Agenda item

Datblygiad anheddol a gwaith isadeiledd cysylltiedig 

 

AELODAU LLEOL: Cynghorydd Iwan Huws a’r Cynghorydd Sasha Williams

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Cynllunio ganiatáu’r cais yn sgil asesiad pellach o’r angen am gyfraniad addysgol ac i Gytundeb 106 priodol os oes angen. Bydd caniatâd yn ddarostyngedig i’r amodau isod :

 

1. Dechrau o fewn 5 mlynedd
2. Datblygiad yn cydymffurfio gyda chynlluniau a gymeradwywyd
3. Rhaid cyflwyno a chytuno ar raglen ddarparu tai fforddiadwy
4. Rhaid cytuno’r deunyddiau allanol gan gynnwys y llechi to
5. Tynnu’r Hawliau Datblygu a Ganiateir
6. Amod Dŵr Cymru
7. Amodau Priffyrdd
8. Amodau Bioamrywiaeth

- amod rhag-feddiannaeth ar gyfer cyflwyno a chymeradwyo manylion mewn   perthynas â blychau adar ac ystlumod.

- amod cyn-feddiannaeth ar gyfer cyflwyno a chymeradwyo Cynllun Sefydlu a Chynnal a Chadw 5 Mlynedd fel y'i dogfennir yn y Datganiad Seilwaith Gwyrdd

9. Amodau coed
10. Rhaid paratoi Datganiad Dull Coedyddiaeth
11. Rhaid dilyn y dulliau gweithredu a’u hamlygir yn y CEMP
12. Rhaid rhoi enw Cymraeg i’r stad a’r tai unigol.
13. Amod i sicrhau y codir ffensys i amddiffyn y cynefin ger y nant
14. Amod i sicrhau y darperir lle chwarae gyda chyfarpar
15. Cyfyngu’r defnydd i ddosbarth defnydd C3 yn unig
16. Amod draenio tir - yn unol gyda’r manylion a dderbyniwyd neu yn unol gyda chynllun sydd i’w gyflwyno a’i gytuno’n ysgrifenedig gyda’r ACLl.

 

Nodyn – Dŵr Cymru, Uned Draenio Tir, Uned Trafnidiaeth, Gwasanaeth Tân a Cyfoeth Naturiol  Cymru

 

 

Residential development and associated infrastructure works

 

Attention was drawn to the late observations form regarding educational Datblygiad anheddol a gwaith isadeiledd cysylltiedig

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr ynglŷn â chyfraniad addysgol, sylwadau pellach oddi wrth y Cyngor Cymuned yn datgan pryder ynghylch llifogydd, draenio a pharcio,  materion bioamrywiaeth ynghyd ag ymateb asiant yr ymgeisydd i’r sylwadau / pryderon hynny.

 

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais llawn ydoedd am ddatblygiad anheddol gyda gwaith isadeiledd cysylltiedig ar ddarn o dir sydd tu allan, ond yn union gerllaw, ffin ddatblygu Pentref Arfordirol / Gwledig y Felinheli fel y’i diffinnir yn y CDLl. Y cynnig yn cynnwys :

·         23 annedd fforddiadwy

·         Gwaith tirweddu gan gynnwys plannu coed a gwrychoedd newydd

·         0.14 ha o dir agored cyhoeddus ynghyd a man chwarae penodol

·         Mynedfa gerbydol newydd i’r de o stad y Wern trwy fan parcio anffurfiol presennol (fydd y mannau parcio presennol yn cael eu hadleoli)

·         Creu ffordd stad newydd i gwrdd â gofynion mynediad cerbydau gwasanaethol

·         Mesurau draenio fydd yn golygu creu dau bwll cadw dŵr wyneb ac arallgyfeirio’r garthffos gyhoeddus bresennol.

 

Eglurwyd bod safle’r cais yn rhannol ar dir llwyd ger y stad dai presennol, yn rhannol ar safle coediog sydd wedi gordyfu gyda’r gweddill ar dir amaethyddol. Saif yn rhannol o fewn parth clustogi Heneb Gofrestredig Gwersyll Dinas (CN 047) a  rhan fechan o’r safle o fewn Parth Llifogydd B fel y’i diffinnir gan y mapiau sy’n cyd-fynd â Nodyn Cyngor Technegol 15 “Datblygu a’r Perygl o Lifogydd”.

 

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, cyfeiriwyd at Polisi TAI16 sy’n galluogi datblygu tai ar safleoedd sydd y tu allan, ond yn ffinio â ffiniau datblygu ond bod rhaid sicrhau fod y bwriad yn cydymffurfio yn effeithiol â gofyniad y Polisi. Fel eithriad i’r polisïau tai arferol, gallai cynigion ar gyfer datblygiadau o 100% tai fforddiadwy fod yn addas ar safle o’r math hwn sy’n ffinio’n uniongyrchol gyda ffin ddatblygu. Nodai’r polisi bod rhaid i’r safle ffurfio estyniad rhesymegol i’r anheddle; yma fe nodwyd bod safle’r cais yn llenwi bwlch o fewn patrwm datblygu’r pentref gyda datblygiad presennol yn amgylchynu tair ochr. Ategwyd bod Polisi TAI16 hefyd yn gofyn dangos na ellir cyfarch yr angen cydnabyddedig o fewn amserlen resymol ar safle marchnad y tu mewn i’r ffin datblygu sy’n cynnwys gofyniad am dai fforddiadwy. Adroddwyd nad oedd unrhyw safleoedd tai wedi eu clustnodi o fewn ffin datblygu’r Felinheli ac wrth ystyried cyfyngiadau ffisegol y tir o fewn ffiniau’r pentref o safbwynt materion megis serthedd a pherygl llifogydd, ni ystyriwyd bod tebygrwydd i safle addas ar gyfer datblygiad o’r maint hwn fod ar gael o fewn y pentref mewn amser rhesymol.

 

Nodwyd hefyd bod yn rhaid i gynigion ar safle o’r fath fod ar gyfer datblygiad ar raddfa fach sy’n gymesur â maint yr anheddle oni bai y gellid dangos yn glir bod angen amlwg am safle mwy.  Noder fod 1,177 o eiddo preswyl (gwybodaeth “built up area” Cyfrifiad 2011) wedi eu lleoli o fewn Y Felinheli. Byddai’r datblygiad arfaethedig hwn yn golygu cynnydd o 1.95% i’r stoc dai presennol. Mae’n rhesymol felly ystyried fod graddfa’r bwriad yma yn fach ac yn gymesur â maint yr anheddle. Ystyriwyd felly bod y cais yn gyson gyda gofynion Polisi TAI 16.

 

Yng nghyd-destun  materion fforddiadwy, cadarnhaodd yr Uned Strategol Tai y byddai’r cynllun hwn yn cyfarch angen a adnabuwyd yn yr ardal a byddai’r cynllun yn cyfrannu’n uniongyrchol at nod Cynllun Gweithredu Tai Cyngor Gwynedd i ddarparu mwy o dai  i gwrdd â’r galw uchel bresennol sydd yn bodoli yn lleol.

 

Yng nghyd-destun Lleoliad, Dyluniad ac Effaith Gweledol, ystyriwyd bod y bwriad yn ffurfio estyniad rhesymegol i’r pentref a bod y gosodiad a deunyddiau'r datblygiad arfaethedig yn gweddu’r lleoliad mewn modd priodol - y tai wedi eu dylunio i ansawdd safonol fyddai’n gweddu naws y pentref.

 

Cyfeiriwyd at y pryderon a dderbyniwyd gan y Cyngor Cymuned ac eraill, yn ymwneud a materion trafnidiaeth a mynediad ac effaith posibl y datblygiad ar barcio a diogelwch y ffordd gerllaw’r ysgol gyfagos ar adegau prysur o’r diwrnod. Mewn ymateb fe nododd yr ymgeisydd bod lefel y parcio ar y ffordd sy’n gysylltiedig â’r ysgol yn amlwg yn fater o bryder presennol, ond ni fyddai’n gwaethygu gan y datblygiad arfaethedig. Bydd y cynllun yn darparu mannau parcio yn lle’r rhai sydd yng nghyffiniau’r fynedfa a llecynnau parcio ar y safle sy'n cydymffurfio â safonau / gofynion y Cyngor. Er bydd ychydig o lefydd parcio ar y stryd yn cael eu colli o ganlyniad i gyflwyno’r fynedfa arfaethedig, bydd ardaloedd sylweddol lle gellid parcio ar y ffordd o amgylch yr ysgol. Yn ddarostyngedig i amodau priodol, roedd y trefniadau parcio a mynediad cerbydol yn dderbyniol gan yr Uned Trafnidiaeth ac ni ystyriwyd y byddai’r drafnidiaeth a achosir gan y datblygiad newydd yn cynyddu’r perygl i ddefnyddwyr y ffordd gyfagos mewn modd arwyddocaol.

 

Yng nghyd-destun llecynnau agored, nodwyd bod y datblygiad yn cynnwys llecyn agored gyda chyfarpar ac wrth drafod materion addysgol, nodwyd o’r ffurflen sylwadau hwyr bod ymateb o’r Adran Addysg yn nodi bod gofod digonol o fewn yr ysgolion i ddygymod gyda’r cynnydd disgwyliedig mewn disgyblion a fydd yn deillio o’r datblygiad.

 

Mewn ymateb i sylwadau’r Cyngor Cymuned ynghylch pryderon llifogydd, cyfeiriwyd at Mapiau Cyngor Datblygu NCT 15 a’r Mapiau Llifogydd ac o edrych ar dopograffeg ardal y nant, ystyriwyd bod dyluniad lefelau'r safle yn golygu nad yw’r llwybrau llif dŵr yn cael eu peryglu os bydd rhwystr yn y cwrs dŵr presennol ac felly, os bydd llifogydd, ni fydd y datblygiad yn gwaethygu'r sefyllfa ac ni fydd effaith ar y tai arfaethedig. Ategwyd nad oedd gwrthwynebiad i’r datblygiad arfaethedig ar sail perygl llifogydd gan yr Uned Amgylchedd Dŵr na CNC, nac unrhyw wrthwynebiad i'r cynnig draenio dŵr wyneb gan unrhyw un o'r cyrff statudol perthnasol eraill yr ymgynghorwyd â hwy.

 

Cyfeiriwyd at sylwadau a dderbyniwyd gan yr Uned Bioamrywiaeth oedd yn awyddus i sicrhau newidiadau i’r cynllun i amddiffyn cynefinoedd presennol sydd ar hyd y nant sy’n rhedeg ar hyd ochr deheuol y safle. Awgrymwyd y dylid cadw parth 15m o led rhwng y safle datblygu a’r nant er amddiffyn y nant rhag effeithiau’r datblygiad gan awgrymu symud y lôn stad, cael gwared ag un o’r pyllau draenio ac o bosib codi nifer llai o dai. Ymatebodd yr ymgeisydd i’r sylwadau gan nodi y  byddai gadael parth 15m o led rhwng y safle a’r nant yn golygu na fyddai datblygu’r safle yn ymarferol. Fodd bynnag fe ail-luniwyd y cynllun i dynnu’r datblygiad mor bell ag sy’n bosibl o’r nant gan nodi bod yn rhaid i’r cynllun gydymffurfio â gofynion eraill ynghylch materion megis draenio tir, parcio, mynediad a thir agored cyhoeddus ac nad oes hyblygrwydd o fewn y tir sydd dan eu rheolaeth i wireddu holl ofynion yr Uned Bioamrywiaeth.

 

Nodwyd bod Datganiad Seilwaith Gwyrdd bellach wedi ei dderbyn ac er yn cydnabod pryderon yr Uned Bioamrywiaeth bod modd gosod amodau priodol i sicrhau bod mesurau lliniaru a gwelliannau yn cael eu gweithredu i sicrhau bod y safle yn cael ei ddatblygu mewn modd sydd yn sensitif i anghenion bioamrywiaeth ac yn cwrdd gyda gofynion amgylcheddol.

 

Ystyriwyd bod y cynnig am ddatblygiad tai fforddiadwy wedi ei lunio i gwrdd ag anghenion y farchnad dai lleol ac er yn nodi pryderon parthed yr effaith posib ar fioamrywiaeth a llifogydd, ystyriwyd, bod y cynllun yn dderbyniol ac yn cydymffurfio â gofynion polisïau cynllunio lleol a chenedlaethol perthnasol.

 

b)      Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol;

·         Bod y cais yn darparu 23 o dai fforddiadwy - rent cymdeithasol / canolraddol

·         Bod tystiolaeth wedi profi’r angen am dai wedi ei adnabod yn yr ardal

·         Bod y cynllun yn cynnig cymysgedd o dai, byngalos a fflatiau mewn ardal wyrdd ac wedi eu dylunio yn unol â’r angen lleol

·         Tir yn ffinio a’r ffin datblygu ac yn estyniad rhesymol i’r pentref

·         Bod Y Felinheli yn cael ei adnabod fel lleoliad cynaliadwy ar gyfer twf tai ac nad oes safle arall addas yn y pentref

·         Bod bwriad darparu cartrefi o ansawdd – sy’n ynni effeithiol

·         Dim gwrthwynebiadau wedi eu derbyn gan ymgynghorai arbenigol yn ystod y broses

·         O ran pryderon llifogydd, bydd lloriau gorffenedig y tai tua 600mm uwchben banc top y cwrs dwr - ni fyddai’r datblygiad yn gwaethygu’r risg llifogydd

·         Bod bwriad gosod system draenio gynaliadwy ar draws y safle fydd yn cynnwys nodweddion storio dŵr - trafodaethau wedi eu cynnal gyda’r Awdurdod Llifogydd Lleol a’r corff cymeradwyo SuDS

·         Bod y rhwydwaith ffyrdd presennol yn gallu ymdopi a’r datblygiad newydd - ffyrdd diogel i gerddwyr gael mynediad at wasanaethau lleol, addysg a chludiant cyhoeddus

·         Bod y ddarpariaeth parcio yn ddigonol ac nad oedd gan yr Uned Drafnidiaeth wrthwynebiad

·         Y pecyn o ran buddion economaidd cymdeithasol ac amgylcheddol yn gymhellol a diamheuol - y datblygiad yn cyfrannu at y diffyg tai fforddiadwy yn yr ardal

 

c)      Cynigwyd ac eiliwyd caniatáu y cais

 

PENDERFYNWYD: Dirprwyo’r hawl i’r Pennaeth Cynllunio ganiatáu’r cais yn sgil asesiad pellach o’r angen am gyfraniad addysgol ac i Gytundeb 106 priodol os oes angen. Bydd caniatâd yn ddarostyngedig i’r amodau isod :

 

1.         Dechrau o fewn 5 mlynedd

2.         Datblygiad yn cydymffurfio gyda chynlluniau a gymeradwywyd

3.         Rhaid cyflwyno a chytuno ar raglen ddarparu tai fforddiadwy

4.         Rhaid cytuno’r deunyddiau allanol gan gynnwys y llechi to

5.         Tynnu’r Hawliau Datblygu a Ganiateir

6.         Amod Dŵr Cymru

7.         Amodau Priffyrdd

8.         Amodau Bioamrywiaeth

- amod rhag-feddiannaeth ar gyfer cyflwyno a chymeradwyo manylion mewn   perthynas â blychau adar ac ystlumod.

- amod cyn-feddiannaeth ar gyfer cyflwyno a chymeradwyo Cynllun Sefydlu a Chynnal a Chadw 5 Mlynedd fel y'i dogfennir yn y Datganiad Seilwaith Gwyrdd

9.         Amodau coed

10.       Rhaid paratoi Datganiad Dull Coedyddiaeth

11.       Rhaid dilyn y dulliau gweithredu a’u hamlygir yn y CEMP

12.       Rhaid rhoi enw Cymraeg i’r stad a’r tai unigol.

13.       Amod i sicrhau y codir ffensys i amddiffyn y cynefin ger y nant

14.       Amod i sicrhau y darperir lle chwarae gyda chyfarpar

15.       Cyfyngu’r defnydd i ddosbarth defnydd C3 yn unig

16.       Amod draenio tir - yn unol gyda’r manylion a dderbyniwyd neu yn unol gyda chynllun sydd i’w gyflwyno a’i gytuno’n ysgrifenedig gyda’r ACLl.

 

Nodyn – Dŵr Cymru, Uned Draenio Tir, Uned Trafnidiaeth, Gwasanaeth Tân a Cyfoeth Naturiol  Cymru