Agenda item

Cais ôl weithredol i drosi adeilad allanol i lety gwyliau

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Elwyn Jones

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Cynnal ymweliad safle

 

Cais ôl weithredol i drosi adeilad allanol i lety gwyliau.

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn cynnwys ymateb i bryderon am y datblygiad yng nghyd-destun ansawdd a diogelwch y gwaith adeiladu,  sut mae’r adeilad yn gallu cael ei defnyddio heb ganiatâd cynllunio ac os oedd yswiriant priodol yn ei le.

 

a)         Amlygodd y Rheolwr Cynllunio, mai cais llawn ôl weithredol i drosi adeilad allanol i lety gwyliau oedd dan sylw. Gan fod y bwriad wedi cael ei gwblhau eisoes heb ganiatâd cynllunio cais ôl weithredol oedd wedi ei gyflwyno. Eglurwyd bod yr uned wedi bod yn adeilad allanol a oedd yn cael ei ddefnyddio fel defnydd atodol i eiddo Plas Coch; bellach mae’r adeilad allanol wedi cael ei adnewyddu a’i drosi i un uned gwyliau modern.

 

Amlygwyd bod egwyddor y bwriad yn cael ei asesu yn erbyn polisi TWR 2 “Llety gwyliau o’r Cynllun Datblygu Lleol (CDLl) gyda’r  polisi yn caniatáu cynigion sydd yn ymwneud a darparu llety gwyliau hunan wasanaeth cyn belled fod y bwriad yn cydymffurfio a chyfres o feini prawf, sef:

                  i.         Yn achos llety sy’n adeilad newydd, bod y datblygiad wedi ei leoli tu mewn i ffin datblygu, neu’n gwneud defnydd o safle addas a ddatblygwyd o’r blaen;

                 ii.        bod graddfa’r datblygiad arfaethedig yn briodol gan ystyried y safle, y lleoliad a/neu’r anheddiad dan sylw;

                iii.        Na fydd y bwriad yn arwain at golled yn y stoc tai parhaol;

                iv.        Nad yw’r datblygiad yn cael ei leoli mewn ardal sy’n ardal breswyl yn bennaf, neu’n peri niwed sylweddol i gymeriad preswyl ardal;

                 v.         Nad yw’r datblygiad yn arwain at ormodedd o lety o’r fath yn yr ardal.

 

Wrth ystyried y meini prawf, nodwyd bod yr adeilad yn bodoli yn barod ac nad oedd yn adeilad newydd - yn gwneud defnydd da o adeilad oedd wedi ei ddefnyddio yn atodol i’r eiddo preswyl,. Mae’r adeiald wedi ei leoli o fewn cwrtil yr eiddo presennol ac felly’n gwneud defnydd o safle addas a ddatblygwyd o’r blaen. Ystyriwyd bod y raddfa yn briodol gan nad yw’n creu llety gwyliau rhy fawr ac oherwydd bod yr uned yn cael ei ddefnyddio fel adeilad allanol eisoes, nid yw’n arwain at golled yn y stoc tai parhaol. Ategwyd bod yr uned wedi ei leoli mewn man gwledig ger tai unigol sydd wedi eu gwasgaru, ac yn ei sgil ni fyddai yn peri niwed sylweddol i gymeriad preswyl yr ardal gan ei fod yn lleoliad tai preswyl gwasgaredig.

 

Amlygwyd y dylai unrhyw gais i drosi adeilad presennol gynnwys arolwg strwythurol llawn gan berson cymwysedig sydd yn nodi bod yr adeilad yn strwythurol addas i gael ei drosi heb gynnal gwaith ailadeiladu, addasu ac estyniadau sylweddol. Nodwyd nad oedd adroddiad strwythurol wedi ei gynnwys gyda’r cais gan fod yr eiddo wedi cael ei drosi yn barod - nid oedd gwerth i adroddiad strwythurol gan fod y newidiadau eisoes wedi eu cwblhau ar y safle.

 

Cyfeiriwyd at baragraff 3.2.1 NCT 23: Datblygiad Economaidd, sydd yn nodi bod ailddefnyddio ac addasu adeiladau gwledig sy’n bodoli eisoes gyda rôl bwysig i’w chwarae mewn diwallu anghenion ardaloedd gwledig ar gyfer datblygiadau masnachol a diwydiannol, twristiaeth, chwaraeon a hamdden. Pwysleisir ar yr angen i’r adeilad dan sylw fod yn addas ar gyfer y defnydd.

 

Wrth ystyried gormodedd ac ymateb i’r maen prawf – “Nad yw’r datblygiad yn arwain at ormodedd o lety o’r fath yn yr ardal.”, amlygwyd bod angen sicrhau bod Cynllun Busnes yn cael ei gyflwyno fel rhan o’r cais yn cynnwys gwybodaeth angenrheidiol o ran y weledigaeth ar gyfer y bwriad ac er mwyn sicrhau bod marchnad ar gyfer y math yma o ddefnydd (paragraff 6.3.67 o’r CDLl). Nodwyd bod Cynllun Busnes wedi’i gyflwyno gyda’r cais cynllunio yn tanlinellu’r bwriad a sut mae’r datblygiad yn ychwanegu at economi lleol drwy dwristiaeth. I’r perwyl hyn ystyriwyd fod y Cynllun Busnes yn cwrdd gyda’r maen prawf perthnasol yma.

 

Yng nghyd-destun materion gweledol, er nad yw’r bwriad yn golygu unrhyw addasiad i faint yr adeilad allanol, mae newidiadau i’r edrychiad blaen gyda gwydr yn cael i osod ar ran fwyaf yr edrychiad. Yn ogystal â hyn eglurwyd bod ffenest to, ffenestri eraill a drysau yn cael eu hail drefnu, gyda gorffeniad yr adeilad yn gwbl wahanol i’r adeilad blaenorol. Ni ystyriwyd y byddai'r bwriad yn amharu ar fwynderau gweledol yr ardal yn ei gyfanrwydd nac yn effeithio Tirwedd o ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol yn ormodol nac mewn ffordd sylweddol negyddol.

 

Er hynny, tynnwyd sylw at bryderon a dderbyniwyd yn nodi nad oedd yr uned yn gweddu gyda’r dirwedd a bod deunyddiau gwreiddiol wedi cael eu gwaredu a’u disodli gan ddeunyddiau eraill. Ategwyd bod pryderon ynglŷn â’r newid yn yr adeilad yn creu effaith weledol negyddol, er nad yw’r cynlluniau yn dangos newid mewn siâp na maint i'r adeilad gwreiddiol. Amlygwyd bod newid sylweddol i’r edrychiad blaen gyda’r datblygwr wedi gosod gwydr ar hyd yr edrychiad, ond ystyriwyd and yw’r edrychiad yn wynebu’n uniongyrchol at dai cyfagos ac nad yw’n sylweddol nodweddiadol o’r ffordd gan mai edrychiad ochr sy’n wynebu’r ffordd mynediad. Er nad yw’r deunyddiau gwreiddiol wedi cael eu cadw ni ystyriwyd fod y defnyddiau a ddefnyddiwyd yn cael ei ystyried yn annerbyniol ac nid ydynt yn effeithio ar gymeriad yr ardal yn ddigon sylweddol i greu effaith negyddol. Golygai hyn, bod y datblygiad yn dderbyniol ac yn cwrdd â gofynion polisi PCYFF 3, PS 20 ac AT 1 o'r CDLl.

 

Yng nghyd-destun materion cyffredinol a phreswyl, nodwyd er bod edrychiad yr adeilad wedi newid rhywfaint, ni ystyriwyd fod y newidiadau yn ormodol ac o ganlyniad nid yw’n effeithio gosodiad yr uned ar y safle. Er gellid dadleu fod y newidiadau sydd wedi cael ei gwneud yn rhai modern sy’n groes i gymeriad naws wledig yr ardal, ni ystyriwyd bod yr effaith yn ddigon sylweddol i’w ystyried yn annerbyniol yn nhermau’r polisi gan fod siâp a graddfa'r uned heb newid.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad nodwyd bod pryderon ynglŷn â lleoliad yr uned gwyliau ar ffordd gul sydd yn cael ei ddefnyddio gan bobl leol. Roedd pryderon ynglŷn â bod y defnydd uned gwyliau yn codi prysurdeb y ffordd gul ac yn amharu ar fwynderau trigolion cyfagos. Ymgynghorwyd gyda’r uned drafnidiaeth ynglŷn â'r mater yma ac nid oedd gan yr uned wrthwynebiad ynglŷn â’r elfen yma o’r datblygiad. Adroddwyd bod llecynnau parcio wedi eu clustnodi ar gyfer yr uned wyliau a modurdy ar gyfer yr eiddo preswyl.

 

Er gofyn sawl tro i’r ymgeisydd am ddatganiad Iaith ni dderbyniwyd unrhyw ddatganiad. Nodwyd bod yr arweiniad a gynhwysir o fewn Atodiad 5 yn nodi y dylai pob datblygiad manwerthu, masnachol neu ddiwydiannol ble nad oes angen cyflwyno Datganiad/Asesiad iaith Gymraeg ddangos sut fo ystyriaeth wedi ei roi i’r iaith. Yn yr achos yma roedd polisïau'r cynllun yn cefnogi datblygiadau twristiaeth yn unol â meini prawf penodol sy'n ymwneud a gormodedd, ac felly ystyriwyd yn yr achos yma, a gan fod y bwriad yn cydymffurfio a gofynion y polisïau perthnasol, na fyddai’r bwriad yn debygol o gael effaith andwyol ar yr Iaith. Yn ogystal roedd modd gosod amod i sicrhau fod arwyddion dwyieithog yn cael eu defnyddio ar y safle ac felly'r bwriad yn dderbyniol o ran polisi PS1 a’r CCA perthnasol.

 

Cyfeiriwyd at nifer o bryderon a dderbyniwyd yn ystod yr ymgynghoriad cyhoeddus gyda rhai ohonynt  tu hwnt i faterion cynllunio. Nid oes gan yr Awdurdod Cynllunio Lleol reolaeth ynglŷn â bod yr eiddo gwreiddiol ar y safle hefyd yn llety gwyliau oherwydd bod hawl ar hyn o bryd i newid defnydd o eiddo preswyl i lety gwyliau heb ganiatâd cynllunio. Pwysleisiwyd, yn yr achos yma mai'r cynlluniau sy'n destun y cais fydd yn cael eu cymeradwyo ac mai cyfrifoldeb yr ymgeisydd fydd sicrhau fod y datblygiad yn unol â'r hyn fydd yn cael ei benderfynu.

 

Ystyriwyd bod y bwriad yn cwrdd â gofynion y polisïau perthnasol ac yn dderbyniol i'w ganiatáu

 

b)         Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd gwrthwynebydd i’r cais y sylwadau canlynol:

·         Bod esiamplau da o ysguboriau wedi eu trawsffurfio i’w cael, ond yn anffodus nid yw hwn yn un ohonynt

·         Nid oes unrhyw fath o gydweithio / trafodaethau wedi digwydd yn ystod y datblygiad rhwng yr ymgeisydd a’r cymdogion

·         Nid yw'r gymuned yn cytuno gyda’r bwriad – yn annerbyniol ac yn anghydweld gyda barn y swyddogion

·         Ni fyddai gosod amodau yn cyfarch y pryderon

·         Bod newid i faint ac uchder yr adeilad gwreiddiol – y datganiadau hyn yn anghywir

·         Bod awgrym nad oedd angen caniatâd cynllunio yn anghywir

·         Bod effaith ar breifatrwydd cymdogion – gyda’r gwydr ar flaen yr adeilad, mae’r holl adeilad yn ymddangos fel ei fod wedi goleuo i fyny – hyn yn groes i egwyddorion awyr dywyll

·         Bod mynediad i’r eiddo ar hyd trac sy’n cael ei rannu - bod y gwrych yn ‘agored’ i’r trac ac felly’n rhoi argraff bod pobl yn busnesa o gwmpas y safle. Yr eiddew, oedd ar y gwrych gwreiddiol oedd yn sgrinio’r eiddo wedi ei waredu. Bydd sgrinio newydd yn cymryd blynyddoedd i aeddfedu

·         Na ddefnyddiwyd adeiladwyr na deunyddiau lleol

·         Bod defnydd o’r twba poeth yn creu sŵn – hon yn ardal dawel.

 

c)            Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol;

·         Bod yr ysgubor mewn cyflwr gwael

·         Ei fod wedi addasu adeilad presennol yn AirBnB - o safon da mewn safle da

·         Ei fod wedi buddsoddi lot o arian i gyflawni’r fenter

·         Nid oedd wedi derbyn unrhyw gwynion

·         Ei fod yn cyflogi pobl leol i lanhau, garddio a golchi ffenestri

·         Ei fod wedi gwneud adolygiad o’r nifer AirBnB yn yr ardal

·         Ei fod yn cyfarch y pryder ‘gweld i mewn i’r eiddo’ drwy addasu’r ffenestri a phlannu mwy o blanhigion i sgrinio’r eiddo yn well

·         Ei ddymuniad oedd gweithio a byw yn lleol

 

ch)       Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol;

·         Mai cais olweithredol oedd dan sylw

·         Yr eiddo bellach wedi ei drosi o gwt allanol i adeilad moethus - y datblygiad wedi bod ar y gweill ers tro byd

·         Sawl cwyn wedi ei dderbyn dros y blynyddoedd am y datblygiad – tarfu ar dawelwch cymdogion agos a dygymod a thrafferthion cludo deunyddiau i’r safle

·         Amlwg o’r addasiadau bod angen caniatâd cynllunio

·         Bod y Cyngor Cymuned wedi datgan eu gwrthwynebiad

·         Bod yr addasiadau yn sylweddol - to a ffenestri yn uwch na’r gwreiddiol - dylai cais llawn fod wedi ei gyflwyno

·         Angen lluniau o’r hen adeilad er mwyn cymharu maint

·         Swyddogion gorfodaeth wedi ymweld â’r safle Tachwedd 2022 - dim gwybodaeth wedi ei dderbyn o’r ymweliad hwn

·         Awgrymu i’r Pwyllgor Cynllunio ymweld â’r safle

 

d)         Cynigwyd ac eiliwyd cynnal ymweliad safle i geisio gwell dealltwriaeth o effaith y datblygiad ar breifatrwydd cymdogion, ynghyd a gweld maint y datblygiad yn ei gyd-destun

 

dd)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr aelodau:

·         Bod rheolau Cynllunio wedi eu gosod am resymau – diffyg parch yma

·         Pryder am ddiffyg rhannu gwybodaeth a diystyru gohebiaeth

·         Bod goredrych yn bryder

 

PENDERFYNWYD: Cynnal ymweliad safle