Codi
adeilad newydd ar gyfer 6 uned breswyl, newid defnydd y llawr gwaelod i wagle
hyblyg Defnydd Dosbarth A1, A2, A3 a/neu B1 ynghyd ac addasu'r lloriau uwchben
i 18 fflat gyda newidiadau ac estyniadau cysylltiedig.
AELOD
LLEOL: Cynghorydd Steve Collings
Penderfyniad:
PENDERFYNIAD: Caniatáu'r hawl i’r Rheolwr Cynllunio
ganiatáu’r cais yn dilyn asesiad o’r angen am ddarpariaeth o dai fforddiadwy (a
sicrhau trwy unai amod neu gytundeb 106 os oes angen darpariaeth ffurfiol) ac
yn ddarostyngedig i gytundeb 106 i sicrhau cyfraniad ariannol tuag at lecynnau
agored.
Amodau:
5 mlynedd, yn unol â’r cynlluniau, amodau sŵn, sustemau
echdynnu, Dwr Cymru, deunyddiau a gorffeniadau, enw Cymraeg i’r datblygiad ac
unedau.
Cofnod:
Codi adeilad newydd ar gyfer 6 uned breswyl, newid
defnydd y llawr gwaelod i wagle hyblyg Defnydd Dosbarth A1, A2, A3 a/neu B1
ynghyd ac addasu'r lloriau uwchben i 18 fflat gyda newidiadau ac estyniadau
cysylltiedig.
Tynnwyd
sylw at y ffurflen sylwadau hwyr
a)
Amlygodd y Rheolwr Cynllunio bod y cais yn cynnwys yr elfennau
isod:
·
Codi adeilad newydd 3 llawr yng nghefn
y safle ar gyfer 6 fflat breswyl 2 lofft
·
Newid defnydd llawr cyntaf y cyn-siop i
ddefnyddiau hyblyg fel siop a hwb
·
Mân newidiadau i edrychiadau presennol
blaen y siop.
·
Darparu 18 fflat uwchben y siop
bresennol ar 2 lawr i gynnwys 16 uned 1 llofft a 2 uned 2 lofft
·
Ymestyn ac addasu cefn yr adeilad
presennol er mwyn darparu rhai o’r unedau preswyl a balconïau.
·
Darparu 5 llecyn parcio car
·
Defnyddio rhodfa breifat yng nghefn yr
eiddo
·
Lleoli storfeydd storio biniau yng
nghefn yr adeilad presennol.
·
Lleoli llecyn amwynder bach/teras yng
nghefn yr adeilad presennol ynghyd a thirweddu meddal a chaled.
Eglurwyd bod yr adeilad a’r safle wedi eu lleoli oddi fewn i ganol y
ddinas ac oddi fewn i ffin datblygu fel y’i cynhwysir yn y CDLl
ac ystyriwyd yr egwyddor o ddatblygu’r safle yn erbyn Polisi PCYFF 1 a Pholisi
TAI 1 o’r CDLl. Nodwyd bod yr adeilad o fewn prif
ardal manwerthu’r ddinas ac wedi ei amgylchynu gan gymysgedd o ddefnyddiau
preswyl ar ffurf fflatiau, masnachol ynghyd a maes parcio cyhoeddus. Daeth
defnydd y siop flaenorol i ben ym Medi 2020.
Yng
nghyd-destun lefel cyflenwad dangosol tai i Fangor dros gyfnod y Cynllun,
amlygwyd bod y ddarpariaeth yn Ebrill 2021, 9 uned yn uwch na’r lefel cyflenwad
dangosol ar gyfer safleoedd ar hap ym Mangor ac y byddai’r bwriad cyfredol hwn
yn mynd uwchben lefel twf dangosol Bangor. O ganlyniad, rhaid adolygu unrhyw
gyfiawnhad a gyflwynwyd gyda’r cais yn amlinellu sut bydd y bwriad arfaethedig
yn cyfarch anghenion y gymuned leol. Mewn ymateb i’r
gofyniad, cyflwynodd yr ymgeisydd Ddatganiad Dylunio, Mynediad a Chynllunio
(diwygiedig) ynghyd a gwybodaeth/datganiadau ychwanegol oedd yn cynnwys y
wybodaeth ganlynol:
·
Yr ymgeisydd yw’r darparwr llety rhentu
mwyaf ym Mangor a gwelir prinder sylweddol ar gyfer fflatiau stiwdio 1 - 2
llofft
·
Bydd y cais yn llenwi’r gwagle rhwng
llety myfyrwyr a phrynwyr tŷ cyntaf.
