Agenda item

Cais ar gyfer codi tŷ fforddiadwy gyda mynedfa a parcio a tirweddu cysylltiol (cynllun diwygiedig).

AELOD LLEOL: Cynghorydd  Craig ap Iago

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENFERFYNIAD:

• Gohirio’r cais er mwyn derbyn tystiolaeth ysgrifenedig o sefyllfa’r ymgeisydd gyda Tai Teg
• Ystyried lleihau arwynebedd maint y tŷ
• Ystyried opsiynau i wahanu’r tir / lleihau maint y llain tir

 

Tir gyferbyn Oxton Villa Ffordd Haearn Bach, Penygroes, LL54 6NY

Cais ar gyfer codi tŷ fforddiadwy gyda mynedfa a pharcio a thirweddu cysylltiol (cynllun diwygiedig).

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn cynnwys sylwadau gan yr Uned Polisi

 

a)         Amlygodd Arweinydd Tîm Rheoli Datblygu, mai cais llawn ydoedd ar gyfer codi un tŷ fforddiadwy gyda mynedfa a llecyn parcio ynghyd a thirweddu cysylltiol. Nodwyd bod y safle wedi ei leoli o fewn cae amaethyddol ar gyrion pentref Penygroes ar hyd ffordd gul sy’n troi i lwybr cyhoeddus yn y pen draw sy’n rhedeg rhwng y cae sy’n destun y cais a’r tŷ diwethaf yn y pentref (Glaslyn). Eglurwyd bod y cais yn ail-gyflwyniad o’r hyn a wrthodwyd o dan gyfeirnod C21/0430/22/LL, ac yn gynharach C20/0853/22/LL.

 

Tynnwyd sylw bod y cais gerbron yn cynnwys e-bost gan yr asiant dyddiedig 15.07.2022 yn amgáu llythyr gan Tai Teg dyddiedig 28 Tachwedd 2019 yn datgan fel a ganlyn: “Mae eich cais wedi ei gymeradwyo. Gallwch nawr fynd ati i chwilio am eiddo ar wefan Tai Teg ac i wneud cais os gwelwch eiddo sydd yn addas. Plîs noder:- pwysig eich bod yn darllen yr isod er mwyn deall yr hyn sydd angen eu cwblhau os am  ymgeisio am yr eiddo”. Nid yw’n ymddangos fod yr ymgeisydd wedi cael ei asesu’n fanwl ar gyfer codi eiddo fforddiadwy ei hun ac er bu i’r Cyngor ofyn am dystiolaeth bellach o angen yr ymgeisydd am dŷ fforddiadwy hunan-adeiladu gyda’r cais, ni dderbyniwyd ymateb yn oes y cais, a bod y trafodaethau hyn yn deillio yn ôl i fis Mawrth 2023

 

Nodwyd bod y cais gerbron y pwyllgor cynllunio ar ofyn yr Aelod Lleol.

 

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, eglurwyd bod y safle wedi ei leoli y tu allan i ffin datblygu Penygroes fel y’i nodir yn y CDLl. Nodai Polisi PCYFF 1 ('Ffiniau Datblygu') bydd cynigion yn cael eu gwrthod oni bai eu bod yn unol â pholisïau penodol  y Cynllun neu bolisïau cynllunio cenedlaethol neu fod y cynnig yn dangos bod ei leoliad yng nghefn gwlad yn hanfodol.  Mae Polisi TAI 16 ‘Safleoedd Eithrio’ yn datgan os gellid dangos bod angen lleol wedi’i brofi am dai fforddiadwy na ellir ei gyfarch o fewn amserlen rhesymol ar safle marchnad tu mewn i’r ffin datblygu, fel eithriad caniateir cynigion am gynlluniau 100% tai fforddiadwy ar safleoedd sy’n union gerllaw’r ffiniau datblygu sy’n ffurfio estyniad rhesymegol i’r anheddle.

 

Ni ymddengys o’r wybodaeth a gyflwynwyd gyda’r cais fod safle’r cais yn cyffwrdd â’r ffin ddatblygu gyda bwlch rhwng y safle a’r ffin ddatblygu (sydd yn ymddangos yn llwybr cyhoeddus). Yn nhermau polisi cynllunio mae’r safle wedi ei ddiffinio fel lleoliad yng nghefn gwlad agored ac felly nid yw’n berthnasol i’w ystyried yn nhermau Polisi TAI 16, ‘Safleoedd Eithrio’ sy’n cael ei ategu yn y Canllaw Cynllunio Atodol ‘Tai Fforddiadwy’.

 

Yn hyn o beth, mae paragraff 6.4.36 o’r CDLl yn nodi fod yn rhaid i ddatblygiadau yng nghefn gwlad agored fodloni polisi cenedlaethol a Nodyn Cyngor Technegol 6 o ran cwrdd â gofynion i fod yn dŷ menter wledig. Ni ymddengys fod cyfiawnhad o’r math hwn wedi ei gyflwyno gyda’r cais hwn.

 

Amlygwyd bod prisiau tai wedi codi yn sylweddol ers y cais blaenorol ac ar yr  adeg hynny cadarnhaodd yr Uned Strategol Tai y byddai angen disgownt o 45% er mwyn gwneud yr eiddo yn fforddiadwy. Nodir byddai disgownt o 45% ar y prisiad £225,000 yn dod a phris i lawr i £123,750, a gellir ystyried hyn yn rhesymol ar gyfer eiddo newydd sengl ganolradd. Serch hynny mae pryder ynglŷn â phrisiau tai yn cynyddu, a gall pris yr eiddo / tir gynyddu yn sylweddol yn y dyfodol i lefel lle gellir dadlau na fyddai’r eiddo yn fforddiadwy ta waeth y lefel disgownt, a bydd posib derbyn cais i godi’r cytundeb 106. Nodwyd fod y CDLl ond yn cefnogi cynigion am unedau fforddiadwy ble gellir sicrhau eu bod yn aros yn fforddiadwy am byth.

 

Nodwyd hefyd fod safle’r cais (sydd yn cynnwys y tŷ bwriedig a’i gwrtil) yn fawr iawn, a bod pryder y byddai darparu cwrtil o’r maint yma yn debygol o godi gwerth yr eiddo yn y pen draw a allai olygu na fydd y tŷ yn fforddiadwy o ran ei bris. Ar sail hynny, ystyriwyd fod y bwriad yn groes i ofynion polisi TAI 15 o’r CDLl a CCA Tai Fforddiadwy o ran sicrhau uned fforddiadwy am byth a’r arwynebedd llawr sydd wedi ei ddangos.

 

Yng nghyd-destun materion bioamrywiaeth (cynnwys amodau os cais i’w ganiatáu), materion trafnidiaeth a mynediad, materion gweledol, preswyl a chyffredinol ynghyd a materion ieithyddol nodwdy bod y datblygiad yn dderbyniol, ond yn ei gyfanrwydd, ystyriwyd bod y bwriad arfaethedig ar gyfer codi un annedd fforddiadwy ar gyrion tref Penygroes yn annerbyniol, ac yn groes i ofynion polisïau PCYFF 1, TAI 15, TAI 16, CCA Tai Fforddiadwy a NCT 6 o ran priodoldeb y safle fel safle eithrio a’r angen am dŷ newydd yng nghefn gwlad agored, maint y cwrtil ynghyd a diffyg cadarnhad am nifer y llofftydd fyddai’n diwallu’r angen/maint yr eiddo; a meini prawf 1,2 a 3 o bolisi PCYFF 2 o ran cydymffurfio a pholisïau lleoli a chenedlaethol a dwysedd datblygu. Yr argymhelliad oedd gwrthod y cais.

 

b)        Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant ar ran yr ymgeisydd y sylwadau canlynol;

·         Bod y cais yn un am dy fforddiadwy gan yr un ymgeisydd ac o’r blaen

·         Bod y tir wedi ei roi iddo gan aelod o’r teulu

·         Bod y cais wedi bod gerbron y Pwyllgor yn Rhagfyr 2021 ac roedd yr Aelod Lleol ar y pryd yn gefnogol

·         Bod trafodaeth fanwl wedi bod ar y cais yn ystod y Pwyllgor a bod cynnig wedi ei wneud i ganiatáu gan ddatgan sylw nad oedd y cais mewn cefn gwlad agored

·         Bod y safle wedi ei leoli tua 1.5m o’r ffin datblygu gyda llwybr cyhoeddus yn rhedeg rhwng y ffin a’r safle

·         Bod pryder wedi ei amlygu bod y bwriad yn rhy fawr ei faint - yr ymgeisydd wedi lleihau maint arwynebedd y bwriad ac wedi ail gyflwyno cais

·         Bod trafodaethau wedi eu cynnal gyda Tai Teg ond ymddengys bod y drafodaeth yn mynd rownd mewn cylchoedd oherwydd elfennau hunan adeiladu ac elfennau tai fforddiadwy - yr ymgeisydd yn ceisio ei orau i oroesi hyn

·         Petai’r cais yn cael ei ganiatáu byddai cytundeb 106 yn aros ar y tŷ i’r dyfodol

·         Bod yr ymgeisydd wedi ymateb i ofynion y Pwyllgor

 

c)         Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol;

·         Ei fod yn annog i’r Pwyllgor fynd yn groes i’r argymhelliad, i sicrhau tegwch

·         Bod hogyn ifanc lleol eisiau byw a magu teulu yn ei gymuned - bydd yn defnyddio  gwasanaethau Gwynedd, ysgolion Gwynedd ac yn cefnogi’r economi leol

·         Bod diffyg tai i bobl leol. Pan fydd opsiwn yn codi i gadw pobl yn lleol yn ein cymunedau ei fod yn awyddus o gefnogi hyn

·         Nid yw’r safle yng nghanol cefn gwlad – mae rhwng dau dŷ – llenwi bwlch sydd yma

·         Nid yw’r ffin datblygu yn dilyn llinell syth

·         Bod trac mynediad a gwasanaethau yno yn barod

·         Barn yn unig yw bod maint y tŷ yn rhy fawr

·         Cais i’r Pwyllgor gefnogi y cais; i’r ymgeisydd aros yn lleol a magu teulu yn ei gynefin

 

ch)  Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu’r cais, yn groes i’r argymhelliad.

Rhesymau:

·         Nad yw’r llain tir ‘yng nghanol cefn gwlad’

·         Yn cydymffurfio gyda PCYFF1 TAI 15 a 16 - agosatrwydd at y ffin datblygu

 

Mewn yamteb nododd y Pennaeth Cynorthwyol, nad oedd tystiolaeth ddigonol wedi ei  gyflwyno bod yr ymgeisydd yn gymwys ar gyfer tŷ fforddiadwy a bod y cais dan sylw yn un am dŷ mawr (nad oedd yn fforddiadwy). Ategodd hefyd nad oedd tystiolaeth ysgrifenedig wedi ei dderbyn o sefyllfa Tai Teg. Awgrymodd y gellid gohirio’r penderfyniad a cheisio eglurder o’r sefyllfa

 

 d)        Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr aelodau:

·         A fyddai modd gwahanu’r tir i ffwrdd o’r eiddo a gwneud y llain tir ar gyfer y datblygiad yn llai?

·         A fuasai cais am dri llofft yn rhy fawr? Yn mynd dros y trothwy?

·         Pam y dylai tai fforddiadwy fod yn fach ei maint ar gyfer pobl leol

·         A fuasai gosod tŷ ar y safle yma yn ymestyn y ffin?

 

PENDERFYNWYD

 

• Gohirio’r cais er mwyn derbyn tystiolaeth ysgrifenedig o sefyllfa’r ymgeisydd gyda Tai Teg
• Ystyried lleihau arwynebedd maint y tŷ
• Ystyried opsiynau i wahanu’r tir / lleihau maint y llain tir