Agenda item

Trosi cyn Wynnes Arms o dŷ tafarn i 5 fflat preswyl

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Linda Ann Jones

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: Dirprwyo’r hawl i’r Rheolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau canlynol:

1.    5 mlynedd

2.    Unol â’r cynlluniau diwygiedig

3.    Waliau allanol yr estyniad ac unrhyw waith a wneir i’r waliau allanol yn cydweddu gyda’r eiddo presennol mewn lliw a gwead.

4.    Cyfyngu meddiant o’r fflatiau i ddosbarth C3.

5.    Unol gyda’r FCA

6.    Unol gyda’r Cynllun Adeiladu, Priffyrdd a Rheolaeth Amgylcheddol

7.    Sicrhau fod y gwelliannau bioamrywiaeth yn cael eu gwneud yn unol gyda’r Datganiad Seilwaith Gwyrdd a chynlluniau cyn i’r fflatiau gael eu meddiannu am y tro cyntaf.

8.    Llefydd parcio i fod yn weithredol cyn bod y fflatiau yn cael eu meddiannu am y tro cyntaf.

9.     Darparu a diogelu storfa biniau a beic.

10.  Sicrhau enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad ac ar gyfer yr anheddau.

 

Nodiadau:-

 

·         Gwyliadwrus o bresenoldeb rhywogaeth gwarchodedig wrth wneud y gwaith.

·         Nodyn cylfart

·         Cyngor Trafnidiaeth, Llywodraeth Cymru

·         Cyngor Dŵr Cymru

·         SUDS

Trosi cyn Wynnes Arms o dŷ tafarn i 5 fflat preswyl

a)     Amlygodd y Swyddog Rheolaeth Datblygu mai cais ydoedd ar gyfer addasu tŷ tafarn i 5 fflat ( 3 fflat 2 lofft a 2 fflat 1 llofft ) preswyl hunangynhaliol ynghyd â chreu llefydd parcio ac addasu’r fynedfa.  Eglurwyd bod defnydd y dafarn wedi dod i ben ddechrau 2017 a’r adeilad wedi ei gau.  Ategwyd bod yr adeilad presennol yn darparu cyfleuster tafarn ar y llawr daear, seler storio islaw ac un fflat wedi ei leoli ar y llawr cyntaf a’r ail.   Byddai’r bwriad yn golygu newidiadau mewnol i greu'r fflatiau a chyfyngiad  i newidiadau allanol i’r estyniad ochr gan addasu ychydig  ar osodiad agoriadau ffenestri a drws yn y cefn

 

Disgrifiwyd yr adeilad fel un wedi ei leoli ar lain triongl mewn man amlwg ym Manod, o fewn ffin datblygu Blaenau Ffestiniog ac o fewn ardal breswyl. Amlygwyd  bod bwriad darparu llefydd parcio ar gyfer 6 car, mynedfa gerbydol i’r ffordd sirol a gardd fechan gyda ‘patio’ ynghyd â safle ar gyfer gosod biniau ysbwriel a storfa beiciau.  

 

Cyflwynwyd y cais i Bwyllgor ar gais yr aelod lleol.

 

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, nodwyd bod yr egwyddor o golli’r defnydd fel tafarn wedi cael ei gytuno drwy ganiatáu’r ceisiadau blaenorol hynny ac nid oedd newid mewn amgylchiadau wedi digwydd ers y caniatawyd y ceisiadau hynny.  O ganlynaid,  roedd y Cyngor wedi derbyn addasu'r tafarn ar gyfer defnydd neillog ac felly ni fyddai colli defnydd yr eiddo fel tafarn o fewn y dref yn groes i gyfleuster cymunedol o’r CDLl. Eglurwyd bod Polisi TAI 9 yn caniatáu isrannu eiddo presennol i fflatiau hunangynhaliol cyn belled â’i fod yn cydymffurfio gyda meini prawf perthnasol o’r polisi. Wedi asesu’r cais yn erbyn y meini prawf perthnasol, ni ystyriwyd y byddai'r bwriad i addasu'r adeilad yn 5 fflat yn groes i amcanion polisi TAI 9.

 

Wrth ystyried y lefel cyflenwad dangosol o dai i Blaenau Ffestiniog ystyriwyd y gellid cefnogi’r bwriad. Yn unol â maen prawf 4 o Bolisi TAI 15, cyflwynodd yr ymgeisydd wybodaeth hyfywedd oedd yn dangos nad yw’n hyfyw darparu tai fforddiadwy fel rhan o’r cais.  Aseswyd y wybodaeth yma gan y Tîm Polisi Cynllunio oedd yn  cytuno gyda’r dadansoddiad, fodd bynnag, amlygwyd bod prisiau marchnad agored y fflatiau yn rhesymol a thybiwyd felly y byddai’r fflatiau yn rhai fforddiadwy ynddynt eu hunain.  Ystyriwyd fod y bwriad yn cwrdd gyda gofynion Polisi TAI 15 CDLl.

 

Yn ogystal gyda’r newid deddfwriaethol ynglŷn â dosbarthiadau defnydd unedau preswyl, roedd bwriad gosod amod bod y fflatiau yn cael eu cyfyngu i ddosbarth defnydd C3 yn unig sef tai annedd a ddefnyddir fel unig neu brif breswylfa.

 

Yng nghyd-destun mwynderau cyffredinol  a phreswyl saif yr adeilad mewn lleoliad amlwg a chyhoeddus a derbyniwyd gwrthwynebiadau yn honni y byddai'r bwriad yn cael effaith negyddol sylweddol ar ddeiliaid yr eiddo cyfagos. Er hynny, rhaid oedd  ystyried mai defnydd tafarn oedd i’r adeilad a gellid ei ddefnyddio felly i’w lawn botensial heb hawl cynllunio nag unrhyw amodau cynllunio. Ystyriwyd felly y byddai defnydd preswyl yn fwy addas i’r ardal ac na fyddai’r bwriad yn gwaethygu’r sefyllfa bresennol yn sylweddol o safbwynt gor-edrych a cholli preifatrwydd yn enwedig o ystyried lleoliad ac amgylchiadau eiddo cyfochrog.

 

Yng nghyd-destun materion trafnidiaeth a mynediad, adroddwyd bod sylwadau wedi eu derbyn gan Uned Trafnidiaeth y Cyngor a Llywodraeth Cymru ar y bwriad yn amlygu nad oedd ganddynt wrthwynebiad.  Roedd  yr Uned Trafnidiaeth, Llywodraeth Cymru yn awyddus gosod amod ar y caniatâd, bod y datblygiad i’w weithredu yn unol â’r Cynllun Adeiladu, Priffyrdd a Rheolaeth Amgylcheddol. O ganlyniad, roedd natur breswyl y bwriad yn bodloni polisïau Trafnidiaeth a diogelwch ffyrdd y CDLl.

 

Wrth drafod materion llifogydd, er derbyniwyd pryderon ynglŷn â llifogydd yn yr ardal, nid yw’r safle yn disgyn oddi fewn unrhyw barth llifogydd o risg uchel, fodd bynnag, ar gais blaenorol i’r safle hwn, derbyniwyd gwybodaeth leol am lifogydd diweddar ar y safle ac mai mater llifogydd oedd y rheswm dros wrthod y cais hwnnw.  Fel rhan o’r cais presennol cyflwynwyd Asesiad Canlyniadau Llifogydd (FCA) er mwyn asesu’r materion llifogydd.  Derbyniwyd sylwadau gan Uned Dŵr ac Amgylchedd YGC oedd yn datgan eu bod wedi adolygu’r Asesiad Canlyniadau Llifogydd oedd wedi’i gyflwyno, ac yn cytuno, bod perygl llifogydd sy’n gysylltiedig â’r datblygiad arfaethedig yn dderbyniol. O ganlyniad, bydd rhaid i’r ymgeisydd ddarparu mesurau lliniaru perygl llifogydd o fewn y datblygiad arfaethedig fel y disgrifir yn yr Asesiad Canlyniadau Llifogydd ac y gellid cynnwys amod yn sicrhau hyn.

 

Ar sail y wybodaeth ychwanegol a gyflwynwyd, ni ystyriwyd bod y bwriad yn groes i bolisïau lleol na chenedlaethol ac nad oedd unrhyw fater cynllunio perthnasol yn gorbwyso’r ystyriaethau polisi hyn.

 

b)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol

·        Bod yr adroddiad yn un cytbwys a didwyll

·        Bod y bwriad yn cyfarch y polisïau lleol a chenedlaethol

·        Bod defnydd C3 i’r fflatiau - nid oedd bwriad eu gosod fel llety dros dro

·        Bod parcio digonol yn rhan o’r cynllun ynghyd a gofod ar gyfer beics

·        Nid oedd gwrthwynebiad wedi ei dderbyn gan yr Uned Drafnidiaeth

·        Bod galw am y math yma o gymysgedd a maint fflatiau  yn yr ardal

·        Bod ymholiadau ynglŷn ag argaeledd y fflatiau eisoes wedi eu derbyn – hyn yn dystiolaeth bod angen amdanynt.

 

c)     Er wedi ymddiheuro, nododd y Cadeirydd bod yr Aelod Lleol wedi dymuno nodi ei gwrthwynebiad i’r cais oherwydd bod y fflatiau un llofft yn rhy fach

 

d)     Cynigiwyd ac eiliwyd caniatáu’r cais – y bwriad yn cynnig cymysgedd da o fflatiau ac yn ddefnydd da o adeilad sydd bellach yn ddolur llygad yn y pentref

PENDERFYNWYD: Dirprwyo’r hawl i’r Rheolwr Cynllunio i ganiatáu’r cais yn ddarostyngedig i’r amodau canlynol:

1.     5 mlynedd

2.     Unol â’r cynlluniau diwygiedig

3.     Waliau allanol yr estyniad ac unrhyw waith a wneir i’r waliau allanol yn cydweddu gyda’r eiddo presennol mewn lliw a gwead.

4.     Cyfyngu meddiant o’r fflatiau i ddosbarth C3.

5.     Unol gyda’r FCA

6.     Unol gyda’r Cynllun Adeiladu, Priffyrdd a Rheolaeth Amgylcheddol

7.     Sicrhau fod y gwelliannau bioamrywiaeth yn cael eu gwneud yn unol gyda’r Datganiad Seilwaith Gwyrdd a chynlluniau cyn i’r fflatiau gael eu meddiannu am y tro cyntaf.

8.     Llefydd parcio i fod yn weithredol cyn bod y fflatiau yn cael eu meddiannu am y tro cyntaf.

9.      Darparu a diogelu storfa biniau a beic.

10.  Sicrhau enw Cymraeg ar gyfer y datblygiad ac ar gyfer yr anheddau.

 

Nodiadau:-

·        Gwyliadwrus o bresenoldeb rhywogaeth warchodedig wrth wneud y gwaith.

·        Nodyn cylfart

·        Cyngor Trafnidiaeth, Llywodraeth Cymru

·        Cyngor Dŵr Cymru

·        SUDS