Codi 18 tŷ,
ffordd newydd a thirlunio.
Aelod Lleol: Cynghorydd Rheinallt Puw
Penderfyniad:
PENDERFYNIAD: GOHIRIO
ER MWYN CYNNAL YMWELIAD SAFLE
COFNODION:
Codi 18 tŷ, ffordd newydd a
thirlunio
a)
Amlygodd Arweinydd Tîm Rheolaeth
Datblygu
mai cais ydoedd ar gyfer codi 18 tŷ fforddiadwy, ffordd stad newydd
a thirlunio ar safle segur ym Methesda. Rhannwyd y
cais i’r elfennau canlynol: -
·
Darparu 18 uned breswyl deulawr fforddiadwy i gynnwys 12 tŷ
2-lofft; 4 tŷ 3-llofft a 2 dŷ 4-llofft - yn amrywio mewn arwynebedd
llawr ac i ofynion Dylunio Llywodraeth Cymru.
·
Darparu llecynnau parcio o fewn cwrtil bob tŷ ac oddi ar y
ffordd.
·
Mynedfa i’r safle yn fynedfa gyfrannol gyda chynllun mwy
traddodiadol ar gyfer ffordd y stad ei hun.
·
Tirlunio a thirweddu o fewn ac ar ymylon y safle.
·
Cynllun gwelliannau bioamrywiaeth i gynnwys blychau/clwyd fannau i
ystlumod a phlannu coed a llwyni ar gyfer cefnogi bioamrywiaeth leol.
·
Defnyddio deunyddiau sy’n adlewyrchu deunyddiau lleol ar gyfer
edrychiadau allanol y tai i gynnwys llechi naturiol, gwaith cerrig, rendr wedi ei baentio ynghyd a ffenestri effeithiolrwydd
ynni.
·
Gosod paneli solar ar y toeau.
·
Y tai wedi ei dylunio ar sail egwyddorion diogelu trwy ddyluniad.
Adroddwyd
bod y safle wedi ei leoli ar lwyfandir ar ymylon gogleddol y dref ac oddi fewn
ffin datblygu Canolfan Gwasanaeth Lleol Bethesda fel y’i cynhwysir yn y Cynllun
Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn, 2017 (CDLl).
Byddai’r safle yn cael ei wasanaethu oddi ar ffordd sirol dosbarth III gyfagos
(Coetmor New Road) gan ddefnyddio’r fynedfa bresennol.
Eglurwyd, bod yr
egwyddor o godi tai ar y safle wedi ei
selio ym Mholisi CYFF 1, CYFF 2, TAI 2, TAI 15 a PS 5 o’r CDLL. Dywed Polisi
PCYFF1 y byddai cynigion tu mewn i ffiniau datblygu yn cael eu caniatáu yn unol
â pholisïau a chynigion eraill y CDLl, polisïau
cynllunio cenedlaethol ac ystyriaethau cynllunio perthnasol eraill.
Gyda
Chanolfan Gwasanaeth Lleol Bethesda wedi gweld ei lefel twf disgwyliedig ar
safleoedd ar hap trwy unedau wedi eu cwblhau yn y cyfnod 2011 i 2021,
cyflwynwyd gwybodaeth ychwanegol gan yr ymgeisydd yn amlinellu sut byddai’r
bwriad yn cyfarch anghenion y gymuned leol:
·
Bod cymysgedd yr unedau yn seiliedig ar ffigyrau galw am anghenion
lleol ar gyfer yr ardal leol ac yn hyblyg eu daliadaeth. Er na fydd y
datblygiad yn destun Grant Cymdeithasol Tai Llywodraeth Cymru nac yng Nghynllun
Gweithredu Tai Cyngor Gwynedd yn bresennol, mae’r angen am y math yma o dai yn
parhau’n gryf o fewn y gymuned leol.
·
Bod dogfen Asesiad Marchnad Dai Lleol yng Ngwynedd (2018) yn nodi
bydd galw am 707 uned fforddiadwy ychwanegol rhwng 2018 a 2023 er mwyn cyfarfod
a’r angen am y fath yma o lety. Bydd y cymysgedd tai yn ymateb i ffactorau fel nodweddion y safle, yr angen am
dai cymdeithasol ym Methesda a demograffeg leol.
·
Darparu 18 uned breswyl 100% fforddiadwy ar safle tir llwyd
hygyrch oddi fewn i’r ffin datblygu gyda’r unedau yn cael eu dylunio i ofynion
Ansawdd Datblygu Cymru – Mannau a Chartrefi Prydferth, (2021).
·
Uned Strategol Tai wedi cadarnhau bod y bwriad yn cyfarch yr angen
am dai fforddiadwy yn yr ardal o ystyried bod 72 o ymgeiswyr ar restr aros Tai
Teg ar gyfer tai canolradd a 402 o ymgeiswyr ar y rhestr aros ar gyfer tai
cymdeithasol ym Methesda
·
Er bod yr ardal yn cynnwys nifer o safleoedd a datblygiadau
landlordiaid cymdeithasol cofrestredig arnynt, bod hyn yn ei hun yn cadarnhau’r
angen uchel am dai fforddiadwy o fewn y gymuned leol ym Methesda.
Ni fyddai landlord cymdeithasol a diddordeb yn y safle arbennig hwn oni bai y
rhagwelir bod yr angen am dai fforddiadwy yn parhau i fod yn uchel ym Methesda.
Amlygwyd
bod Polisi TAI 15 yn datgan gan fod Bethesda o fewn ardal pris tai 'Y
Mynyddoedd’ yn y CDLl, bod darparu 10% o dai
fforddiadwy yn hyfyw - y datblygiad arfaethedig yn cynnig cynnydd o 18 uned, ac
felly’n cwrdd â'r trothwy. Tynnwyd sylw at Faen Prawf (3) Polisi CYFF 2 sy’n
ceisio sicrhau y gwneir y defnydd gorau o dir, gan gynnwys dwysedd o 30 uned
byw o leiaf yr hectar - dwysedd y cynnig yma (18 uned) drwy'r safle yw 37 sy’n
golygu ei fod yn cydymffurfio ag anghenion y polisi.
Cyfeiriwyd
at Bolisi PS5 sy’n nodi y gellid cefnogi datblygiadau os ydynt yn dangos eu bod yn gyson ag egwyddorion
datblygu cynaliadwy, sy’n cynnwys ailddefnyddio safleoedd mewn mannau priodol.
Gellid ystyried fod safle’r cais yn safle a ddatblygwyd o’r blaen (tir llwyd)
ac yn addas ar gyfer defnydd preswyl -
wedi ei leoli mewn ardal sy’n cynnwys anheddau preswyl o ddwysedd uchel ac sy’n
hygyrch i ddulliau amgen o deithio ar wahân i ddefnyddio car preifat.
Yng
nghyd-destun materion gweledol, eglurwyd bod y safle wedi ei leoli ar lwyfandir
sy’n segur ei ddefnydd er gellid ei ddisgrifio fel tir llwyd. Nodwyd bod
y cynllun tai wedi ei osod ar ffurf “U” gyda gerddi/llecynnau amwynder wedi eu
lleoli yng nghefn a blaen y tai sydd
hefyd yn cynnwys llecynnau parcio. Ategwyd bod y dyluniad yn un domestig mewn
edrychiad ac yn adlewyrchu patrwm datblygedig yr ardal gyfagos. Gan
ystyried y manylion dylunio a gyflwynwyd, ystyriwyd bod y bwriad yn dderbyniol
ar sail effaith mwynderau gweledol ac y byddai’r bwriad yn creu cyfraniad
positif i gymeriad adeiledig y rhan yma o’r strydlun.
Yng
nghyd-destun mwynderau cyffredinol a phreswyl, derbyniwyd gwrthwynebiadau gan
rhai o ddeiliaid anheddau cyfagos o safbwynt mwynderau yn ymwneud a gor-edrych, colli preifatrwydd ac aflonyddwch sŵn.
·
Gor-edrych a cholli preifatrwydd i anheddau Cysgod y Graig (sydd
ar dir islaw) a Stad Rhos y Coed (gyferbyn a Ffordd Coetmor). Gan ystyried
elfennau’r cais, megis y pellteroedd sydd rhwng y tai presennol a’r tai
arfaethedig; gosodiad y tai arfaethedig o fewn y safle mewn perthynas â
gosodiad tai Coed y Rhos; lefelau tir; mesurau lliniaru i gynnwys plannu coed,
llwyni a chodi ffensys ar hyd cefn y safle a dyluniad a gosodiad y ffenestri
tai llain rhif 1 i 6 (sy’n cynnwys ffenestri gwydr afloyw i’r ystafelloedd
ymolchi ar y llawr cyntaf), ni fyddai’r bwriad yn golygu colli preifatrwydd a
chreu gor-edrych sylweddol nac arwyddocaol i mewn i
gefnau tai Rhos y Coed.
