Agenda item

Adeiladu tŷ menter gwledig a gwaith cysylltiol.

AELOD LLEOL: Cynghorydd Arwyn Herald Roberts

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD:

 

Caniatáu yn groes i’r argymhelliad. O ganlyniad, bydd y cais yn cael ei gyfeirio at gyfnod o gnoi cil cyn dychwelyd i’r Pwyllgor am benderfyniad terfynol.

 

Adeiladu tŷ menter wledig a gwaith cysylltiol

 

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais llawn ydoedd i adeiladu tŷ menter wledig ynghyd a gwaith cysylltiol. Byddai'r tŷ ar ffurf byngalo gromen ac yn mesur 115 medr sgwâr ac yn cynnwys porth, swyddfa, toiled, ystafell amlbwrpas, ystafell eistedd ystafell fwyta a chegin ar lefel daear a 3 ystafell wely a baddon ar y llawr cyntaf.

 

Disgrifiwyd y fferm fel un sydd yn ymestyn i 84ha; yr ymgeisydd yn berchen ar 59ha ac yn rhentu 24.3 ar denantiaeth hir gyda 84ha yn cael ei ddefnyddio fel porfa, 20ha ar gyfer silwair (un toriad) a 8ha ar gyfer silwair (dau doriad) ac yn cael ei ddefnyddio fel porfa. Mae’r fferm yn cynnwys 118 o wartheg gyda lloeau, 120 o ddefaid, a 4 hwch a 12 bau a 27 o foch bach. Mae’r ymgeisydd hefyd mewn partneriaeth gyda Cyfoeth Naturiol Cymru ar gyfer pori 1,618ha dir comin.

 

Cyflwynwyd Datganiad Cynllunio, cyfrifon y busnes,  fel rhan o’r cais.

 

Cyflwynwyd y cais i’r Pwyllgor Cynllunio ar gais yr aelod Lleol

 

Amlygwyd y byddai’r safle y tu hwnt i iard y fferm a thu allan i unrhyw ffin datblygu fel y diffinnir gan Cynllun Datblygu Lleol (CDLl) gyda pholisi PCYFF 1 yn datgan, tu allan i ffiniau datblygu bydd cynigion yn cael ei gwrthod oni bai eu bod yn unol â pholisïau eraill o fewn y cynllun datblygu lleol, polisïau cenedlaethol neu fod y cynnig yn dangos bod ei lleoliad yng nghefn gwlad yn hanfodol. Ategwyd, yn sgil yr angen i gynnal a gwarchod cefn gwlad bod angen cyfiawnhad arbennig iawn dros ganiatáu adeiladu tai newydd yno ac felly dim ond mewn amgylchiadau arbennig y caniateir tai newydd yng nghefn gwlad. Bydd yr amgylchiadau arbennig hynny yn cael eu cynnwys yn Nodyn Cyngor Technegol 6: Cynllunio ar gyfer Cymunedau Gwledig Cynaliadwy - Gorffennaf 2010 (NCT6) a baratowyd gan Lywodraeth Cynulliad Cymru, ynglŷn â’r ddogfen Arweiniad Ymarferol ar ei gyfer.

 

Cyfeiriwyd at baragraff 4.3.1 o TAN6, sy’n amlygu mai un o’r ychydig sefyllfaoedd lle gellir cyfiawnhau datblygiad preswyl newydd ar ei ben ei hun yng nghefn gwlad agored yw pan fo angen llety i alluogi gweithwyr menter wledig i fyw yn eu man gwaith neu’n agos ato. Bydd p’un a yw hyn yn hanfodol ai peidio mewn unrhyw achos penodol yn dibynnu ar anghenion y fenter wledig dan sylw, ac nid ar ddewis nac amgylchiadau personol unrhyw un o’r unigolion cysylltiedig. Mae TAN 6 hefyd yn nodi y dylai Awdurdodau Cynllunio Lleol asesu ceisiadau am ganiatâd cynllunio ar gyfer anheddau mentrau gwledig newydd yn ofalus i sicrhau y gellir cyfiawnhau gwyro oddi wrth y polisi arferol o gyfyngu ar ddatblygiad nghefn gwlad agored drwy gyfeirio at dystiolaeth ategol gadarn.

 

Datgan yr ymgeisydd bod y busnes wedi ei bodoli ers dros 3 mlynedd. Cyflwynwyd cyfrifon busnes ar gyfer y 3 blynedd flaenorol i ddangos bod y busnes wedi gwneud elw o fewn 3 allan o’r 4 blynedd ddiwethaf. Serch hynny, ymddengys fod busnes sefydledig ar y tir, ac felly yn unol â gofynion TAN 6, mae angen cyflwyno gwybodaeth sy’n ymwneud a’r profion swyddogaethol, amser, ariannol ac anheddau amgen er mwyn profi angen a chyfiawnhad am godi tŷ yng nghefn gwlad agored

 

Yng nghyd-destun prawf ariannol, dylid asesu maint a chost yr annedd arfaethedig yn gymesur a gallu’r fenter i’w hariannu a’i chynnal heb niweidio hyfywedd parhaus y fenter, a dangos tebygolrwydd rhesymol y byddant yn cynnal enillion i’r llafur a gyflogir am o leiaf y pum mlynedd ddilynol. Yn ogystal, dylai’r ffigyrau a roddir ar gyfer y Prawf Ariannol ddangos fod y busnes yn gallu ymdopi a thalu cyflog i’r gweithwyr (1.5 yn yr achos yma) a bod enillion ar ôl i gynnal y busnes ac i adeiladu’r tŷ. Er bod cyfrifydd wedi darparu datganiad yn cyfeirio at elw’r busnes dros y 3 blynedd diwethaf, ni ystyriwyd bod yr ymgeisydd wedi darparu  gwybodaeth digon grymus a fyddai yn dangos bod sefyllfa ariannol y busnes yn ddigonol ar gyfer codi tŷ ac felly ni ellid cefnogi’r cais o ganlyniad i fethu ar y prawf ariannol.

 

Yng nghyd-destun materion dylunio, nodwyd bod maint yr annedd arfaethedig yn cael ei ystyried mewn perthynas â gallu'r fenter i ariannu a chynnal yr annedd, ynghyd ac adlewyrchu anghenion y fenter, ond yn ogystal, gan fod meddiannaeth bosibl yr annedd yn cael ei ymestyn i’r rhai sy’n gymwys ar gyfer tai fforddiadwy, dylai maint yr annedd gydymffurfio a gofynion Tai Fforddiadwy. Amlygwyd bod arwynebedd llawr mewnol y bwriad oddeutu 115m sgwâr sydd yn fwy na gofynion Tai Fforddiadwy 93m sgwâr. Ystyriwyd felly, nad oedd maint yr eiddo yn cydymffurfio gyda gofynion Nodyn Cyngor Technegol 6, CDLl na’r Canllaw Cynllunio Atodol: Tai Fforddiadwy.

 

Wedi cynnal asesiad llawn, roedd yr Call o’r farn nad oedd y bwriad gerbron yn cydymffurfio a meini prawf penodol ar gyfer codi tŷ yng nghefn gwlad agored o fewn meini prawf a gynigir o fewn Nodyn Cyngor Technegol rhif 6: Cynllunio ar Gyfer Cymunedau Gwledig Cynaliadwy ar gyfer codi anheddau amaethyddol. Ystyriwyd nad oedd y bwriad yn cydymffurfio ag egwyddorion nac ysbryd y polisïau ac y buasai’r bwriad yn nodwedd ymwthiol o fewn y dirwedd sydd wedi ei leoli yn y cefn gwlad agored.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·         Bod pedair cenhedlaeth o’r teulu wedi bod yn denantiaid ar y tir o fewn Stad Glynllifon. Yn 2018 daeth cyfle i brynu’r tir ond bod y ddwy annedd yn cael eu gwerthu ar wahân.

·         Bod rhwystredigaeth Gradd 2 ar adeiladau’r fferm a’r ddau dŷ

·         Bod y mab wedi prynu un o’r tai drwy forgais personol

·         Yr ail dŷ wedi cael ei werthu ar wahân

·         Bod ganddo ddau fab a’r ddau yn gweithio (nid ar y fferm)

·         Ni fyddai’r bwriad yn ail dŷ - nid tŷ gan y busnes yw tŷ'r mab. Mae hwn tu allan i berchnogaeth y fferm

·         Ei fod yn byw ym Mhenygroes ac yn teithio  bob dydd yn ôl ac ymlaen i’r fferm - bod hyn yn anodd iawn rhwng Mawrth ac Ebrill yn ystod tymor yr wyna

·         Na ellid dadleu mai ef yw’r unig weithiwr sydd yn bresennol ar y fferm

 

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·           Cais ydyw i godi tŷ i Gymro Cymraeg ar safle lle mae ei deulu wedi bod yn ffermio’r tir ers cenedlaethau

·           Ei fod wedi llwyddo i brynu’r tir yn 2018 a’r fferm bellach mewn sefyllfa dda

·           Bod y cais yn ail-gyflwyniad - ni chafwyd cyfle i ymateb i’r cais blaenorol

·           Bod yr ACLl yn gwrthod y bwriad gan nodi nad oes gwir angen am ddau dŷ ar gyfer y busnes. Nid cais am ail dŷ sydd yma - hwn fyddai’r unig dŷ amaethyddol.

·           Bod angen swyddogol i’r ymgeisydd fod ar y fferm – nid oes disgwyl iddo orfod trafeilio am oriau ddydd a nos – hyn yn anfoesol ac yn bell o ofyn ‘staff’

·           Er bod yr ACLl yn nodi nad yw’r safle yn addas, bod adfeilion hen dŷ i’w weld ar y safle. Nid oes modd adeiladu yn agosach oherwydd gofynion cofrestredig gradd 2 ar y ddau dŷ arall. Dylid ymweld a’r safle.

·           Bod y busnes yn hyfyw ac er wedi arafu ychydig yn y 3 mlynedd diwethaf y byddai yn sefydlogi a pharhau yn hyfyw

·           Er derbyn bod y tŷ ychydig yn fwy na maint tŷ fforddiadwy bod hyn yn dderbyniol ar gyfer tai amaethyddol fel eu bod yn cwrdd ag angen y busnes - lle ar gyfer swyddfa, cawod ayyb

·           Ei fod ef, fel y Cyngor Cymuned yn gefnogol i’r cais

 

ch)   Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais yn groes i’r argymhelliad am y rhesymau nad oedd neb oedd yn byw ar y fferm yn gweithio ar y ffferm - nad oedd tŷ ar safle’r busnes.

 

         Mewn ymateb i’r cynnig nododd y Pennaeth Cynorthwyol, er yn derbyn dyhead cael tŷ ar y fferm, bod tystiolaeth yn amlygu bod mab yr ymgeisydd yn berchen un o’r tai sydd ar y fferm ac yn bartner yn y busnes. Ategodd bod yr ymgeisydd yn byw oddeutu 1.6m o’r safle ac nad oedd cyfiawnhad bod angen tŷ newydd - yr anghenion amaethyddol wedi eu diwallu yn barod. Ystyriwyd y cais fel tŷ newydd yng nghefn gwald heb gyfiawnhad a petai’r cynnig yn mynd yn groes i’r argymhelliad, byddai rhaid cyfeirio'r cais i gyfnod o gnoi cil.

 

d)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·         Yr ymgeisydd yn byw 1.6m o’r safle, ond gofynion y gwaith yn gwneud hi’n angenrheidiol iddo fyw ar y safle

·         Byddai byw ar y fferm yn lleihau allyriadau carbon

·         Dim ail dŷ sydd yma ond cais am dŷ amaethyddol cyntaf

·         Y busnes yn tyfu

·         Adfeilion hen annedd ar y safle

 

Mewn ymateb i’r cynnig nododd y Swyddog Monitro, petai’r cais yn cael ei ganiatáu byddai rhad sicrhau amodau safonol fyddai yn clymu'r bwriad i ddefnydd amaethyddol. Amlygodd hefyd nad oedd ‘angen am dŷ’ yn rheswm digonol i ganiatáu’r cais gan fod tŷ eisoes ar y safle ar gael i ddiwallu’r angen.

 

PENDERFYNWYD: Caniatáu yn groes i’r argymhelliad. O ganlyniad, bydd y cais yn cael ei gyfeirio at gyfnod o gnoi cil cyn dychwelyd i’r Pwyllgor am benderfyniad terfynol.