·
Bod yr ymgeisydd yn bwriadu cwblhau rhan gyntaf o’r datblygiad o
fewn 12 mis a chwblhau’r adeilad ar wahân o fewn 24 mis (yn wahanol i
ddatblygiadau eraill sydd wedi derbyn caniatâd ond heb eu dechrau)
·
Er bod y ffigwr dangosol ar gyfer tai
ym Mangor eisoes wedi ei gyrraedd, ni ragwelwyd bydd bob tŷ o fewn
safleoedd yn y banc tir ar hap ynghyd a’r safleoedd hynny sydd wedi eu dynodi
ym Mangor yn debygol o ddatblygu.
·
Pe byddai’r cais yn derbyn caniatâd cynllunio ynghyd a’r
dynodiadau tai o fewn y banc tir yn cael eu gwireddu, byddai’r ffigwr cronnus o
dai ddim ond yn cyfateb i 3.4% o gynnydd yn y ffigwr dangosol o fewn y CDLl ar gyfer Bangor.
·
Ni ddylai awdurdodau wrthod ceisiadau
am dai oddi fewn i safleoedd ar hap sydd uwchben y ffigwr dangosol gan fod cyngor
o fewn Polisi Cynllunio Cymru yn datgan dylai datblygiadau preswyl gael eu
cefnogi os ydynt yn cydymffurfio gyda pholisïau cenedlaethol yn ymwneud ac
amcanion cynaladwyedd - y safle yma wedi ei leoli mewn man hygyrch yng nghanol
y ddinas.
·
Bod yr ymgeisydd wedi cyflwyno prisiau
marchnad agored (OMV’s) ar gyfer yr unedau preswyl.
Uned Strategol Tai Cyngor Gwynedd wedi datgan bod angen fflatiau 1 a 2 lofft ym
Mangor gyda 60 ymgeisydd ar restr Tai Teg ar gyfer unedau 2 a 3 llofft a 517
ymgeisydd ar restr tai cyffredin y Cyngor am dai cymdeithasol.
·
Nid yw’r safle’n addas ar gyfer tai 3
llofft oherwydd cyfyngiadau maint y safle
·
Er bod datblygiadau tai eraill wedi
derbyn caniatâd, mae’r angen am fflatiau 1 a 2 lofft mewn lleoliad canolig yng
nghanol y ddinas yn amlwg.
·
Bod y bwriad yn darparu 16 uned breswyl
fforddiadwy, gyda’r Uned Strategol Tai yn cadarnhau bod y pris o £40,000 i
£75,000 am y fflatiau 1 llofft yn fforddiadwy ac nad oes angen disgownt iddynt.
Ystyriwyd y
bwriad yn gronnol gyda’r banc tir presennol a dynodiadau tir ar gyfer datblygu
tai yn y ddinas, yn golygu lefel o ddatblygiad byddai uwchlaw'r
galw dangosol am unedau preswyl yn ystod cyfnod y CDLl.
O ganlyniad, rhaid i’r Awdurdod Cynllunio Lleol fod yn argyhoeddedig y byddai’r
bwriad yn gymorth i gyfarfod anghenion y
gymuned leol.
Er bod
gwybodaeth gyffredinol wedi ei dderbyn gan yr ymgeisydd yn amlygu’r angen am
fflatiau 1 a 2 lofft ym Mangor, sy’n llenwi’r bwlch rhwng llety myfyrwyr a
phrynu tai tro cyntaf, dadleuwyd nad oedd cyfeiriad manwl i sefyllfa bresennol
unedau preswyl o fewn y banc tir Ebrill 2021 lle gwelwyd bod 178 allan o 188
uned yn y banc tir ar gyfer fflatiau 1 a 2 lofft. Nid oedd yr Awdurdod
Cynllunio Lleol wedi eu hargyhoeddi’n ddiamheuol bod yr ymgeisydd wedi
cyfiawnhau darparu 24 uned breswyl ar ffurf fflatiau 1 a 2 llofft sy’n
ychwanegol i’r 178 o fflatiau sydd eisoes o fewn y banc tir ym Mangor. Er bod y
dystiolaeth a gyflwynwyd gan yr Uned Strategol, defnydd cymdeithasol yn unig a
geir am unedau un llofft fforddiadwy Ni ystyriwyd felly bod y bwriad
arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol yn unol â Pholisi TAI 8 o’r CDLl.
