Agenda item

Diwygio amod 5 ar ganiatâd cynllunio C21/0575/00/LL fel fod 3 o'r anheddau i'w defnyddio ar gyfer defnydd preswyl o fewn dosbarth defnydd C3 a 3 o'r anheddau i'w defnyddio unai o fewn dosbarth defnydd C3 neu C6

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Rob Triggs

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Gwrthod

 

Mae’r bwriad i ddiwygio’r amod er defnyddio 3 o’r unedau ar gyfer llety gwyliau dosbarth defnydd C6 yn annerbyniol ar sail fod y nifer cyfunol o ail gartrefi a llety gwyliau ardal Cyngor Tref Abermaw yn 18.40% sydd dros y rhiniog o 15% a ystyrir yn orddarpariaeth yn y Canllaw Cynllunio Atodol: Cyfleusterau a Llety i Dwristiaid.  Yn sgil hyn nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r datblygiad yn arwain at ormodedd o lety o’r fath yn yr ardal fel y nodir yn maen prawf v o bolisi TWR 2 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn. 

 

 

Vary condition 5 of planning permission C21/0575/00//LL so that three of the dwellings must be used for residential use within the C3 use class, and three of the dwellings to be used either within C3 or C6 use class.

 

Attention was drawn to the late/additional observations form - a letter dated 16 November 2023 had been sent to the Members and the Planning Unit responding to the report.

 

Diwygio amod 5 ar ganiatâd cynllunio C21/0575/00/LL fel bod 3 o'r anheddau i'w defnyddio ar gyfer defnydd preswyl o fewn dosbarth defnydd C3 a 3 o'r anheddau i'w defnyddio un ai o fewn dosbarth defnydd C3 neu C6

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr / ychwanegol – llythyr dyddiedig 16 Tachwedd 2023 wedi ei anfon at yr Aelodau a'r Uned Cynllunio yn ymateb i’r adroddiad

 

a)    Amlygodd yr Uwch Swyddog Cynllunio mai cais ydoedd i ddiwygio amod 5 ar ganiatâd cynllunio C21/0575/00/LL fel bod 3 o’r anheddau i’w defnyddio ar gyfer defnydd preswyl o fewn dosbarth defnydd C3 a 3 o’r anheddau i’w defnyddio un ai o fewn dosbarth defnydd C3 neu C6.  Caniatawyd cais C21/0575/00/LL ar 6 Rhagfyr 2022 ar gyfer trosi a newid defnydd un annedd yn 6 fflat 1 ystafell wely.  Ymddengys nad yw’r caniatâd blaenorol wedi ei weithredu eto ac ei fod yn parhau fel un tŷ). Mae amod 5 o ganiatâd C21/0575/00/LL yn datgan:-

 

“Rhaid defnyddio’r uned/au byw a ganiateir drwy hyn at ddefnydd anheddol o fewn Dosbarth Defnydd C3 fel y'i diffinnir gan y Gorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Dosbarthiadau Defnydd) 1987 (fel y'i diwygiwyd) yn unig ac nid at unrhyw ddefnydd arall gan gynnwys unrhyw ddefnydd arall o fewn Dosbarthau Defnydd C.”

 

Gyda’r cais yn ymwneud â diwygio neu ddiddymu amod, eglurwyd bod rhaid edrych os yw’r amod yn parhau’n berthnasol dan y canllawiau cenedlaethol ac yn cwrdd â 6 maen prawf gofynion Cylchlythyr Llywodraeth Cymru: Defnyddio Amodau Cynllunio i Reoli Datblygu. Yn ychwanegol, atgoffwyd yr Aelodau  o’r newidiadau sydd wedi bod i’r Gorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Dosbarthiadau Defnydd) llynedd, o ran dosbarthiadau defnydd unedau preswyl gyda defnydd C3 yn parhau ar gyfer unig neu brif breswylfa. Cyflwynwyd dau ddosbarth defnydd ychwanegol (dosbarth C5 ail gartref a ddefnyddir mewn modd gwahanol i brif neu unig breswylfa a dosbarth C6 ar gyfer llety gwyliau tymor byr). Yn ychwanegol, cyflwynwyd adroddiad i’r Cabinet ar 13 Mehefin 2023 yn amlinellu’r materion a’r cyfiawnhad dros gyflwyno Cyfarwyddyd Erthygl 4 er mwyn gallu rheoli’r trosglwyddiad mewn defnydd o dai preswyl i ddefnydd gwyliau (ail gartrefi a llety gwyliau).

 

Yn y cyd-destun yma, gosodwyd yr amod ar ganiatâd C21/0575/00/LL, yn cyfyngu meddiannaeth yr unedau i dai preswyl parhaol (C3), a rhoddwyd ystyriaeth i’r polisïau tai perthnasol ar y pryd.

 

Ystyriwyd Polisi TWR2 ac er bod y bwriad yn cydymffurfio a’r mwyafrif o’r meini prawf, bod y cais yn methu ar faen prawf 5 o Bolisi TWR 2 y CDL sy’n nodi na ddylai’r datblygiad arwain at ormodedd o lety o’r fath yn yr ardal. Er bod Cynllun Busnes wediei gfylwyno gyda’r cais (oedd yn cwrdd a gofynion y polisi), mae’r Canllaw Cynllunio Atodol: Cyfleusterau a Llety i Dwristiaid yn nodi na ddylid caniatáu ceisiadau ar gyfer llety gwyliau pan fo 15% neu fwy o’r stoc tai mewn defnydd gwyliau (sydd yn cynnwys ail-gartrefi ynghyd a llety gwyliau pwrpasol). Amlygwyd bod ffigyrau Treth Cyngor (Gorffennaf 2023) yn cadarnhau fod nifer cyfunol o ail-gartrefi a llety gwyliau ardal Cyngor Tref Bermo yn 18.40%, ac felly yn groes i faen prawf 5 TWR 2 a’r arweiniad a gynhwysir yn Canllaw Cynllunio atodol.

 

Amlygywd bod Datganiad Cynllunio gyda’r cais yn cynnwys dadleuon o blaid y bwriad, gan nodi mai cynnydd bychan ansylweddol i niferoedd llety gwyliau fyddai hwn – byddai’r bwriad yn darparu cymysgedd o unedau preswyl parhaol a fflatiau gwyliau ac yn sicrhau nad oes gormodedd o adeiladau gwag ar unrhyw adeg yn y flwyddyn. Ni fyddai 3 fflat gwyliau yn gosod pwysau gormodol ar wasanaethau yn ystod y prif dymor. Gyda 6 fflat eisoes wedi ei gytuno, ni fyddai’r ddefnydd gwyliau yn achosi unrhyw effaith negyddol gwahanol o ran sŵn, aflonyddwch neu gynnydd mewn traffig. Byddai’r hyblygrwydd i ddefnyddio’r fflatiau i ddefnydd gwyliau yn fwy hyfyw yn ariannol, gan gynorthwyo i ariannu cynnal a chadw’r adeilad ynghyd a rhoi cyfle i osod rhenti is ar gyfer y fflatiau tai parhaol C3, gan wneud y rhain yn fwy fforddiadwy i bobl leol. 

 

Wrth werthfawrogi dadleuon y datblygwr, nodwyd bod y Canllaw Cynllunio yn gwbl glir yn ei arweiniad, ac nad yw’r bwriad yn cael ei ystyried yn achos eithriadol ble ddylid gwyro o’r polisi.  Daethpwyd i’r casgliad fod yr amod sydd yn cyfyngu defnydd y 6 uned i ddosbarth defnydd C3 yn parhau i gydymffurfio â Chylchlythyr Llywodraeth Cymru. Ystyriwyd felly fod y bwriad i ddiwygio’r amod er defnyddio 3 o’r unedau ar gyfer defnydd cymysg fel tŷ a llety gwyliau dosbarth defnydd C6 yn annerbyniol.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant ar ran yr ymgeisydd y sylwadau canlynol;

·         Ar hyn o bryd tŷ sengl yw'r safle gyda chaniatâd ar gyfer trosi'r tŷ i ffurfio chwe fflat un ystafell wely dosbarth defnydd C3. Y cynnig yn ceisio amrywio amod 5 i ganiatáu i hyd at 3 fflat gael eu defnyddio fel llety gwyliau tymor byr.

·         Bod 17 Marine Parade yn rhan o deras o 9 eiddo – bod pob eiddo arall, ar hyn o bryd at ddefnyddio gwyliau.

·         Bod y Cynllun Busnes a gyflwynwyd yn dangos bod y ddarpariaeth bresennol o lety hunanarlwyo 1 ystafell wely gyda pharcio am ddim a golygfeydd o'r môr yn isel; bod galw uchel am y math yma o lety.

·         Bod Polisi PS 14 yn cydnabod pwysigrwydd llety twristiaeth heb wasanaeth i ddiwydiant twristiaeth drwy gydol y flwyddyn.

·         Bod Polisi TWR 2 yn cefnogi trosi adeiladau presennol yn adeiladau gwyliau llety, ar yr amod bod meini prawf penodol yn cael eu bodloni; paragraff 6.3.65  yn nodi, “Nod y polisi yw cefnogi'r egwyddor o ddarparu llety gwyliau hunanwasanaeth o safon mewn lleoliadau cynaliadwy.”

·         Bod Rhan 5 o Bolisi TWR 2 yn cyfeirio at ddatblygiad nad yw'n arwain at ormodedd o lety o’r fath o fewn yr ardal -  dyma sail y swyddog dros argymell gwrthod y cais.

·         Fodd bynnag, mae paragraff 6.3.76 yn amlygu’n glir mai diben Rhan 5 o'r polisi yw ceisio atal rhesymeg fyddai yn caniatáu ailddatblygu adeiladau presennol yng nghefn gwlad ar gyfer defnydd gwyliau i'w drosi i ddefnydd preswyl os yn anhyfyw, oherwydd gorgyflenwad o lety hunanwasanaeth. Yn amlwg nid yw hyn yn berthnasol i'r cynnig oherwydd bod gan yr ymgeisydd ganiatâd i drosi'r adeilad yn 6 fflat.

·         Cydnabuwyd bod y cyfuniad o lety gwyliau ac ail gartrefi yn Abermaw ychydig yn uwch na'r trothwy 15% y CCA, ond canllaw yw hwn ac nid polisi - ni ddylid felly bod yn rhy llym gyda’r trothwy hwn.

·         Bydd y cynnig, o'i gymharu â'r sefyllfa bresennol, yn cynnig dau lety parhaol ychwanegol a 3 fflat gwyliau ychwanegol – byddai canran ail gartrefi a llety gwyliau yn Abermaw yn cynyddu 0.2% yn unig o ganlyniad i hyn.

·         Bod y CCA hefyd yn datgan bod rheolaeth dros nifer llety gwyliau yn yr ardal  oherwydd diffyg cyflenwad tai, effaith ar wasanaethau lleol, cyfleusterau cymunedol a phrisiau tai. Byddai’r cynnig yn cael effaith gadarnhaol ar bob un ac yn bwysicaf, yn darparu tai fydd yn diwallu’r angen lleol gyda phris fforddiadwy.

·         Goblygiad gwrthod y cais  yw’r posibilrwydd na fyddai’r caniatâd presennol yn cael ei weithredu, ac o ganlyniad, yr eiddo yn cael ei ddefnyddio fel annedd sengl, ail gartref neu lety gwyliau o dan hawliau PD.

·         Ei bod yn anghytuno bod y cynnig yn gwrthdaro â Pholisi TWR2, yn enwedig pan fo’r cynnig, wrth ddarllen y polisi yn gywir yng nghyd-destun ei bwrpas, fel y nodir yn y cynllun. Hyd yn oed os canfyddir bod gwrthdaro, nid oes unrhyw niwed sylweddol, ac unrhyw wrthdaro fyddai’n gorbwyso’r buddion economaidd a chymdeithasol y datblygiad arfaethedig.

·         Yn gofyn yn barchus i’r Aelodau gymeradwyo’r cais.

 

c)    Derbyniwyd cwestiwn drwy e-bost gan yr Aelod Lleol yn holi am y newidiadau i ddeddfwriaeth cynllunio lle cyflwynwyd Dosbarthiadau Defnydd newydd C5 ac C6 oedd yn nodi byddai datblygiad a ganiateir yn gallu symud rhwng C3, C5 a C6 oni bai bod Erthygl 4 mewn lle. Gan nad yw Erthygl 4 yn ei lle eto pam bod y cais yma am ganiatâd cynllunio, siawns nad yw hyn yn dod o dan ddatblygiadau a ganiateir.

Mewn ymateb, nododd y Pennaeth Cynorthwyol nad oedd Erthygl 4 yn berthnasol yma ond wrth i’r Pwyllgor ganiatáu trosi tŷ i 6 fflat yn Nhachwedd 2022, a hynny er mwyn  diwallu’r angen am dai, gwnaed hynny gydag amodau cynllunio oedd yn cyfyngu defnydd y 6 fflat i brif gartref C3 yn unig - yn sgil hynny roedd angen caniatâd cynllunio i amrywio’r amod cyn gallu newid i gymysgedd C3 a llety gwyliau byr dymor. O ganlyniad, y datblygiad dan sylw angen caniatâd cynllunio oherwydd bod yr hawliau i newid wedi eu tynnu i ffwrdd o’r caniatâd gwreiddiol.

d)    Cynigwyd ac eiliwyd gwrthod y cais

e)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr aelod:

·         Bod prinder tai i unigolion yn yr ardal a thu hwnt

·         Bod pob lleol yn methu cael tai

 

PENDERFYNWYD: Gwrthod

 

Roedd y bwriad i ddiwygio’r amod er defnyddio 3 o’r unedau ar gyfer llety gwyliau dosbarth defnydd C6 yn annerbyniol ar sail fod y nifer cyfunol o ail gartrefi a llety gwyliau ardal Cyngor Tref Abermaw yn 18.40% sydd dros y rhiniog o 15% a ystyrir yn orddarpariaeth yn y Canllaw Cynllunio Atodol: Cyfleusterau a Llety i Dwristiaid.  Yn sgil hyn nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r datblygiad yn arwain at ormodedd o lety o’r fath yn yr ardal fel y nodir ym maen prawf v o bolisi TWR 2 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn.