Agenda item

Cais am ailfodelu ac ymestyn y gwesty a'r sba presennol ynghyd â lleoli 39 o cabanau gwyliau, darparu parth canolfan weithgareddau awyr agored, derbynfa ac uned blanhigion biomas ynghyd a ffordd trafnidiaeth adeiladu dros dro,  parcio a thirlunio. 

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Beca Brown

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Gwrthod. Y cais yn  groes i polisi TWR 2 a TWR 3 ar sail gormodedd a graddfa; gormodedd a sgil effaith hynny ar yr ardal wledig, nifer y cabanau a graddfa estyniadau i’r gwesty

 

Cais am ailfodelu ac ymestyn y gwesty a'r sba presennol ynghyd â lleoli 39 o gabanau gwyliau, darparu parth canolfan weithgareddau awyr agored, derbynfa ac uned blanhigion biomas ynghyd a ffordd trafnidiaeth adeiladu dros dro,  parcio a thirlunio.

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr oedd yn amlygu nad oedd y cynllun bellach yn cynnwys codi adeilad ar gyfer llety staff

 

Bu i rai o’r Aelodau ymweld â’r safle 26/02/24 i ymgyfarwyddo â'r safle a'r tirwedd o'i amgylch.

 

a)         Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais llawn ydoedd ar gyfer ail-ddatblygu safle Llwyn y Brain sef  gwesty segur Seiont Manor. Byddai’r bwriad yn cynnwys,

·         estyniadau ac ail-fodelu'r gwesty presennol i gynnwys bar a bwyty gyda theras, darparu 61 o lofftydd ychwanegol, ar ben y 33 llofft presennol a darparu cyfleusterau sba.

·         gosod 39 o gabannau gwyliau ar dir i ogledd orllewin y gwesty; y cynllun wedi ei leihau ers y cyflwyniad gwreiddiol i ddiddymu rhai unedau oherwydd effaith gweledol ar y dirwedd ehangach. Cynlluniau i godi adeilad ar gyfer llety staff hefyd wedi ei ddiddymu gan nad oedd cyfiawnhad am ddatblygiad o’r fath yng nghefn gwlad.

·         2 man pasio ar hyd y rhodfa sy’n gwasanaethu’r gwesty’n bresennol. Darparu 43 llecyn parcio ychwanegol gyfochrog a’r gwesty. Gwaith tirweddu, creu llecynnau mwynderol, gwaith lliniaru a gwella bioamrywiaeth.

 

Adroddwyd bod nifer fawr o adroddiadau technegol wedi eu cyflwyno gyda’r cais gyda nifer o ddogfennau a sylwadau yn adlewyrchu parodrwydd yr ymgeisydd i gydweithio gyda’r Awdurdod Cynllunio Lleol i sicrhau na fydd effeithiau niweidiol yn deillio o’r datblygiad a bod modd ei rheoli.

 

Wrth ystyried egwyddor y datblygiad, eglurwyd bod defnydd cyfreithiol y safle yn nhermau cynllunio yn westy gyda Polisi PS 14 a TWR 2 yn gefnogol i gynigion sy’n golygu ymestyn atyniadau ymwelwyr ynghyd a gwella a gwarchod y ddarpariaeth ar gyfer llety gwasanaethol ac yr un hunan-wasanaethol presennol. Nodwyd hefyd bod unedau gwyliau yn ddatblygiad y gellid ei gefnogi yng nghefn gwlad o dan Bolisi TWR 3 ac felly gellid dod i'r casgliad fod yr egwyddor yn dderbyniol.

 

Yng nghyd-destun ymestyn y gwesty presennol, nodwyd bod adeiladwaith y gwesty presennol yn gymysg o adeiladwaith un llawr a deulawr ac er derbyn bod yr addasiadau yn fodern ac yn fawr, ystyriwyd bod ansawdd i’r datblygiad.

 

I gefnogi’r cais cyflwynwyd Asesiad Gweledol a Thirwedd oedd yn nodi bod y gwesty wedi ei leoli o fewn tirwedd donnog ei natur sy’n rhedeg ar raddiant i lawr tua’r afon yn nalgylch y safle, sydd yn ogystal wedi ei amgylchynu gan gloddiau, llwyni a choed/coedlannau. Er yn anorfod byddai’r datblygiad yn cael elfen o adardai ar y tirlun lleol, ni ystyriwyd y byddai’n adrawiad sylweddol ac arwyddocaol o ystyried dyluniad, natur a graddfa’r estyniadau a’r newidiadau i’r gwesty presennol; bod rhan o’r gwesty yn gefnlen i’r estyniadau newydd ynghyd a’r ffaith byddai’r gwaith yn cael ei leoli o fewn safle sydd eisoes yn cynnwys adeiladwaith sefydledig.