Tynnwyd
sylw mai bwriad yr ymgeisydd yn y lle cyntaf yw rhentu’r fflatiau ac er bod
prisiau marchnad agored (pris gwerthu) wedi eu cyflwyno gan yr ymgeisydd ar
gyfer yr holl fflatiau, nid oedd ffigyrau wedi eu cyflwyno ar gyfer rhentu’r
fflatiau. O ganlyniad ni ellid cadarnhau
os yw prisiau rhentu’r 16 uned yn fforddiadwy neu beidio. I’r perwyl hyn, ni ystyriwyd
bod y bwriad, yn seiliedig ar y wybodaeth oedd wedi ei gyflwyno’n bresennol, yn
cydymffurfio gyda gofynion Polisi TAI 15 na gyda gofynion CCA: Tai Fforddiadwy
Yng
nghyd-destun ystyriaethau manwerthu / canol y Ddinas, nodwyd bod Polisi PS15 o’r CDLL yn ceisio gwarchod a
gwella bywiogrwydd a hyfywedd canol trefi a’u swyddogaethau manwerthu,
gwasanaethu a chymdeithasol ac anogir cymysgedd amrywiol o ddefnyddiau addas o
fewn canolfannau trefol sydd o ansawdd uchel ac yn denu ystod eang o bobl ar
wahanol amseroedd o’r dydd. Mae Polisi MAN 2 yn nodi fod cynigion i newid
defnydd unedau manwerthu a leolir o fewn prif ardal siopa ond yn cael eu
caniatáu os gellid dangos nad yw’r uned bellach yn hyfyw ac y gwnaed pob ymdrech i gynnal defnydd A1
(siop) yn yr eiddo. Ategwyd bod Polisi MAN 1 o’r CDLL yn datgan bydd cynigion
ar gyfer datblygiadau manwerthu, masnachol a hamdden newydd yn cael eu caniatáu
yn ddarostyngedig i ystyriaethau cynllunio fel dyluniad a mwynderau.
Yng nghyd-destun mwynderau gweledol, adroddwyd bod y safle wedi ei leoli
yng nghanol y ddinas sy’n cynnwys nifer helaeth ac amrywiol o adeiladwaith a
strwythurau masnachol a phreswyl. Ystyriwyd y byddai’r effaith fwyaf i’r
edrychiadau allanol i’w cael yng nghefn yr adeilad ble fydd yr estyniadau
presennol yn cael eu dymchwel gydag estyniad newydd yn cael ei godi. Bydd yr
adeilad ar wahân ar gyfer y 6 uned breswyl yn 3 llawr ac ar ffurf hirsgwar o
ddyluniad modern a chyfoes. O ystyried dyluniad, gosodiad, edrychiadau allanol,
deunyddiau a graddfa’r estyniad ynghyd a’r adeilad ar wahân, ni ystyriwyd y
byddent yn gronnol yn creu strwythurau anghydnaws sylweddol yn y rhan yma o’r drefwedd
Ategwyd, yn
ôl y wybodaeth sydd gan yr Awdurdod Cynllunio Lleol, ceir defnydd preswyl i rif
288 Stryd Fawr a defnydd masnachol i rif 296 Stryd Fawr gydag anheddau preswyl
Ger y Mynydd wedi eu lleoli 43m i’r gogledd. Er cydnabuwyd y bydd elfen o
gysgodi i’r anheddau preswyl, ni ystyriwyd y byddai’n sylweddol nac arwyddocaol
ac na fydd unrhyw oredrych goddefol a chymunedol
rhwng y safleoedd.
Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad, nodwyd fel rhan o’r
cais ac yn unol â gofynion yr Uned Drafnidiaeth yn eu hymateb i’r ymholiad cyn
cyflwyno cais, cyflwynwyd Nodyn Technegol ar Drafnidiaeth oedd yn cadarnhau -
(i) bod y safle yn hygyrch i ddulliau gwahanol o deithio (ii)
byddai’r datblygiad yn debygol o greu lleiafswm o gynnydd mewn trafnidiaeth a (iii) bod y datblygiad yn cydymffurfio gyda pholisïau
cenedlaethol o fewn NCT: Trafnidiaeth.
Yng
nghyd-destun materion ieithyddol, er nad oedd ymateb wedi ei dderbyn gan yr
Uned Iaith ar gynnwys y Datganiad, ystyriwyd yn yr achos hwn, na ellid sicrhau
yn ddiamheuol byddai’r 16 fflat fforddiadwy yn cwrdd ag angen lleol nac yn
fforddiadwy ar sail rhent gan nad oedd gwybodaeth wedi ei dderbyn parthed yr
elfen yma o’r bwriad. O ganlyniad, ni ellid cadarnhau y byddai’r bwriad, o’i
ganiatáu, yn diogelu neu yn hybu’r iaith yn y ddinas. O safbwynt cyfarch angen
lleol a fforddiadwyaeth y bwriad, ni ellid cadarnhau
bod y bwriad yn cydymffurfio a gofynion Polisi PS 1 o'r CDLL, CCA: Cynnal a Chreu Cymunedau Nodedig a
Chynaliadwy a NCT 2: Cynllunio a Thai Fforddiadwy.
Adroddwyd, na fyddai’r bwriad i ddatblygu 24 uned breswyl newydd 1 a 2
lofft ar y safle yn dderbyniol mewn egwyddor yn seiliedig ar: (i) ddiffyg
tystiolaeth fod gwir angen ym Mangor am unedau 1 a 2 lofft yn ychwanegol i’r
178 uned/fflat cyffelyb sydd eisoes o fewn y banc tir ar gyfer y ddinas. (ii) nid oes tystiolaeth wedi ei dderbyn byddai’r fflatiau
yn fforddiadwy ar sail rhent a (iii) oherwydd pryder
rhif (ii), ni ellid cadarnhau y byddai’r bwriad yn
darparu fflatiau fforddiadwy i gyfarch anghenion y gymuned leol.
Argymhellwyd gwrthod y cais.
b)
Yn manteisio ar yr hawl i siarad,
nododd yr asiant y sylwadau canlynol:
·
Cais cynllunio llawn ydoedd ar gyfer newid defnydd hen siop Peacocks ar Stryd Fawr Bangor, sydd wedi bod yn wag am 2
flynedd, i greu defnydd hyblyg ar y llawr gwaelod ac addasu'r lloriau uwchben i
greu 18 fflat ac adeiladu 6 o fflatiau ar dir adfeiliedig tu ôl i’r Stryd Fawr.
Fflatiau marchnad agored a fforddiadwy i’w gosod neu werthu - nid unedau ar
gyfer myfyrwyr.
·
Bydd y datblygiad yn gwneud defnydd perffaith o adeilad sylweddol
ar y Stryd Fawr - adeilad sydd heb ei restru, ond sydd yn hanesyddol bwysig ym
Mangor fel siop wreiddiol teulu Pollycoff.
·
Bod gan yr ymgeisydd denant (Town Square) sydd â diddordeb o ddefnyddio’r llawr gwaelod fel
hwb menter i’w ddefnyddio gan fusnesau bach yn amrywio o gaffi i swyddfeydd i
weithdai bychain. Mae’r math yma o ddatblygiad eisoes wedi bod yn llwyddiannus
yng nghanol Wrecsam a Rhyl o dan reolaeth yr un tenant gyda chymorth ariannol
gan Lywodraeth Cymru.
·
Bod cymorth ariannol drwy Gynllun Buddsoddi ac Adnewyddu Eiddo
canol Tref Bangor wedi ei glustnodi yn barod gan Gyngor Gwynedd ar gyfer y
datblygiad ynghyd a chefnogaeth glir i’r datblygiad gan y Tîm Datblygu
Economaidd.
·
Yr unig wrthwynebiad gan yr Awdurdod Cynllunio Lleol yw’r ffaith
fod nifer o dai a fflatiau yn y banc tir ym Mangor heb eu datblygu a bod lefel
cyflenwad dangosol o dai i Fangor dros gyfnod y Cynllun Lleol yn 969 uned -
tybiwyd felly fod y nifer presennol gan gynnwys y banc tir yn mynd dros y
ffigwr yma o 9 uned - 9 uned yn unig o fewn prif ganolfan! Rhaid cofio mai rhif
dangosol yw’r rhif yma ac nid terfyn uchaf
·
Wrth edrych yn fanylach ar y safleoedd sydd yn y banc tir, mae
nifer yn annhebyg o gael eu datblygu yn ystod cyfnod y CDLl
- safle Jewsons - 70 o unedau yn y banc tir o dan
berchnogaeth datblygwr tai, ond y safle ar werth; safle Clwb Cymdeithasol Maesgeirchen - 10 o
fflatiau un llofft yn y banc tir ond bwriad ei ddatblygu fel siop heb fflatiau.
Yn ogystal, mae rhai safleoedd wedi eu
clustnodi yn y CDLl ar gyfer tai yn araf yn dod
ymlaen - neu yn cyflwyno llai o dai na’r disgwyl. Yn amlwg felly, mae yna fwy o
hyblygrwydd i ddatblygu safleoedd eraill fydd o werth economaidd i’r dre.
·
Ni fydd y safle yn eistedd yn y banc tir am flynyddoedd - os caiff
ei ganiatáu, bydd y datblygiad yn cychwyn ar unwaith - buddsoddiad o £2.2
miliwn yng nghanol Stryd Fawr Bangor - o bosib hwn fydd yn dechrau gwrthdroi
cwymp mewn safon y Stryd Fawr - yn ddatblygiad pwysig fydd yn rhoi hyder i
eraill fuddsoddi yn y ddinas
c)
Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd
yr Aelod Cyffiniol y sylwadau canlynol (ar ran yr Aelod Lleol)
·
Bod y prosiect yn un i’w groesawu ac i’w gefnogi
·
Y safle wedi ei leoli mewn ardal amlwg ar y Stryd Fawr
·
Bod yr ymgeisydd gyda phrofiad ac arbenigedd yn y maes
·
Cael cosb oherwydd bod caniatadau yn y
banc tir heb eu dechrau
·
9 uned yn unig dros yr hicyn cyflenwad tai
·
Nad oedd pryderon am y dyluniad
·
Cyllid wedi ei adnabod ar gyfer yr elfennau economaidd ac adfywio
·
Bod angen am unedau 1 a 2 stafell wely o safon ar gyfer pobl ifanc
proffesiynol
·
Bod datblygiad tebyg yn y Ddinas wedi bod yn llwyddiannus iawn
·
Byddai’r bwriad yn cadw pobl leol yn lleol - cysylltiadau,
rhwydwaith, adnoddau yn rhesymau da dros aros
·
Byddai gwaith yn dechrau ar unwaith
·
Braf fyddai gweld adeilad sydd yn prysur droi yn adfail yn cael ei
drosi yn ddatblygiad o safon
d)
Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais yn groes i’r argymhelliad
Rhesymau:
·
Bod angen pwyso a mesur y buddion
economaidd v ffigyrau banc tir
·
Bod caniatadau heb eu gweithredu ac yn
annhebyg o ddatblygu
·
Byddai’r bwriad yn adfywio canol y
Ddinas
·
Angen gwarchod adeilad nodweddiadol
·
Bod system amherffaith y banc tir yn
creu problemau
e)
Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y
sylwadau canlynol gan aelodau:
·
Bod cyfle yma i adfywio canol y Ddinas
·
Croesawu'r fenter - dim eisiau colli cyfle
·
Yr adeilad presennol yn dirywio
·
Byddai’n rhoi hyder i fusnesau eraill
fentro
·
Dim symud ar rai caniatadau eraill yn yr
ardal
·
Bod y cynnydd mewn nifer unedau yn y
banc tir yn fychan
Mewn
ymateb i sylw ynglŷn â thynnu ceisiadau sydd heb eu gweithredu yn ôl,
nodwyd bod cyfraith gyfredol yn gosod amod i ddatblygu o fewn 5 mlynedd ond
hefyd yn caniatáu i ddatblygwyr wneud cais am estyniad amser.
Atgoffwyd
yr aelodau o gais cyffelyb a gafodd ei wrthod yn ddiweddar oherwydd diffyg
cyfiawnhad banc tir (er yn derbyn nad oedd y bwriad ar y Stryd Fawr). Mewn
ymateb, nododd Aelod bod cais Llys Ioan yn un i ddymchwel adeilad hanesyddol -
gwarchod sydd yma, ac y dylai pob cais gael ei ystyried ar ei rinweddau ei hun.
PENDERFYNWYD:
Caniatáu'r hawl i’r Rheolwr Cynllunio ganiatáu’r cais yn dilyn asesiad o’r
angen am ddarpariaeth o dai fforddiadwy (a sicrhau trwy unai amod neu gytundeb
106 os oes angen darpariaeth ffurfiol) ac yn ddarostyngedig i gytundeb 106 i
sicrhau cyfraniad ariannol tuag at lecynnau agored.
Amodau:
5 mlynedd,
yn unol â’r cynlluniau, amodau sŵn, sustemau echdynnu, Dwr Cymru,
deunyddiau a gorffeniadau, enw Cymraeg i’r datblygiad ac unedau.
Dogfennau ategol: