Agenda item

Adeiladu tŷ menter gwledig a gwaith cysylltiol

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Arwyn Herald Roberts

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD:

 

Caniatáu yn groes i’r argymhelliad

 

Amodau:

·         5  mlynedd

·         Unol a’r cynlluniau

·         Mesurau i wella bioamrywiaeth

·         Archwiliad archeolegol

·         Cynllun draenio

·         Gwarchod y llwybr cyhoeddus

·         Tynnu hawliau a ganiateir

·         Amod gweithwyr amaethyddol / menter gweledig

 

 

Adeiladu tŷ menter wledig a gwaith cysylltiol

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau ychwanegol

 

a)    Amlygodd Pennaeth Cynorthwyol, Adran Amgylchedd bod y penderfyniad wedi ei ohirio ym Mhwyllgor Cynllunio 22/05/2023 yn unol â’i gyfarwyddyd gan fod risg sylweddol i’r Cyngor o ran bwriad y Pwyllgor Cynllunio i ganiatáu’r cais yn groes i argymhelliad swyddogion. Cyfeiriwyd y mater i gyfnod cnoi cil yn unol â rheolau sefydlog y Pwyllgor. Pwrpas adrodd yn ôl i’r Pwyllgor oedd amlygu’r materion polisi cynllunio, risgiau posib a’r opsiynau posib i’r Pwyllgor cyn iddynt ddod i benderfyniad terfynol ar y cais.

 

Atgoffwyd yr Aelodau mai cais llawn ydoedd am ganiatâd cynllunio i adeiladu tŷ menter wledig ar Fferm Uwchlaw’r Rhos tu allan i bentref Penygroes ar safle tu allan i unrhyw ffin pentref fel y dynodir yn Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd (CDLl).

 

Wrth gyflwyno asesiad o’r ystyriaethau Cynllunio amlygwyd, parthed gwarchod cefn gwlad, bod angen cyfiawnhad arbennig iawn dros ganiatáu adeiladu tai newydd ac mai dim ond mewn amgylchiadau arbennig y bydd ceisiadau yn cael eu caniatáu. Nodwyd bod yr amgylchiadau arbennig hynny yn cael eu cynnwys yn Nodyn Cyngor Technegol 6: Cynllunio ar gyfer Cymunedau Gwledig Cynaliadwy - Gorffennaf 2010 (NCT6) ac mai un o’r gofynion oedd yr angen i gyflwyno gwybodaeth sy’n ymwneud a’r profion swyddogaethol, amser, ariannol ac anheddau amgen er mwyn profi’r angen a chyfiawnhad am godi tŷ yng nghefn gwlad agored.

 

Yng nghyd-destun y prawf swyddogaethol a’r prawf amser nodwyd bod tri partner i’r busnes gydag un o’r partneriaid (mab yr ymgeisydd) yn byw ar y fferm yn barhaol, yn gweithio yn achlysurol ar y fferm ac mewn sefyllfa i oruchwylio gweithgareddau’r fferm dros oriau anodd. Ategwyd bod yr ymgeisydd yn byw 1.6 milltir o’r safle ac wedi gwneud hynny ers prynu’r busnes yn 2018 ac mai chwaer yr ymgeisydd oedd yn byw yn yr ail dŷ ar y safle - ail dŷ o fewn perchnogaeth teulu'r ymgeisydd fyddai’n cyfiawnhau goruchwyliaeth ddigonol ar y safle. Ni dderbyniwyd unrhyw wybodaeth yn dangos bwriad i newid y system ffermio a fyddai’n newid y sefyllfa i olygu presenoldeb parhaol ar y tir. Nid oedd y Cyngor wedi ei argyhoeddi bod tystiolaeth rymus wedi ei gyflwyno fel cadarnhad penodol fod angen i’r ymgeisydd fod wrth law yn barhaol ar y fferm o ystyried amgylchiadau'r daliad.

 

Yng nghyd-destun prawf ariannol, nodwyd bod angen i’r ymgeisydd ddarparu prawf ariannol ar gyfer cyfnod o leiaf 3 mlynedd ynghyd ag asesu maint a chost yr annedd arfaethedig yn gymesur a gallu’r fenter i’w hariannu a’i chynnal heb niweidio hyfywedd parhaus y fenter, a dangos tebygolrwydd rhesymol y byddant yn cynnal enillion i’r llafur a gyflogir am o leiaf y pum mlynedd ddilynol. Yn ogystal, dylai’r ffigyrau ddangos fod y busnes yn gallu ymdopi a thalu cyflog i’r gweithwyr (1.5 yn yr achos yma) a bod enillion ar ôl i gynnal y busnes ac i adeiladu’r tŷ. Er bod cyfrifon wedi eu cyflwyno yn dangos elw a’r partneriaid yn derbyn rhaniad o’r elw, nid yw’n glir os yw’r ymgeisydd yn derbyn cyflog o’r busnes fel gweithiwr llawn amser. Nid yw’n glir ychwaith os yw un o’r meibion yn derbyn cyflog o’r busnes fel ymgymerwr amaethyddol a’r ail fel gweithiwr achlysurol ar y ffarm.  O ganlyniad,  ni ystyriwyd bod yr ymgeisydd wedi darparu gwybodaeth ddigon grymus a fyddai’n dangos bod sefyllfa ariannol y busnes yn ddigonol ar gyfer codi tŷ, ac felly ni ellid cefnogi’r cais o ganlyniad i fethu ar y prawf ariannol.

 

Ni ystyriwyd bod rhesymau na thystiolaeth ddigonol a gyflwynwyd gyda’r cais yn bodloni meini prawf y polisïau cynllunio lleol a chenedlaethol ac felly byddai angen i’r aelodau gyflwyno rhesymau a thystiolaeth i gyfiawnhau caniatáu’r cais yn groes i argymhelliad  swyddogion, gan hefyd ystyried mai cais am dŷ newydd yng nghefn gwlad agored sydd o dan ystyriaeth yn yr achos yma. Cyfeiriwyd at y risgiau fyddai’n agored i’r Cyngor petai’r Pwyllgor yn caniatáu’r cais a hefyd o’r tri opsiwn oedd yn agored i’r Pwyllgor eu hystyried;

a)    Gwrthod y cais yn unol â’r argymhelliad  - dim risgiau i’r Cyngor.  Os nad yw’r ymgeisydd yn fodlon gyda phenderfyniad i wrthod yna bydd hawliau i apelio’r gwrthodiad.

b)    Caniatáu’r cais gydag amod cynllunio safonol tŷ menter wledig gydag amodau cynllunio eraill arferol.  Fodd bynnag, byddai rhaid derbyn y risg o gais cynllunio yn cael ei gyflwyno yn y dyfodol ar gyfer codi'r amod, a’r posibilrwydd cryf y byddai’n rhaid cytuno i hynny, gan ystyried nad oedd tystiolaeth o angen am dŷ newydd menter wledig yn y lle cyntaf.

c)    Caniatáu fel tŷ marchnad agored tu allan i’r ffin gydag amodau arferol - risg mwyaf i’r Cyngor gan fyddai’n caniatáu tŷ marchnad agored yng nghefn gwlad heb unrhyw reolaeth o ran meddiannaeth na phris.

 

Argymhellwyd fod y cais yn cael ei wrthod.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·           Bod y cais yn un i godi tŷ i weithiwr amaethyddol llawn amser

·           Bod y pwyllgor wedi penderfynu cefnogi’r cais yn y cyfarfod diwethaf ond bod y swyddog wedi cyfeirio’r cais i gyfnod cnoi cil

·           Bod yr adroddiad yn awgrymu nad oes angen swyddogaethol i’r ymgeisydd fel prif weithiwr amaethyddol i fyw ar y safle gan fod un o’r meibion yn byw ar y safle. Y mab yn gweithio llawn amser i ffwrdd o’r fferm ac ond yn helpu gyda gwaith papur.

·           Gyda’r mab yn gweithio i ffwrdd o’r fferm, angen i rywun fod ar gael dydd a nos i edrych ar ôl y stoc yn ystod cyfnod sydd yn ymestyn dros 6 mis. Hollol afresymol gofyn i’r mab wneud hyn - angen i’r ymgeisydd, fel prif weithredwr y fferm fod ar gael

·           Bod y ddau dŷ yn Uwchlaw’r Rhos wedi eu gwerthu ar wahân i dir y fferm yn 2018 ac nad oedd y busnes mewn sefyllfa ariannol i allu prynu'r tir a’r tŷ ar ôl bod yn rhentu am genedlaethau. Cafodd y ddau dŷ eu gwerthu ar wahân ac nid oes yr un ohonynt ar gael i’r busnes, i’r fferm nac i’r ymgeisydd fyw ynddo.

·           Tŷ 3 llofft i weithiwr amaethyddol sydd yma. Yn deulu o bobl leol Cymreig.

·           Mae angen i’r ymgeisydd fyw ar y safle yn glir. Nid oes tŷ arall ar gael iddo yn Uwchlaw’r Rhos ac felly'r unig opsiwn yw codi tŷ iddo ef a’i deulu.

·           Wrth ystyried y tri opsiwn, nid cais am dŷ marchnad agored sydd yma, ond tŷ i weithiwr amaethyddol. Does dim bwriad i geisio tynnu amod oddi ar unrhyw ganiatâd i’r dyfodol. Yn gofyn i’r pwyllgor gefnogi opsiwn b.

·           Sefyllfa heb newid ers y cyfarfod diwethaf ac felly gofyn i’r pwyllgor barhau i gefnogi’r cais.

 

c)    Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu y cais yn groes i’r argymhelliad am y rhesymau nad oedd neb oedd yn byw ar y fferm, yn gweithio ar y fferm - nad oedd tŷ ar safle’r busnes.

 

ch)  Cynigiwyd gwelliant i gynnal ymweliad safle fel bod modd asesu lleoliadau’r tai, lleoliad y tŷ bwriadedig a’i berthnasedd at adeiladau’r fferm a hefyd ymweld â chartref presennol yr ymgeisydd i fesut pellter i’r safle.

 

       Ni chafwyd eilydd i’r gwelliant.

 

d)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·         Bod gallu gan y busnes bellach i godi tŷ

·         Bod angen gweithiwr ar y safle

·         Bod teithio yn drafferthus

·         Yn deulu Cymraeg, lleol

 

PENDERFYNWYD: Caniatáu cais (opsiwn b - caniatáu gydag amod cynllunio safonol tŷ menter wledig, ac amodau cynllunio eraill arferol) yn groes i’r argymhelliad

 

Amodau:

·         5  mlynedd

·         Unol a’r cynlluniau

·         Mesurau i wella bioamrywiaeth

·         Archwiliad archeolegol

·         Cynllun draenio

·         Gwarchod y llwybr cyhoeddus

·         Tynnu hawliau a ganiateir

·         Amod gweithwyr amaethyddol / menter weledig