Saif ‘The Bungalow’ i’r de o’r safle, ond o ystyried gosodiad yr
annedd o fewn ei gwrtil ynghyd a llystyfiant sydd wedi ei leoli rhwng safle’r
cais a’r chwrtil, ni ystyriwyd y byddai’r bwriad yn amharu’n sylweddol ar
fwynderau preswyl na chyffredinol deiliaid yr eiddo yma.
·
Aflonyddwch sŵn – cydnabuwyd y bydd rhyw faint o gynnydd mewn
sŵn ac aflonyddwch yn deillio o’r datblygiad, ond na fyddai’n wahanol i
unrhyw aflonyddwch sŵn sy’n deillio o
ardaloedd preswyl yn gyffredinol e.e. Stad Rhos y Coed sydd wedi ei
leoli uwchben safle’r cais. Byddai’r fath sŵn yn deillio o weithgareddau
domestig a thrafnidiaeth gysylltiedig, sef, aflonyddwch arferol sydd eisoes yn
gysylltiedig ag ardaloedd preswyl. Nodwyd y gellid cynnwys
amodau fyddai’n cyfyngu’r oriau gweithio a bod yr ymgeisydd eisoes wedi
cadarnhau byddai unrhyw gontractwr yn gweithio i ofynion Cynllun Rheolaeth
Adeiladu Amgylcheddol.
·
Sefydlogrwydd y tir – yr ymgeisydd wedi cadarnhau bod bwriad i
gomisiynu Arolwg Tir Rhan 2 cyn dechrau unrhyw waith ar y safle i sicrhau na
fydd unrhyw berygl o dirlithriad yn ystod y gwaith adeiladu.
Ystyriwyd
felly bod y bwriad yn dderbyniol ac na fydd yn cael effaith annerbyniol
sylweddol ar fwynderau preswyl na chyffredinol deiliaid cyfagos.
Yng nghyd-destun materion
trafnidiaeth a mynediad cyflwynwyd Datganiad Trafnidiaeth cais mewn ymateb i’r
pryderon a godwyd ar sail diogelwch ffyrdd, ynghyd a gwybodaeth a thystiolaeth
ychwanegol gan ymgynghorwr trafnidiaeth ac awdur y Datganiad. O ganlyniad, fe ail-ymgynghorwyd a Llywodraeth Cymru a derbyniwyd ymateb yn
cadarnhau eu bod yn tynnu eu cyfarwyddyd gwreiddiol yn ôl gan ddatgan bod y
gyffordd yn dderbyniol. Er pryderon ynglŷn ag addasrwydd Coetmor New Road
i ymdopi a thrafnidiaeth ychwanegol, roeddynt hefyd yn datgan bod y rhan yma
o’r rhwydwaith ffyrdd lleol y tu hwnt i’w awdurdodaeth statudol.
Yn ogystal, ail-ymgynghorwyd gyda’r
Uned Drafnidiaeth oedd hefyd yn nodi nad oedd ganddynt bryderon bellach
ynglŷn ag addasrwydd y fynedfa bresennol i ymdopi a thrafnidiaeth ychwanegol
(yn ddarostyngedig ar gynnwys amodau priodol) na phryderon parthed cynnydd
defnydd ffordd Coetmor New Road.
Er yn cydnabod bod pryderon sylweddol
parthed addasrwydd y fynedfa bresennol ynghyd a’r gyffordd gyda’r A5, ystyriwyd
bod yr ymgeisydd wedi dygymod ac ymateb i’r pryderon hyn drwy gyflwyno
gwybodaeth a thystiolaeth bellach. O
ganlyniad, ystyriwyd bod y bwriad, yn dderbyniol ar sail diogelwch ffyrdd a
cherddwyr a gofynion Polisi TRA 2 a TRA 4 o’r CDLL.
Yng nghyd-destun materion addysgol,
adroddwyd bod Swyddog Gwybodaeth yr
Adran Addysg wedi nodi bod Ysgol Gynradd Llanllechid eisoes dros capasiti, ond bod digon capasiti
digonol yn Ysgol Dyffryn Ogwen. O ganlyniad, roedd cyfiawnhad i ofyn am
gyfraniad i ddiwallu diffyg capasiti yr ysgol gynradd drwy gyfrannu swm penodol am
bob disgybl a all deillio o’r datblygiad (h.y. 7 disgybl x £10,096) - yr
ymgeisydd wedi cytuno cyfraniad addysgol o £70,672.00.
Yng nghyd-destun materion llecynnau
agored, bydd angen cyfraniad ariannol o £5,626.83 i’w roi tuag at wella, cynnal
neu greu mannau chwarae addas oddi ar y safle yn lle darpariaeth uniongyrchol o
fewn y safle datblygu – yr ymgeisydd wedi cytuno i’r cyfraniad ariannol yma.
Ystyriwyd y
byddai’r bwriad, yn gwella ymddangosiad gweledol y safle segur presennol ac y byddai’r ffaith bod 100% o’r
unedau yn rhai fforddiadwy yn cyfrannu’n helaeth at anghenion tai fforddiadwy'r
dref - y bwriad felly yn dderbyniol.
b)
Yn manteisio ar yr hawl i siarad nododd asiant yr ymgeisydd y
sylwadau canlynol:
·
Gyda’r swyddogion yn argymell caniatáu a’r holl ymgynghorwyr
statudol yn cefnogi’r cais, ei fod yn canolbwyntio ar y meysydd dadleuol er
mwyn mynd i’r afael â’r pryderon.
·
Mai effeithiau mynediad a thrafnidiaeth oedd prif wrthwynebiadau
cais gydag awgrym bod effaith y cynnig ar Ffordd Newydd Coetmor a chyffordd
yr A5 yn annerbyniol.
·
Gyda chefnogaeth yr Uned Trafnidiaeth Leol a'r Awdurdodau
Cefnffyrdd ymddengys gyda arolygon traffig ac asesiadau manwl wedi eu cwblhau,
bod y gyffordd gyda'r A5 yn gweithredu'n ddiogel ac y bydd gan y datblygiad
arfaethedig lai nag 1% o gynnydd mewn symudiadau cerbydau ar y gyffordd. Prin y
bydd effaith y traffig ychwanegol hwn ar y rhwydwaith priffyrdd lleol yn ystod
oriau prysur ac yn llai amlwg eto y tu allan i'r cyfnodau prysur.
·
Bod Uned Drafnidiaeth Cyngor Gwynedd wedi cytuno gyda'r
canfyddiadau ac wedi cadarnhau na fydd y cynllun yn cael effaith sylweddol ar
faint o gerddwyr neu gerbydau fydd yn defnyddio'r ffordd a'r gyffordd.
·
Bod llwybr troed amgen a llwybr cerdded i Ffordd Newydd Coetmor -
gall cerddwyr ddefnyddio'r llwybr yn y parc a'r coetir cyfagos sy’n darparu
llwybr diogel ac effeithlon i ac o'r A5, i ffwrdd o Ffordd Newydd Coetmor, ac
fe'i cefnogwyd gan yr Uned Drafnidiaeth.
·
Bod Datganiad Trafnidiaeth yn cadarnhau bod y mynediad a rennir
i’r safle yn ddiogel heb achosi niwed i gapasiti
gweithredol na diogelwch y rhwydwaith ffyrdd lleol nac i gerddwyr sy’n eu
defnyddio. Er yn cydnabod fod y fynedfa yn cynnwys rhan gul, mae'r fynedfa yn
ddigon llydan i ganiatáu mynediad ac allanfa i gerbydau ar yr un pryd ac o'r
ddau gyfeiriad. Mae'r rhan yma o'r fynedfa hefyd yn darparu lefelau gwelededd
da.
·
Er bod Bethesda eisoes wedi cwrdd â'i lefel twf dangosol o 99 o
unedau dros gyfnod y cynllun, o ran tai a gwblhawyd a caniatadau
cynllunio – dim ond 72 o unedau sydd wedi eu cyflawni hyd yma; hyn ynghyd â'r diffyg
o 291 o unedau ar draws y Canolfannau Gwasanaeth Lleol yn ystod cyfnod y
cynllun, yn dangos diffyg ar draws y Sir - gall y datblygiad arfaethedig
gyfarch ychydig o’r angen.
·
Bod angen aruthrol am ragor o dai cymdeithasol; tystiolaeth glir o
hyn mewn polisi lleol a chenedlaethol, yn ogystal ag o fewn y cyfryngau lleol.
Y diffyg yn cael ei amlygu orau ar restr aros y Cyngor (Tai Teg) am dai
fforddiadwy ym Methesda. Ymddengys bod 478 o
ymgeiswyr yn aros am dŷ cymdeithasol a chanolradd 2 a 3 ystafell wely ym Methesda. Dyma restr aros gyfredol a'r tystiolaeth gorau i
ddangos y galw lleol am dai fforddiadwy; Bethesda gyda phoblogaeth o 4750 – y
rhestr aros am dai fforddiadwy yn cyfrif am tua 10% o boblogaeth y dref.
·
Bod angen cyfarch y datblygiad arfaethedig gydag agwedd
ragweithiol i’w gyflawni, yn hytrach nag edrych arno fel sefyllfa gaeth sy’n
cyfyngu tai fforddiadwy
·
Os cymeradwyo’r cais bydd amodau cynllunio yn cael eu cynnwys i
osod rheolaeth a chyfyngiadau ar y safle fyddai’n sicrhau bod yr holl effeithiau
a’r pryderon lliniaru, cyn ac yn ystod y gwaith adeiladu, yn cael eu cyfarch yn
ogystal â bod yn ddarostyngedig i gytundeb 106 a chyfraniadau ariannol.
·
Y bwriad yn cynnig budd i’r gymuned leol - nid yw'r safle presennol yn gwneud hynny.
c)
Bu i’r Cadeirydd ddarllen datganiad a dderbyniodd gan yr Aelod
Lleol, y Cynghorydd Rheinallt Puw, yn nodi'r sylwadau canlynol:
·
Bod y safle wedi bod yn wag ers blynyddoedd maith a sawl cais
cynllunio wedi ei wneud ar y safle; Cais am 6 tŷ sawl blwyddyn yn ol ac yn ddiweddarach cyflwynwyd cais am 12 tŷ, er yn
ei dyb, ni chafwyd caniatâd
·
Cais am 18 o dai ar safle cwbl anaddas ar gyfer datblygiad o’r maint
bwriadedig. Cymerodd Grŵp Cynefin ran mewn
ymgynghoriad gyda’r cyhoedd ar gyfer y safle, ond daeth hyn i ben oherwydd bod
cymaint o wrthwynebiad gan drigolion lleol. Ni fu i’r ymgeisydd presennol
ymgynghori gyda’r cyhoedd.
·
Bod 18 o dai yn llawer rhy fawr ar gyfer safle yn y lleoliad yma.
Ffordd Newydd Coetmor yn ffordd brysur a pheryglus fel y mae heb son am gael mwy o draffig – y ffordd yn cael ei ddefnyddio
gan blant sy’n cerdded i’r ysgolion lleol.
·
Bod mynediad i’r safle yn gul iawn a dim lle i ddau gar fynd
heibio ei gilydd. Ateb y datblygwr i’r sefyllfa yw “dwyn” y llwybr cyhoeddus i
alluogi dau gar fynd heibio ei gilydd. Llwybr diogel yw hwn sydd yn cael ei
ddefnyddio gan blant, ond ni fydd yn ddiogel os bydd y datblygiad yn mynd yn ei
flaen - llwybr cyhoeddus yn cael ei rannu gyda thraffig
·
Llywodraeth Cymru yn wreiddiol wedi gwrthwynebu’r cais oherwydd
byddai’r cynnydd mewn traffig yn rhoi straen ychwanegol ar gyffordd Ffordd
Newydd Coetmor gyda’r A5 (sydd yn amhosib bron i ddau gerbyd fynd heibio ei
gilydd yma hefyd): bod damwain wedi bod ar y gyffordd yn ddiweddar gan chwalu
wal tŷ ar y gyffordd oherwydd bod dwy lorri yn trio defnyddio’r ffordd.
·
O ran y datblygiad, mae Cyngor Cymuned, trigolion lleol ac yntau
yn bryderus am faint y datblygiad ac
Uwch Beiriannydd Rheolaeth Datblygu wedi nodi “I would
consider the increase from 12-18 as significant rather
than a slight increase”.
·
Yn gofyn i’r Pwyllgor i ymweld â’r safle, yn enwedig am 8.45 a
15.20 fel bod modd gweld y ffordd beryglus, y fynedfa gul a maint y safle
ch)
Cynigiwyd ac eiliwyd cynnal ymweliad safle y cais, i ystyried;
·
effaith y nifer tai ar fwynderau cyfagos,
·
addasrwydd y datblygiad i’r safle
·
maint y datblygiad ac effeithiau gweledol
d)
Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan
Aelodau:
·
Bod 18 yn ormod o dai ar gyfer y safle
·
Nad yw’r gerddi o faint digonol
·
Y llethr yn serth a’r fynedfa yn gul
·
Tynnu dau dŷ a chynnig lle chwarae fel rhan o’r datblygiad
·
Pam cynnig lle chwarae i blant oddi ar y safle? – angen sicrhau
bod llefydd chwarae yn cael eu cynnwys o fewn y safle yn hytrach na gwthio mwy
o dai i’r safle.
PENDERFYNWYD:
GOHIRIO
ER MWYN CYNNAL YMWELIAD SAFLE
Dogfennau ategol: