Agenda item

Datblygiad ar gyfer 21 o unedau preswyl  yn cynnwys 6 fflat un llofft, 12 fflat dwy llofft a 3 annedd tair llofft ynghyd â thirlunio cysylltiedig a mynedfa cerbydol newydd. 

 

AELOD LLEOL: Cynghoyrdd Menna Trenholme

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

DECISION: TO REFUSE

 

PENDERFYNIAD: GWRTHOD

Rhesymau:

1.    Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi PS 17, TAI 1 a TAI 8 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) gan ystyrir nad yw’r ymgeisydd wedi cyflwyno digon o dystiolaeth gyda’r cais i ddarbwyllo’r Awdurdod Cynllunio Lleol bod angen am fflatiau 1 a 2 lofft ychwanegol ym Montnewydd gan ystyried bod y bwriad hwn yn mynd uwchben y ffigwr dangosol a noder yn y Cynllun a byddai’n creu anghydbwysedd yn y math a chymysgedd o unedau bach o fewn y pentref ac nid oes tystiolaeth wedi ei dderbyn bod y bwriad yn ymateb yn bositif i anghenion y gymuned leol.

2.    Ni dderbyniwyd tystiolaeth am yr angen am y nifer o dai a gwybodaeth gyfredol o fewn yr Asesiad ar yr iaith Gymraeg i allu asesu os yw’r bwriad yn cwrdd â gofynion maen prawf 1c o Bolisi PS1 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn sydd yn gofyn am ddatganiad iaith Gymraeg fyddai’n dangos sut byddai datblygiadau arfaethedig yn gwarchod, hyrwyddo a chryfhau’r iaith Gymraeg. Ar y sail yma, nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r bwriad yn cael effaith negyddol ar yr Iaith Gymraeg yn ardal y cynllun.

3.    Mae'r safle yn gorwedd o fewn ardal mewn risg o lifogydd dŵr wyneb ag oherwydd na gyflwynwyd gwybodaeth ddigonol gyda’r Asesiad Canlyniadau Llifogydd yn cynnwys Datganiad Cadwraeth Dŵr a fyddai wedi ystyried datblygu diogel y safle ynghyd a dangos na fyddai’r datblygiad arfaethedig yn disodli dŵr wyneb tuag at eiddo eraill, ni chredir fod y bwriad yn dderbyniol ar sail risg llifogydd a’i fod o ganlyniad yn groes i faen prawf 8 polisi PS 5, maen prawf 7 polisi PCYFF 2, maen prawf 6 polisi PCYFF 3,  maen prawf 4 polisi PS 6, polisi PCYFF 6 ynghyd a chyfarwyddyd a roddir ym mharagraff 11.1 o Nodyn Cyngor Technegol 15.

4.    Nid oes gwybodaeth ddigonol wedi ei gyflwyno fel rhan o’r cais ar gyfer asesu effaith y bwriad ar yr Ardal Cadwraeth Arbennig, rhywogaethau a warchodir a bywyd gwyllt y safle. Ni chyflwynwyd chwaith Datganiad Seilwaith Gwyrdd ac felly mae’r bwriad yn groes i ofynion polisi PS19 ac AMG 5 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2011-2026) sy’n gwarchod rhywogaethau a bywyd gwyllt ynghyd a’r gofynion oddi fewn i Bennod 6, Fersiwn 12 o Bolisi Cynllunio Cymru.

5.    Mae’r bwriad yn groes i bolisi ISA 5 a’r CCA ar gyfer llecynnau agored oherwydd nad oes cyfiawnhad am y diffyg darpariaeth o lecynnau agored o fewn y datblygiad gan hefyd ystyried y diffyg tystiolaeth o’r angen am y nifer o dai a’r dwysedd datblygu uchel.

 

Datblygiad ar gyfer 21 o unedau preswyl  yn cynnwys 6 fflat un llofft, 12 fflat dwy lofft a 3 annedd tair llofft ynghyd â thirlunio cysylltiedig a mynedfa gerbydol newydd. 

 

a)      Amlygodd y Swyddog Rheolaeth Datblygu bod y safle wedi ei leoli oddi fewn i ffin datblygu Bontnewydd gyda’r safle wedi ei ddynodi ar gyfer 10 uned anheddol o fewn y CDLl.

 

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, bwriad y datblygwr oedd darparu 21 o unedau newydd. Awgrymwyd bod y ddarpariaeth o 11 uned ychwanegol yn sylweddol uwch na’r 10 uned sydd wedi ei nodi ym mholisïau’r cynllun datblygu ar gyfer y safle yma ym Montnewydd.   I’r perwyl hyn, adroddwyd bod angen cyfiawnhad efo’r cais yn amlinellu sut byddai’r bwriad o 11 uned ychwanegol yn cyfarch anghenion y gymuned leol.

 

Wrth asesu’r elfen o dai fforddiadwy ar y safle, eglurwyd ansicrwydd gan y datblygwr yn ystod y cais. I ddechrau, roedd bwriad darparu 100% o dai fforddiadwy, ond fe newidiwyd y cynllun i 50% o dai fforddiadwy, ac erbyn hyn, y bwriad yw darparu 30%, sef 6 uned fforddiadwy ar y safle. Ategwyd nad oedd yr ymgeisydd wedi darparu prisiad marchnad agored ar gyfer y safle nac ar gyfer unedau fforddiadwy ar lefel canolradd. Nodwyd hefyd na gyflwynwyd gybodaeth dilys i brofi’r angen am fflatiau fforddiadwy 1 a 2 llofft (canolradd) o fewn pentref Bontnewydd. Ar sail diffyg gwybodaeth, bu’n anodd iawn i swyddogion Uned Tai y Cyngor asesu gwir fforddiadwyedd yr unedau preswyl ar gyfer y safle.

 

O ystyried yr anghysondebau ar annilysrwydd y wybodaeth a gyflwynwyd gan y datblygwr, nid oedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol na’r Uned Strategol Tai wedi eu hargyhoeddi bod yr ymgeisydd wedi cyfiawnhau darparu 11 unedau preswyl ychwanegol o fewn y cynllun a bod cymysgedd o 18 o unedau preswyl ar gyfer fflatiau 1 a 2 lofft gwir eu hangen. O ganlyniad, ni ystyriwyd bod y bwriad arfaethedig yn cyfarch anghenion y gymuned leol yn unol â Pholisïau TAI y CDLl

 

Yng nghyd-destun mwynderau gweledol adroddwyd bod yr ardal yn bennaf yn ardal breswyl gyda’r bwriad ar ran graddfa a gosodiad yn dderbyniol. O ran dyluniad, nodwyd bod trafodaethau cychwynnol wedi adnabod pryder symudedd o fewn ac ar draws y safle ynghyd a hygyrchedd y safle ar gyfer cadair olwyn oherwydd gwahanol  lefelau ar draws y safle a dim llecynnau parcio anabl wedi ei dynodi. Gofynnwyd am driniaeth a lefelau trawstoriad y ffin ogleddol sy’n ffinio’r afon gyda’r wal cynnal yn ymledu ar hyd y ffin ogleddol. Cydnabuwyd bod pryderon am y dyluniad a’r diffyg gwybodaeth am lefelau a thriniaeth y ffin ogleddol, a pe byddai elfennau eraill o’r cais wedi bod yn dderbyniol byddai trafodaethau pellach neu osod amodau wedi gallu datrys y pryderon hyn. 

 

Fel rhan o’r broses ymgynghori gyhoeddus, amlygwyd bod nifer o sylwadau dros yr angen am y tai ac am faterion llifogydd wedi eu derbyn ynghyd a chyfeiriadau at y sefyllfa traffig a pharcio. Er y sylwadau, ystyriwyd bod yr adroddiadau a gyflwynwyd gyda’r cais yn cyfarch y pryderon ynglŷn â pharcio ac nad oedd gwrthwynebiad gan yr Uned Trafnidiaeth i’r bwriad. Ni ystyriwyd y byddai’r bwriad yn cael effaith andwyol sylweddol ar fwynderau’r gymdogaeth leol.

 

Yng nghyd-destun materion Draenio a Llifogydd, ymgynghorwyd gyda CNC a’r Uned Dŵr ar y mater llifogydd. Cadarnhaodd CNC bod y basn llifogydd, sydd hefyd yn gweithredu fel basn arafu dŵr wyneb, yn cynyddu’r risg o lifogydd ar y safle. Ategwyd bod Adran Draenio Tir yn y broses o adeiladu model lifogydd manwl ar gyfer yr ardal benodol yma, ac ystyriwyd bod y data presennol a gyflwynwyd fel rhan o’r Datganiad Llifogydd i’r cais ddim yn gyfredol gyda’r rhagdybiaethau. Nodwyd hefyd na gyflwynwyd datganiad cadwraeth dwr gyda’r cais. O ganlyniad, heb wybodaeth gyfredol, ni ystyriwyd y gellid rheoli materion llifogydd a draenio'r safle yn effeithiol. O ran materion Bioamrywiaeth a Coed adroddwyd bod yr uned Bioamrywiaeth yn dymuno astudiaeth bellach yn ymwneud â rhywogaethau gwarchodedig a’r effaith ar y cynefinoedd hyn ynghyd ag adroddiadau ymlusgiaid cyn gwneud unrhyw benderfyniad. Roedd y swyddog coed hefyd yn amlygu pryder dros golli coridor o goed ar hyd ffin ogleddol y safle fel rhan o’r datblygiad.  Heb ymateb i’r sylwadau yn ymwneud â rhywogaethau gwarchodedig gan CNC a’r Uned Bioamrywiaeth, roedd y pryderon Ecolegol yn parhau gyda’r datblygiad. 

 

Yng nghyd-destun yr Iaith Gymraeg adroddwyd, mewn ymateb i’r broses ymgynghori statudol roedd yr Uned Iaith wedi datgan, er mwyn iddynt wneud dadansoddiad teg a chytbwys ar y cais, byddai angen cynnwys gwybodaeth ddiweddaraf Cyfrifiad 2021. Yn ychwanegol i hyn, gan nad oedd tystiolaeth gadarn wrth brofi’r angen am y nifer o dai ychwanegol a'r cymysgedd o dai sydd wedi cynnig fel rhan o’r bwriad yma, nid oedd tystiolaeth wedi ei gyflwyno er mwyn profi’r sicrwydd byddai’r datblygiad yn cael effaith bositif ar yr iaith.

 

Wrth drafod materion llecynnau agored, amlygwyd bod y Polisi a’r canllaw cynllunio atodol ar gyfer llecynnau agored yn pwysleisio dylai darpariaeth llecynnau chwarae/agored fod, yn gyntaf  “o fewn y safle”.           Nodwyd bod yr ymgeisydd wedi awgrymu y  byddai’n fodlon cyfrannu at wella darpariaeth bresennol o fewn y gymuned petai’r cais yn cael ei ganiatáu’r cais, ond ni yw hynny ar ben ei hun yn ddigonol i ddiwallu anghenion polisïau llecynnau chwarae, gan fod y polisi yn gofyn am ddarpariaeth “ar y safle yn y lle cyntaf”. Yn ychwanegol, oherwydd bod y dwysedd tai yn uchel ar y safle nid oes lle i ddarparu llecyn chwarae. Yn ogystal, heb dystiolaeth cyfiawnhad am yr angen am y nifer o dai a’r dwysedd datblygu nad oedd yn  bosib cyfarch anghenion polisi y CDLl ar gyfer llecynnau chwarae.

 

Er bod y Cyngor yn adnabod bod y safle wedi ei ddynodi ar gyfer 10 uned breswyl, a bod diffyg gwybodaeth wrth brofi’r angen am 11 uned ychwanegol a’r cymysgedd o dai, ystyriwyd y byddai caniatáu’r cais hwn yn arwain at anghydbwysedd yn y math yma o ddarpariaeth llety preswyl yn y pentref ac na fyddai’n ymateb yn bositif i anghenion tai sydd wedi cael eu hadnabod ym Montnewydd. Ystyriwyd hefyd bod y wybodaeth a gyflwynwyd fel rhan o’r cais wedi bod yn annigonol ac anghyson gyda phryderon sylweddol i faterion llifogydd a bioamrywiaeth yr ardal leol heb dderbyn ystyriaeth lawn i effaith y datblygiad ar yr Iaith Gymraeg a llecynnau agored o fewn y safle.

 

b)      Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol;

·        Oherwydd argymhelliad y swyddogion dros wrthod y cais, ei fwriad oedd trafod y rhesymau gwrthod

·        Mae’n amlwg mai un o’r prif resymau gwrthod yw'r cymysgedd arfaethedig o unedau llai sydd yn cael eu cynnig a’r diffyg galw a chyfiawnhad am y tai o’r math yma.

·        Nodwyd yn wreiddiol y ceisiwyd cyflawni’r cynllun fel un 100% fforddiadwy, ond nid oedd y swyddogion cynllunio na’r Tîm Tai yn cefnogi’r cynllun na’r cymysgedd, gan awgrymu nad oedd galw o fewn Bontnewydd a’r ardal marchnad dai amgylchynol, am y mathau hyn o unedau ac na fyddent yn darparu’r cyllid grant angenrheidiol i weld y safle'n cael ei ddatblygu ar gyfer tai fforddiadwy - o ganlyniad, ystyriwyd cymysgedd tai marchnad a fforddiadwy.

·        Fodd bynnag, roedd y wybodaeth a ddarparwyd gan yr Uned Strategol Tai yn gwrth-ddweud y sefyllfa.  Ym mis Ebrill 2024 roedd nifer yr ymgeiswyr ar y Gofrestr Tai Cymdeithasol yn Bontnewydd yn 291, gyda  28% neu 81 o'r bobl hynny yn chwilio am lety 1 ystafell wely a 40% neu 116 o bobl, yn chwilio am lety 2 ystafell wely. Felly roedd 68% neu 197 o’r rhai ar y gofrestr tai cymdeithasol yn Bontnewydd yn chwilio am y math o lety yr oedd y datblygiad arfaethedig yn ceisio ei ddarparu. 

·        Canfuwyd hefyd, o fewn data Cyfrifiad 2021, fod maint yr aelwyd (o ran nifer y trigolion a oedd yn byw mewn annedd) ym Montnewydd yn cynnwys 1 neu 2 o bobl yn bennaf - yn cyfrif am 66% o aelwydydd y pentref. Fodd bynnag, mae patrwm datblygu presennol Bontnewydd yn cynnwys tangyflenwad o'r mathau hyn o dai. Ym Montnewydd dim ond 11 eiddo 1 ystafell wely ac 85 x eiddo 2 ystafell wely sydd ar gael. Dim ond 21% o'r tai ym Montnewydd sy'n eiddo 1 a 2 ystafell wely, ond eto, mae aelwydydd 1 a 2 o bobl yn meddiannu 65% o'r stoc tai presennol.

·        Gyda 79% o'r stoc dai yn y pentref yn dai 3 ystafell wely neu fwy, mae tystiolaeth bod y mwyafrif o'r tai yn cael eu gor-feddiannu, a hynny oherwydd bod diffyg eiddo llai ar gael i symud iddynt.

·        Nodwyd bod yr Uned Polisi Cynllunio wedi cefnogi’r cyfiawnhad a’r cymysgedd unedau yn eu hymateb i’r ymgynghoriad ym mis Mai 2024, er nad yw hyn wedi’i gynnwys yn adroddiad y swyddogion.

·        Bod Gwynedd bellach wedi mabwysiadu Cyfarwyddyd Erthygl 4 mewn ymgais i oresgyn argyfwng tai'r ardal gan roi mynediad i bobl leol i gartrefi addas a fforddiadwy. Nodwyd, bod gorfod cyfiawnhau’r galw am dai ar safle a ddynodwyd mewn lleoliad cynaliadwy yn ddryslyd, ac mae’r ffaith bod angen rhagor o dystiolaeth y tu hwnt i’r hyn a gyflwynwyd yn y datganiad cynllunio a’r datganiad tai yn groes i’r polisi tai lleol a chenedlaethol.

·        Pe byddai’r cymysgedd tai a’r cynllun wedi bod yn dderbyniol, mae’n debyg y byddai’r adran gynllunio wedi caniatáu mwy o amser i’r ymgeisydd fynd i’r afael â’r pryderon a godwyd ynghylch ecoleg, coed a pherygl llifogydd.

·        Nodwyd bod cytundeb y byddai'r basn gwanhau llifogydd yn cael ei osod o dan y ddaear i oresgyn y pryderon llifogydd; roedd y datganiad seilwaith gwyrdd ar y gweill i fynd i'r afael â gofynion arolwg pellach ac roedd y coed y bwriadwyd eu  torri o ansawdd isel; ac y byddai modd lliniaru'r effaith ar ystlumod gyda strategaeth goleuo. Roedd y dogfennau hyn i'w darparu unwaith y byddai egwyddor y datblygiad arfaethedig wedi'i dderbyn gan y swyddogion cynllunio, ond fodd bynnag, ni chafwyd y gefnogaeth honno.

 

c)      Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol;

·        Er yn cydnabod bod angen tai yng Ngwynedd, nid yw unedau’r datblygiad yma yn addas ar gyfer canol pentref Bontnewydd

·        Nid yw’r ymgeisydd wedi cyflwyno digon o dystiolaeth i gefnogi’r cais

·        Wrth adnabod yr ardal leol, nid oes digon o alw am eiddo 1 a 2 ystafell wely ym Montnewydd; bod mwy o alw am dai teuluoedd  2 / 3 a 4 ystafell wely - dim yn siŵr felly o le cafodd yr ymgeisydd y ffigyrau

·        Bod y nifer unedau yn uwch na’r hyn sydd yn cael ei nodi yn y CDLl

·        Bod y datblygiad yn gwasgu tai i’r safle – nid yw’n cynnig digon o fannau gwyrdd na digon o ddarpariaeth parcio

·        Bod y safle yn agos at afon - hyn yn peryglu natur ymarferol coridor yr afon ynghyd ag effeithio gwaith atal llifogydd sydd wedi ei wneud ar yr afon

·        Wrth siarad a thrafod gyda thrigolion lleol a chyngor cymuned, mae’r teimlad yr un fath - nid yw’r datblygiad, fel y mae yn addas i bentref Bontnewydd

·        Yn gwrthwynebu’r cais

 

ch)   Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais

 

            PENDERFYNWYD: GWRTHOD

Rhesymau:

1.     Mae’r bwriad yn groes i ofynion Polisi PS 17, TAI 1 a TAI 8 o Gynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2017) gan ystyrir nad yw’r ymgeisydd wedi cyflwyno digon o dystiolaeth gyda’r cais i ddarbwyllo’r Awdurdod Cynllunio Lleol bod angen am fflatiau 1 a 2 lofft ychwanegol ym Montnewydd gan ystyried bod y bwriad hwn yn mynd uwchben y ffigwr dangosol a noder yn y Cynllun a byddai’n creu anghydbwysedd yn y math a chymysgedd o unedau bach o fewn y pentref ac nid oes tystiolaeth wedi ei dderbyn bod y bwriad yn ymateb yn bositif i anghenion y gymuned leol.

2.     Ni dderbyniwyd tystiolaeth am yr angen am y nifer o dai a gwybodaeth gyfredol o fewn yr Asesiad ar yr iaith Gymraeg i allu asesu os yw’r bwriad yn cwrdd â gofynion maen prawf 1c o Bolisi PS1 Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn sydd yn gofyn am ddatganiad iaith Gymraeg fyddai’n dangos sut byddai datblygiadau arfaethedig yn gwarchod, hyrwyddo a chryfhau’r iaith Gymraeg. Ar y sail yma, nid yw’r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi ei argyhoeddi na fyddai’r bwriad yn cael effaith negyddol ar yr Iaith Gymraeg yn ardal y cynllun.

3.     Mae'r safle yn gorwedd o fewn ardal mewn risg o lifogydd dŵr wyneb ag oherwydd na gyflwynwyd gwybodaeth ddigonol gyda’r Asesiad Canlyniadau Llifogydd yn cynnwys Datganiad Cadwraeth Dŵr a fyddai wedi ystyried datblygu diogel y safle ynghyd a dangos na fyddai’r datblygiad arfaethedig yn disodli dŵr wyneb tuag at eiddo eraill, ni chredir fod y bwriad yn dderbyniol ar sail risg llifogydd a’i fod o ganlyniad yn groes i faen prawf 8 polisi PS 5, maen prawf 7 polisi PCYFF 2, maen prawf 6 polisi PCYFF 3,  maen prawf 4 polisi PS 6, polisi PCYFF 6 ynghyd a chyfarwyddyd a roddir ym mharagraff 11.1 o Nodyn Cyngor Technegol 15.

4.     Nid oes gwybodaeth ddigonol wedi ei gyflwyno fel rhan o’r cais ar gyfer asesu effaith y bwriad ar yr Ardal Cadwraeth Arbennig, rhywogaethau a warchodir a bywyd gwyllt y safle. Ni chyflwynwyd chwaith Datganiad Seilwaith Gwyrdd ac felly mae’r bwriad yn groes i ofynion polisi PS19 ac AMG 5 o’r Cynllun Datblygu Lleol ar y Cyd Gwynedd a Môn (2011-2026) sy’n gwarchod rhywogaethau a bywyd gwyllt ynghyd a’r gofynion oddi fewn i Bennod 6, Fersiwn 12 o Bolisi Cynllunio Cymru.

5.     Mae’r bwriad yn groes i bolisi ISA 5 a’r CCA ar gyfer llecynnau agored oherwydd nad oes cyfiawnhad am y diffyg darpariaeth o lecynnau agored o fewn y datblygiad gan hefyd ystyried y diffyg tystiolaeth o’r angen am y nifer o dai a’r dwysedd datblygu uchel.