Agenda item

Newid defnydd o gartref gofal (Dosbarth Defnydd C2 - sefydliadau preswyl) i hostel gwasanaethol ar gyfer defnydd gwyliau (Defnydd Unigryw) ynghyd a llety byw warden cysylltiedig.

AELOD LLEOL: Cynghorydd Elwyn Jones

Dolen i'r dogfennau cefndirol

PENDERFYNIAD:

Gwrthod y cais yn seiliedig ar y rhesymau isod:

 

1. Ystyrir bod y bwriad fel y’i cyflwynwyd yn groes i ofynion Polisi PCYFF 1, PCYFF 2 a TWR 2 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017 ynghyd a’r Cyngor a gynhwysir o fewn y ddogfen Canllaw Cynllunio Atodol: Cyfleusterau a Llety i Dwristiaid ar sail diffyg gwybodaeth sy’n cadarnhau'r niferoedd o wlâu a fwriedir ei ddarparu fel rhan o’r bwriad ac o ganlyniad i’r diffyg hyn, ni ellir rhoi ystyriaeth lawn i effaith y bwriad ar fwynderau trigolion lleol. Er hyn, ac yn seiliedig ar y wybodaeth sydd wedi ei gyflwyno gyda’r cais, rhagwelir byddai’r bwriad, oherwydd y nifer o ystafelloedd gwlâu a’r gallu i’r atyniad lletya nifer sylweddol o breswylwyr, cael ad-drawiad ar fwynderau preswyl trigolion lleol ar sail cynnydd mewn aflonyddwch sŵn a chyffredinol a fyddai’n tarddu o’r llety gwyliau/hostel arfaethedig.

 

2. Ystyrir bod y bwriad fel y’i cyflwynwyd yn groes i Bolisi PCYFF 1 a gofynion Nodyn Cyngor Technegol 6: Cynllunio ar gyfer Cymunedau Gwledig Cynaliadwy oherwydd diffyg gwybodaeth sydd wedi ei gyflwyno parthed natur ac ehangder y llety rheolwr/warden o fewn y llety gwyliau/hostel arfaethedig.

 

3. Ystyrir bod y bwriad fel y’i cyflwynwyd yn groes i ofynion Polisi TRA 2 a TRA 4 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017 ynghyd a’r cyngor a gynhwysir yn y ddogfen Nodyn Cyngor Technegol 18: Trafnidiaeth gan nad oes darpariaeth ddigonol o barcio o fewn y safle wedi ei gynnig ac fe all hyn, yn ei dro, gorfodi cerbydau i barcio ar ochr (verge) y ffordd sirol gyfochrog ar draul diogelwch ffyrdd.

 

Newid defnydd o gartref gofal (Dosbarth Defnydd C2 - sefydliadau preswyl) i hostel gwasanaethol ar gyfer defnydd gwyliau (Defnydd Unigryw) ynghyd a llety byw warden cysylltiedig.

Amlygodd Arweinydd Tîm Rheolaeth Datblygu mai cais llawn ydoedd ar gyfer newid defnydd cyn-gartref nyrsio’r henoed (Defnydd Dosbarth C2) i ddefnydd hostel gwyliau gwasanaethol (Defnydd Dosbarth C1 - gwestai) ynghyd a darparu llety byw warden cyfannol ar safle ar gyrion dwyreiniol anheddle Penisarwaun. Eglurwyd bod yr adeilad presennol yn cynnwys 30 ystafell wely; storfeydd; ceginau; ystafelloedd eistedd; ystafell offer gwresogi; ystafelloedd ymolchi ynghyd ag ystafelloedd gweinyddol/staff.

 

Adroddwyd bod nifer o bolisïau lleol a chenedlaethol yn ymwneud a’r egwyddor o ddarparu llety gwyliau gwasanaethol gyda Pholisi TWR 2 o’r CDLl yn hwyluso cynigion ar gyfer llety gwyliau gwasanaethol cyn belled fod y bwriad yn cydymffurfio gyda nifer o feini prawf.

