Agenda item

Adeiladu siop fwyd Aldi newydd (dosbarth defnydd A1), maes parcio, mynedfa, gwasanaethu a tirlunio

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Elin Hywel

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Caniatáu'r cais yn ddarostyngedig i'r amodau isod:

 

1.         Amserlenni

2.         Yn unol â'r cynlluniau a gymeradwywyd.

3.         Deunyddiau yn unol gyda’r cynlluniau oni bai y cytunir yn wahanol ymlaen llaw gyda’r Awdurdod Cynllunio Lleol.

4.         Amodau manwerthu i gyfyngu arwynebedd gofod llawr, dim rhannu'n unedau llai

5.         Amser agor y siop

6.         Rheoli amser o ran danfoniadau.

7.         Amodau priffyrdd o ran cwblhau’r fynedfa, gwaith lôn, llefydd parcio ac atal dŵr wyneb.

8.         Amodau gwarchod y cyhoedd o ran system awyru/ uned adfer gwres, lefelau sŵn o offer mecanyddol, rhwystr ar y bae derbyn nwyddau

9.         Cynllun Rheoli Adeiladu

10.       Cadw at mesurau lliniaru yn yr Asesiad Ansawdd Aer

11.       Ymgymryd gyda’r gwaith yn unol gyda’r cynllun tirlunio a’r Cynllun Cynnal a Rheoli Tirlunio Meddal, angen ail blannu o fewn cyfnod o 5 mlynedd.

12.       Mesurau gwella/lliniaru y Gymraeg / arwyddion dwyieithog

13.       Unol gyda cynllun goleuo

14.       Unol gyda’r Adroddiad Arolwg Ecolegol.

15.       Unol gyda’r Cynllun Rheolaeth Amgylcheddol

 

Nodiadau:-

1.         Datblygiad Mawr

2.         SUDS

3.         Priffyrdd – hawl adran 171/184 o’r Ddeddf Priffyrdd 1980

4.         Sylwadau Dŵr Cymru

5.         Sylwadau Gwarchod y Cyhoedd

6.         Sylwadau CNC

 

Adeiladu siop fwyd Aldi newydd (dosbarth defnydd A1), maes parcio, mynedfa,

gwasanaethu a tirlunio

 

Roedd rhai o’r Aelodau wedi ymweld â’r safle 10-11-23

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn nodi gwybodaeth pellach ynglŷn a chaniatâd System Draenio Cynaliadwy, copi o lythyr gan JLL yn cynnig sylwadau ar eiriad rhannau o’r adroddiad, ymateb yr Uned Bolisi i’r llythyr hwnnw, a nodyn eglurdeb o ran mynediad.

 

a)    Amlygodd Arweinydd Tîm Rheoli Datblygu, mai cais llawn ydoedd i adeiladu siop fwyd newydd oddi ar yr A499 Ffordd Caernarfon, sef un o'r prif ffyrdd i mewn ac allan o Bwllheli. Roedd y bwriad hefyd yn cynnwys

·         Creu mynedfa newydd i Ffordd Caernarfon ynghyd a 114 o fannau parcio, i gynnwys lle i'r anabl, rhiant a phlentyn, lle gwefru cerbydau trydan, lle ar gyfer beiciau modur a lle diogel i feiciau.

·         Darparu llwybr cerdded/beicio gerllaw Ffordd Caernarfon ynghyd a chroesfan sebra.

·         Darparu lloches bws gyferbyn ar safle ar Ffordd Caernarfon

·         Cyflwyno cyfyngiad cyflymder is ar Ffordd Caernarfon o 30 milltir yr awr.

·         Darparu is-orsaf drydan

·         Gwaith tirlunio meddal.

 

Eglurwyd bod y safle wedi ei leoli o fewn ffin ddatblygu’r dref – yn ffurfio rhan o safle ehangach sydd wedi ei ddynodi ar gyfer tai (T28) yn y Cynllun Datblygu lleol (CDLl). Gorweddai o fewn Tirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol Llŷn ac Ynys Enlli a rhan o’r safle yn ffurfio safle bywyd gwyllt ymgeisiol Penlon Caernarfon.

 

Cyfeiriwyd at yr asesiad a wnaed o’r prif faterion megis effaith y datblygiad ar y dynodiad tai a’r canol dref o ran manwerthu.

 

Er bod y safle wedi ei ddynodi ar gyfer tai yn y CDLl, derbyniwyd Asesiad Hyfywedd oedd yn nodi, ar sail y farchnad dai presennol, nad oedd datblygu’r safle ar gyfer tai yn hyfyw a  bod yr ymgeisydd yn datgan fod y bwriad yn hanfodol i hwyluso’r ddarpariaeth breswyl ar y safle – ni fyddai’n  realistig y byddai unrhyw ddefnydd preswyl yn digwydd i’r dyfodol onibai am y datblygiad yma. O ganlyniad, drwy gyflwyno’r defnydd amgen o archfarchnad byddai’r safle’n cael ei ddatgloi gan alluogi rhywfaint o ddatblygiad preswyl yn hytrach na dim o gwbl. Yn ogystal, amlygwyd fod y safle wedi cael ei farchnata ar gyfer defnydd preswyl ers 2020 ac nad oedd unrhyw gynnig wedi ei dderbyn arno. Cytunwyd bod datblygu rhan o’r safle ar gyfer y defnydd manwerthu arfaethedig yn hwyluso’r cyfle i weddill y ddynodiad ddod ymlaen ar gyfer defnydd preswyl disgwyliedig ac a’r sail tystiolaeth a gyflwynwyd gyda’r cais, bod modd mynd yn groes i bolisïau tai perthnasol y CDLl yn yr achos yma.

 

Yng nghyd-destun effaith y bwriad ar siopau presennol a chanol tref Pwllheli, amlygwyd bod  Polisi Cynllunio Cymru (PCC) yn nodi y gallai'r angen am siop fod yn feintiol neu'n ansoddol, ond dylid rhoi blaenoriaeth i sefydlu angen meintiol cyn ystyried yr angen ansoddol. Wrth gyfiawnhau’r angen ansoddol, eglurwyd y dylid ystyried agweddau cadarnhaol a negyddol gyda NCT4 yn cyfeirio at ganlyniadau anfwriadol ac effaith andwyol ar ganol trefi. Nodwyd na fyddai asesiad capasiti ymgeiswyr yn dangos angen meintiol am y siop fwyd arfaethedig os byddai data poblogaeth a gwariant mwy cyfredol yn cael ei fabwysiadu, oherwydd nid oes unrhyw dwf gwariant rhwng 2022 a 2027. Fodd bynnag, mae'r asesiad angen yn methu ag asesu os yw siopau bwyd presennol yn tan neu or-fasnachu. Awgryma ffigyrau diwygiedig arbenigwyr y Cyngor y gellid cefnogi'r siop drwy'r lefelau masnachu a ragwelir o or-fasnachu yn 2027 lle gallai lefelau masnachu uchel yn siopau presennol Lidl ac Iceland ym Mhwllheli, ddynodi problemau gweithredol a phrofiad cwsmer gwael ar adegau prysur.

 

Cyfeiriwyd at lythyrau gwrthwynebu Lidl oedd yn honni y gall siop Lidl newydd ddiwallu'r angen meintiol ac ansoddol a lliniaru’r elfen gor-fasnachu (er na fyddai'n lliniaru gor-fasnachu'n llawn). Er hynny, ymddengys nad oedd unrhyw sicrwydd y byddai cais cynllunio am siop Lidl newydd yn cael ei gyflwyno ac y byddai’r siop arfaethedig yn dderbyniol mewn termau cynllunio. Ystyriwyd felly, yng nghyd-destun gwariant dros ben, nad yw absenoldeb angen meintiol ac/neu ansoddol am y siop fwyd disgownt arfaethedig yn sail resymol i wrthod ac felly y cynnig yn dderbyniol o ran angen mewn perthynas â Pholisïau MAN 1 a MAN 3 y CDLl a PCC.

 

Mynegwyd bod dadansoddiad sensitifrwydd arbenigwyr y Cyngor yn cynhyrchu canrannau effaith tebyg, a dim ond ychydig yn is yn unig fydd lefelau trosiant gweddilliol ar ôl y datblygiad yn 2027. Nodwyd mai Pwllheli fydd y ganolfan fydd yn cael ei heffeithio fwyaf ac y byddai mwyafrif y masnach a ddargyfeirir o Bwllheli yn dod o siopau mawr ar gyrion canolfannau, h.y. siop Asda a Lidl. Yn dechnegol, ni roddir diogelwch polisi cynllunio i'r siopau hyn rhag effaith cynigion manwerthu tu allan i ganolfannau, ond os bydd masnach sy'n dargyfeirio o'r siopau hyn yn arwain at golled sylweddol o deithiau siopau cysylltiedig a wneir i ganol y dref, yna byddai'r effaith ar siopau ar ymylon canol trefi yn ystyriaeth berthnasol.

 

Awgrymwyd y byddai’r effaith ar fusnesau nwyddau cyfleus canol tref yn 2027 yn -14.6%, gyda siopau Iceland, B&M, Home Bargains a Spar yn cael eu heffeithio fwyaf. Amcangyfrifwyd y byddai’r siopau hyn yn masnachu'n sylweddol fwy na dwyseddau gwerthiannau cyfartalog eu cwmni ac yn annhebygol o brofi trafferthion masnachu. Ategwyd bod yr effaith ar siopau nwyddau cyfleus bach yn debygol o fod yn sylweddol llai na’r -14.6% ac oherwydd hyn, mae cau siopau yn annhebygol gyda disgwyliad i siopau Asda a Lidl ar gyrion y dref fasnachu'n foddhaol hefyd. Wedi pwyso a mesur, ystyriwyd na fydd unrhyw effaith sylweddol ar hyfywedd a bywiogrwydd canol y ddinas o'r siop newydd ac na fydd unrhyw wrthdaro sylweddol gyda pholisïau PS15, MAN 1 a MAN3 a PCC.

 

Yn unol a gofynion PCC, bu i’r ymgeisydd gynnal chwiliad safle dilyniadol gan edrych yn gyntaf am safle amgen yng nghanol y dref, ac yn ail am safle ar gyrion y canol. Ni welwyd safle addas yn y lleoliadau hyn ac felly ehangwyd yr ardal i'r safle arfaethedig tu allan i'r canol, ond o fewn cyfyngiadau'r aneddiad a'r ffin datblygu. Adroddwyd bod y swyddogion yn fodlon gyda chasgliadau'r asesiad dilyniadol ac nad oeddynt yn ymwybodol o unrhyw safleoedd dilyniadol gwell. O ganlyniad, ystyriwyd fod y cais yn cydymffurfio gyda polisi MAN 3, MAN 1 a PCC o ran dethol safle dilyniadol.

 

Cefnogwyd y cais gan dystiolaeth oedd yn adnabod y byddai’r cynnig, pan fydd wedi'i gwblhau, yn debygol o greu 25 o swyddi ‘llawn’ amser a 15 o swyddi ‘rhan’ amser. Er mai dangosol yw'r ffigyrau / buddion arfaethedig, cydnabuwyd fod buddion economaidd i'w cael drwy'r cynnig a'i fod yn debygol o wneud cyfraniad cadarnhaol i economi'r ardal yn unol ag amcanion y CDLl.

 

Adroddwyd, yn unol â gofynion polisi PS 1 a'r Canllaw Cynllunio Atodol perthnasol, cyflwynwyd Datganiad Iaith gyda'r cais gyda’r Uned Iaith yn croesawu’r ymrwymiadau oedd wedi eu cynnwys. Ar sail y wybodaeth a gyflwynwyd, ac yn ddarostyngedig i amodau cynllunio ar gyfer sicrhau arwyddion dwyieithog a mesurau lliniaru, ystyriwyd fod y cais yn dderbyniol.

 

Yng nghyd-destun dyluniad y bwriad a’i effaith weledol o ystyried lleoliad, maint, a gorffeniad yr adeilad ynghyd a’r lefelau tir a chynllun tirweddu, ystyriwyd fod y bwriad yn dderbyniol ac na fyddai’n cael effaith sylweddol andwyol ar y dirwedd lleol a’r dynodiad Tirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol.

 

O ran mwynderau preswyl a chyffredinol, nodwyd fod gwrthwynebiadau wedi eu derbyn ar sail effaith sŵn, traffic a phreifatrwydd a bod y materion hyn wedi derbyn sylw llawn. Ni ystyriwyd y byddai’r bwriad yn cael effaith andwyol sylweddol ar drigolion cyfagos o ran eu mwynderau ar sail eu perthynas gyda’r safle ac yn ddarostynedig i amodau cynllunio a fydd yn sicrhau oriau gweithio yn ystod adeiladau a dosbarthu a derbyn nwyddion, lefelau sŵn ac ansawdd aer.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad, amlygwyd bod y bwriad yn cynnwys darparu mynedfa newydd ynghyd a llwybr droed/beicio, croesfan ac ardal 30mya yn sgil y bwriad. Cefnogwyd y cais gan Asesiad Trafnidiaeth ac Archwiliad Diogelwch Ffordd Cam 1 gyda’r Uned Drafnidiaeth yn cadarnhau fod y bwriad yn dderbyniol o ran y newidiadau a’r gwelliannau. Yn ychwanegol, bydd y bwriad yn cynnwys systemau a mesurau draenio cynaliadwy, gosod tarmac hydraidd ar y maes parcio, cynnwys ffosydd cerrig o fewn ardaloedd sydd gyda’r gallu i gymryd yr ymdreiddiad a chael pwll gwanhau agored ar y safle.

 

Ni ystyriwyd y byddai’r bwriad yn achosi ardrawiad niweidiol sylweddol i fioamrywiaeth lleol ac adroddwyd bod y cais yn cynnwys ystod o welliannau bioamrywiaeth megis,

·         Plannu gwrychoedd cynhenid.

·         Plannu 64 o goed yn lle 4 sydd i’w golli.

·         Plannu cymysgedd o flodau gwyllt, a chymysgedd blodau gwyllt ar gyfer coetir

·         Darparu 1,204 medr sgwâr o dywarchen SUDS a cymysgedd dôl wlyb o werth bioamrywiaeth botanegol gwell na’r presennol

·         Darparu cymysgedd prysg cynhenid.

·         Gwarchod cornel o dir fyddai’n addas ar gyfer ffyngau.

 

Atgoffwyd yr Aelodau bod y safle wedi ei ddynodi ar gyfer datblygiad preswyl yn y CDLl ac er nad datblygiad preswyl oedd yn cael ei drafod, byddai newidiadau i’r safle yn sgil y dynodiad yma. Ystyriwyd fod y bwriad, gydag amodau cynllunio priodol, yn dderbyniol o ran Polisi PS 19, AMG 5 CDLl a PCC.

 

b)         Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant ar ran yr ymgeisydd y sylwadau canlynol;

·         Ei bod yn croesawu’r argymhelliad i ganiatáu

·         Bod Aldi wedi bod yn chwilio am safle yn Mhwllheli ers 2015

·         Byddai’r siop yn cynnig dewis i gwsmeriaid

·         Byddai’r siop yn caniatáu i bobl aros yn lleol – arbed teithio i Bangor/ Porthmadog

·         Bod archfarchnadoedd tref Pwllheli wedi eu gosod ar y cyrion

·         Bod y cynnig yn bodloni’r profion effaith a dyluniadol

·         Nad yw’r safle yn hyfyw ar gyfer tai yn unig – byddai’r bwriad yn datgloi’r safle

·         Y safle wedi ei farchnata ers 3 blynedd – dim cynnig wedi ei  dderbyn

·         Drwy ddarparu ffordd fynediad – hyn yn arbed arian i ddatblygwr tai

·         Bod materion bioamrywiaeth yn cael eu cefnogi

·         Manteision sylweddol i’r datblygiad – darparu 40 o swyddi

·         Aldi yn gyflogwr da – yn cynnig cyflog uchel ymysg archfarchnadoedd

·         Llwybrau cyswllt a darparaieth bws yn cael eu cynnwys i wasanaethu pobl lleol

·         Os caniatáu, bydd Aldi yn dechrau’r gwaith yn y flwyddyn newydd

 

c)         Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·         Bod y cynllun yn un cymhleth, yr amodau yn bwysig

·         Y cynllun wedi ennyn diddordeb yn lleol

·         Bod y safle ar hyn o bryd yn gae gwyrdd ar allt i mewn i’r dref – byddai’r bwriad yn newid ‘yr ymdeimlad o gyrraedd Pwllheli’

·         Y cae wedi ei ddynodi ar gyfer tai, ond ymdrechion wedi methu oherwydd costau

·         Yn croesawu cais siop Aldi fydd yn paratoi safle ar gyfer datblygiad pellach o dai

·         Pryder bod y lleoliad yn wlyb; bod coed hynafol ar y safle; yr effaith ar fyd natur – yn leoliad tlws a heddychlon. Aldi er hynny yn bwriadu gwneud gwaith sylweddol i warchod byd natur

·         Bod tir ar gyfer adeiladu yn brin ym Mhwllheli. Er nodi lleoliadau posib, Aldi wedi gwneud gwaith helaeth yng nghyd-destun dilysrwydd y safle

·         Bod bwrlwm yn y dref; ymdeimlad o ddyfodol llwyddiannus

·         Bod angen sicrhau cyswllt gyda’r dref - dim siop pasio drwodd - cefnogi’r bwriad o ddarparu gwasanaeth bys lleol - cydweithio da

·         Nad oes bwriad cystadlu gyda busnesau lleol - dim becws na chigydd yn y siop

·         Bod yr ymgeisydd wedi cyfathrebu yn dda, wedi ymateb i bryderon trigolion lleol

·         Er pryderon mynediad a thraffig, amodau i leddfu pryderon wedi eu nodi

·         Yr ymgeisydd wedi cyfathrebu’n ddwy ieithog – angen parhau gyda‘r agwedd yma

·         Bod Aldi yn gyflogwr da – Pwllheli yn haeddu cyflogaeth dda.

·         Croesawu cynlluniau teithio i staff

·         Annog Aelodau i ystyried y sylwadau wrth gyrraedd eu penderfyniad

 

ch)       Cynigwyd ac eiliwyd caniatáu y cais

 

d)         Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr aelodau:

·         Bod y bwriad yn cynnig mwy o ddewis i drigolion Pwllheli

·         Aldi wedi lleddfu pryderon ac wedi gwneud eu gwaith cartref

·         Bod y siop yn cynnig bwyd fforddiadwy

 

·         Pryder mai Aldi sydd wedi talu am gwmni marchnata i gyflwyno tystiolaeth a bod y datganiad iaith hefyd yn un wedi ei baratoi gan Aldi

·         Nad yw’r lleoliad yn addas – pryder llifogydd – y tir yn gorsiog, gwlyb gyda ffynnon a nant fechan yn rhedeg drwyddo

·         Bod siopau megis Asda, Iceland, Lidl a B&M i gyd yn agos i’r canol – y datblygiad yma yn allanol – ni ellir cedded yno ac felly’r effaith yn negyddol

·         Pryder am yr effaith ar y stryd fawr  / canol y dref – nid oes galw am siop arall

·         Yn ddatblygiad ‘mawr’ – ni fydd wedi ei sgrinio – mewn pant ac felly allan o olwg

·         Bod Cyngor Tref Pwllheli yn gwrthwynebu’r cais

·         Bod digon o archfarchnadoedd ar gyfer Llŷn

 

Mewn ymateb i’r sylwadau, nododd y Pennaeth Cynorthwyol mai cyfrifoldeb yr ymgeisydd yw darparu tystiolaeth a datganiad iaith, ond bod yr asesiad iaith wedi ei herio gan Uned Iaith y Cyngor a'r Cyngor wedi cyflogi arbenigwyr i asesu’r materion marchnata a herio ystadegau Aldi. Ategodd bod asesiad y swyddogion yn fanwl, yn argymhelliad cadarn a'r cais yn cydymffurfio gyda pholisïau lleol a chenedlaethol - nid oedd sail tystiolaeth i wrthod y cais am resymau effaith ar ganol tref Pwllheli. Nododd hefyd nad oedd CNC, yr Uned Draenio na'r Uned Trafnidiaeth wedi gwrthwynebu’r cais ar sail pryderon llifogydd a heb y buddsoddiad i fynediad / gwelliannau isadeiledd y safle gan yr ymgeisydd, ni fyddai modd datblygu tai yno i’r dyfodol.

 

Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â’r camau rhesymol y bydd Aldi yn eu cymryd i sicrhau bod 20% o’u gweithwyr yn siaradwyr Cymraeg, ac er na fydd sail gyfreithiol i hyn dim ond anogaeth i gydymffurfio, nododd y Pennaeth Cynorthwyol nad oedd modd amodi’r ymrwymiad ieithyddol, ond bod yr ymgeisydd wedi cynnig ymrwymiadau tu hwnt i ofynion y cais ynglŷn â phenodi gweithwyr sy’n siarad Cymraeg. Ategodd y bydd amod ar gyfer arwyddion dwyieithog wedi eu cynnwys.

 

PENDERFYNWYD: Caniatáu'r cais yn ddarostyngedig i'r amodau isod:

 

1.            Amserlenni

2.            Yn unol â'r cynlluniau a gymeradwywyd.

3.            Deunyddiau yn unol gyda’r cynlluniau oni bai y cytunir yn wahanol ymlaen llaw gyda’r Awdurdod Cynllunio Lleol.

4.            Amodau manwerthu i gyfyngu arwynebedd gofod llawr, dim rhannu'n unedau llai

5.            Amser agor y siop

6.            Rheoli amser o ran danfoniadau.

7.            Amodau priffyrdd o ran cwblhau’r fynedfa, gwaith lôn, llefydd parcio ac atal dŵr wyneb.

8.            Amodau gwarchod y cyhoedd o ran system awyru/ uned adfer gwres, lefelau sŵn o offer mecanyddol, rhwystr ar y bae derbyn nwyddau

9.            Cynllun Rheoli Adeiladu

10.          Cadw at fesurau lliniaru yn yr Asesiad Ansawdd Aer

11.          Ymgymryd gyda’r gwaith yn unol gyda’r cynllun tirlunio a’r Cynllun Cynnal a Rheoli Tirlunio Meddal, angen ail blannu o fewn cyfnod o 5 mlynedd.

12.          Mesurau gwella/lliniaru y Gymraeg / arwyddion dwyieithog

13.          Unol gyda cynllun goleuo

14.          Unol gyda’r Adroddiad Arolwg Ecolegol.

15.          Unol gyda’r Cynllun Rheolaeth Amgylcheddol

 

Nodiadau:-

1.            Datblygiad Mawr

2.            SUDS

3.            Priffyrdd – hawl adran 171/184 o’r Ddeddf Priffyrdd 1980

4.            Sylwadau Dŵr Cymru

5.            Sylwadau Gwarchod y Cyhoedd

6.            Sylwadau CNC