gyflwynwyd i ddangos y
gellir rheoli'r risg llifogydd yn dderbyniol dros oes y datblygiad ac felly
mae'r cais yn groes i faen prawf 8 polisi PS 5 a maen prawf 4 polisi PS 6
Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn ynghyd a chyfarwyddyd a roddir yn
mharagraff 11.1 o Nodyn Cyngor Technegol 15.’
Dogfennau ategol: