Codi 18 tŷ, ffordd newydd a thirlunio.
AELOD LLEOL: Cynghorydd Rheinallt Puw
Penderfyniad:
PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Uwch Reolwr Cynllunio i
ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r ymgeisydd arwyddo cytundeb o dan Adran
106 er mwyn sicrhau cyfraniad ariannol addysgol a llecynnau agored ac i’r
amodau isod; -
1. 5 mlynedd.
2. Yn unol â’r cynlluniau/manylion a gyflwynwyd gyda’r cais.
3.
Cyflwyno a chytuno cynllun
tirlunio a thirweddu meddal a chaled sy’n cadarnhau rhywogaethau coed.
4.
Sicrhau cynllun/trefniadau ar
gyfer darparu’r unedau fforddiadwy e.e. cymysgedd, daliadaeth, meini prawf
meddiannaeth, amserlen a threfniadau i sicrhau bydd yr unedau yn fforddiadwy yn
bresennol ac am byth.
5.
Cydymffurfiaeth gydag
argymhellion y dogfennau Asesiad Ecolegol Rhagarweiniol; Arolwg Ymlusgiaid;
Asesiad Effaith Coedyddiaeth; Arolwg Coed ac Adroddiad Arolwg Botanegol.
6.
Cytuno manylion enw Cymraeg ar
gyfer y datblygiad cyn i’r unedau preswyl cael eu meddiannu at unrhyw ddiben
ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac yn hyrwyddo'r datblygiad.
7.
Cyfyngu ar oriau gweithio i
08:00-18:00 Llun i Wener; 08:00-13:00 Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a Gŵyl
y Banc.
8.
Cyflwyno a chytuno gyda Chynllun Rheoli Adeiladu Amgylcheddol i
gynnwys mesurau lleihau sŵn, llwch a dirgryniad i’w gytuno gyda’r ACLl.
9.
Amodau perthnasol gan yr Uned
Drafnidiaeth parthed gwelliannau i’r fynedfa a’r llecynnau parcio.
10.
Cyflwyno a chytuno gydag
esiamplau o ddeunyddiau a’r lliwiau ar gyfer yr anheddau preswyl.
11.
Cyflwyno a chytuno gyda chynllun
gwelliannau bioamrywiaeth i gynnwys manylion goleuo chlwydfanau ystlumod.
12.
Cyflwyno a chytuno gydag Asesiad
Risg Bioddiogelwch ar gyfer difa llysiau’r dial sydd ar rannau o’r safle.
13.
Cyflwyno a chytuno manylion y
paneli solar.
14.
Cyflwyno a chytuno manylion
Arolwg Tir Rhan 2 ar gyfer asesu sefydlogrwydd y safle.
15.
Creu mynediad o’r safle i’r
llwybr troed
Nodyn - angen cyflwyno cais system ddraenio gynaliadwy i’w gytuno
gyda’r Cyngor.
Nodyn - cyfeirio’r ymgeisydd i sylwadau a chyngor diwygiedig Dwr
Cymru.
Nodyn - cyfeirio’r ymgeisydd i sylwadau a’r cyngor gan Cyfoeth
Naturiol Cymru.
Cofnod:
Codi 18 tŷ, ffordd newydd a
thirlunio
a)
Gohiriwyd y cais ym Mhwyllgor Cynllunio 20.03.23 er mwyn cynnal
ymweliad safle. Cynhaliwyd ymweliad safle bore 17-04-23 pryd cafodd rhai o’r
Aelodau gyfle i weld y safle yng nghyd-destun ei amgylchedd a’r rhwydwaith
ffyrdd lleol.
Yn unol â
chais un o’r Aelodau cyflwynwyd llun o’r awyr o’r safle yn y Pwyllgor
Atgoffwyd
yr Aelodau mai cais ydoedd ar gyfer codi 18 tŷ fforddiadwy, ffordd stad
newydd a thirlunio ar safle segur o fewn ffin datblygu Bethesda. Amlygwyd hefyd
bod yr Uned Strategol Tai wedi cadarnhau bod y bwriad yn cyfarch yr angen am
dai fforddiadwy yn yr ardal a bod y safle yn ‘un a ddatblygwyd o’r blaen’ ac yn
addas ar gyfer adeiladu 18 tŷ fforddiadwy arno.
Yng
nghyd-destun materion gweledol, eglurwyd bod y safle wedi ei leoli ar lwyfandir
sy’n segur ei ddefnydd er gellid ei ddisgrifio fel tir llwyd. Nodwyd, bod
y bwriad yn dderbyniol ar sail effaith mwynderau gweledol ac y byddai’r bwriad
yn creu cyfraniad positif i gymeriad adeiledig y rhan yma o’r strydlun.
Yng
nghyd-destun mwynderau cyffredinol a phreswyl, derbyniwyd gwrthwynebiadau gan
rhai o ddeiliaid anheddau cyfagos o safbwynt mwynderau yn ymwneud a gor-edrych,
colli preifatrwydd ac aflonyddwch sŵn. Er hynny, ni ystyriwyd y byddai’r
bwriad yn golygu colli preifatrwydd a chreu gor-edrych sylweddol nac
arwyddocaol i mewn i gefnau tai Rhos y Coed sy’n cefnu a safle’r cais.
Cydnabuwyd y bydd rhyw faint o gynnydd mewn sŵn ac aflonyddwch yn deillio
o’r datblygiad ond na fyddai’n wahanol i unrhyw aflonyddwch sŵn sy’n
deillio o fewn ardaloedd preswyl yn gyffredinol megis gweithgareddau domestig a
thrafnidiaeth gysylltiedig. Fodd bynnag, gellid cynnwys amodau sy’n cyfyngu ar
oriau gweithio gyda’r ymgeisydd eisoes wedi cadarnhau byddai unrhyw gontractwr
yn gweithio i ofynion Cynllun Rheolaeth Adeiladu Amgylcheddol.
Mewn ymateb
i bryderon lleol, yr Uned Trafnidiaeth ar Awdurdod Cynllunio Lleol, cyflwynwyd Datganiad
Trafnidiaeth cais mewn ymateb i’r pryderon a godwyd ar sail diogelwch ffyrdd
oedd yn cyfeirio at faterion penodol.
·
Bod
y gyffordd bresennol i’r A5 yn gweithredu’n effeithlon ac yn ddiogel yn dilyn
asesiad o data Crash Map. Er bod yr Aelod Lleol wedi tynnu sylw bod damwain
wedi cymryd lle ar ddechrau’r flwyddyn ger y gyffordd, mae’r asiant ynghyd ag
ymgynghorwr trafnidiaeth yr ymgeisydd wedi ymchwilio erthyglau papur newydd ac
nid yw’n ymddangos bod y damwain wedi cymryd lle ar y gyffordd rhwng yr A5 a
Coetmor New Road ac mai digwyddiad unigol ydoedd yn cynnwys un car wedi colli
rheolaeth. Yn ychwanegol, dywed yr ymgynghorwr na ellid datgan fod y gyffordd
ei hun yn gweithredu’n anniogel gan mai un ddamwain yn unig sydd wedi cymryd
lle yno o fewn y 5 mlynedd diwethaf ac nid yw hyn yn cael ei ystyried fel
amlder anghyffredin ar gyfer unrhyw gyffordd.
·
Mae’r
Datganiad Trafnidiaeth yn rhagweld byddai’r datblygiad yn cynhyrchu 9 symudiad
dwyffordd gan gerbydau yn ystod oriau brig ac ni fyddai hyn yn gynnydd materol
i lefel llif traffig presennol sy’n defnyddio Coetmor New Road.
·
Ymgymerwyd
â chyfrif llif traffig (Automatic Traffic Count) i bennu llif traffig ar y
gyffordd a daw’r cyfrif i’r canlyniad mai cynnydd o 1% mewn llif traffig fydd
yn defnyddio’r gyffordd – nid yw hyn yn cael ei ystyried yn gynnydd materol i’w
ddefnydd presennol.
·
Bod
y cyfrif llif traffig hefyd wedi cael ei ddefnyddio i bennu addasrwydd
gwelededd o’r gyffordd ar hyd yr A5. Daeth i gasgliad bod y gwelededd i’r de ac
i’r gogledd yn cydymffurfio a safonau statudol a argymhellir gan Lywodraeth
Cymru.
·
Bod
Datganiad Trafnidiaeth yn cadarnhau drwy ddefnyddio dadansoddiad swept path
analysis bod hi’n bosibl i ddau gar fynd heibio ei gilydd ar y fynedfa o’r
safle i Coetmor New Road heb achosi tagfeydd. Bydd system blaenoriaethu yn cael
ei weithredu ar y fynedfa fel bod ceir sy’n dod i mewn i’r safle yn cael
blaenoriaeth dros y ceir sy’n dod allan o’r safle.
·
Bydd
rhan o’r fynedfa yn cael ei rannu gan gerbydau a defnyddwyr y llwybr cyhoeddus
sy’n cysylltu’r safle gyda Ffordd Coetmor.
Ail-ymgynghorwyd gyda
Llywodraeth Cymru a derbyniwyd ymateb yn cadarnhau eu bod yn tynnu eu
cyfarwyddyd gwreiddiol yn ei ôl gan ddatgan bod y gyffordd yn dderbyniol. Er
bod ganddynt bryderon ynglŷn ag addasrwydd Coetmor New Road i ymdopi a
thrafnidiaeth ychwanegol, roeddynt hefyd yn datgan bod y rhan yma o’r
rhwydwaith ffyrdd lleol y tu hwnt i’w awdurdodaeth statudol.
Yn ogystal, wedi derbyn y wybodaeth, ail-ymgynghorwyd gyda’r Uned Drafnidiaeth a
bellach nid oedd ganddynt bryderon bellach ynglŷn ag addasrwydd y fynedfa
bresennol i ymdopi a thrafnidiaeth ychwanegol na phryderon parthed cynnydd
defnydd o’r ffordd sirol Coetmor New Road.
Er yn cydnabod bod
pryderon sylweddol wedi eu derbyn parthed addasrwydd y fynedfa bresennol ynghyd
a’r gyffordd gyda’r A5 islaw safle’r cais bod yr ymgeisydd wedi dygymod ac
ymateb i’r pryderon drwy gyflwyno gwybodaeth a thystiolaeth bellach ac o
ganlyniad i’r wybodaeth yma a’r cyngor a dderbyniwyd gan yr uned trafnidiaeth,
ystyriwyd fod y bwriad bellach yn dderbyniol ar sail diogelwch ffyrdd a
cherddwyr.
Yng
nghyd-destun materion llecynnau agored, amlygwyd pryderon y Pwyllgor i
beidio darparu llecyn agored o fewn y
safle fel rhan o’r datblygiad gan ystyried bod diffyg llecynnau chwarae
anffurfiol i blant ynghyd a diffyg llecynnau chwarae gyda chyfarpar offer i
blant yn nalgylch safle’r cais. Amlygwyd bod y Datganiad Cynllunio a gyflwynwyd
i gefnogi’r cais yn nodi bod cyngor ar gyfer pennu pellter cerdded ynghyd ag
amser cerdded sy’n cael eu hystyried yn dderbyniol a hygyrch i lecynnau agored.
Yn yr
achos yma, lleoli’r llecyn chwarae
agosaf nid nepell o safle’r cais a chyfochrog a’r A5 rhwng Min Ogwen a Coed
Hyfryd gyda llwybr cyhoeddus yn ei gysylltu â Coetmor New Road ac union
gyferbyn a’r fynedfa i safle’r cais. Ategwyd bod asiant yr ymgeisydd yn nodi
bod Cae Chwarae Clwb Rygbi Bethesda o fewn 650m i safle’r cais gyda chaeau
chwarae Ysgol Dyffryn Ogwen 100m o safle’r cais gyda chwantwm o lecynnau
chwarae o’r fath o fewn lleoliadau agos i’r safle yn uchel.
O nodi’r
wybodaeth ystyriwyd bod y fath sefyllfa yn un eithriadol ble nad oes modd
darparu llecynnau chwarae awyr agored fel rhan annatod o’r datblygiad
arfaethedig. I’r perwyl hyn, ac yn unol â gofynion y CCA, yr ymgeisydd eisoes
wedi ymrwymo i gyfrannu’n ariannol tuag at ddarpariaeth llecynnau agored oddi
ar y safle.
Ystyriwyd y
byddai’r bwriad yn gwella ymddangosiad gweledol y safle segur fel y saif yn
bresennol gyda 100% o’r unedau yn rhai fforddiadwy, yn ymateb i’r anghenion
sydd wedi’u hadnabod yn lleol
b)
Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais
c)
Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan
Aelodau:
·
Bod yr angen am dai wedi ei dystiolaethu
·
Bod y safle yn ddigon mawr ac wedi ei leoli yng nghanol Bethesda
·
Yn gefnogol i adeiladu tai fforddiadwy, ond 18 yn ormod ar gyfer y
safle yma – yn orddatblygiad
·
Bod angen ystyried mwynderau chwarae plant – croesi ffordd yn
beryglus
·
Bod potensial cael 36 car ar y safle fyddai yn creu effaith ar yr
allt serth i’r safle.
·
Er yn gefnogol i’r egwyddor bod angen tai i bobl lleol, pryderon
traffig yn goroesi
·
Tynnu dau dŷ a chynnig lle chwarae fel rhan o’r datblygiad -
hyn yn cynnig llai o effaith ar fwynderau trigolion lleol. Cyfle yma i greu lle
chwarae, llefydd i eistedd - cyfle i greu cymuned
·
Bod mynediad i’r safle yn gul - dim lle i ddau gar basio ei gilydd
·
Pam cynnig lle chwarae i blant oddi ar y safle? - angen sicrhau
bod llefydd chwarae yn cael eu cynnwys o fewn y safle yn unol â pholisïau. Pam
na ellid cydymffurfio a pholisïau - rhaid sicrhau diogelwch plant - sarhaus yw
cynnig cyn lleied o arian
ch) Mewn ymateb i sylwadau
yn ymwneud a phryderon traffig, nododd y Pennaeth Cynorthwyol bod ystyriaeth
fanwl wedi ei roi i faterion trafnidiaeth ynghyd ag ymgynghori gydag arbenigwyr
trafnidiaeth y Cyngor a Llywodraeth Cymru. Amlygodd, petai’r Pwyllgor yn
gwrthwynebu’r cais ar sail materion trafnidiaeth bydd hyn yn arwain at gostau
apêl sylweddol.
d)
Cynigiwyd ac eiliwyd gwelliant i ganiatáu y cais yn ddarostyngedig
ar gynnwys amodi mynediad o’r safle i’r
llwybr troed
Gan fod canlyniad y bleidlais yn gyfartal,
defnyddiodd y Cadeirydd ei bleidlais fwrw o blaid yr argymhelliad.
PENDERFYNWYD: Dirprwyo’r hawl
i’r Uwch Reolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r ymgeisydd
arwyddo cytundeb o dan Adran 106 er mwyn sicrhau cyfraniad ariannol addysgol a
llecynnau agored ac i’r amodau isod; -
1. 5 mlynedd.
2. Yn unol â’r cynlluniau/manylion a gyflwynwyd
gyda’r cais.
3. Cyflwyno a chytuno cynllun tirlunio a thirweddu meddal a chaled
sy’n cadarnhau rhywogaethau coed.
4. Sicrhau cynllun/trefniadau ar gyfer darparu’r unedau fforddiadwy
e.e. cymysgedd, daliadaeth, meini prawf meddiannaeth, amserlen a threfniadau i
sicrhau bydd yr unedau yn fforddiadwy yn bresennol ac am byth.
5. Cydymffurfiaeth gydag argymhellion y dogfennau Asesiad Ecolegol
Rhagarweiniol; Arolwg Ymlusgiaid; Asesiad Effaith Coedyddiaeth; Arolwg Coed ac
Adroddiad Arolwg Botanegol.
6. Cytuno manylion enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad cyn i’r unedau
preswyl cael eu meddiannu at unrhyw ddiben ynghyd ac arwyddion sy'n hysbysu ac
yn hyrwyddo'r datblygiad.
7. Cyfyngu ar oriau gweithio i 08:00-18:00 Llun i Wener;
08:00-13:00 Sadwrn a dim o gwbl ar y Sul a Gŵyl y Banc.
8. Cyflwyno a chytuno gyda Chynllun Rheoli Adeiladu Amgylcheddol i
gynnwys mesurau lleihau sŵn, llwch a dirgryniad i’w gytuno gyda’r ACLl.
9. Amodau perthnasol gan yr Uned Drafnidiaeth parthed gwelliannau
i’r fynedfa a’r llecynnau parcio.
10. Cyflwyno a chytuno gydag esiamplau o ddeunyddiau a’r lliwiau ar
gyfer yr anheddau preswyl.
11. Cyflwyno a chytuno gyda chynllun gwelliannau bioamrywiaeth i
gynnwys manylion goleuo chlwydfanau ystlumod.
12. Cyflwyno a chytuno gydag Asesiad Risg Bioddiogelwch ar gyfer difa
llysiau’r dial sydd ar rannau o’r safle.
13. Cyflwyno a chytuno manylion y paneli solar.
14. Cyflwyno a chytuno manylion Arolwg Tir Rhan 2 ar gyfer asesu
sefydlogrwydd y safle.
15. Creu mynediad o’r safle i’r llwybr troed
Nodyn - angen cyflwyno cais
system ddraenio gynaliadwy i’w gytuno gyda’r Cyngor.
Nodyn - cyfeirio’r ymgeisydd i
sylwadau a chyngor diwygiedig Dwr Cymru.
Nodyn - cyfeirio’r ymgeisydd i
sylwadau a’r cyngor gan Cyfoeth Naturiol Cymru.
Dogfennau ategol: