Cais
materion a gadwyd yn ôl ar gyfer codi 15 tŷ gan gynnwys 3 tŷ
fforddiadwy, yn dilyn caniatâd amlinellol o dan gyfeirnod C09A/0518/16/AM
AELOD LLEOL:
Cynghorydd Dafydd Meurig
Penderfyniad:
PENDERFYNIAD:
Gwrthod
Rhesymau:
byddai’r bwriad yn debygol o gael effaith andwyol ar y coed a
warchodir ac fod y bwriad yn groes i ofynion maen prawf 8 o bolisi PS19 o'r Cynllun
Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 gan nad yw’r bwriad yn sicrhau cadw
neu wella coed, gwrychoedd a choetiroedd o werth.”
COFNODION:
Cais materion a gadwyd
yn ôl ar gyfer codi 15 tŷ gan gynnwys 5 tŷ fforddiadwy, yn dilyn
caniatâd amlinellol o dan gyfeirnod C09A/0518/16/AM
Tynnwyd
sylw at y ffurflen sylwadau hwyr
a)
Amlygodd y
Rheolwr Cynllunio y caniatawyd y cais amlinellol ar gyfer codi 15 tŷ i gynnwys 5
tŷ fforddiadwy gyda’r holl faterion wedi eu cadw’n ôl, ac felly’r cais
gerbron ar gyfer cytuno’r holl faterion oedd yn weddill, megis llunwedd, graddfa, golwg a
thirweddu.
Eglurwyd
bod y safle wedi ei leoli o fewn ffin datblygu pentref Llandygai ac o dan y
Cynllun Datblygu Unedol Gwynedd (2009) pryd caniatawyd y bwriad yn amlinellol,
roedd y safle wedi ei ddynodi ar gyfer tai, Erbyn hyn, nid yw’r safle wedi ei
ddynodi, ond yn parhau oddi fewn y ffin ddatblygu. Eglurwyd mai tir pori yw
defnydd y tir ar hyn o bryd gyda wal garreg a gwrych yn rhedeg ar hyd ffin
orllewinol y safle gyda’r ffordd gyhoeddus gyfochrog. Ategwyd bod
presenoldeb coed aeddfed sydd wedi eu gwarchod o dan Orchymyn Gwarchod Coed
diweddar (04.10.2019) ar hyd ffin ogleddol y safle a ffordd breifat yn arwain
tuag at glwstwr o dai ar y ffin ddeheuol.
Adroddwyd bod y cais wedi bod yn destun trafodaethau
health gyda’r asiant dros gyfnod o amser, a’r cynlluniau diweddaraf wedi eu
cyflwyno (13.08.2021) yn cynnig lleihau’r nifer o dai fforddiadwy o 5 i 3 a
chadw ardal ‘buffer’ rhwng y coed sydd wedi eu gwarchod a’r datblygiad tai.
Ategwyd bod bwriad darparu un fynedfa gerbydol i’r stad ynghyd a mynedfa droed
drwy’r gwrych presennol
- byddai’r gwrych yn cael ei waredu yn gyfan gwbl i’r rhan sydd
wedi ei leoli i’r de o’r fynedfa.
Er
bod y cynlluniau diwygiedig yn cynnig lleihau’r nifer o dai fforddiadwy o 5 i 3
nodwyd, er y byddai modd diwygio’r nifer o dai fforddiadwy o dan gais arall ar
wahân, nid oedd posib gwneud hynny drwy gais materion a gadwyd yn ôl oherwydd
bod y ffurflen gais a’r caniatâd cynllunio amlinellol yn cyfeirio’n benodol
tuag ar ddarparu 5 uned fforddiadwy yng nghyswllt y bwriad yma. Er y
trafodaethau am leihau’r nifer o dai fforddiadwy i 3 ac y byddai’n bosib gwneud
hynny drwy gais ar wahân, nid oedd y ffurflen gais na’r cynlluniau diwygiedig
yn cadarnhau’r newid i 3 eiddo fforddiadwy yn glir. Amlinellwyd bod y cais wedi
ei asesu ar gyfer 5 tŷ fforddiadwy.
Eglurwyd
y rhesymau dros wrthod y cais gan nodi bod rheswm gwrthod 4 bellach wedi ei
ddiddymu
oherwydd bod yr asiant wedi darparu gohebiaeth
rhyngddynt hwy a Dŵr Cymru yn cadarnhau fod Dŵr Cymru yn fodlon
iddynt gysylltu i'r brif garthffos.
