Agenda item

Cais cynllunio llawn i godi 30 o dai fforddiadwy gyda mynedfa newydd, ffordd fynediad fewnol a gwaith cysylltiedig.

AELODAU LLEOL: Cynghorydd Sasha Williams a’r Cynghorydd Iwan Huws

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

 

PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Amgylchedd ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i sicrhau datrysiad derbyniol ynghylch materion archeoleg ac i gytundeb 106 ar gyfer cyfraniad llecyn chwarae ac addysgol ynghyd ac amodau'n ymwneud a’r canlynol :

• Dechrau o fewn 5 mlynedd
• Datblygiad yn cydymffurfio gyda chynlluniau a gymeradwywyd
• Rhaid cyflwyno a chytuno ar raglen ddarparu tai fforddiadwy
• Rhaid cytuno’r deunyddiau allanol gan gynnwys y llechi to
• Tynnu’r Hawliau Datblygu a Ganiateir
• Amod Dŵr Cymru
• Amodau Priffyrdd
• Amodau Bioamrywiaeth
• Angen cyflwyno Cynllun Rheolaeth Amgylcheddol Adeiladu cyn dechrau’r gwaith datblygu
• Rhaid rhoi enw Cymraeg i’r stad a’r tai unigol.
• Cyfyngu’r defnydd i ddosbarth defnydd C3 yn unig
• Amodau archeoleg

 

Nodyn –          Dŵr Cymru

                        Uned Draenio Tir

                        Uned Trafnidiaeth

                        Datblygiad Mawr

 

Cais cynllunio llawn i godi 30 o dai fforddiadwy gyda mynedfa newydd, ffordd fynediad mewnol a gwaith cysylltiedig.

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn cynnig gwybodaeth ychwanegol ynglŷn â   materion Cyfraniad Addysgol, Materion Ieithyddol, Bioamrywiaeth, Materion coed ac Archeoleg

 

a)         Amlygodd Arweinydd Tîm Rheoli Datblygu, mai cais llawn ydoedd i i godi 30 tŷ fforddiadwy gyda gwaith cysylltiedig ar safle sydd wedi ei ddynodi o dan T57 fel safle ar gyfer tai o fewn ffin ddatblygu Pentref Gwasanaeth Bethel fel y’i diffinnir gan y Cynllun Datblygu Lleol (CDLl). Eglurwyd bod y safle wedi ei leoli o fewn Tirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol Dinorwig ac yn cyfochri gyda Safle Bywyd Gwyllt dynodedig Pen-yr-Orsedd sy’n nodweddiadol am laswelltir asidig; glaswelltir corsiog a gwlypdir asid/niwtral. Roedd y cynnig yn cynnwys codi’r tai, darparu mynedfa newydd i’r B4366 (sy’n ffordd ddosbarth 2), creu ffordd fynediad mewnol, ardaloedd wedi’u tirlunio a gwaith draenio cysylltiedig; byddai’r cynnig yn cynnwys cymysgedd tai:

·         3 byngalo dwy ystafell wely

·         1 byngalo tair ystafell wely sy’n hygyrch i gadeiriau olwyn

·          8 annedd dwy ystafell wely

·         12 annedd tair ystafell wely

·         2 annedd pedair ystafell wely

·         4 fflat un ystafell wely

 

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, nodwyd, yn unol â Pholisi PCYFF 1 ('Ffiniau Datblygu'), bydd ceisiadau'n cael eu cymeradwyo y tu mewn i ffiniau datblygu yn unol â pholisïau eraill a'r cynigion yn y Cynllun, polisïau cynllunio cenedlaethol, ac ystyriaethau cynllunio perthnasol eraill. Amlygwyd bod Bethel, y CDLl, wedi ei adnabod fel Pentref Gwasanaeth dan bolisi TAI 4 sy’n cefnogi tai i gwrdd â strategaeth y Cynllun drwy ddyraniadau tai a safleoedd addas heb eu dyrannu o fewn y ffin ddatblygu ar sail y ddarpariaeth ddangosol sydd yn y Polisi.

 

Adroddwyd, yn unol â Pholisi TAI 8, rhaid rhoi ystyriaeth os yw’r datblygiad arfaethedig yn cwrdd â’r galw am dai sydd wedi ei gofnodi mewn Asesiad Marchnad Tai a thystiolaeth arall lleol. Nodwyd bod Datganiad Cymysgedd Tai wedi ei gyflwyno gyda’r cais yn nodi’r rhesymeg y tu’n ôl i’r gymysgedd tai a gynigiwyd ac fe dderbyniwyd cadarnhad gan yr Uned Strategol Tai bod y datblygiad yn cwrdd ag anghenion cydnabyddedig y gymuned leol. Ategwyd bod  Polisi TAI 15 o'r CDLl yn datgan y bydd y cynghorau’n ceisio sicrhau lefel briodol o dai fforddiadwy yn ardal y cynllun. Ym Methel, dau neu fwy o unedau tai yw'r trothwy, ond gan fod y bwriad yn paratoi datblygiad o 100% unedau fforddiadwy a bod yr Uned Strategol Tai wedi cadarnhau fod y bwriad yn cyfarch yr angen yn yr ardal, roedd y cais yn bodloni polisi TAI 15. O ganlyniad, ystyriwyd fod cyfiawnhad ac angen ar gyfer y bwriad a'i fod yn cyfarch anghenion y gymuned leol ac yn cwrdd gydag amcanion polisïau tai'r CDLl.

 

Yng nghyd-destun lleoliad, dyluniad ac effaith gweledol y bwriad nodwyd y bydd yn ffurfio estyniad rhesymegol i’r pentref, gyda’r gosodiad, dyluniad a deunyddiau'r datblygiad arfaethedig yn gweddu’r lleoliad mewn modd priodol. Ystyriwyd bod y tai wedi eu dylunio i ansawdd safonol fyddai’n gweddu naws y pentref heb achosi niwed arwyddocaol i ansawdd adeiledig y safle na’r gymdogaeth leol. O ganlyniad,  y datblygiad yn dderbyniol dan Bolisïau PCYFF 2 a PCYFF 3 y CDLl. Yn ogystal, er bod y safle wed ei leoli o fewn Tirwedd o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol, ni ystyriwyd y bydd y datblygiad arfaethedig yn cael unrhyw effaith niweidiol ar y dirwedd hanesyddol eang; y cais felly yn gyson gydag amcanion polisi AT1 y CDLl.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad, yn ddarostyngedig i amodau priodol roedd y trefniadau parcio a mynediad cerbydol yn dderbyniol gan yr Uned Trafnidiaeth ac ni ystyriwyd y byddai’r drafnidiaeth a achosir gan y datblygiad newydd yn cynyddu’r perygl i ddefnyddwyr y ffordd mewn modd arwyddocaol. Yng nghyd-destun materion bioamrywiaeth a choed, cyflwynwyd Asesiad Ecolegol Cychwynnol ac Asesiad Coedyddiaeth o’r safle. Nodwyd bod yr adroddiadau yn dderbyniol gan yr Uned Bioamrywiaeth ac yn ddarostyngedig i amodau priodol y datblygiad yn dderbyniol dan Bolisi PS19 o’r CDLl.

 

Yng nghyd-destun llecynnau agored, amlygwyd bod yr ymgeisydd wedi nodi bod yr ardal oedd wedi ei dynodi fel llecyn agored, yn bwriadu cael ei ddefnyddio ar gyfer ymdrin â gofynion draenio cynaliadwy ac felly nid yn addas ar gyfer cyfarpar chwarae. Ategwyd bod ardal arall a ystyriwyd hefyd yn anaddas oherwydd llinellau trydan foltedd uchel yn rhedeg uwchlaw'r safle ac agosatrwydd at dŷ cymydog. Amlygwyd bod safle chwarae presennol o fewn 60m i’r safle a’r ymgeisydd yn fodlon cyfrannu swm o £5240.00 ar gyfer gwella’r cyfleusterau a mynediad i’r ardal honno, gyda rhwymedigaeth cynllunio o dan Adran 106 Deddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990.

 

Yng nghyd-destun materion ariannol nodwyd nad oedd digon o le yn yr Ysgol Uwchradd leol i ddygymod a’r bwriad ac felly, yn unol â  pholisi ISA 1 bydd cyfraniad ariannol o £123,028.50 yn cael ei gynnig, drwy gytundeb 106, at wella darpariaeth addysg uwchradd.

 

Wrth drafod materion  iaith, nodwyd bod Datganiad Ieithyddol wedi ei gyflwyno gyda’r cais sy’n dod i gasgliad y byddai’r datblygiad arfaethedig yn cael effaith niwtral yn y pen draw ar y Gymraeg a’r gymuned ym Methel, drwy ddarparu 100% o dai fforddiadwy sy’n ateb angen sydd wedi’i ganfod, a phris y rheini’n fforddiadwy i bobl leol.

 

Ystyriwyd fod y cynnig am ddatblygiad tai fforddiadwy, wedi ei lunio i gwrdd ag anghenion y farchnad dai lleol ac wedi ei leoli ar safle sydd wedi ei ddynodi ar gyfer tai o fewn ffin ddatblygu’r pentref; y cynllun yn dderbyniol ar sail egwyddor ac yn cydymffurfio â gofynion polisïau cynllunio lleol a chenedlaethol perthnasol.

 

b)         Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant ar ran yr ymgeisydd y sylwadau canlynol;

·         Bod y safle wedi ei ddynodi ar gyfer 28 o dai, ond bwriad y datblygwr yw codi 30 sydd yn gwneud gwell defnydd o’r tir

·         Bod yr holl dai yn dai fforddiadwy - hyn yn gynnig uwch na gofynion y Polisi

·         Angen lleol am dai 2,3 a 4 ystafell wely wedi ei dystiolaethu

·         Cymysgedd addas o dai o fewn y cynllun yn ymateb i’r galw

·         Datganiad Iaith wedi ei gyflwyno gyda’r cais

·         Er bod cais am nythod adar mewnol, nodwyd bod darparu rhai allanol yn ddigonol

·         Er cais gan yr Adran Ecoleg i osod byffer ecolegol o 10m, bod 3m yn ddigonol neu byddai rhai plotiau yn colli gerddi

·         Bod gwaith archaeoleg ychwanegol wedi ei ddarparu a gwaith ‘trial trenching’ wedi ei wneud ar y safle

·         Bod cyfraniad wedi ei gytuno ar gyfer darpariaeth ysgol uwchradd

·         Y bwriad yn dderbyniol ac yn cydymffurfio gyda pholisïau lleol a chenedlaethol

 

c)         Cynigwyd ac eiliwyd caniatáu y cais

 

ch)     Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr aelodau:

·         Yn cefnogi sylw’r Cyngor Cymuned am sicrwydd mai teuluoedd lleol, Cymreig fydd yn cael byw yn y tai er mwyn amddiffyn yr iaith yn y pentref

·         Bod y datblygiad yn un mawr

·         Bod diffyg ymateb gan chwe ymgynghorai yn bryder o ystyried maint y bwriad

·         Bod angen cadw llygad ar sylw Dŵr Cymru

·         Bod y swm ar gyfer cyfarpar llecyn agored i’w weld yn isel

·         Croesawu tai fforddiadwy a thai i bobl Gwynedd

·         Bod y datblygiad yn un pwysig iawn – yn cyfarch yr angen am dai yn lleol

 

Mewn ymateb i’r sylwadau, nododd y Pennaeth Cynorthwyol bod y llecyn tir wedi ei ddynodi ar gyfer tai yn y CDLl ac felly’r egwyddor eisoes wedi ei sefydlu. Ategodd bod y polisïau yn ceisio sicrhau bod lefel priodol o dai fforddiadwy yn cael eu hadeiladu yn ardal y cynllun; yma gweler 100% o dai fforddiadwy (nid 30% fel byddai’r disgwyl) yn cael eu hadeiladu sydd hefyd yn cyd-fynd ag un o brif flaenoriaethau’r Cyngor. Nodwyd nad oedd Dŵr Cymru na’r Uned Drafnidiaeth wedi gwrthwynebu’r cais a bod y cyfraniad at ddarparu cyfarpar chwarae wedi ei wneud drwy ddefnyddio safon (fformiwla) meincnod Fields in Trust.

 

Mewn ymateb i sylw bod gwaith eisoes wedi dechrau ar y safle, nododd y Pennaeth Cynorthwyol bod peiriannau yn y cae oherwydd bod gwaith ‘trial trenching’ yn cael ei gynnal i adnabod unrhyw ddiddordeb archeolegol ar y safle. O ran dechrau’r gwaith, bydd amod safonol yn nodi’r angen i’r gwaith ddechrau o fewn 5 mlynedd a thybiodd y bydd y datblygiad yn rhwym â gofynion grantiau.

 

PENDERFYNWYD: Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Amgylchedd ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i sicrhau datrysiad derbyniol ynghylch materion archeoleg ac i gytundeb 106 ar gyfer cyfraniad llecyn chwarae ac addysgol ynghyd ac amodau'n ymwneud a’r canlynol :

 

1.    Dechrau o fewn 5 mlynedd

2.    Datblygiad yn cydymffurfio gyda chynlluniau a gymeradwywyd

3.    Rhaid cyflwyno a chytuno ar raglen ddarparu tai fforddiadwy

4.    Rhaid cytuno’r deunyddiau allanol gan gynnwys y llechi to

5.    Tynnu’r Hawliau Datblygu a Ganiateir

6.    Amod Dŵr Cymru

7.    Amodau Priffyrdd

8.    Amodau Bioamrywiaeth

9.    Angen cyflwyno Cynllun Rheolaeth Amgylcheddol Adeiladu cyn dechrau’r gwaith datblygu

10.  Rhaid rhoi enw Cymraeg i’r stad a’r tai unigol.

11.  Cyfyngu’r defnydd i ddosbarth defnydd C3 yn unig

12.  Amodau archeoleg

 

Nodyn – Dŵr Cymru

               Uned Draenio Tir

               Uned Trafnidiaeth

               Datblygiad Mawr