Agenda item

Cais ôl weithredol i drosi adeilad allanol i lety gwyliau. 

 

Aelod Lleol: Cynghorydd Elwyn Jones

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Gohirio er mwyn cynnal trafodaethau pellach gyda'r ymgeisydd

-       angen trafod mesurau lliniaru’r i leihau effaith y datblygiad ar fwynderau preswyl o safbwynt aflonyddwch a phreifatrwydd

 

Cais ôl weithredol i drosi adeilad allanol i lety gwyliau.

 

Roedd rhai o’r Aelodau wedi ymweld â’r safle bore 05-02-2024

 

a)         Amlygodd y Rheolwr Cynllunio, mai cais llawn ôl weithredol i drosi adeilad allanol i lety gwyliau oedd dan sylw. Gan fod y bwriad wedi cael ei gwblhau eisoes heb ganiatâd cynllunio cais ôl weithredol oedd wedi ei gyflwyno. Eglurwyd bod yr uned wedi bod yn adeilad allanol a oedd yn cael ei ddefnyddio fel defnydd atodol i eiddo Plas Coch; bellach mae’r adeilad allanol wedi cael ei adnewyddu a’i drosi i un uned gwyliau modern. Gohiriwyd penderfyniad ar y cais ym Mhwyllgor Cynllunio 15-01-24 fel bod modd i’r Aelodau ymweld â’r safle.

 

Amlygwyd bod egwyddor y bwriad yn cael ei asesu yn erbyn polisi TWR 2 “Llety gwyliau o’r Cynllun Datblygu Lleol (CDLl) gyda’r  polisi yn caniatáu cynigion sydd yn ymwneud a darparu llety gwyliau hunan wasanaeth cyn belled fod y bwriad yn cydymffurfio a chyfres o feini prawf.

 

Wrth ystyried y meini prawf, nodwyd bod yr adeilad yn bodoli yn barod ac nad oedd yn adeilad newydd - wedi ei leoli o fewn cwrtil yr eiddo presennol ac yn gwneud defnydd da o adeilad oedd wedi ei ddefnyddio yn atodol i’r eiddo preswyl. Ystyriwyd bod y raddfa yn briodol gan nad yw’n creu llety gwyliau rhy fawr ac oherwydd bod yr uned yn cael ei ddefnyddio fel adeilad allanol eisoes, nid yw’n arwain at golled yn y stoc tai parhaol. Ategwyd bod yr uned wedi ei leoli mewn man gwledig ger tai unigol sydd wedi eu gwasgaru, ac yn ei sgil ni fyddai yn peri niwed sylweddol i gymeriad preswyl yr ardal gan ei fod yn lleoliad tai preswyl gwasgaredig.

 

Amlygwyd y dylai unrhyw gais i drosi adeilad presennol gynnwys arolwg strwythurol llawn gan berson cymwysedig sydd yn nodi bod yr adeilad yn strwythurol addas i gael ei drosi heb gynnal gwaith ailadeiladu, addasu ac estyniadau sylweddol. Nodwyd nad oedd adroddiad strwythurol wedi ei gynnwys gyda’r cais gan fod yr eiddo wedi cael ei drosi yn barod - nid oedd gwerth i adroddiad strwythurol gan fod y newidiadau eisoes wedi eu cwblhau ar y safle.

 

Cyfeiriwyd at baragraff 3.2.1 NCT 23: Datblygiad Economaidd, sydd yn nodi bod ailddefnyddio ac addasu adeiladau gwledig sy’n bodoli eisoes gyda rôl bwysig i’w chwarae mewn diwallu anghenion ardaloedd gwledig ar gyfer datblygiadau masnachol a diwydiannol, twristiaeth, chwaraeon a hamdden. Pwysleisir ar yr angen i’r adeilad dan sylw fod yn addas ar gyfer y defnydd.

 

Wrth ystyried gormodedd ac ymateb i’r maen prawf – “Nad yw’r datblygiad yn arwain at ormodedd o lety o’r fath yn yr ardal.”, amlygwyd bod angen sicrhau bod Cynllun Busnes yn cael ei gyflwyno fel rhan o’r cais yn cynnwys gwybodaeth angenrheidiol o ran y weledigaeth ar gyfer y bwriad ac er mwyn sicrhau bod marchnad ar gyfer y math yma o ddefnydd (paragraff 6.3.67 o’r CDLl). Nodwyd bod Cynllun Busnes wedi’i gyflwyno gyda’r cais cynllunio yn tanlinellu’r bwriad a sut mae’r datblygiad yn ychwanegu at economi lleol drwy dwristiaeth. I’r perwyl hyn ystyriwyd fod y Cynllun Busnes yn cwrdd gyda’r maen prawf perthnasol yma.

 

Yng nghyd-destun materion gweledol, er nad yw’r bwriad yn golygu unrhyw addasiad i faint yr adeilad allanol, mae newidiadau i’r edrychiad blaen gyda gwydr yn cael i osod ar ran fwyaf yr edrychiad. Yn ogystal â hyn eglurwyd bod ffenest to, ffenestri eraill a drysau yn cael eu hail drefnu, gyda gorffeniad yr adeilad yn gwbl wahanol i’r adeilad blaenorol. Ni ystyriwyd y byddai'r bwriad yn amharu ar fwynderau gweledol yr ardal yn ei gyfanrwydd nac yn effeithio Tirwedd o ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol yn ormodol nac mewn ffordd sylweddol negyddol.

 

Er hynny, tynnwyd sylw at bryderon a dderbyniwyd yn nodi nad oedd yr uned yn gweddu gyda’r dirwedd a bod deunyddiau gwreiddiol wedi cael eu gwaredu a’u disodli gan ddeunyddiau eraill. Ategwyd bod pryderon ynglŷn â’r newid yn yr adeilad yn creu effaith weledol negyddol, er nad yw’r cynlluniau yn dangos newid mewn siâp na maint i'r adeilad gwreiddiol. Amlygwyd bod newid sylweddol i’r edrychiad blaen gyda’r datblygwr wedi gosod gwydr ar hyd yr edrychiad, ond ystyriwyd and yw’r edrychiad yn wynebu’n uniongyrchol at dai cyfagos ac nad yw’n sylweddol nodweddiadol o’r ffordd gan mai edrychiad ochr sy’n wynebu’r ffordd mynediad. Er nad yw’r deunyddiau gwreiddiol wedi cael eu cadw ni ystyriwyd fod y defnyddiau a ddefnyddiwyd yn cael ei ystyried yn annerbyniol ac nid ydynt yn effeithio ar gymeriad yr ardal yn ddigon sylweddol i greu effaith negyddol. Golygai hyn, bod y datblygiad yn dderbyniol ac yn cwrdd â gofynion polisi PCYFF 3, PS 20 ac AT 1 o'r CDLl.

 

Yng nghyd-destun materion cyffredinol a phreswyl, nodwyd er bod edrychiad yr adeilad wedi newid rhywfaint, ni ystyriwyd fod y newidiadau yn ormodol ac o ganlyniad nid yw’n effeithio gosodiad yr uned ar y safle. Er gellid dadleu fod y newidiadau sydd wedi cael ei gwneud yn rhai modern sy’n groes i gymeriad naws wledig yr ardal, ni ystyriwyd bod yr effaith yn ddigon sylweddol i’w ystyried yn annerbyniol yn nhermau’r polisi gan fod siâp a graddfa'r uned heb newid.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad nodwyd bod pryderon ynglŷn â lleoliad yr uned gwyliau ar ffordd gul sydd yn cael ei ddefnyddio gan bobl leol. Roedd pryderon ynglŷn â bod y defnydd uned gwyliau yn codi prysurdeb y ffordd gul ac yn amharu ar fwynderau trigolion cyfagos. Ymgynghorwyd gyda’r uned drafnidiaeth ynglŷn â'r mater yma ac nid oedd gan yr uned wrthwynebiad ynglŷn â’r elfen yma o’r datblygiad. Adroddwyd bod llecynnau parcio wedi eu clustnodi ar gyfer yr uned wyliau a modurdy ar gyfer yr eiddo preswyl.

 

Er gofyn sawl tro i’r ymgeisydd am ddatganiad Iaith ni dderbyniwyd unrhyw ddatganiad. Nodwyd bod yr arweiniad a gynhwysir o fewn Atodiad 5 yn nodi y dylai pob datblygiad manwerthu, masnachol neu ddiwydiannol ble nad oes angen cyflwyno Datganiad/Asesiad iaith Gymraeg ddangos sut fo ystyriaeth wedi ei roi i’r iaith. Yn yr achos yma roedd polisïau'r cynllun yn cefnogi datblygiadau twristiaeth yn unol â meini prawf penodol sy'n ymwneud a gormodedd, ac felly ystyriwyd yn yr achos yma, a gan fod y bwriad yn cydymffurfio a gofynion y polisïau perthnasol, na fyddai’r bwriad yn debygol o gael effaith andwyol ar yr Iaith. Yn ogystal roedd modd gosod amod i sicrhau fod arwyddion dwyieithog yn cael eu defnyddio ar y safle ac felly'r bwriad yn dderbyniol o ran polisi PS1 a’r CCA perthnasol.

 

Cyfeiriwyd at nifer o bryderon a dderbyniwyd yn ystod yr ymgynghoriad cyhoeddus gyda rhai ohonynt  tu hwnt i faterion cynllunio. Nid oes gan yr Awdurdod Cynllunio Lleol reolaeth ynglŷn â bod yr eiddo gwreiddiol ar y safle hefyd yn llety gwyliau oherwydd bod hawl ar hyn o bryd i newid defnydd o eiddo preswyl i lety gwyliau heb ganiatâd cynllunio. Pwysleisiwyd, yn yr achos yma mai'r cynlluniau sy'n destun y cais fydd yn cael eu cymeradwyo ac mai cyfrifoldeb yr ymgeisydd fydd sicrhau fod y datblygiad yn unol â'r hyn fydd yn cael ei benderfynu.

 

Nodwyd bod y datblygiad wedi'i gwblhau heb y caniatâd Cynllunio angenrheidiol ac o ganlyniad mae'n 'ddatblygiad anawdurdodedig’. Nid yw cyflawni datblygiad heb yn gyntaf gael unrhyw ganiatâd cynllunio angenrheidiol yn drosedd, ond nid yw gweithredu o’r fath yn cael ei annog. Er hynny ac yn unol â chanllawiau cenedlaethol fel y'u cynhwysir yn y Llawlyfr Rheoli Datblygu dylid ceisio cywiro effeithiau'r datblygiad anawdurdodedig ac i beidio â chosbi'r person(au) sy'n cyflawni'r datblygiad anawdurdodedig. Ystyriwyd bod y bwriad yn cwrdd â gofynion y polisïau perthnasol ac yn dderbyniol i'w ganiatáu

 

b)       Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol;

·         Ei fod yn diolch i’r Aelodau am ymweld â’r safle

·         Bod y datblygiad yn amharu ar breifatrwydd cymdogion

·         Nad oedd yn cytuno gyda datganiad y swyddogion mai ‘ychydig o newid’ sydd yma; un ochr i’r tŷ wedi addasu o garreg i wydr

·         Bod goleuadau o du mewn i’r tŷ yn tarfu ar noson dywyll

·         Bod cytiau eraill ar y safle - a oes bwriad addasu'r rhain yn dai gwyliau hefyd? Gosod cynsail beryg

·         Bod y trac i’r safle mewn cyflwr gwael - bydd hyn yn gwaethygu gyda chynnydd mewn defnydd - angen sicrhau bod y trac yn cael ei gadw mewn cyflwr da

·         Bod y safle yn anaddas ar gyfer llety gwyliau

 

b)         Cynigwyd ac eiliwyd caniatáu y cais

 

c)       Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr aelodau:

·         Bod goredrych yn bryder – bod modd gweld i stafell haul cymdogion cyfagos

·         Er bod y llety gwyliau wedi ei drosi i ansawdd uchel, yn edrych allan o le

·         Bod y trac at y safle yn gul ac mewn cyflwr gwael – yn anaddas

·         Bod adeiladau eraill ar y safle – pryder gall hyn osod cynsail

·         Bod y Cyngor Cymuned wedi datgan eu gwrthwynebiad ynghyd a nifer o wrthwynebiadau gan drigolion cyfagos

·         Bod yr eiddo yn cael effaith negyddol ar breswylwyr cyfagos , yn enwedig agosatrwydd at Coed y Parc – amharu ar breifatrwydd yn arw iawn

·         Bod y ffenest yn rhy amlwg – goredrych sylweddol

·         Bod yr eiddo mewn ardal dawel – twba poeth yn annog sŵn

 

ch)     Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â gosod paen ffenest gyda gwydr afloyw i leihau’r goredrych  a’r effaith ar fwynderau cymdogion, nodwyd bod modd gosod amod i sicrhau hyn.

 

d)         Addaswyd y cynnig ac fe’i heiliwyd i ganiatáu y cais yn ddarostyngedig ar gynnwys amod i osod paen gwydr afloyw yn y ffenest.

 

Pleidleisiwyd ar y cynnig. Disgynnodd y cynnig.

 

dd)    Cynigiwyd gwrthod y cais ar sail goredrych, aflonyddwch ac effaith ar fwynderau eiddo cyfagos

 

Ni chafwyd eilydd i’r cynnig.

 

e)         Awgrymodd Pennaeth Cynorthwyol Cynllunio ac Amgylchedd bod modd ystyried opsiwn o ohirio’r penderfyniad er mwyn cynnal trafodaethau pellach gyda’r ymgeisydd ynglŷn â lefel gweithgaredd o fewn y safle, gosod ffin bendant ac ystyried addasiadau pellach i liniaru effaith ar gymdogion.

 

f)          Cynigiwyd ac eiliwyd gohirio’r penderfyniad er mwyn cynnal trafodaethau pellach gyda’r ymgeisydd.

 

PENDERFYNWYD: Gohirio er mwyn cynnal trafodaethau pellach gyda'r ymgeisydd

- angen trafod mesurau lliniaru’r i leihau effaith y datblygiad ar fwynderau preswyl o safbwynt aflonyddwch a phreifatrwydd