Codi 7 tŷ annedd
ynghyd a gwaith cysylltiol.
AELOD LLEOL: Cynghorydd
Gareth Morris Jones
Penderfyniad:
PENDERFYNIAD: Gwrthod – Rhesymau
Cofnod:
Cyn Eglwys Santes Mair Lôn Yr Eglwys, Morfa
Nefyn, Pwllheli, Gwynedd, LL53 6AR
Codi
7 tŷ annedd ynghyd a gwaith cysylltiol.
a) Amlygodd yr Uwch Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar
gyfer datblygiad anheddol fyddai’n cynnwys 7 tŷ annedd, ffordd fynediad a
gwaith cysylltiol ar safle’r cyn Eglwys Gatholig “Atgyfodiad Ein Ceidwad”,
Morfa Nefyn (sydd erbyn hyn wedi ei dymchwel). Ategwyd bod y safle yn un tir
llwyd, oddeutu 0.4 ha, wedi ei leoli mewn ardal anheddol o Bentref
Arfordirol-Gwledig Morfa Nefyn a byddai’r datblygiad ar ffurf “cul-de-sac” gyda
mynediad cerbydol, gofod parcio a gardd ar wahân ar gyfer pob uned.
Nodwyd bod y cynllun
yn ddiweddariad o gynllun ar gyfer chwe thŷ ar yr un safle a wrthodwyd yn flaenorol
dan y cyfeirnod C19/1174/42/LL am y rhesymau isod:
·
Ni chredwyd y byddai'r cynnig yn cwrdd
gyda'r anghenion lleol cydnabyddedig am dai ac o ganlyniad fe fuasai'r
datblygiad yn arwain at orddarpariaeth tai marchnad agored yn y gymuned
·
Diffyg darpariaeth fforddiadwy fel rhan
o'r cynllun
·
Niwed i fwynderau trigolion lleol a
defnyddwyr Lôn yr Eglwys oherwydd culni'r ffordd fynediad
·
Nid oedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol
wedi ei argyhoeddi na fyddai’r datblygiad yn achosi niwed o sylwedd i gymeriad
a chydbwysedd yr iaith Gymraeg yn y gymuned
O ganlyniad i
benderfyniad y Pwyllgor i wrthod cais C19/1174/42/LL aethpwyd ar penderfyniad i
Apêl (APP/Q6810/A/21/3266774) ac fe wrthodwyd yr apêl am y rhesymau isod :
·
"nid wyf wedi fy narbwyllo ar y
dystiolaeth sydd ger fy mron, y byddai’r cynnig yn gwneud cyfraniad priodol at
y cyflenwad tai lleol, gan gynnwys tai fforddiadwy. Deuaf i’r casgliad, felly,
na fyddai’r cynnig yn gyson â pholisïau PS 17, TAI 4 a TAI 15 y CDLl."
·
"Yn absenoldeb y cyfryw wybodaeth, deuaf i’r casgliad y
byddai’r cynnig yn groes i bolisi PS 1 y CDLl a
Pholisi Cynllunio Cymru sy’n ceisio hyrwyddo a chefnogi’r defnydd o’r
Gymraeg."
Wrth dderbyn bod
rhaid ystyried pob cynllun ar ei haeddiant ei hun, ac wrth ystyried hanes y
safle a sylwadau'r Arolygydd Cynllunio ar y penderfyniad blaenorol, awgrymwyd
mai'r ddau brif gwestiwn i'w hystyried wrth benderfynu ar y cais dan sylw oedd,
·
a fyddai'r cynllun newydd yn cyfrannu
tuag at gwrdd ag anghenion y gymuned leol am dai?
·
a fyddai'r cynnig yn hyrwyddo a
chefnogi'r defnydd o'r Gymraeg yn y gymuned?
Adroddwyd bod Morfa
Nefyn, yn y CDLl, wedi ei glustnodi yn Bentref
Arfordirol/Gwledig a bod polisi TAI 4 yn cefnogi datblygiadau tai er mwyn cwrdd
â strategaeth y Cynllun drwy annog defnyddio safleoedd ar hap addas o fewn ffin
datblygu aneddleoedd yn yr haen yma, pan fo maint, graddfa, math a dyluniad y
datblygiad yn gytbwys â chymeriad yr anheddle. Nodwyd mai’r ddarpariaeth tai
dangosol i Forfa Nefyn dros gyfnod y Cynllun oedd 15 uned ac yn ystod y cyfnod
rhwng 2011 a 2022, cwblhawyd 33 uned ym Morfa Nefyn (pob un o'r rhain ar
safleoedd ar hap; 21 uned yn fwy nai gyflenwad dangosol ar gyfer oes y Cynllun.
Yng nghyd-destun
mwynderau cyffredinol a phreswyl, nodwyd oherwydd lleoliad, dyluniad, gogwydd a
maint y tai arfaethedig, ni ystyriwyd y byddai effaith niweidiol arwyddocaol ar
fwynderau preifat yn deillio o’r datblygiad. Wrth dderbyn bod y tai o amgylch
ar hyn o bryd yn cefnu ar safle wag, ystyriwyd bod y safle yn un mewn-lenwi o
fewn ffin ddatblygu ac nad oedd yn afresymol iddo gael ei ddatblygu ar gyfer
tai.
Yng nghyd-destun
materion trafnidiaeth a mynediad amlygwyd bod yr Uned Trafnidiaeth wedi amlygu
pryderon ynghylch effaith y datblygiad ar ddiogelwch ac hwylustra'r
rhwydwaith ffyrdd cyfagos ynghyd â diffygion yn nyluniad ffyrdd mewnol y stad.
Fe ddarparwyd gwybodaeth ychwanegol gan yr ymgeisydd yn dangos diwygiadau i'r
troedffyrdd o fewn y safle a chynigion ar gyfer mesurau tawelu trafnidiaeth.
Er bod rhai
nodweddion cadarnhaol i’r cynllun a gyflwynwyd, ni ellid argymell caniatáu’r
cais oherwydd y methiant i fodloni gofynion polisïau TAI y CDLl
ac effaith niweidiol posibl y datblygiad ar yr iaith Gymraeg yn y gymuned.
b)
Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y
sylwadau canlynol:
·
Bod y tai i’w hadeiladu ar safle sydd wedi ei ddatblygu yn
flaenorol
·
Bod 2 tŷ fforddiadwy a 5 tŷ marchnad agored yn rhan o’r
cais yn adlewyrchu'r angen yn lleol - nid oedd tai fforddiadwy yn rhan o’r cais
blaenorol
·
Bod Polisi TAI15 yn gofyn am 10% o dai fforddiadwy – y cais yma yn
cynnig mwy na hynny
·
Tystiolaeth yn amlygu na fyddai datblygu safle fel un 100% ar
gyfer tai fforddiadwy yn hyfyw felly rhaid adeiladu tai marchnad agored
·
Bod yr Asesiad Tai Marchnad Lleol Gwynedd 2018-2023 yn cydnabod yr
angen am dai a bod y bwriad yn cwrdd â hynny
·
Bod y datblygwr yn cynnig strategaeth marchnata leol - pobl leol
fydd yn cael y cynnig cyntaf
·
Bod ymgais yn cael ei wneud i chwilio am deuluoedd lleol
·
Bod y datblygwr yn ymrwymo i sicrhau tai fel cartref yn unig ac
nid fel tai gwyliau ac ail gartrefi
c)
Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau
canlynol:
·
Mai Eglwys fechan ddiaddurn oedd ar y safle bychan, hanner acer
yma
·
Anaddas yw’r safle ar gyfer 7 tŷ sylweddol gyda gardd, garej
a llefydd parcio
·
Uned Trafnidiaeth yn amlygu mai un mynediad yn unig fydd i’r safle
a bod hyn yn anaddas
·
Bod y fynedfa yn rhy gul - yn galluogi un cerbyd ar y tro. Nid oes lle i
ledu’r fynedfa ac nid yw yn addas fel y mae i injan dân a lori ludw
·
Byddai’n creu effaith negyddol ar
fwynderau tai cyffiniol
·
Bydd y datblygiad yn ychwanegu at
broblemau traffig o flaen yr Ysgol Gynradd
·
Bod y datblygiad yn croesi llwybr
cyhoeddus – bod cais agored gyda’r Cyngor ynglŷn â chael gwell defnydd o’r
llwybr cyhoeddus
·
Bod gormod o dai gwyliau a thai
marchnad agored ym Morfa Nefyn - tai fforddiadwy yn unig sydd eu hangen
·
Bod y cais yn orddatblygiad
– yn groes i Bolisi TAI17 a TAI4
·
Bod trigolion lleol yn erbyn y cais -
prisiau’r tai allan o gyrraedd pobl leol
·
Dim eisiau cul de sac sydd yn wag am
hanner blwyddyn
·
Derbyn bod galw lleol am dai ond dim ar
y pris yma (£500,00) – bod oleiaf 15 o dai ar werth
yn y pentref ymhell o gyrraedd pobl lleol
·
Bod y cais blaenorol am 6 tŷ wedi
ei wrthod gan y Pwyllgor ac ar apêl – yr un cais sydd yma eto gyda 1 o’r tai
wedi ei drosi yn 2
·
Annog y Pwyllgor i gefnogi argymhelliad y swyddogion a’r Cyngor
Cymuned i wrthod y cais
ch)
Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais yn
unol ar argymhelliad
d) Mewn ymateb
i gwestiwn ynglŷn â sicrhau addasrwydd y lôn i’r safle ar gyfer
gwasanaethau, nododd y Rheolwr Cynllunio bod hyn yn ddibynnol ar yr egwyddor o
fabwysiadu’r lôn. Ategodd mai annhebygol fyddai mabwysiadau’r lôn i’r safle yma
a bod hyn wedi bod yn rhan o’r gwrthodiad cychwynnol (er bod arolygwr yr apêl
wedi anghytuno gyda’r egwyddor). Mewn ymateb i gwestiwn ategol ynglŷn â
bod rhaid mabwysiadu lôn os yw'r cais am 5 neu fwy o dai, nododd y Swyddog
Monitro nad oedd gorfodaeth i fabwysiadau ffordd a bod sylwadau’r Uned
Trafnidiaeth yn ymateb i briodoldeb y sefyllfa benodol yma.
PENDERFYNWYD:
Gwrthod – Rhesymau
1.
Mae'r ddarpariaeth dai ym Morfa Nefyn eisoes yn sylweddol uwch na'r
ddarpariaeth a glustnodwyd gan y Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd ac felly ni
chredir bod y cynnig yn cwrdd gyda'r anghenion lleol cydnabyddedig am dai. O
ganlyniad fe fuasai'r datblygiad yn arwain at orddarpariaeth tai marchnad
agored yn y gymuned yn groes i ofynion polisi TAI 4 y CDLl
a'r strategaeth aneddleoedd a'i cynhwysir ym Mholisi PS 17.
2.
Oherwydd gwerth marchnad debygol yr unedau a fwriedir ar gyfer tai
fforddiadwy, nid yw'n bosibl sicrhau
bydd yr unedau hyn yn aros yn fforddiadwy er mwyn cwrdd ag anghenion y gymuned
leol yn yr hirdymor ac felly mae'r cais yn groes i ofynion Polisi TAI 15 y CDLl.
3.
Ar sail y wybodaeth sydd wedi ei chyflwyno yn y Datganiad Ieithyddol nid
yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r datblygiad yn
achosi niwed o sylwedd i gymeriad a chydbwysedd yr iaith Gymraeg yn y gymuned
ac felly mae’r cais yn groes i ofynion polisi PS1 Cynllun Datblygu Lleol ar y
Cyd Gwynedd a Môn.
Dogfennau ategol: