Agenda item

Ailddatblygu safle garej presennol er mwyn adeiladu adeilad preswyl 4 llawr sy'n cynnwys 21 o fflatiau ar gyfer unigolion dros 55 oed (7x 2 person 1 ystafell wely, 14 x 3 person 2 ystafell wely) ynghyd â lolfa gymunedol, storfa Bygi/Beics, ystafell peiriannau, storfa biniau,  llecynnau parcio ar gyfer 14 car a thirlunio

 

AELODAU LLEOL: Cynghorydd Dawn Lynne Jones a’r Cynghorydd Dewi Jones

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD:

 

Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig ar dderbyn cadarnhad am fanylder ffenestri ystafelloedd byw Uned 10 & Uned 17 sy’n hwynebu Bryn Cadnant a derbyn manylion y pwll cadw dŵr (swale) a'r cynllun draenio tir o fewn y llinell goch ynghyd â derbyn tystysgrifau perchnogaeth tir cywir ac yn ddarostyngedig i’r amodau isod:-

 

1.    5 mlynedd.

2.    Yn unol â’r cynlluniau/manylion a gyflwynwyd gyda’r cais.

3.    Cydymffurfio a’r cynllun parcio.

4.   Cydymffurfio a’r cynllun tirweddu ynghyd a gwaith cynnal a chadw i’r dyfodol.

5.   Amod CNC sy’n ymwneud a chyflwyno cynllun dwr wyneb ar gyfer y datblygiad. Amod CNC sy’n ymwneud a Halogiad Tir.

6.   Sicrhau cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r unedau fforddiadwy e.e. cymysgedd, daliadaeth, meini prawf meddiannaeth, amserlen a threfniadau i sicrhau bydd yr unedau yn fforddiadwy yn bresennol ac am byth.

7.   Cydymffurfiaeth gydag argymhellion yr Adroddiad Arolwg Ystlumod a’r Asesiad Rhagarweiniol Ecolegol.

8.   Cydymffurfiaeth gydag argymhellion yr Adroddiad Geo-amgylcheddol Rhan I a II.

9.   Cytuno manylion enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad cyn i’r unedau preswyl cael eu meddiannu at unrhyw ddiben ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac yn hyrwyddo'r datblygiad.

 

 

 

 

10.   Cyfyngu ar oriau gweithio i 08:00-18:00 Llun i Wener; 08:00-13:00 Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a Gŵyl y Banc.

11.   Cyflwyno Datganiad Dull Adeiladu i gynnwys mesurau lleihau sŵn, llwch a dirgryniad i’w gytuno gyda’r ACLL.

12.   Sicrhau bod ffenestri y llawr cyntaf ac ail lawr sy’n gwasanaethu’r ystafelloedd byw Uned 10 & Uned 17 ac sy’n hwynebu Bryn Cadnant o wydr afloyw yn barhaol.

13.   Cyfyngu’r defnydd i ddarpar ddeiliaid 55+ oed.

 

Nodyn: Angen cyflwyno cais system ddraenio gynaliadwy i’w gytuno gyda’r Cyngor.

 

Ailddatblygu safle garej presennol er mwyn adeiladu adeilad preswyl 4 llawr sy'n cynnwys 21 o fflatiau ar gyfer unigolion dros 55 oed (7x 2 person 1 ystafell wely, 14 x 3 person 2 ystafell wely) ynghyd â lolfa gymunedol, storfa Bygi/Beics, ystafell peiriannau, storfa biniau,  llecynnau parcio ar gyfer 14 car a thirlunio

           

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr

 

a)    Amlygodd y Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar gyfer dymchwel yr adeiladau presennol a chodi adeilad newydd yn ei le a fyddai’n darparu 21 o fflatiau preswyl i bobl dros 55 oed ynghyd a gwaith cysylltiedig. Roedd elfennau’r cais yn cynnwys

·         Darparu 21 fflat sy’n cynnwys 7 fflat un llofft a 14 fflat dwy lofft a chynigir pob fflat fel uned fforddiadwy.

·         Darparu 16 llecyn parcio

·         Defnyddio’r fynedfa bresennol oddi ar Ffordd Llanberis fel y trefniant presennol.

·         Codi adeilad yn cynnwys 4 llawr, darn 3 llawr ar yr edrychiad de ddwyrain a darn 2 lawr yn wynebu’r gogledd orllewin.

·         Tirlunio meddal a thirlunio caled

·         Llecynnau amwynder cymunedol o amgylch yr adeilad gan fod yr adeilad ei hun wedi ei leoli mwy neu lai yng nghanol y safle.

 

Eglurwyd bod y safle wedi ei leoli oddi fewn i ffin datblygu Caernarfon fel y’i cynhwysir yn y CDLl, ond nid yw wedi ei ddynodi ar gyfer unrhyw ddefnydd penodol. Saif yn gyfochrog a Ffordd Llanberis i’r dwyrain o ganol Tref Caernarfon gyda mynediad iddo oddi ar Ffordd Llanberis. Nodwyd bod y safle yn bresennol yn gweithredu fel canolfan gwasanaethu ceir (MOT) gyda blaengwrt sy’n gwerthu cerbydau. Fe arferai fod yn orsaf betrol. 

 

O ran egwyddor y bwriad, nodwyd bod yr egwyddor o godi tai ar y safle wedi ei selio ym Mholisi PCYFF1, TAI1, TAI15, PS5 a PS17 o’r CDLL. Dywed Polisi PCYFF1 caniateir cynigion tu mewn i ffiniau datblygu yn unol â pholisïau a chynigion eraill y CDLL, polisïau cynllunio cenedlaethol ac ystyriaethau cynllunio perthnasol eraill.

 

Adroddwyd mai lefel cyflenwad dangosol o dai i Gaernarfon dros gyfnod y CDLl yw 415 gyda lwfans llithro o 10% - 194 ar safleoedd wedi eu dynodi a 221 ar safleoedd ar hap. Yn y cyfnod 2011-2021 mae cyfanswm o 238 uned wedi eu cwblhau yng Nghaernarfon (177 ar safleoedd wedi eu dynodi a 61 ar safleoedd ar hap). Yn Ebrill, 2022 roedd y banc tir ar hap (h.y. safleoedd gyda chaniatâd cynllunio presennol nad ydynt wedi eu dynodi ar gyfer tai) yn 57 i gyd ar safleoedd ar hap. Golyga hyn gapasiti ddigonol o fewn cyflenwad dangosol Caernarfon ar hyn o bryd.

 

Cyfeiriwyd at Bolisi PS5 yn datgan cefnogir datblygiadau ble gellid dangos eu bod yn gyson ag egwyddorion datblygu cynaliadwy gan gynnwys ailddefnyddio safleoedd a leolir mewn mannau priodol. Yn yr achos hwn, gellid ystyried fod safle’r cais yn safle a ddatblygwyd o’r blaen (tir llwyd) sy’n addas ar gyfer defnydd preswyl mewn ardal breswyl sefydledig.

 

Yng nghyd-destun materion tai fforddiadwy a chymysgedd tai amlygwyd bod Datganiad Tai Fforddiadwy ynghyd a Datganiad Cymysgedd Tai wedi ei gyflwyno gyda’r cais yn amlygu;

·         Bod angen mwy o’r fath lety o fewn y Sir sydd i’w adeiladu i gydymffurfio a gofynion dylunio Llywodraeth Cymru - Safonau Ansawdd Cartrefi Cymru/Wales Housing Quality Standards.

·         Bydd y cynllun cyfredol hwn yn cynnig fflatiau cymdeithasol i’w rhentu ar gyfer deiliaid oed 55+ neu rhai sydd ag anableddau ac sydd wedi eu cofrestru yng Nghofrestr Gyffredinol Tai Gwynedd a Tai Teg.

·         Mae’r bwriad yn cynnig 100% o unedau fforddiadwy  - o amrywiol faint ac o ansawdd uchel.

·         Bod llwyddiant y bwriad yn ddibynnol ar ddenu grant gan Lywodraeth Cymru - Uned Strategol Tai wedi cadarnhau bod y cynllun wedi ei gynnwys o fewn rhaglen bwrpasol sy’n derbyn Grant Tai Cymdeithasol Llywodraeth Cymru.

·         Yn dilyn derbyn ffigyrau gan Dîm Opsiynau’r Cyngor (Mawrth 2022) ymddengys bod 170 person mewn angen fflat cymdeithasol 1 llofft yng Nghaernarfon a 135 person mewn angen fflat cymdeithasol 2 lofft yng Nghaernarfon.

·         Byddai’r bwriad yn caniatáu deiliaid dros 50 oed symud i eiddo o safon uchel ac o eiddo anaddas (treth ar lofftydd) presennol i safle sydd yn leoliad hygyrch.

·         Bod cymysgedd fflatiau a gynigir yn cyfarch yr angen yng Nghaernarfon

·         Bod CCA: Cymysgedd Tai yn rhagweld bydd cynnydd yn yr angen am unedau 1 a 2 lofft yn y dyfodol agos gydag unedau 1 llofft yn codi o 13% i 26% ac unedau 2 lofft yn codi o 32% i 44%.

 

Yng nghyd-destun materion gweledol adroddwyd bod y safle yn amlwg o fewn y strydlun lleol ac wedi ei leoli yn gyfochrog a Ffordd Llanberis sy’n arwain i ganol tref Caernarfon. Nodwyd bod y dalgylch yn cynnwys adeiladau o amryw faint, uchder, edrychiadau ac oedran gan gynnwys Canolfan Cyfiawnder Caernarfon i’r dwyrain a Gorsaf Dân i’r gogledd-orllewin. Ystyriwyd bod graddfa, dyluniad a gosodiad y bwriad yn dderbyniol ar sail effaith weledol a’i fod yn cydymffurfio a gofynion Polisi PCYFF3 o’r CDLl.

 

Wrth drafod materion cyffredinol a phreswyl amlygwyd, yn dilyn cyfnod o ymgynghori statudol, na dderbyniwyd unrhyw wrthwynebiadau i’r cais. Cyfeiriwyd at bedair ffenest i gefn y safle sydd yn edrych dros ardd gefn annedd gyfagos. Amlygwyd, er mwyn lleihau unrhyw or-edrych uniongyrchol sylweddol ystyriwyd yn briodol gosod amod i sicrhau fod y ffenestri o fath afloyw neu i addasu siâp a maint y ffenestri.

 

Adroddwyd, yn dilyn yr ymgynghoriad statudol, derbyniwyd ymateb gan yr Uned Drafnidiaeth yn nodi anghysondebau yn yr adroddiadau ynglŷn â lleoliad y bwriad ynghyd â phryderon dros ddarpariaeth ddigonol o lecynnau parcio ar gyfer y 21 o fflatiau. Codwyd hefyd bryderon dros ddosbarthiad a diffiniad yr unedau fel unedau hunangynhaliol ar gyfer pobl dros 55+ gyda hyn yn cael effaith ar y nifer o lecynnau parcio ceir. Mewn ymateb, nododd yr asiant bod y datblygiad yn cwrdd â gofynion fformiwla parcio ar gyfer datblygiadau o faint a dyluniad tebyg sydd o fewn perchnogaeth yr ymgeiswyr ac o ddefnyddio fformiwla berthnasol, mai 11 llecyn parcio sydd angen ar gyfer 21 o fflatiau - y bwriad yn cynnig 16 llecyn parcio ar gyfer y safle sydd felly yn mynd tu hwnt i’r angen. Er yn cydnabod y pryderon, cyfeiriwyd at Bolisi Cynllunio Cymru sydd yn pwysleisio y dylai datblygiadau o’r fath flaenoriaethu defnydd o drafnidiaeth gynaliadwy gyda’r hierarchaeth trafnidiaeth yn hyrwyddo defnydd o gerdded, beicio a thrafnidiaeth gyhoeddus o flaen y defnydd am gar preifat. Trwy annog datblygiadau i ddefnyddio y dulliau cynaliadwy o deithio yn gyntaf, mae’n chwarae rôl bwysig tuag at ddatgarboneiddio trafnidiaeth tu fewn i drefi a dinasoedd.