 

Un o’r meini prawf hynny yw, bod graddfa’r datblygiad arfaethedig yn briodol gan ystyried y safle, y lleoliad a/neu anheddiad dan sylw a’i fod yn gallu cydweddu a ffitio’n gyffyrddus i’w amgylchfyd. Mewn ymateb i’r maen prawf nodwyd, bod y bwriad, ymysg defnyddiau cysylltiedig eraill, yn golygu darparu 30 ystafell wely/cysgu o fewn yr adeilad presennol er nad oedd gwybodaeth bellach wedi ei dderbyn gan yr ymgeisydd yn cyfeirio at faint o ddarpariaeth gwlâu sydd yn cael eu cynnig o fewn yr ystafelloedd. Er nad oes bwriad i ymestyn yr adeiladwaith presennol (ar wahân i osod to gwastad o raddfa fechan uwchben y brif fynedfa bresennol), ystyriwyd y gallai’r bwriad, o’i ganiatáu, olygu byddai darpariaeth ar gyfer rhwng 60 a 120 o ddeiliaid /preswylwyr yn bosibl o fewn y cyfleuster ar yr un pryd ac, o bosib, yn barhaol drwy’r flwyddyn.

 

Ystyriwyd nad yw’r datblygiad wedi ei leoli mewn ardal sy’n ardal breswyl yn bennaf, neu’n peri niwed sylweddol i gymeriad preswyl yr ardal, ond oherwydd graddfa’r bwriad (yn nhermau’r nifer o bobol all aros yno ar yr un adeg) a’r mynd a dod cyson o’r safle all deillio o’r defnydd, byddai caniatáu'r bwriad yn cael effaith andwyol sylweddol ar fwynderau trigolion lleol. Amlygwyd bod y pryder yma yn adlewyrchu’r sylwadau a dderbyniwyd gan wrthwynebwyr i’r cais.

 

Yr ail faen prawf yw nad yw’r datblygiad yn arwain at ormodedd o lety o’r fath yn yr ardal. Mewn ymateb, ystyriwyd na fyddai caniatáu’r bwriad yn golygu gormodedd o’r fath ddefnyddiau o fewn gymuned er gwaethaf pryderon y gwrthwynebwyr ynglŷn â’r elfen yma o’r bwriad.

 

Yng nghyd-destun mwynderau cyffredinol a phreswyl, nodwyd bod Polisi TWR 2 ynghyd a’r CCA: Cyfleusterau a Llety i Dwristiaid yn ategu amcanion y polisi gan  y dylai unrhyw ddatblygiad ar gyfer llety gwyliau warchod buddion preswyl ynghyd a bod yn ddefnydd a fyddai’n cydweddu a defnyddiau eiddo cyffiniol (eiddo preswyl yn yr achos hwn) o ran sŵn; aflonyddwch traffig a diffyg preifatrwydd ar gyfer unrhyw eiddo/cyffiniol/gerllaw.

 

Ategwyd bod natur llety gwyliau math hostel yn gallu creu ad-drawiad sylweddol ar draul mwynderau drwy greu aflonyddwch sŵn naill a’i ar ffurf symudiadau cerbydau/cyffredinol neu ar sail ymgynnull/cymdeithasu’n allanol yn ystod y diwrnod a/neu ar nosweithiau tywydd braf. Yn yr achos arbennig hwn, ac er bod y Datganiad Cynllunio yn nodi byddai goruchwyliaeth 24 awr o’r cyfleuster, roedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol (ACLl) yn rhagweld byddai defnyddio’r adeilad ar gyfer llety gwyliau math hostel o ddwysedd uchel (posibilrwydd o gael rhwng 60 a 120 o breswylwyr ar y tro) yn anorfod o gael effaith sylweddol ar fwynderau preswyl cyfagos ac ar gymeriad tawel a hamddenol yr ardal leol. Ni chyflwynwyd unrhyw wybodaeth na thystiolaeth gan yr ymgeisydd a fyddai’n argyhoeddi’r ACLl na fyddai’r bwriad yn cael effaith negyddol sylweddol ar fwynderau trigolion a phreswylwyr lleol ar sail creu aflonyddwch sŵn.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth amlygwyd nad oedd gan yr Uned Drafnidiaeth bryderon ynglŷn ag addasrwydd y ffordd sirol i ymdopi a thrafnidiaeth a fyddai’n tarddu o’r llety gwyliau/hostel, ond bod pryder ynglŷn â diffyg llecynnau parcio oddi fewn y safle a fyddai, o bosib, yn gorfodi cerbydau i barcio ar ochr y ffordd sirol ar draul diogelwch ffyrdd.

 

Mynegwyd bod y wybodaeth a gyflwynwyd gyda’r cais gan yr asiant yn cadarnhau bod 21 i 25 llecyn parcio ffurfiol yn bresennol oddi fewn y safle a bod llecyn o dir ychwanegol wedi ei leoli’n gyfochrog i dalcen gorllewinol yr adeilad. Ategwyd, pe byddai egwyddor y cais yn dderbyniol i’r ACLL, byddai’n bosib i’r ymgeisydd gyflwyno cynllun parcio cynhwysfawr ar gyfer y llety gwyliau/hostel arfaethedig. Fodd bynnag, nid oedd y ddarpariaeth parcio a gynigiwyd fel rhan o’r cais yn dderbyniol ar sail gofynion parcio Llywodraeth Cymru.