Nodwyd bod caniatâd cynllunio amlinellol wedi ei gymeradwyo ar gyfer y
bwriad sydd yn cynnwys darparu system trin carthffosiaeth ac nad oes modd
ymdrin â’r newid i gysylltu i'r brif garthffos drwy gais materion a gadwyd yn
ôl.
b) Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd
asiant yr ymgeisydd yn sylwadau canlynol:
·
Bod adroddiad y
pwyllgor a’r argymhelliad yn annisgwyl o ystyried yr holl gydweithio a thrafod
a wnaed gyda Chyngor Gwynedd ers cyflwyno’r cais yn 2015.
·
Ymatebion i’r rhesymau gwrthod:
Rheswm: 1. Tai Fforddiadwy
·
Bod yr Uned Strategol Tai yn cadarnhau bod yr unedau fforddiadwy yn
cyfarch angen lleol a'r unedau marchnad agored yn cyd-fynd â Datganiad
Cymysgedd Tai y CCA.
·
Nifer yr unedau fforddiadwy wedi ei lleihau ar sail cyngor gan y swyddog
cynllunio. Fodd bynnag, gan fod y gostyngiad wedi arwain at reswm dros wrthod,
y nifer unedau fforddiadwy fel y caniatawyd i 5 wedi ei adfer
·
Datganiad Cymysgedd Tai wedi ei gyflwyno ynghyd a phrisiad wedi'i
ddiweddaru: arwynebedd llawr yr unedau fforddiadwy wedi ei leihau i gyd-fynd â
pholisi – cynlluniau diwygiedig wedi eu cyflwyno
Rheswm dros wrthod 2. Bioamrywiaeth
·
Cynllun safle wedi ei ddiwygio mewn ymateb i sylw yn yr adroddiad y byddai darparu
bwlch ar gyfer y fynedfa gerbydol yn unig yn dderbyniol, ond y dylid cadw
gweddill y gwrych.
Rheswm dros wrthod 3. Coed
·
Mewn ymateb i sylw bod
y bwriad yn ymwneud â darparu lloriau caled, mannau parcio a gerddi o fewn
ardaloedd gwarchod gwreiddiau coed, nodwyd nad oedd unrhyw erddi, patios na
mannau parcio wedi eu gosod o fewn yr RPZ’s gan fod yr ardal yma wedi’i
ddynodi’n buffer. Byddai’r cwmni rheoli yn sicrhau bod yr ardal yn cael ei
gadael ar gyfer bywyd gwyllt ac yn atal unrhyw ddatblygiad. Nid yw’r coed yn
cyrraedd dros unrhyw ardd na thŷ.
Rheswm dros wrthod 4 - Draenio Dŵr Budr:
·
Ynglŷn â
chadarnhad o’r bwriad i gysylltu ar’ brif garthffos, nid oedd gan CNC unrhyw
wrthwynebiad i’r cais ac roeddynt yn croesawu’r cysylltiad trwy Dŵr Cymru.
·
Adroddiad Pwyllgor yn datgan na dderbyniwyd gwybodaeth ddiwygiedig gan yr
ymgeisydd ac felly yn ystyried nad oedd y bwriad yn dderbyniol.
·
Gohebiaeth at y swyddog
cynllunio rhwng Dŵr Cymru, Cyngor Gwynedd a’r asiant wedi ei ail gyflwyno
ynghyd a chadarnhad fod cysylltiad yn dderbyniol - cyflwynwyd rhain 12.03.2020
ynghyd a ffurflen gais diwygiedig.
· Byddai’r cynllun yn darparu datblygiad
deniadol wedi’i ddylunio’n dda gyda chymysgedd da o dai yn unol â CCA Cymysgedd
Tai Gwynedd.
c)
Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod
Lleol yn sylwadau canlynol:
·
Bod y cais yn dyddio nôl i 2009
·
Bod y cae dan sylw yn un rhesymol ond nifer o
drafferthion datblygu ynghlwm a phroblemau heb eu datrys
·
Tynnu sylw at bryderon sylweddol CNC
·
Yn lleol, bod nifer yn pryderu am y cynnydd mewn
trafnidiaeth a’r fynedfa, er bod modd delio gyda materion hyn
·
Sylwadau ynglŷn â dŵr wyneb a gosod amod i’w
reoli yn dderbyniol
·
Bod
angen tynnu sylw at elfen o oredrych – tri ty ar un ochr o’r cae – llethr i
lawr o’r cae
·
Angen cadarnhad mai 5 ty fforddiadwy sydd yma - nid yw
3 yn dderbyniol, er mewn egwyddor dylai mwy o dai fforddiadwy gael eu cynnwys -
Tai Teg yn awgrymu 63%
·
Nid
yw’r cais yn ddigon aeddfed
·
Cytuno gyda’r argymhelliad i wrthod yn seiliedig ar y
tri rheswm
ch) Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais
d)
Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â’r ffaith bod y
cais yn un hanesyddol (2009) a’r tir, er o fewn y ffin datblygu bellach heb ei
ddynodi ar gyfer tai, er bod angen tai yn lleol, nodwyd efallai bod safleoedd
cynaliadwy gwell yn agosach at Fangor eisoes wedi eu caniatáu a bod yr ardal bellach wedi cyrraedd
y targed. Ategwyd mai cais ar gyfer ‘materion a gadwyd yn ôl’ oedd dan sylw a
phetai’r cais yn cael ei wrthod byddai angen cais o’r newydd i ymateb i’r
‘angen am dai yn lleol’.
e)
Yn
ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan aelodau:
·
Bod
y cynllun a’r safle yn un derbyniol
·
Gwybodaeth rhwng yr asiant a’r Uned Cynllunio yn
gwrthddweud ei gilydd
·
Bod
y cais a gyflwynwyd yn 2009 yn ymateb i’r angen am dai fforddiadwy
PENDERFYNWYD Gwrthod
Rhesymau:
1.
ganlyniad i’r newidiadau i’r cynllun nad yw’n cael eu
hadlewyrchu yn y datganiad cymysgedd tai a’r diffyg gwybodaeth o ran
prisiad, ni ystyrir fod y bwriad gerbron
yn ei gyfanrwydd yn cydymffurfio gyda gofynion polisïau TAI 8 o’r Cynllun
Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 a CCA Cymysgedd Tai o ran
cyfiawnhau’r cymysgedd a ddarperir, na pholisïau PS18 a TAI 15 o’r Cynllun
Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 a CCA Tai Fforddiadwy o ran
cyfiawnhau arwynebedd llawr yr unedau fforddiadwy a sicrhau fod yr unedau yn fforddiadwy
am byth o ran pris.
2.
Ystyrir y byddai’r bwriad, oherwydd agosatrwydd y tai
a lleiniau caled bwriedig, yn debygol o gael effaith andwyol ar iechyd a
dyfodol y gwrych a fyddai’n cyfrannu at golli rhannau sylweddol o’r gwrych ar y
ffin orllewinol ac y byddai hyn yn cael effaith andwyol sylweddol ar gymeriad
yr ardal ac felly mae’r bwriad yn groes i ofynion meini prawf 2 a 3 o bolisi
PCYFF 3 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 o ran parchu
cyd-destun y safle ac ymgorffori tirlunio meddal pan fo hynny’n briodol, a
meini prawf 3, 4 a 6 o bolisi PCYFF 4 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd
Gwynedd a Môn 2017 o ran parchu ac amddiffyn golygfeydd lleol ac unrhyw
nodweddion naturiol cadarnhaol sy’n bodoli a rhoi cyfiawnhad dros amgylchiadau lle
nad oes modd osgoi tynnu/colli coed neu wrychoedd.
3.
Mae’r bwriad yn golygu darparu datblygiad lloriau
caled, a gweithgareddau atodol i’r tai megis parcio a gerddi yn union ar y ffin
ar gyfer ardaloedd gwarchod gwreiddiau coed sydd wedi eu dynodi yn goetir
hynafol ac wedi eu gwarchod o dan Gorchymyn Gwarchod Coed ac i’r perwyl hyn,
ystyrir y
byddai’r bwriad yn debygol o gael effaith
andwyol ar y coed a warchodir a bod y bwriad yn groes i ofynion maen prawf 8 o
bolisi PS19 o'r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn 2017 gan nad yw’r
bwriad yn sicrhau cadw neu wella coed, gwrychoedd a choetiroedd o werth.”
Dogfennau ategol: