Agenda item

Codi adeilad ar gyfer Dosbarthiadau Defnydd B1/B2,/B8 (gyda Chownter Masnach mewn unrhyw uned B8) ac adeilad i'w ddefnyddio fel Masnachwr Adeiladwyr (storio, dosbarthu, cownter masnach, swyddfeydd a manwerthu ategol) gyda storfa allanol gysylltiedig, ardal arddangos, mynediad, parcio, goleuadau, ffensys, tirweddu caled a meddal.

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Dafydd Meurig

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Dirprwyo'r hawl i'r Uwch Swyddog Cynllunio ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i gwblhau trafodaethau ynghylch materion priffyrdd ac archeoleg ynghyd ag amodau cynllunio perthnasol yn ymwneud gyda:

 

1.    Amser

2.    Cydymffurfio gyda’r cynlluniau

3.          Rhaid gweithredu yn unol ag argymhellion yr adroddiad ecolegol / cynllun tirlunio

4.    Amodau Archeoleg

5.          Caniateir defnyddio Unedau 1 - 6 (Adeilad 1) at unrhyw ddiben o fewn Dosbarth Defnydd B1, B2 neu B8

6.    Sicrhau arwyddion Cymraeg / Dwyieithog

7.          Oriau Agor  : 06:30 i 18:00 Llun i Gwener, 06:30 i 17:00 Dydd Sadwrn a 08:00 i 16:00 ar Ddydd Sul / Gwyliau Banc

 

Nodiadau

1.              Dŵr Cymru

2.              Uned Draenio Tir

3.              Network Rail

 

Codi adeilad ar gyfer Dosbarthiadau Defnydd B1/B2,/B8 (gyda Chownter Masnach mewn unrhyw uned B8) ac adeilad i'w ddefnyddio fel Masnachwr Adeiladwyr (storio, dosbarthu, cownter masnach, swyddfeydd a manwerthu ategol) gyda storfa allanol gysylltiedig, ardal arddangos, mynediad, parcio, goleuadau, ffensys, tirweddu caled a meddal.

 

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio bod y cais yn un am ganiatâd cynllunio llawn ar gyfer codi dau adeilad  ar un o leiniau gweigion o fewn Parc Busnes Bryn Cegin, Llandygai. Byddai un o'r adeiladau (Adeilad 1) wedi ei rannu'n chwe uned, gyda'r bwriad o gael caniatâd hyblyg er mwyn caniatáu defnyddiau o fewn Dosbarthiadau Defnydd B1 (Busnes), B2 (Diwydiannol cyffredinol) neu B8 (Gwasanaethau Storio neu Ddosbarthu) o fewn yr unedau. Byddai'r ail adeilad (Adeilad 2) ar gyfer defnydd gan fusnes masnachwyr adeiladu (Defnydd Unigryw).

Eglurwyd bod Parc Bryn Cegin yn cael ei warchod fel Safle Busnes Strategol Rhanbarthol ar gyfer busnesau yn Nosbarthiadau Defnydd B1, B2 & B8 gan bolisi CYF 1 y CDLl – y cynnig ar gyfer Adeilad 1 yn gyson gyda'r polisi hwnnw a defnydd  Adeilad 2  fel masnachwr adeiladu yn ddefnydd unigryw nad ydyw'n disgyn dan unrhyw ddosbarth defnydd penodol. Mae Polisi CYF 3 yn annog gwarchod safleoedd busnes dynodedig ar gyfer y defnydd a glustnodwyd  oni bai bod amgylchiadau eithriadol ar gyfer defnydd amgen. Mae’r polisi’n gosod pedwar maen prawf ar gyfer asesu cynigion sy’n cynnwys;

·         bod cyfiawnhad gorbwysol ar gyfer y datblygiad

·         bod graddfa’r cynllun yn cyd-fynd yn bennaf ag angen y gweithlu ar safle cyflogaeth

·         Na fyddai’r datblygiad arfaethedig yn tanseilio swyddogaeth y safle cyflogaeth

·         Na fydda’r datblygiad yn arwain at tan-ddarpariaeth o dir cyflogaeth defnydd B1

 

Wedi ystyried pwysigrwydd y cynllun ar gyfer sicrhau datblygiad busnes ar safle o strategol bwys sydd wedi bod yn wag ers blynyddoedd maith, nodwyd bod cyfiawnhad eithriadol dros ganiatáu’r datblygiad arfaethedig ar safle cyflogaeth ddynodedig yn unol â Pholisi CYF 3 y CDLl.

 

Yng nghyd-destun materion archeolegol, nodwyd bod safle Bryn Cegin wedi bod yn destun cloddio archeolegol helaeth sydd wedi adnabod ei fod yn lleoliad o bwys hanesyddol yn olrhain tystiolaeth o Oes yr Haearn a'r berthynas â'r Feddiannaeth Rufeinig. Am resymau ymarferol, ni chloddiwyd pob rhan o'r safle yn ystod y gwaith blaenorol a chyfeiriwyd at stribed o dir ar gyrion y safle sydd â photensial i fod â deunydd archeolegol o bwys. Awgrymodd Gwasanaeth Cynllunio Archeolegol Gwynedd (GCAG) bod angen amod cynllunio er sicrhau bod gwaith archwilio priodol yn digwydd cyn i'r tir  gael ei effeithio gan ddatblygiad.

Yng nghyd-destun materion isadeiledd a chynaliadwyedd nodwyd bod Bryn Cegin wedi ei glustnodi fel lleoliad cynaliadwy ar gyfer busnes ac wedi ei ddatblygu gyda lleiniau sydd wedi'u gwasanaethu gyda'r gwasanaethau priodol ar gyfer y busnesau disgwyliedig. Nid oedd gan Gyfoeth Naturiol Cymru unrhyw wrthwynebiad i'r datblygiad a cadarnhaodd Dŵr Cymru bod capasiti digonol gan y system garthffosiaeth leol i gwrdd gyda gofynion y datblygiad ac y gellid sicrhau cysylltiad i'r cyflenwad dŵr. Bydd angen systemau draenio cynaliadwy (SDC) i reoli dŵr wyneb ar gyfer pob datblygiad newydd  a bydd angen darparu cais i’r Corff Cymeradwy SDS i’w gymeradwyo cyn dechrau’r gwaith adeiladu.

Cyfeiriwyd  at y Datganiad Cynllunio a gyflwynwyd gyda'r cais ynghyd a Datganiad Ynni a Chynaliadwyedd yn adnabod camau i leihau ôl-troed carbon y datblygiad. Nodwyd bod disgwyl gwybodaeth ychwanegol o safbwynt sicrhau na fydd llif ddŵr o'r ffordd fewnol newydd yn effeithio ar y rhwydwaith ffyrdd presennol ond, o dderbyn y wybodaeth, ac o ddilyn y gofynion statudol ynghylch draeniad cynaliadwy, ystyriwyd y bydd y datblygiad yn cydymffurfio gyda gofynion polisïau PCYFF 5, PS 5 a PS 6 sy’n sicrhau na fydd datblygiadau newydd yn cael effeithiau niweidiol ar yr amgylchedd ehangach a'u bod yn wydn rhag newidiadau tebygol yn yr amgylchedd yn y dyfodol.

Ni ystyriwyd fod y bwriad yn groes i unrhyw bolisi cynllunio perthnasol o fewn y CDLl a bod y datblygiad a gynigiwyd yn briodol ac yn debygol o fod o bwysigrwydd strategol i’r sir fel man cychwyn ar gyfer datblygiadau busnes ar y safle. Ystyriwyd na fyddai’r bwriad yn debygol o achosi effeithiau andwyol annerbyniol i drigolion gerllaw na’r gymuned yn gyffredinol.

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Bod adroddiad y swyddogion yn un trylwyr iawn ac yn arwain at argymhelliad o gymeradwyo’r cais

·         Bod y safle yn Safle Busnes / Cyflogaeth Strategol ac nad yw hyd yma wedi darparu unrhyw swyddi.

·         Bod cais ar gyfer masnachwr adeiladwyr wedi ei gymeradwyo yn ddiweddar ac nad oedd unrhyw reswm i gredu na fydd y datblygiad hwnnw yn mynd rhagddo. Wrth gyfuno’r cais hwnnw gyda’r cais yma am unedau llai a masnachwr adeiladwyr, gall fod rhyw 80 o swyddi newydd yn cael eu creu o fewn yr 18 mis nesaf. Gobeithio y bydd y datblygiadau hyn yn gweithredu fel catalydd ac y bydd datblygiadau eraill yn dilyn yn fuan.

·         Bod y cais wedi ei gyflwyno mewn dwy ran. Masnachwr adeiladwyr yw un a’r  gweithredwr wedi'i gadarnhau. Bydd yr holl staff, waeth beth fo'u swydd yn cael eu recriwtio yn lleol. Bydd yr unedau eraill yn rhai hapfasnachol a hyd yma nid oes unrhyw ddeiliaid. Byddant yn cael eu hadeiladu fel cregyn yn barod ar gyfer eu haddasu i feddianwyr y dyfodol – yn  debygol o apelio at fusnesau lleol presennol sy'n gobeithio ehangu.

·         Yr unig faterion a godwyd yn ystod y broses ymgeisio oedd materion  archaeoleg a dŵr ffo. Y gobaith yw y bydd yr amod archaeoleg a awgrymwyd yn cael ei dderbyn a bydd y datblygiad yn gallu mynd yn ei flaen tra bydd gwaith archeolegol yn cael ei wneud yn y mannau pwysig.

·         Bod adroddiad y swyddog yn nodi nad oedd gan yr Uned Drafnidiaeth wrthwynebiad i’r cynllun mewn perthynas â'i effaith ar drafnidiaeth er gwaethaf gofyn am fwy o wybodaeth am ddŵr draenio. Ymatebwyd i’r cais ac arddangoswyd na fydd dŵr yn draenio i'r ffordd. Mewn ymateb i’r angen am gymeradwyaeth SDS  - y broses honno ar y gweill.

·         Bod adroddiad trylwyr y swyddogion yn nodi, ‘O ganlyniad i'r asesiad uchod, ni ystyrir fod y bwriad yn groes i unrhyw bolisi cynllunio perthnasol o fewn y CDLl a bod y datblygiad a gynigir yn briodol ar gyfer y safle ac yn debygol o fod o bwysigrwydd strategol i'r sir fel man cychwyn ar gyfer datblygiadau busnes ar y safle. Rhoddwyd ystyriaeth i bob mater cynllunio ac ni chredir fod y bwriad yn debygol o achosi effeithiau andwyol annerbyniol i drigolion gerllaw neu'r gymuned yn gyffredinol’.

·         Gofyn felly i’r Pwyllgor dderbyn yr argymhelliad

 

c)    Er bod yr Aelod Lleol, Y Cynghorydd Dafydd Meurig,  wedi ymddiheuro, nodwyd mewn e-bost nad oedd ganddo wrthwynebiad i’r cais ac nid oedd wedi derbyn unrhyw sylwadau gan etholwyr

ch)  Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais

d)     Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·         Croesawu unedau llai ar gyfer busnesau llai

·         Croesawu bod Bryn Cegin yn datblygu wedi cyfnod hir o fod yn wag

 

PENDERFYNWYD: Dirprwyo'r hawl i'r Uwch Swyddog Cynllunio ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i gwblhau trafodaethau ynghylch materion priffyrdd ac archeoleg ynghyd ag amodau cynllunio perthnasol yn ymwneud gyda:

 

1.         Amser

2.         Cydymffurfio gyda’r cynlluniau

3.         Rhaid gweithredu yn unol ag argymhellion yr adroddiad ecolegol / cynllun tirlunio

4.         Amodau Archeoleg

5.         Caniateir defnyddio Unedau 1 - 6 (Adeilad 1) at unrhyw ddiben o fewn Dosbarth Defnydd B1, B2 neu B8

6.         Sicrhau arwyddion Cymraeg / Dwyieithog

7.         Oriau Agor: 06:30 i 18:00 Llun i Gwener, 06:30 i 17:00 Dydd Sadwrn a 08:00 i 16:00 ar Ddydd Sul / Gwyliau Banc

 

Nodiadau

1.         Dŵr Cymru

2.         Uned Draenio Tir

3.         Network Rail