 

Wrth asesu’r cais , gan roi ystyriaeth lawn i’r holl bolisïau perthnasol a’r sylwadau a dderbyniwyd mewn ymateb i’r cyfnod ymgynghori ac i’r ymatebion a dderbyniwyd gan ymgynghorwyr statudol, ystyriwyd nad oedd y bwriad, fel y’i cyflwynwyd yn dderbyniol ar sail diffyg cydymffurfiaeth a pholisïau a chyngor cynllunio lleol a chenedlaethol.

 

a)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd gwrthwynebydd i’r cais y sylwadau canlynol:

·         Ei fod yn siarad i wrthwynebu’r cais, yn gysylltiedig gyda’r llythyrau gwrthwynebiad ac ar ran rai o’r trigolion hynny o Benisarwaen oedd yn gwrthwynebu’r cais

·         Ei  fod yn gwrthwynebu’r cais am y rhesymau canlynol:

Rheswm 1

·         Na oedd y cais yn briodol mewn graddfa nac yn gydnaws efo’r defnydd blaenorol o’r adeilad.

·         Defnydd blaenorol yr adeilad oedd cartref henoed, yn cartrefu hyd at 30 o breswylwyr yn unig. Nid oedd yn creu unrhyw effeithiau negyddol ar y pentref.

·         Byddai’r cais yn galluogi cartrefu dros dro nifer sylweddol yn fwy o drigolion – er nad yw’r cais yn cadarnhau faint buasai’r uchafswm o drigolion – yn seiliedig ar y 30 llofft oddi fewn i’r adeilad, ac ar nifer o hosteli cyffelyb yn yr ardal, gellid tybio  fod i fyny at 2 wely bunk ym mhob llofft, fyddai’n gallu cartrefu hyd at 120 o welyau.

·         Yn seiliedig ar y manylion hyn, buasai gan y datblygiad y potensial i fod yr hostel fwyaf o’i math yn yr ardal leol - yn fwy na’r 5 hostel agosaf wedi eu cyfuno! Pe byddai’r uchafswm o welyau yn hanner y rhif yma, buasai’r effaith ar gymeriad yr ardal yn sylweddol, yn enwedig gan fod Penisarwaen yn bentref bach iawn, heb unrhyw fwynderau nac unrhyw wasanaethau cyhoeddus yn y pentref.

Rheswm 2

·         Effeithiau arwyddocaol negyddol ar ddiogelwch y ffyrdd lleol

·         Oddi fewn i’r cais cynllunio ceir nifer o gyfeiriadau tuag at y disgwyliad fod y mwyafrif o’r trigolion, byddai yn aros yn yr hostel, yn defnyddio cerbydau preifat eu hunain ar gyfer eu trafnidiaeth.

·         Yn seiliedig ar y disgwyliad hwn, ac mewn cymhariaeth gyda llif traffig y cartref henoed blaenorol, buasai llif traffig yr hostel chwe gwaith yn uwch, ac mae hyn yn debygol o fod yn amcangyfrif isel

·         Yn ogystal, yn bwysig pwysleisio fod yr un lôn sydd yn darparu mynediad i’r safle, sef y brif lôn i mewn i’r pentref, yn gul iawn, yn droellog, heb balmant ac eisoes gyda thagfeydd traffig.

·         Ni fydd digon o fannau parcio ar gyfer diwallu anghenion y niferoedd o breswylwyr, gan fod y cais yn nodi bydd oddeutu 21 man parcio ar gael yn unig.

 

·         Bod nifer o bwyntiau eraill sydd wedi eu hamlygu o fewn y llythyrau gwrthwynebiad, yn enwedig y cynnydd arwyddocaol mewn llygredd sŵn fuasai’n gysylltiedig gyda’r hostel, ynghyd â chrynodiad uchel o hosteli tebyg yn yr ardal gyfagos yn barod.

·         Yn gofyn i’r Pwyllgor ystyried y gwrthwynebiadau wrth ystyried y cais.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·         Nad oedd o blaid nac yn erbyn y datblygiad

·         Bod teulu lleol wedi prynu'r eiddo

·         Yr eiddo wedi bod yn wag ers 2018

·         Bod angen gwneud rhywbeth efo’r ganolfan

·         Bod cwestiynau angen eu hateb cyn dod at benderfyniad terfynol

·         Pryderon parcio angen eu hystyried

·         Y ffordd i’r safle yn gul, dim palmant – hyn yn creu cynnydd mewn traffig

 

    ch)   Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais yn unol ar argymhelliad.

 

     d)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·         Awgrym i gynnal mwy o drafodaethau gyda’r ymgeisydd fel bod y cais yn cyd-fynd a pholisïau perthnasol

·         Bod y cais yn groes i ofynion 5 polisi perthnasol

·         Bod y lon i’r safle yn anaddas – yn gul ac nid yn hawdd ‘gyrru’ yno

·         Bod defnydd o’r gair ‘nepell’ yn yr adroddiad yn awgrymu bod y safle yn agos i ffin datblygu'r CDLl. Golygai ‘nepell’ ‘yn bell i ffwrdd’ - y Saesneg yn gywir ‘a little outside the LDP development boundary’.

·         Byddai’r datblygiad yn ardrawiad sylweddol ar fwynderau trigolion lleol

·         Nid oes digon o wybodaeth ynglŷn â bwriad y datblygiad i’r dyfodol - beth fydd ‘pendraw’ y datblygiad?

 

·         Bod rhaid cael defnydd i’r safle – wedi ei adael i bydru

·         Posib creu mwy o lefydd parcio - digon o le ar y safle

 

Mewn ymateb i sylw bod angen cynnal mwy o drafodaethau gyda’r ymgeisydd, nododd y Rheolwr Cynllunio bod pob ymdrech wedi ei wneud i drafod gyda’r asiant a'r ymgeisydd. O ganlyniad, yr argraff bennaf ar y cais yw diffyg gwybodaeth i asesu effaith y bwriad yn llawn a dwysedd y safle.

 

Mewn ymateb i sylw ynglŷn â gosod amod  i reoli nifer defnyddwyr, nododd y Pennaeth Cynorthwyol mai anodd fyddai gosod amod i reoli pobl ac y byddai’n anodd ei orfodi fel amod cynllunio. Ategodd, gwendid mwyaf y cais oedd diffyg gwybodaeth.

 

PENDERFYNWYD: GWRTHOD Y CAIS YN SEILIEDIG AR Y RHESYMAU ISOD:

 

1.         Ystyrir bod y bwriad fel y’i cyflwynwyd yn groes i ofynion Polisi PCYFF 1, PCYFF 2 a TWR 2 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017 ynghyd a’r Cyngor a gynhwysir o fewn y ddogfen Canllaw Cynllunio Atodol: Cyfleusterau a Llety i Dwristiaid ar sail diffyg gwybodaeth sy’n cadarnhau'r niferoedd o wlâu a fwriedir ei ddarparu fel rhan o’r bwriad ac o ganlyniad i’r diffyg hyn, ni ellir rhoi ystyriaeth lawn i effaith y bwriad ar fwynderau trigolion lleol. Er hyn, ac yn seiliedig ar y wybodaeth sydd wedi ei gyflwyno gyda’r cais, rhagwelir byddai’r bwriad, oherwydd y nifer o ystafelloedd gwlâu a’r gallu i’r atyniad lletya nifer sylweddol o breswylwyr, cael ad-drawiad ar fwynderau preswyl trigolion lleol ar sail cynnydd mewn aflonyddwch sŵn a chyffredinol a fyddai’n tarddu o’r llety gwyliau/hostel arfaethedig.

 

2.         Ystyrir bod y bwriad fel y’i cyflwynwyd yn groes i Bolisi PCYFF 1 a gofynion Nodyn Cyngor Technegol 6: Cynllunio ar gyfer Cymunedau Gwledig Cynaliadwy oherwydd diffyg gwybodaeth sydd wedi ei gyflwyno parthed natur ac ehangder y llety rheolwr/warden o fewn y llety gwyliau/hostel arfaethedig.

 

3.         Ystyrir bod y bwriad fel y’i cyflwynwyd yn groes i ofynion Polisi TRA 2 a TRA 4 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017 ynghyd a’r cyngor a gynhwysir yn y ddogfen Nodyn Cyngor Technegol 18: Trafnidiaeth gan nad oes darpariaeth ddigonol o barcio o fewn y safle wedi ei gynnig ac fe all hyn, yn ei dro, gorfodi cerbydau i barcio ar ochr (verge) y ffordd sirol gyfochrog ar draul diogelwch ffyrdd.