 

I sicrhau bydd y safle yn cael ei ddatblygu’n drefnus yn hytrach nag yn dameidiog, awgrymwyd  cynnwys amod fel bod modd i’r gwaith datblygu gael ei wneud mewn cymalau fel na ellid datblygu’r elfen llety gwyliau ar wahân i ddatblygu’r gwesty presennol ac i’r gwrthwyneb. Nodwyd bod asiant yr ymgeisydd wedi cadarnhau fod y datblygiad yn rhan annatod o safle’r gwesty yn ei gyfanrwydd ac y bydd hynny hefyd yn sicrhau fod yr elfen llety gwyliau yn ffurfio rhan o ddatblygiad twristiaeth ehangach sy’n darparu gwasanaethau tu hwnt i barc gwyliau yn unig, ac yn cefnogi’r economi lleol yn well.

 

Yng nghyd-destun mwynderau preswyl, adroddwyd bod eiddo preswyl eraill ar wasgar yn y cyffiniau, i gyd yng nghefn gwlad agored. Er yn anorfod byddai’r datblygiad yn cynnig elfen o ad-drawiad ychwanegol ar lonyddwch yr ardal, ni ystyriwyd y byddai’r fath ad-drawiad yn sylweddol nac yn arwyddocaol o ystyried gosodiad y cabannau o fewn y dirwedd, a'r tiroedd is, a bod y safle wedi ei sgrinio’n rhannol gan lystyfiant presennol ynghyd a bwriad i gryfhau'r tirweddu. Ystyriwyd y bwriad yn dderbyniol ar sail gofynion Polisi PCYFF 2 o’r CDLl sy’n ceisio diogelu mwynderau preswyl a chyffredinol meddianwyr eiddo cyfagos.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth, nodwyd bod y gyffordd bresennol i’r ffordd sirol yn addas ar gyfer cynnydd mewn trafnidiaeth i mewn ac allan o’r safle a darpariaeth ddigonol i barcio o fewn y safle ar gyfer anghenion y datblygiad. Ni fydd angen gwelliannau y tu allan i’r safle i’w wneud yn dderbyniol ar sail diogelwch ffyrdd ac yn dilyn y broses ymgynghori statudol, roedd yr Uned Drafnidiaeth wedi datgan bod y fynedfa bresennol yn briodol gan fod y bwriad yn cynnwys mannau pasio, ond yn cwestiynu os yw’r ddarpariaeth parcio ar gyfer 43 car yn ddigonol ar gyfer gwesty 61 llofft. Mewn ymateb, nodwyd bod y safle yn cael ei ystyried fel safle hygyrch a bod modd ymestyn a chynyddu’r nifer llecynnau parcio o fewn y safle os bydd angen - o ystyried yr arwynebedd tir sydd ym mherchnogaeth yr ymgeisydd, gellid sicrhau hyn drwy amod perthnasol.

 

Adroddwyd bod materion bioamrywiaeth wedi cael sylw helaeth ac er nad yw’r safle wedi ei ddynodi ar gyfer unrhyw bwysigrwydd bioamrywiaeth, bod nodweddion tirwedd, gan gynnwys coed a gwrychoedd yn cysylltu’r safle i Ardal Cadwraeth Arbennig (ACA) Glynllifon. Eglurwyd bod Glynllifon wedi ei warchod oherwydd poblogaeth o ystlumod a’r tirwedd o amgylch y safle yn allweddol i boblogaeth ystlumod yr ACA. O ganlyniad roedd yr asiant wedi cyflwyno Asesiad Rheoliadau Rhywogaethau cysgodol fel rhan o’r cais, Yn unol â’r Rheoliadau Cynefinoedd, ymgynghorwyd gyda CNC ar gasgliadau’r asesiad a derbyniwyd ymateb yn nodi eu bod yn cytuno gyda chasgliadau’r asesiad ac yn fodlon bod modd rheoli’r datblygiad trwy amodau. Er hynny, roedd Uned Bioamrywiaeth y Cyngor yn parhau i wrthwynebu’r bwriad oherwydd agosrwydd yr unedau gwyliau i’r afon ac effeithiau posibl ar y coed ar hyd y ffordd mynediad.

 

Cydnabuwyd y pryder ynglŷn â choridor yr afon, ond nid oedd tystiolaeth yn amlygu  unrhyw effaith negyddol yn deillio o’r gosodiad presennol ac na fyddai’n debygol o gael effaith andwyol ar integredd Glynllifon. Ategwyd bod mesurau yn eu lle i atal llygredd golau gyda ffens goed 2.1m o uchder i gefn yr unedau, ynghyd a gwaith plannu a ffens amaethyddol i atal mynediad at yr afon - ni ystyriwyd fod cyfiawnhad i wrthod y cais am y rhesymau yma.

 

Mewn ymateb i’r pryder yn ymwneud a’r coed sydd ar hyd ochrau’r trac mynediad presennol, a’r potensial i’r traffic adeiladu niweidio’r coed, nodwyd mai effaith materol ar goed sy’n cael ei ystyried wrth asesu cais, er nad ydynt wedi eu gwarchod. Atgoffwyd yr Aelodau, tan yn ddiweddar, bod y gwesty mewn defnydd gydag amrywiaeth o draffig yn mynd yn ôl  ac ymlaen fyddai wedi cynnwys danfoniadau gan loriau. Er yn debygol byddai potensial i’r traffic adeiladwaith fod yn fwy na cherbydau gwasanaethu arferol, nodwyd bod posib gosod amod i reoli trafnidiaeth i warchod y coed ar hyd y ffordd mynediad. Byddai’r amodau hyn yn goresgyn pryder yr Uned Bioamrywiaeth ac o ganlyniad, y datblygiad yn cwrdd gyda gofynion polisïau amgylcheddol.

 

Wedi asesu’r bwriad, yr holl sylwadau a dderbyniwyd gan drigolion ac ymgynghorwyr ni adnabuwyd unrhyw effaith sylweddol niweidiol sydd yn groes i bolisïau cynllunio lleol a chyngor cenedlaethol perthnasol. Ystyriwyd y bwriad yn dderbyniol yn ddarostyngedig ar gynnwys amodau priodol.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol;

·         Trafodaethau gyda swyddogion wedi eu cynnal dros y ddwy flynedd diwethaf i sicrhau bod y cynllun yn dderbyniol

·         Cydweithio da wedi sicrhau bod nifer o elfennau wedi eu datrys, yn cynnwys diddymu un adeilad ac ail leoli’r cabanau

·         Er nad oedd sylwadau trigolion lleol yn amlygu pryderon agweddau agosatrwydd, roedd pryder am raddfa’r datblygiad -  yn croesawu gwesty ond dim cabanau.

·         Ni fyddai gwesty yn broffidiol yn seiliedig ar y llety a'r cyfleusterau yn unig.

·         Y bwriad yw creu canolfan digwyddiadau fydd yn cynnig buddiant i’r economi leol

·         Bod bwriad cyflogi o leiaf 30 o swyddi llawn amser

 

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol, y Cynghorydd Beca Brown y sylwadau canlynol;

·         Bod Llanrug yn bentref mawr, yn boblogaidd, yn Gymraeg, yn cynnal ei hun, yn boblogaidd gydag ymwelwyr a bod llwyddiant busnesau a mentrau lleol yn dyst i’r bobl leol hynny sy’n deall eu bro

·         Bod gan y datblygwr gynllun creu swyddi sy’n codi pryder o herio swyddi sydd eisoes yn bodoli – byddai hyn yn tanseilio busnesau eraill

·         Bod busnesau lleol yn asgwrn cefn i’r gymuned - yn sicrhau bod y budd yn aros yn lleol

·         Does dim ymrwymiad lleol gan ddatblygwr o du allan i’r gymuned leol

·         Croesawu busnes gwesty – byddai steil boutique yn dderbyniol

·         Petai gwesty yn dychwelyd, byddai busnesau lleol yn cael llonydd i ffynnu

 

ch)  Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y Cynghorydd Berwyn Parry  Jones y sylwadau canlynol;

·         Ei fod yn cytuno gyda sylwadau'r Cynghorydd Beca Brown

·         Bod y bwriad yn groes i Bolisi TWR - bod angen cydymffurfio gyda thri maen prawf sydd yn cynnwys yr angen i brofi nad yw’r datblygiad yn arwain at ormodedd. Cyfeiriwyd at ddiffiniad Polisi Cynllunio sy’n nodi graddfa bach / bach iawn sydd yn perthnasu yn dda gyda’r amgylchedd, sef hyd at 10- 25 o gabanau. Cais yma am 39 sydd yn groes i argymhelliad y polisi

·         Bod astudiaeth Gilesby wedi ei gynnal dros Wynedd, Môn a’r Parc Cenedlaethol yn nodi bod canllaw i ystyried a phrofi ‘bach neu bach iawn’ - petai 39 caban yn cael ei ystyried fel ‘bach’ yna peryg yma o osod cynsail

·         Mai cwmni un dyn sydd yma (Caernarfon Properties Ltd) - datblygwr o Fanceinion sydd wedi ei restru fel Cyfarwyddwr y cwmni, sydd hefyd yn berchen cwmni cyfyngedig Dragon Investments, sydd hefyd yn cael ei reoli gan yr un person

·         Bod y cais yn nodi bod angen incwm o’r cabanau i ddatblygu’r gwesty - a oes cynllun busnes ar gyfer hyn? A oes amod i sicrhau datblygiad y gwesty?

·         Bod ymestyn y gwesty yn groes i bolisi TWR2 -  rhaid cydymffurfio a phum maen prawf sydd yn cynnwys ‘graddfa priodol o ystyried lleoliad’. Y gwesty blaenorol wedi cau gan nad oedd yn llenwi hanner y llofftydd, sut felly mae ehangu a llenwi 61 llofft o ystyried bod yr economi wedi gwaethygu? Nid yw graddfa’r datblygiad yn briodol.

·         Dymuno yn lleol gweld y gwesty yn cael ei ddatblygu, ond nid gyda’r cynllun yma

·         Yn gofyn i’r pwyllgor wrthod y cais ar sail bod gosod 39 caban yn groes i Polisi TWR 3 - paragraff 1.1 - gormodaeth, a bod datblygu’r gwesty yn groes i Polisi TWR 2 - paragraff 2 - graddfa'r gwesty yn amhriodol.

 

d)    Cynigwyd ac eiliwyd gwrthod y cais am y rhesymau canlynol;

·         Bod graddfa’r cynllun yn  afresymol - yn orddatblygiad fyddai’n creu effaith negyddol ar yr isadeiledd cymunedol

·         Yn groes i egwyddorion Strategaeth Twristiaeth y Cyngor o gynnal twristiaeth adnewyddol, cynaliadwy.

·         Bod diffyg tai yn lleol ar gyfer y gweithwyr

·         Byddai cynnydd yn y boblogaeth tymor byr yn cael effaith ar yr iaith Gymraeg.

·         Na fyddai’r swyddi o ansawdd da.

 

dd)   Mewn ymateb i’r rhesymau, nododd y Pennaeth Cynorthwyol, er yn derbyn y pryderon, y  byddai’r anodd tystiolaethu rhai o’r rhesymau gwrthod ac o ganlyniad, y Cyngor yn agored i gostau sylweddol petai’r cais yn mynd i apêl. Amlygodd bod modd ystyried ‘gormodedd’ fel rheswm i wrthod y cais - effaith y cabanau a graddfa’r addasiadau i’r gwesty ar y dirwedd.

 

e)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr aelodau:

·         Byddai 39 caban yn cael adrawiad gweledol sylweddol ar yr ardal

·         Bod y lon mynediad yn gul ac anaddas

·         Bod nifer y llecynnau parcio yn annigonol ar gyfer maint y datblygiad

·         Bod nifer o leoliadau gwyliau eraill yn yr ardal

·         Byddai tir amaethyddol da yn cael ei golli yn sgil y datblygiad

·         Yn lleol, bod y farchnad lafur yn dynn iawn yn y maes yma  - amau nifer y swyddi a gynigir ac os byddant yn swyddi o ansawdd

·         Polisi TWR 3 yn cefnogi datblygiadau bach/ bach iawn - nifer yma yn llawer mwy - nid yw’r adroddiad yn egluro'r gwyriad yma

·         Yn orddatblygiad, diangen - maint a graddfa yn amhriodol

·         Beth yw hanes y cwmni Caernarfon Properties Ltd a Dragon Investments? A oes cofnod o lwyddiannau’r cwmnïau ynteu syniadau mawr sydd yma? Teg fyddai gwybod os yw’r cwmni yn un addas

 

f)     Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais ar sail gormodedd a sgil effaith hynny ar yr ardal wledig, nifer y cabanau a graddfa estyniadau i’r gwesty

 

PENDERFYNWYD: Gwrthod y cais oedd yn groes i polisi TWR 2 a TWR 3 ar sail gormodedd a graddfa; gormodedd a sgil effaith hynny ar yr ardal wledig, nifer y cabanau a graddfa estyniadau i’r gwesty