Agenda item

Cais ar gyfer codi 3 uned breswyl  fforddiadwy (dau dŷ a byngalo)

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Beca Brown

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Amgylchedd ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i gytundeb 106 i drosglwyddo’r unedau i gymdeithas tai ynghyd a’r amodau canlynol:

 

1)     Yn unol gyda’r cynlluniau.

2)     5 mlynedd.

3)     Draenio tir

4)     Deunyddiau

5)     Tynnu hawliau datblygu a ganiateir

6)     Amod Dwr Cymru

7)     Amodau priffyrdd (cwblhau'r fynedfa, parcio, lon stad a’r man casglu biniau)

8)     Tirweddu

9)     Gwelliannau Bioamrywiaeth.

10)  Manylion ffens terfyn

11)  Enw Cymraeg i’r datblygiad / lon stad a’r tai unigol.

12)  Cyfyngu i ddefnydd C3 yn unig

13) Amod gwarchod ardal y carthbwll

        Cais ar gyfer codi 3 uned breswyl  fforddiadwy (dau dŷ a byngalo)

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn cynnwys sylwadau gan yr Uned Strategol Tai

 

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais llawn ydoedd ar gyfer codi 3 tŷ fforddiadwy cymdeithasol, un pâr o dai deulawr ac un byngalo. Bwriedir adeiladu mynedfa newydd ar gyfer creu ffordd mynediad o fewn y safle ynghyd a darparu wyth llecyn parcio a man casglu biniau. Eglurwyd bod y cais yn wreiddiol am 4 tŷ deulawr, ond fe'i diwygiwyd i 3 yn dilyn gwrthwynebiadau cyhoeddus a phryderon swyddogion i'r cynllun. Cyflwynwyd y cais i’r pwyllgor oherwydd y diddordeb a gwrthwynebiad lleol i’r cais.

 

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, nodwyd bod y tai arfaethedig wedi eu lleoli rhwng safle tŷ tafarn a adnabyddir fel Glyntwrog a thŷ unllawr pâr a adnabyddir fel Bryn Siriol. Ategwyd bod y safle ar fymryn o lethr ac nad yw wedi ei ddynodi ar gyfer defnydd penodol; y safle tu allan i ffin ddatblygu Llanrug, ond yn cyffwrdd yn union â ffin ddatblygu Llanrug  fel y’i diffinnir yn y CDLl . Eglurwyd bod Llanrug wedi ei adnabod fel Canolfan Gwasanaeth Lleol yn y CDLl, ond gan fod y safle tu allan i’r ffin datblygu, polisi TAI 16 (‘Safleoedd Eithrio’) sy’n berthnasol i’r bwriad. Mae Polisi TAI 16 yn galluogi datblygu tai ar safleoedd sydd y tu allan ond yn ffinio â ffiniau datblygu ond mae’n rhaid sicrhau fod y bwriad yn cydymffurfio yn effeithiol â gofyniad y Polisi.

 

Lefel cyflenwad dangosol o dai i Lanrug dros gyfnod y Cynllun, fel nodir yn Atodiad 5 y CDLl, yw 61 uned (sydd yn cynnwys ‘lwfans llithro’ o 10%, sydd yn golygu bod y modd o gyfrifo’r ffigwr wedi cymryd i ystyriaeth amgylchiadau posib na’u rhagwelwyd a allai ddylanwadu ar ddarparu tai e.e. materion perchnogaeth tir, cyfyngiadau seilwaith a.y.b.). Yn y cyfnod 2011 i 2023, mae cyfanswm o 51 uned wedi eu cwblhau yn Llanrug (37 ar safleoedd ar hap a 14 ar ddynodiadau tai T44 a T45). Roedd y banc tir ar hap h.y. safleoedd gyda chaniatâd cynllunio presennol ar safleoedd nad sydd wedi eu dynodi ar gyfer tai, yn Ebrill 2023 yn 5 o unedau. Mae un uned ar ddynodiad T44 (Cae’r Ysgol) yn parhau yn y banc tir (wedi cychwyn Ebrill 2023). Mae hyn yn golygu felly diffyg o 4 uned.

 

Ar sail y wybodaeth yma, a gan na fyddai’r datblygiad yn golygu y byddai Llanrug yn mynd dros ei lefel cyflenwad dangosol nid oedd angen cyfiawnhad ar sail y nifer o dai yn Llanrug. Serch hynny, gan fod y safle tu allan i’r ffin datblygu ac yn gallu cael ei ystyried fel safle eithrio gweledig, mae polisi PCYFF 1 a THAI 16 hefyd yn gofyn am gyfiawnhad.

 

Mae polisi TAI 15 a’r CCA TAI Fforddiadwy yn gofyn bod tai newydd o faint, graddfa a dyluniad sy’n gydnaws a thŷ fforddiadwy. Yn unol ag anghenion PCC, derbyniwyd cadarnhad gan yr asiant bydd yr unedau yn cwrdd gyda Safonau Ansawdd Dylunio Cymru a hefyd yn cwrdd gyda’r safonau tai am byth. Er bydd y byngalo o arwynebedd llawr mwy na’r hyn sy’n cael ei ganiatáu yn y CCA am uned fforddiadwy, oherwydd ei fod yn uned ar gyfer anghenion arbennig ystyrir fod cyfiawnhad rhesymol ar gyfer yr arwynebedd llawr ychwanegol. Gan fydd y tai yn cael ei ddarparu gan landlord cymdeithasol , bydd yr unedau yn cael eu gwarchod fel unedau fforddiadwy am byth ac mae modd sicrhau hynny trwy gytundeb 106.

 

Yng nghyd-destun llecynnau agored mwynderol, amlygwyd bod Polisi ISA 5 (‘Darparu llecynnau agored mewn datblygiadau tai newydd’) yn ceisio darpariaeth o lecynnau agored o fewn datblygiadau tai newydd o 10 neu fwy o unedau ble nad ydyw llecynnau agored presennol yn gallu bodloni anghenion y datblygiad tai arfaethedig. Gan fod y bwriad hwn o dan y trothwy a nodir yn y polisi, nid yw’n berthnasol ystyried yr agwedd yma.

 

Yng nghyd-destun materion gweledol nodwdy bod ffin datblygu pentref Llanrug wedi ei gosod mewn 2 ddarn ac mae’r patrwm datblygu yn eithaf tameidiog o gwmpas y safle. Lleolir y safle bwriedig ger clwstwr bach o dai wedi ei amgylchu gan ffin datblygu a thŷ tafarn Glyntwrog sydd tŷ allan i’r ffin datblygu. Mae’r adeiladau sydd gyferbyn y tŷ tafarn tu mewn i’r ffin. Mae’r cae ar hyn o bryd yn wag ac yn cyfrannu at deimlad o ardal agored rhwng y tai presennol a’r tŷ tafarn. Er hynny, nid yw’r gwagle yn un sylweddol ac mae natur y datblygiad yn dilyn patrwm datblygu’r ardal gyda’r tŷ tafarn a’r gyffordd yn ffin yn amlygu ymdeimlad o ddiwedd naturiol i’r pentref.

 

Yng nghyd-destun mwynderau cyffredinol a phreswyl, roedd pryder am effaith y cynllun gwreiddiol oherwydd uchder a lleoliad y tai yn amharu ar fwynderau tŷ cyfagos, Bryn Siriol. Yn dilyn trafodaethau, derbyniwyd cynlluniau diwygiedig gyda’r cynllun wedi lleihau i 3 tŷ gyda byngalo wrth ochor Bryn Siriol. Gyda’r  tir yn rhedeg i fyny o’r briffordd ar lethr,  dangoswyd lefelau ar y cynlluniau diwygiedig fod bwriad i leihau uchder y safle i’r cefn. O ganlyniad, bydd crib y byngalo tua’r un uchder a Bryn Siriol.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad, amlygwyd bod gan yr Uned Trafnidiaeth pryder am y cynlluniau gwreiddiol, ond wedi derbyn cynlluniau diwygiedig nid oedd ganddynt wrthwynebiad i’r bwriad. Ystyriwyd, gan fod y bwriad ond ar gyfer tri thŷ ychwanegol, na fydd y datblygiad o’r raddfa fach yma, yn creu symudiadau sylweddol ychwanegol yn y briffordd. Nodwdy hefyd, yn ystod y cyfnod ymgynghori, y derbyniwyd nifer fawr o bryderon am ddiogelwch yn y darn yma o’r pentref a’r faith bod nifer o ddamweiniau wedi bod yn y gorffennol. Ymddengys bod y pryderon yn deillio yn bennaf o gyflymder trafnidiaeth ar hyd y ffordd sirol gyfochrog ynghyd a cherbydau yn parcio ar y ffordd sirol. Bellach mae’r terfyn cyflymder wedi ei leihau i 20mya ac yn lliniaru’r pryderon.

 

Mynegwyd bod hwn yn gynnig am ddatblygiad tai fforddiadwy cymdeithasol sydd wedi ei lunio i gwrdd ag anghenion y farchnad dai lleol ac sydd wedi ei leoli ar safle sydd ger ffin datblygu’r pentref ac wedi ei ystyried y safle fel un eithrio gweledig addas. Er cydnabuwyd y sylwadau a dderbyniwyd, ystyriwyd bod y cynllun yn dderbyniol ar sail egwyddor a'i fod yn cydymffurfio â gofynion polisïau cynllunio lleol a chenedlaethol perthnasol.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd gwrthwynebydd i’r cais y sylwadau canlynol;

·         Ei fod wedi amlygu ei bryderon er nad yw'r rheiny yn cael eu hadlewyrchu yn yr adroddiad

·         Byddai unrhyw waith cloddio yn amharu ar y system garthffosiaeth a safle’r tanc septig

·         Bod y datblygiad yn orddatblygiad - nid yw’r gosodiad na’i ddyluniad yn cyfateb i batrwm  nodweddiadol y pentref

·         Byddai’r datblygiad yn creu argraff bod y pentref yn ymestyn

·         Bod gosodiad y datblygiad yn agos at ffin Bryn Siriol - effaith ar breifatrwydd cymdogion

·         Nid yw’r mynediad yn cwrdd â safonau - byddai angen symud safle bws ac mae ffos gerllaw

·         Bod y briffordd agos yn un prysur iawn. Nid oes mannau parcio.

 

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol;

·         Bod trafodaeth cyn cyflwyno cais wedi ei gyflwyno Awst 2019 am bedwar tŷ a bod y sylwadau a dderbyniwyd y pryd hynny wedi llunio’r cais dan sylw

·         Byddai’r datblygiad yn llenwi bwlch rhwng Glyntwrog a Bryn Siriol – yn cynnig tri tŷ fforddiadwy – yn estyniad rhesymol ei faint.

·         Bod y mathau tai yn ymateb i’r angen lleol

·         Bod trafodaethau wedi eu cynnal gyda chymdogion i liniaru pryderon - hyn wedi arwain at leihau niferoedd tai o 4 i 3  fyddai’n lleihau ardrawiad a hefyd i leihau uchder y toa’u

·         Bod cais o ail leoli'r system garthffosiaeth wedi ei gynnig, ond y cynnig wedi ei wrthod gan y cymdogion

·         Bod y cynllun presennol wedi ei ddylunio o gwmpas y tanc septig - ffens o’i gwmpas a mynediad wedi ei sicrhau

·         Ni fydd rhaid symud y safle bws – dim effaith yma

·         Bod angen mawr am dai lleol

·         Bod y datblygwr yn ddyn busnes lleol, yn cyflogi gweithwyr lleol

·         Gwelededd yn dda i’r ffordd sirol

·         Y cais yn darparu tri tŷ fforddiadwy i dri teulu lleol

 

ch) Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol;

·         Bod ymdeimlad o ‘bentref llawn’ – lot o ddatblygu diweddar

·         Bod gostyngiad terfyn cyflynder 20mya yn lleddfu pryderon

·         Derbyn addasiad i’r tanc septig

·         Bod angen ffurfioli’r cynnig i roi’r system garthffosiaeth ar y brif system er mwyn tawelu pryderon trigolion Bryn Siriol

·         Bod angen tai fforddiadawy / cymdeithasol yn yr ardal – y rhestr aros am dai cymdeithasol yn faith

·         Derbyn bod posibilrwydd o drosglwyddo’r datblygiad dan law Cymdeithas Tai - awgrym gosod amod i sicrhau hyn

·         Croesawu cynnwys byngalo yn y cynlluniau a hwnnw wedi ei addasu ar gyfer anghenion anableddau        

 

Mewn yamteb i’r sylwadau am y tanc septig, nododd y Rheolwr Cynllunio bod modd cynnwys amod i warchod lleoliad y tanc septig fyddai’n sicrhau dim datblygiad pellach.

 

d)    Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu’r cais

 

 dd)      Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr aelodau:

·         Croesawu byngalo ar gyfer anghenion arbennig

·         Hapus gyda’r dymuniad a’r amodau

·         Croesawu datblygiad tai cymdeithasol

·         A fyddai modd symud y tanc septig - nid yw'r lleoliad yn ddelfrydol

 

PENDERFYNWYD Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Amgylchedd ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i gytundeb 106 i drosglwyddo’r unedau i gymdeithas tai ynghyd a’r amodau canlynol:

 

1. Yn unol gyda’r cynlluniau.
2. 5 mlynedd.
3. Draenio tir
4. Deunyddiau
5. Tynnu hawliau datblygu a ganiateir
6. Amod Dwr Cymru
7. Amodau priffyrdd (cwblhau'r fynedfa, parcio, lon stad a’r man casglu biniau)
8. Tirweddu
9. Gwelliannau Bioamrywiaeth.
10. Manylion ffens terfyn
11. Enw Cymraeg i’r datblygiad / lon stad a’r tai unigol.
12. Cyfyngu i ddefnydd C3 yn unig
13. Amod gwarchod ardal y carthbwll