Agenda item

Cais amlinellol gyda rhai materion wedi eu cadw yn ôl (edrychiad, tirlunio) ar gyfer creu 5 llain hunan adeiladu ar gyfer tai fforddiadwy.

 

Aelod Lleol: Cynghorydd Gareth Williams

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Gohirio fel bod modd cynnal ymweliad safle a gwneud cais i’r ymgeisydd am fwy o wybodaeth

 

Cais amlinellol gyda rhai materion wedi eu cadw yn ôl (edrychiad, tirlunio) ar gyfer creu 5 llain hunan adeiladu ar gyfer tai fforddiadwy

 

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio, mai cais amlinellol oedd dan sylw i ystyried egwyddor y bwriad, manylion y fynedfa, gosodiad a graddfa’r datblygiad. Nid oedd edrychiad a thirlunio yn ffurfio rhan o’r cais.

 

Eglurwyd bod y safle presennol yn dir amaethyddol agored gyda’r ffiniau oddi amgylch yn gymysgedd o wrychoedd naturiol, cloddiau pridd a ffensiau postyn a weiren - y  safle cyfan tu allan i ffin datblygu cyfredol pentref Aberdaron ac felly’n safle i’w ystyried mewn cefn gwlad agored, gyda rhannau o ffin ddeheuol y safle yn rhannol gyffwrdd a’r ffin datblygu. Ategwyd bod y safle oddi fewn dynodiadau AHNE Llŷn a Thirlun o Ddiddordeb Hanesyddol Eithriadol Llŷn ac Ynys Enlli.

 

O ran egwyddor y datblygiad, nodwyd bod Aberdaron wedi ei ddiffinio fel pentref gwledig / arfordirol yn y CDLl gydag oddeutu 95 o dai ac ychydig o gyfleusterau o fewn y ffin datblygu – y ffigyrau tai diweddaraf yn dangos fod capasiti o fewn cyflenwad dangosol Aberdaron ar gyfer datblygiad o’r raddfa yma.

 

Gyda’r safle tu allan i’r ffin datblygu, amlygwyd mai Polisi TAI 16 oedd y polisi perthnasol a bod angen ystyried derbynioldeb y safle fel safle eithrio. Nodwyd yn yr ymateb ffurfiol a roddwyd i’r ymholiad cyn cyflwyno cais,  y byddai angen tystiolaeth ar ffurf Datganiad Tai i gynnwys asesiad o angen ymgeiswyr cymwys am dai fforddiadwy. Er hynny, derbyniwyd gwybodaeth ar ffurf holiadur wedi ei gwblhau am gyswllt lleol 5 person/cwpwl. Amlygwyd mai’r wybodaeth yma, yn ogystal â phennod o fewn y Datganiad Cynllunio yw’r cyfiawnhad dros yr angen am y 5 tŷ yma, ac er bod cyfeiriad hefyd yn nodi bod yr unigolion hyn wedi cofrestru gyda Tai Teg, nid oes unrhyw dystiolaeth wedi ei gyflwyno ar ffurf asesiad i brofi gwir angen yr unigolion yma am dai fforddiadwy a’r math o dai maent eu hangen.

 

Nododd y swyddog ei bod yn gwbl hanfodol fod ymgeiswyr am dai fforddiadwy yn cael eu hasesu’r llawn ar gyfer eu hanghenion ac nad oedd ‘dyhead’ yn rheswm digonol dros yr angen am dŷ fforddiadwy. Cyfeiriwyd at sylwadau’r Uned Tai lle nodi’r bod 6 o bobl ar gofrestr Tai Teg am dŷ canolraddol, ond bod Tai Teg yn cadarnhau nad oedd y 6, sydd ar eu cofrestr am eiddo canolraddol, wedi eu hasesu’n llawn ar gyfer cynllun hunan adeiladu. O ganlyniad ni ystyriwyd fod yr angen wedi ei brofi ac felly’r bwriad yn methu cwrdd gyda pholisi TAI 16.

 

Cyfeiriwyd at Polisi TAI 8 sydd hefyd yn gofyn am ddatganiad tai ar gyfer cais o’r maint hwn er mwyn sicrhau cymysgedd priodol o dai. Adroddwyd na dderbyniwyd datganiad, er bod hyn wedi ei amlygu yn glir yn y cyngor cyn cyflwyno cais, a heb y wybodaeth yma nid yw’n bosib asesu’r cymysgedd a’r math o dai a ddarperir, eu pris fforddiadwy na sut fydd y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol. Enghreifftiau o hyn fyddai nodi bod nifer yr ystafelloedd gwely ymhob eiddo fforddiadwy yn cyfateb ag anghenion yr unigolyn. Disgwylir hefyd i brisiad annibynnol o werth y tai gael ei gyflwyno er mwyn pennu disgownt i sicrhau eu bod yn fforddiadwy - yr angen am dystiolaeth o’r math yma yn gwbl hanfodol ar gyfer cynnal asesiad llawn ac yn ofyn sylfaenol gyda’r math yma o gais.

 

Yng nghyd-destun materion gweledol, nodwyd, er bod y cais yn un amlinellol, heb fanylion dylunio manwl, bod rhaid rhoi ystyriaeth i effaith gweledol y datblygiad. Amlygwyd bod y safle yn un sensitif gyda naws agored, yn cyfrannu at ansawdd y dirwedd. Er bod tai eraill yn y cyffiniau, byddai gosodiad y tai arfaethedig o fewn cae agored i ffwrdd oddi wrth batrwm adeiledig presennol yn sefyll allan, a’r effaith yn sylweddol - yn newid edrychiad gweledol y safle. Atgoffwyd yr Aelodau bod y safle yn gorwedd o fewn yr AHNE lle mae’r gwerth cadwraeth o’r un statws â Pharc Cenedlaethol a bod dyletswydd ar awdurdodau i warchod a gwella harddwch naturiol yr AHNE.

 

Adroddwyd nad oedd CNC yn cynnig sylwadau yn aml ar faterion tirwedd, ond derbyniwyd sylwadau yn cynghori’r angen i gyflwyno asesiadau tirwedd i allu asesu’r effaith gweledol ar yr AHNE yn llawn. Esboniwyd na ofynnwyd am y wybodaeth gan na fyddai hyn yn gwneud y bwriad yn dderbyniol gan ei fod eisoes yn methu cwrdd gyda pholisïau eraill.

 

Yng nghyd-destun mwynderau preswyl, nodwyd y byddai’n anorfod y byddai rhywfaint o effaith yn deillio o’r bwriad, ond wrth ystyried lleoliad y safle a’r modd y gellid dylunio’r tai i osgoi gor-edrych a cholli preifatrwydd, ni ystyriwyd fod y bwriad yn groes i bolisi PCYFF 2 sydd yn gwarchod mwynderau cyffredinol a phreswyl.

 

Adroddwyd bod Datganiad Ieithyddol wedi ei gyflwyno yn ffurfio rhan o’r datganiad cynllunio a bod yr Uned Iaith yn datgan y dylid cynnwys gwybodaeth gyfredol y Cyfrifiad yn hytrach na ffigyrau 2011. Er hynny, ni fyddai derbyn cywiriad o’r fath yn gwneud gweddill y datblygiad yn dderbyniol ac annheg fyddai disgwyl i’r ymgeisydd fynd i gostau ychwanegol o wybod na fyddai’r wybodaeth yma yn ei hun yn sicrhau cydymffurfiaeth gyda’r holl ofynion polisi perthnasol. Er hynny, ni dderbyniwyd unrhyw dystiolaeth yn dangos y byddai’r datblygiad yn debygol o fod yn niweidiol i’r iaith a gan fod y bwriad ar gyfer 5 tŷ fforddiadwy, ble byddai’r feddiannaeth yn cael ei gyfyngu i bobl leol yn unig, ni ystyriwyd y byddai’r bwriad yn debygol o fod yn niweidiol i’r iaith. O ganlyniad, ni ystyriwyd fod y bwriad yn gwbl groes i bolisi PS 1.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad amlygwyd bod sylwadau hwyr wedi eu derbyn gan yr uned trafnidiaeth yn cadarnhau nad oedd ganddynt wrthwynebiad i’r bwriad ac y byddai modd gosod amodau i sicrhau mynediad diogel i’r safle.

 

Yng nghyd-destun materion bioamrywiaeth, er bod sylwadau ychwanegol wedi eu derbyn gan yr uned bioamrywiaeth nid oeddynt yn ymateb i unrhyw wybodaeth ychwanegol ac o ganlyniad roedd asesiad yr awdurdod cynllunio yn parhau yn berthnasol. Eglurwyd bod y safle datblygu oddeutu 150m o gwrs dŵr, sydd wedi'i gysylltu'n hydrolegol ag Ardal Cadwraeth Arbennig (ACA) Pen Llyn a'r Sarnau ac Ardal Cadwraeth Arbennig Forol Gorllewin Cymru. Adroddwyd bod CNC yn amlygu pryder o ddiystyru niwed y datblygiad arfaethedig ar y ACA. Ategwyd bod yr Uned Bioamrywiaeth yn cytuno fod angen cynnal Asesiad Cynefinoedd o dan y Rheoliadau Gwarchod Cynefinoedd a Rhywogaethau gan ystyried maint y datblygiad a’i leoliad ger Ardal Cadwraeth Arbennig, ond yn anffodus nid oedd digon o wybodaeth wedi ei gynnwys gyda’r cais i allu cwblhau'r asesiad – y cais felly yn groes i bolisi PS 19, AMG 5 a Rheoliadau Gwarchod Cynefinoedd a Rhywogaethau.

 

Roedd yr Awdurdod Cynllunio yn awyddus i bwysleisio eu bod yn gwbl ymwybodol o’r  sefyllfa tai cyfredol ym mhentref Aberdaron a difrifoldeb canfod tŷ am bris fforddiadwy. Mynegwyd bod yr egwyddor o ddatblygiad preswyl newydd fyddai’n cyfrannu at ddiwallu’r angen yn lleol yn cael ei gefnogi yn llwyr ac mae cefnogaeth i hynny  o fewn polisïau’r CDLl.  Er hynny, nid yw’n golygu y gellid caniatáu unrhyw gynnig a gyflwynir a bod rhaid sicrhau bod cynigion yn cydymffurfio yn llwyr gyda gofynion polisïau perthnasol sydd yn gwarchod ardal hynod sensitif rhag datblygiadau newydd annerbyniol. Ategwyd siom o dderbyn cais gyda diffyg gwybodaeth sylweddol er bod anghenion y cais wedi cael eu hamlygu mewn cyngor cyn cyflwyno cais.

 

Argymhelliad yr Awdurdod Cynllunio oedd gwrthod y cais. Rhestrwyd tri rheswm gwrthod yn ymwneud ag effaith gweledol y datblygiad, diffyg gwybodaeth am yr angen a’r cymysgedd tai, a diffyg gwybodaeth i gwblhau asesiad o dan y Rheoliadau Gwarchod Cynefinoedd a Rhywogaethau.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol;

·         Nad oedd sicrwydd cael byw adre

·         Ieuenctid yr ardal yn cael eu cydnabod fel ‘cenhedlaeth y garafán’ yn gorfod byw mewn carafán yng ngardd eu rhieni gan nad ydynt yn gallu fforddio prynu tŷ yn lleol

·         Eu bod yn ceisio hawl i fyw o fewn eu milltir sgwâr

·         Cyfartaledd pris tŷ yn Aberdaron yw £376m - dim gobaith o fforddio hyn ac felly yn cael eu gorfodi i symud allan  o’r ardal - dim tegwch i hyn

·         Bod Aberdaron yn gymuned Gymraeg fechan sydd yn marw ar ei thraed. Heb gartrefi fforddiadwy i’r ifanc, nid oes dyfodol i’r gymuned. Hyn yn sefyllfa dorcalonnus pan fydd cymunedau i’w gweld yn ffynnu mewn llefydd eraill

·         Cais am 5 tŷ yn unig sydd yma; 5 tŷ i 5 teulu lleol

·         Ysgol Gynradd Abersoch wedi gorfod cau oherwydd bod pobl leol yn cael eu prisio allan o’r ardal - ai dyma beth fydd tynged Aberdaron?

·         Blaenoriaethau Cyngor Gwynedd yw rhoi pobl Gwynedd yn ganolog i bopeth - drwy wrthod y cais nid yw hyn felly yn rhoi pobl Gwynedd yn ganolog

·         Y dymuniad yw byw adre. Peidiwch â thynnu’r hawl oddi wrthym

 

c)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol;

·         ‘Argyfwng Tai’ - geiriau sy’n eu clywed yn aml a phobl leol yn cael eu prisio allan o’u hardal. O ganlyniad, cymunedau yn cael eu colli - yr argyfwng wedi taro Penllyn

·         Cost cyfartaledd tŷ yn Aberdaron yw £376m – dim gobaith i bobl ifanc fforddio’r tai yma ar gyflogau isel

·         Penawdau Daily Post yn nodi mai ond 2% gall fforddio prynu tŷ yn Aberdaron

·         Y cais dan sylw yn gyfle euraidd  - y tir feddiannwr yn cynnig lleiniau i godi tai

·         Bod y syniad / cynllun yn un mae rhai yn crefu amdano yn yr ardal

·         Pobl leol eisoes wedi dangos diddordeb

·         Er bod y swyddogion yn argymell gwrthod, bod sylwadau positif i’r cais

·         Cyngor Cymuned, yn unfrydol yn gefnogol i’r cais a Dŵr Cymru yn cadarnhau bod capasiti presennol i gysylltu i’r system gyhoeddus

·         Er bod rhai pryderon wedi eu hamlygu gan CNC, gellid eu goresgyn

·         AHNE yn nodi nad yw’r cynllun yn ymwthiol i’r tirlun - os sgrinio gall gyfrannu at fioamrywiaeth leol

·         Uned Bioamrywiaeth yn  nodi bod yr asesiad yn dda

·         Uned Strategol Tai yn nodi bod y cynllun yn rhannol gyfarch yr angen

·         Bod Cyngor Gwynedd yn ymfalchïo o roi pobl Gwynedd yn ganolog i bopeth maent yn wneud, os hynny rhaid cefnogi’r cais a chefnogi dymuniad pobl ifanc i fyw o fewn eu milltir sgwâr - yr argymhelliad yw gwrthod! Gwrthod cyfle i ieuenctid aros adre!!

·         Er bod swyddogion yn nodi bod y safle tu allan i’r ffin datblygu mae mapiau yn amlygu y byddai’n ffinio yn daclus gyda’r pentref ac yn glwstwr o fewn 20mya.

·         Bod dau dŷ eisoes yn bodoli yn y cae a gafodd eu hadeiladu drwy brosiect blaenorol llwyddiannus yn 2011

·         Er bod y 5 person / cwbl leol wedi cofrestru gyda Tai Teg ymddengys bod angen tystiolaeth ar ffurf asesiad i brofi ‘gwir angen’. Pam nad oedd cyfeiriad at hyn wedi ei drafod yn y cyngor cyn cyflwyno cais?

·         Er bod y swyddogion yn nodi bod y ‘safle yn gwbl weladwy o fewn yr AHNE, nodwyd bod swyddog AHNE wedi cael cyfle i gyflwyno sylwadau ac wedi nodi na fyddai’r datblygiad yn ymwthiol ar y tirlun. Pam felly codi pryder os yw’r swyddog AHNE yn hapus gyda’r cais?

·         Bod bwriad hefyd cadw llwybr cyhoeddus 17 sydd yn rhedeg ar hyd y ffin ac sydd yn ddefnyddiol ar gyfer cerdded i’r pentref

·         Bod bwriad plannu coed fyddai’n ychwanegu at fioamrywiaeth yr ardal

·         Yng nghyd-destun ‘hwylustod trefniadau i ganfod a rhoi barn a chyngor cyn i’r ymgeisydd fwrw ymlaen a chyflwyno cais’, nodwyd siom bod gwybodaeth wedi ei gyflwyno yn dilyn cyngor cyn cyflwyno cais, sut felly oedd yr ymgeisydd yn gwybod i wneud pethau yn wahanol? Y camau priodol wedi eu cyfarch.

·         Nid cais wedi ei ‘daflu at ei gilydd’ sydd yma – gwaith paratoi dros flwyddyn  gydag ymchwil ac addasu gwybodaeth ac adborth yn dilyn cyngor cyn cyflwyno cais – cais amlinellol sydd yma ac felly anodd fyddai cyflwyno cynlluniau manwl.

·         Siomedig iawn gyda’r rheswm gwrthod y byddai’r datblygiad yn ‘cael effaith niweidiol’. Nid yw hyn yn gwneud synnwyr - cymuned yn marw oherwydd bod pobl ifanc yn symud i ffwrdd i fyw. Nid oes cymuned heb deuluoedd ifanc. Adfywio cymuned sydd yma nid creu effaith

·         Bod dyletswydd ar y Cyngor i gefnogi pobl ifanc yn hytrach na chuddio tu ôl i bolisïau. Yn erfyn ar y Pwyllgor i gefnogi’r cais a rhoi cyfle i bobl ifanc Aberdaron aros yn eu cymuned.

 

d)     Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu’r cais yn groes i’r argymhelliad oherwydd nad oedd y datblygiad yn creu effaith weledol ar y dirwedd a’i fod yn ymylu ar y ffin datblygu.

 

Er nad yn rhesymau Cynllunio, nododd y cynigydd bod y cynllun yn ffordd fforddiadwy o godi tai yn Aberdaron yn hytrach na gorfodi pobl ifanc i symud i gynefin gwahanol. Byddai cynllun o’r fath yn cadw pobl yn lleol ac yn gwarchod yr iaith. Ategodd bod swyddog yr AHNE yn fodlon gyda’r cynllun a bod yr angen wedi ei brofi yn lleol.

 

Mewn ymateb i’r rhesymau, nododd y Swyddog Monitro bod rhai elfennau o’r cais yn dderbyniol ond bod diffyg gwybodaeth angenrheidiol fyddai’n sicrhau amodau priodol ar gyfer tai fforddiadwy heb eu cyflwyno e.e., maint disgownt. Ategodd y Pennaeth Cynorthwyol  bod diffyg tystiolaeth yn broblem gan fod tystiolaeth am yr angen a'r fforddiadwyedd yn sylfaenol ar gyfer gwneud penderfyniad. Nododd hefyd bod cynnal asesiad cynefinoedd yn ofyn cyfreithiol ar y Cyngor ac nad oedd y wybodaeth yma wedi ei gyflwyno gyda’r cais. Er yn gefnogol i’r cais, heb dystiolaeth nid oedd modd argymell caniatáu. Awgrymodd i'r Pwyllgor ohirio gwneud penderfyniad a gwneud cais am dystiolaeth i oresgyn y rhesymau gwrthod a chynnal ymweliad safle er mwyn asesu perthnasedd y safle o fewn yr ardal ehangach.

 

Cynigwyd gwelliant o ganiatáu’r cais amlinellol ar yr amod bod gwybodaeth yn cael ei gyflwyno ynghyd ag asesiad amgylcheddol cywir o’r safle.

 

Mewn ymateb, nododd y Swyddog Monitro, er yn gais amlinellol ni ellid penderfynu caniatáu ac wedyn gofyn am wybodaeth - risg gyfreithiol fyddai gweithredu fel hyn.

 

Ni chafwyd eilydd i’r gwelliant

 

e)     Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr aelodau:

·         Bod y tir yn ymylu gyda ffin y pentref

·         Nad oes llawer o lefydd addas yn Aberdaron i adeiladu tai – dyma fyddai’r lle gorau i adeiladu 5 o dai

·         Er yn gefnogol i dai fforddiadwy bod y cais yn gynamserol

·         Bod rhwystrau di-ri yma i bobl sydd eisiau byw yn eu cynefin

·         Yn cytuno gyda’r ymgeisydd a’r Aelod Lleol fod gan bobl hawl i fyw adre

 

Mewn ymateb i sylw ynglŷn ag os oedd y swyddogion wedi trafod y diffyg gwybodaeth a gyflwynwyd gyda’r ymgeisydd, nododd y Rheolwr Cynllunio  bod cyngor cyn cyflwyno cais wedi ei weithredu lle rhestrwyd mewn manylder yr hyn oedd ei angen, ond ni ddychwelyd at yr ymgeisydd gan fod digon o wybodaeth wedi ei gyflwyno wrth gynghori cyn cyflwyno.

 

Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â pham nad yw’r llain tir yn cael ei gynnwys gan Hunanadeiladu Cymru,  nododd y Swyddog Monitro mai proses o ddefnyddio Tai Teg oedd dan sylw ‘r cais penodol yma. Ategodd y Rheolwr Cynllunio nad oedd caniatadau 106 yn disgyn o dan Hunanadeiladu Cymru.

 

f)       Cynigiwyd ac eiliwyd gwelliant bod y cais yn cael ei ohirio er mwyn cael mwy o wybodaeth a chynnal ymweliad safle gan sicrhau amser digonol i’r ymgeisydd gyflwyno gwybodaeth.

 

PENDERFYNWYD: Gohirio fel bod modd cynnal ymweliad safle a gwneud cais i’r ymgeisydd gyflwyno mwy o wybodaeth a thystiolaeth