 

Wrth drafod materion draenio tir cyfeiriwyd at fwriad o waredu dŵr wyneb i gyfeiriad  Afon Cadnant sydd wedi lleoli i’r gogledd-ddwyrain o’r safle. Nodwyd, oherwydd hanes y safle fel gorsaf betrol, ynghyd a’i leoliad sydd ar grib cyn i’r tir ddisgyn i lawr at yr afon, bod draenio’r dŵr wyneb i mewn i’r safle ei hun yn anymarferol. I’r perwyl hwn, cynigwyd  bwriad i ddraenio’r dŵr i mewn i bwll (“swae”) sydd yn  ffurfio rhan o’r System Draenio Cynaliadwy (SUDS), a fydd wedi ei leoli tu allan i’r safle yn Ardal o Fywyd Gwyllt Coed Mawr, cyn llifo mewn i Afon Cadnant.. Ategwyd bod angen cynlluniau safle diwygiedig ynghyd a thystysgrifau perchnogaeth tir cywir (er bod perchennog y tir (Ymddiriedolaeth Goed Cadw) yn ymwybodol o’r cynlluniau a lle bwriedir gosod y pwll).  Nid oedd gwrthwynebiad gan yr Uned Draenio tir i’r cynlluniau ac roedd yr Uned Draenio ynghyd â Dŵr Cymru wedi datgan yr angen i gwrdd â gofynion SUDS - gellid sicrhau hyn drwy amod/nodyn priodol ar y caniatâd.

 

Yng nghyd-destun materion llecynnau agored ystyriwyd bod digon o ddarpariaeth ar gyfer llecynnau chwarae awyr agored yn yr ardal ac nad oedd angen cyfraniad ariannol tuag at ddarpariaeth o’r fath. Gan fod y cais ar gyfer darparu anheddau i’r henoed, nid oedd galw am ddarpariaeth llecynnau agored, fodd bynnag, y bwriad yn creu llecynnau amwynder cymunedol ar gyfer darpar ddeiliaid yr unedau fforddiadwy o amgylch yr adeilad arfaethedig.

 

Yng nghyd-destun materion ieithyddol, mewn ymateb i’r Asesiad Effaith Cymraeg a dderbyniwyd, roedd yr Uned Iaith yn datgan, ar sail y wybodaeth a ddaeth i law, y byddai’r bwriad yn cael effaith bositif, ac yn cydbwyso'r risg gyda’r angen i ddiwallu galw am unedau byw ar gyfer carfan benodol o’r boblogaeth leol.

 

Ystyriwyd y byddai’r bwriad yn gwella ymddangosiad gweledol y safle segur fel y saif yn bresennol ac y byddai’r unedau, sydd yn 100% fforddiadwy yn cyfrannu’n helaeth at anghenion tai fforddiadwy'r dref. Rhoddwyd ystyriaeth lawn i’r sylwadau a dderbyniwyd gan yr ymgynghorwyr statudol ac er cydnabuwyd pryder yr Uned Drafnidiaeth ynglŷn â nifer llecynnau parcio, ystyriwyd, yn yr achos penodol yma, fod yr angen am dai newydd cynaliadwy sy’n cyfrannu at stoc tai'r dref a Gwynedd, yn gorbwyso’r pryder dros lecynnau parcio.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Ei fod yn croesawu argymhelliad y Swyddogion i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i amodau.

·         Bod yr adroddiad yn gynhwysfawr ac yn nodi materion cynllunio allweddol - yr egwyddor yn cael ei ystyried yn dderbyniol.

·         Bod Adra, sydd yn Gymdeithas Tai a sefydlwyd yn 2010 yn darparu cartrefi fforddiadwy o ansawdd a gwasanaethau i denantiaid. Maent hefyd yn ymdrechu i amddiffyn a datblygu diwylliant a threftadaeth cymunedau.

·         Bod y cynnig yn un i ddymchwel adeiladau y garej presennol ac ailddatblygu’r safle i ddarparu 21 o fflatiau preswyl i bobl dros 55 oed.

·         Y safle wedi ei leoli o fewn ffin datblygu Caernarfon fel sydd wedi ei gynnwys yn y CDLl mabwysiedig, ond nid yw wedi ei ddynodi ar gyfer unrhyw ddefnydd penodol. Y safle yn un a ddatblygwyd yn flaenorol ac wedi'i leoli o fewn ardal breswyl sefydledig - yr egwyddor felly yn cael ei ystyried yn dderbyniol.

·         Byddai'r cynnig yn darparu 100% o dai fforddiadwy, sy'n fwy na gofyniad lleiaf y CDLl o 30%; a chynnig fflatiau rhent cymdeithasol i ddeiliaid oed dros 55, neu rai ag anableddau. Ym mis Mawrth 2022 roedd 170 o bobl angen fflat cymdeithasol un ystafell wely a 135 o bobl angen fflat cymdeithasol dwy ystafell wely fflat yng Nghaernarfon.

·         Cynhaliwyd trafodaethau cyn cyflwyno cais rhwng yr ymgeiswyr a swyddogion yr Awdurdod Cynllunio ac o ganlyniad i’r trafodaethau hynny cafodd graddfa'r cynnig ei leihau a gwnaed penderfyniad i newid ffenestri i leihau unrhyw or-edrych sylweddol i eiddo cyfagos. Ystyriwyd bod graddfa, dyluniad, gosodiad ac amwynder y cais yn dderbyniol ac yn cydymffurfio â pholisïau perthnasol y CDLl.

·         Bod sylwadau'r Swyddogion Priffyrdd mewn perthynas â darparu llecynnau  parcio wedi ei nodi. Bod Adra yn dymuno tynnu sylw at gynlluniau tebyg maent yn eu rheoli yn y Sir sy’n cynnig anghenion cyffredinol tebyg i denantiaid dros 55 oed:

-       bod nifer y tenantiaid sydd yn berchen car bob amser yn llawer is na’r nifer o lecynnau sydd yn cael eu darparu yn y cynlluniau hynny ac felly dim pwynt darparu llecynnau parcio pan na fydd eu hangen.

-       bydd y cyfleuster yn agos iawn at rwydwaith bws Ffordd Llanberis a’r dref o fewn pellter cerdded ar gyfer preswylwyr abl sydd yn dymuno gwneud hynny.

-       bod Adra yn hyderus, ar sail profiad o reoli cynlluniau tebyg, bod cynnig o 13 llecyn parcio yn ddigonol ar gyfer datblygiad fel hwn. Bod Adra felly yn cytuno gydag egwyddorion ac asesiad cadarn y Swyddogion Cynllunio.

·         Nad oedd unrhyw wrthwynebiadau i faterion Bioamrywiaeth, Materion Cynaliadwyedd, Draeniad Tir, Llygredd, Llecynnau  Agored neu Faterion Ieithyddol.

·         Bod Adra yn cytuno gyda chasgliad y Swyddogion Cynllunio y byddai’r cynnig yn gwella edrychiad gweledol cyffredinol y safle ac yn cyfrannu'n fawr tuag at

anghenion tai fforddiadwy'r dref.

·         O ystyried y bwriad yn ei gyfanrwydd, nid yw’r bwriad yn cynnig effaith niweidiol sylweddol nac yn groes i bolisïau cynllunio lleol a chanllawiau cenedlaethol perthnasol. Mae'n gynnig sydd felly yn dderbyniol, yn ddarostyngedig ar gynnwys amodau cynllunio perthnasol

 

c)    Cynigiwyd  ac eiliwyd caniatáu y cais yn unol ar argymhelliad

 

ch) Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·         Bod y lleoliad yn ganolig, yn hygyrch ac yn gynaliadwy

·         Bod angen ystyried sylwadau’r Cyngor Tref o ystyr y gair ‘lleol’ a sut bydd sicrhau hynny

·         Croesawu cais sydd yn cyfateb i anghenion y dref

 

d)    Mewn ymateb i sylw ynglŷn â phryderon yr Uned Trafnidiaeth a’r risg o fynd yn groes i’w sylwadau o ystyried bod y safle ger ffordd brysur, croesfan ac angen mwy o lecynnau parcio, nodwyd bod trafodaethau wedi eu cynnal gyda’r Uned Trafnidiaeth lle pwysleisiwyd bod y bwriad yn cael ei asesu fel datblygiad o fewn canol tref, ac felly’r nifer llecynnau parcio sy’n cael eu cynnig yn dderbyniol ac yn unol â datblygiadau tebyg eraill yn y Sir. Mewn ymateb, heriwyd pam bod sylwadau’r Uned Trafnidiaeth yn cael eu diystyru a swyddogion yn mynd yn groes i sylwadau’r Uned Trafnidiaeth o ystyried bod sylwadau’r uned fel arfer yn cael blaenoriaeth, nododd y Pennaeth Cynorthwyol nad oedd y sylwadau yn cael eu diystyru a bod asesiad dwys o’r cais wedi ei wneud. Nodwyd, yn unol â Pholisi Cymru bod rhaid ystyried yr hyn sydd yn rhesymol - y safle yn ganolog gyda rhwydwaith cludiant cyhoeddus addas. Ategodd y byddai gwrthod y cais ar sail diffyg lleoliadau parcio yn un gwan - y ddarpariaeth ar elfen 100% fforddiadwy yn gorbwyso'r angen am fwy o lecynnau parcio.

 

PENDERFYNWYD: Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig ar dderbyn cadarnhad am fanylder ffenestri ystafelloedd byw Uned 10 & Uned 17 sy’n hwynebu Bryn Cadnant a derbyn manylion y pwll cadw dŵr (swale) a'r cynllun draenio tir o fewn y llinell goch ynghyd â derbyn tystysgrifau perchnogaeth tir cywir ac yn ddarostyngedig i’r amodau isod:-

 

1.    5 mlynedd.

2.    Yn unol â’r cynlluniau/manylion a gyflwynwyd gyda’r cais.

3.    Cydymffurfio a’r cynllun parcio.

4.   Cydymffurfio a’r cynllun tirweddu ynghyd a gwaith cynnal a chadw i’r dyfodol.

5.   Amod CNC sy’n ymwneud a chyflwyno cynllun dwr wyneb ar gyfer y datblygiad. Amod CNC sy’n ymwneud a Halogiad Tir.

6.   Sicrhau cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r unedau fforddiadwy e.e. cymysgedd, daliadaeth, meini prawf meddiannaeth, amserlen a threfniadau i sicrhau bydd yr unedau yn fforddiadwy yn bresennol ac am byth.

7.   Cydymffurfiaeth gydag argymhellion yr Adroddiad Arolwg Ystlumod a’r Asesiad Rhagarweiniol Ecolegol.

8.   Cydymffurfiaeth gydag argymhellion yr Adroddiad Geo-amgylcheddol Rhan I a II.

9.   Cytuno manylion enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad cyn i’r unedau preswyl cael eu meddiannu at unrhyw ddiben ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac yn hyrwyddo'r datblygiad.

10.   Cyfyngu ar oriau gweithio i 08:00-18:00 Llun i Wener; 08:00-13:00 Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a Gŵyl y Banc.

11.   Cyflwyno Datganiad Dull Adeiladu i gynnwys mesurau lleihau sŵn, llwch a dirgryniad i’w gytuno gyda’r ACLL.

12.   Sicrhau bod ffenestri'r llawr cyntaf ac ail lawr sy’n gwasanaethu’r ystafelloedd byw Uned 10 & Uned 17 ac sy’n hwynebu Bryn Cadnant o wydr afloyw yn barhaol.

13.   Cyfyngu’r defnydd i ddarpar ddeiliaid 55+ oed.

 

Nodyn: Angen cyflwyno cais system ddraenio gynaliadwy i’w gytuno gyda’r Cyngor.