Agenda item

Cais llawn i godi 18 tŷ fforddiadwy gyda datblygiadau cysylltiol  

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Gareth Williams

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

 

 

PENDERFYNIAD:

Cyfeirio i gyfnod cnoi cil

Rhesymau:                                                                                                     

·         Effaith niweidiol i’r Iaith Gymraeg

·         Diffyg angen o fewn ward Botwnnog am dai fforddiadwy

 

Cais llawn i godi 18 tŷ fforddiadwy gyda datblygiadau cysylltiol

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau ychwanegol oedd yn cyfeirio at ohebiaeth ychwanegol a dderbyniwyd yn codi pryder am faterion a godwyd yn yr adroddiad.

Bu i rai o’r Aelodau ymweld â’r safle 16-07-24

a)    Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais ydoedd ar gyfer codi 18 tŷ fforddiadwy oedd yn cynnig byngalos, darparu mynedfa newydd oddi ar y prif lon sy’n rhedeg trwy’r pentref, creu ffordd stad a llwybrau cerdded mewnol, creu ardaloedd wedi’u tirlunio a llecynnau chwarae agored, codi waliau a ffensys ffin a gwaith draenio gan gynnwys ardal draenio dŵr wyneb cynaliadwy

 

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, adroddwyd bod y ffigyrau tai diweddaraf yn dangos fod capasiti o fewn y cyflenwad dangosol tai ar gyfer yr anheddiad. Adroddwyd bod y safle wedi ei leoli o fewn y ffin ddatblygu ac wedi ei ddynodi yn benodol ar gyfer adeiladu 21. Eglurwyd, gyda’r bwriad wedi ei glustnodi ar gyfer nifer penodol o dai, roedd angen cyfiawnhad am ddarpariaeth lai. Yn achos y cais yma, roedd y ddarpariaeth yn llai oherwydd yr angen am ddarpariaeth o lecyn chware a man agored a thir i ddarparu sustem draenio tir cynaliadwy ac felly ystyriwyd fod cyfiawnhad am nifer llai o dai.

 

Er bod gwrthwynebiadau wedi eu derbyn ar sail gor-ddatblygiad, o ystyried fod y cais ar gyfer nifer llai na’r hyn sy’n cael ei ddynodi, y bwriad yn 100% tai fforddiadwy,  bod arwynebedd llawr y tai yn gyfyngedig i safon tai fforddiadwy, bod darpariaeth o lecynnau agored o fewn y safle, ni ystyriwyd bod tystiolaeth o unrhyw or-ddatblygiad.

 

Ategwyd, yn unol â Pholisi TAI 8 derbyniwyd datganiadau a thystiolaeth yn nodi’r rhesymeg y tu ôl i’r gymysgedd tai a gynigiwyd ynghyd a chadarnhad gan yr Uned Strategol Tai yn nodi y byddai’r tai yn cyfrannu yn uniongyrchol at nod Cynllun Gweithredu Tai Cyngor Gwynedd i ddarparu mwy o dai i gwrdd â’r galw uchel bresennol yn y Sir, wrth nodi hefyd bod y cynllun yn cynnig cymysgedd da o dai.

 

Nodwyd bod y CDLl yn cydnabod pentref Botwnnog fel Pentref Gwasanaeth a’r CCA Tai Fforddiadwy yn nodi bod ‘lleol’ yn cyfeirio at gysylltiad 5 mlynedd gyda’r Awdurdod perthnasol lle mae’r cais wedi’i leoli. Bydd hyn felly’n golygu ardal cynllunio Gwynedd yn ei gyfanrwydd. Mynegwyd bod nifer o sylwadau wedi eu derbyn yn cwestiynu’r angen am y nifer tai, a’r math o dai, ond eglurwyd bod statws Botwnnog yn y CDLl yn golygu mai tai newydd ar gyfer gwasanaethu Gwynedd yn ei gyfarwydd sydd yn ddisgwyliedig ar gyfer y safle yma. Cyfeiriwyd at ffigyrau’r Uned Strategol Tai oedd yn nodi bod 2374 o ymgeiswyr wedi eu cofrestru ar y gofrestr Opsiynau Tai am Eiddo cymdeithasol, gyda 882 o ymgeiswyr wedi cofrestru gyda Tai Teg am eiddo Canolraddol ac er bod rhai ymgeiswyr yn gallu bod ar y ddwy gofrestr, roedd y ffigyrau yn profi’r angen diamheuol am dai fforddiadwy yn ardal cynllunio Gwynedd.

 

Yng nghyd-destun Polisi TAI 15 gofynnir am leiafswm tai fforddiadwy, ond nid yw’r polisi yn gwahardd darpariaeth uwch. Gan fod tystiolaeth gadarn am yr angen am dai fforddiadwy, nid oedd rheswm polisi i wrthwynebu’r bwriad o ddarparu 100% tai fforddiadwy.

 

Yn unol ag anghenion PS 1, derbyniwyd adroddiad ar ffurf Datganiad Cymunedol ac Ieithyddol a daethpwyd i’r casgliad y byddai’r datblygiad yn debygol o gael effaith fach ar y Gymraeg a’r gymuned, ond yn annhebygol o arwain at unrhyw niwed oherwydd maint y datblygiad a bod y bwriad i ddarparu tai fforddiadwy ar gyfer yr angen lleol.

 

Yn dilyn cyhoeddiad o’r ffurflen sylwadau hwyr i bwyllgor, derbyniwyd rhagor o sylwadau yn nodi bod trafodaethau yn parhau gyda’r datblygwr i ddatblygu polisi gosod yn benodol i’r safle yma a hynny hefyd yn cael ei chyfeirio ato mewn gohebiaeth gan yr asiant. Eglurwyd bod Polisi Gosod Tai y Cyngor yn fater tu hwnt i ystyriaethau'r cais cynllunio, ac na all y Pwyllgor Cynllunio newid y polisi. Nodwyd nad oedd yn rheswm dilys dros wrthod caniatâd nac i ddileu’r penderfyniad, fodd bynnag, ni all atal trafodaethau rhag parhau tu allan i'r broses gynllunio. Bydd Polisi PS 1 ond yn caniatáu i gynigion gael eu gwrthod os byddai’n achosi niwed o sylwedd, ac er bod sylwadau wedi eu derbyn yn amlygu, ni dderbyniwyd unrhyw dystiolaeth gadarn i brofi byddai’r datblygiad yn achosi niwed o sylwedd i’r iaith na’r gymuned.

 

Yng nghyd-destun mwynderau cyffredinol a phreswyl, ystyriwyd bod dyluniad y tai wedi eu dylunio i ansawdd a fyddai’n gweddu naws y pentref ac na fyddai’n cael effaith niweidiol ar fwynderau preswyl cymdogion. Nodwyd bod elfen o’r bwriad yn ymwneud a’r edrychiadau sy’n wynebu’r ffordd gyhoeddus wedi eu diwygio i sicrhau bod ffurf a gosodiad y tai yn adlewyrchu’n well ac yn cynnig darlun mwy croesawus. Byddai’r  bwriad hefyd yn cynnwys darpariaeth o lecynnau agored gyda modd gosod amod i sicrhau darpariaeth o offer chwarae.

 

Tynnwyd sylw at bryderon a dderbyniwyd ynglŷn â chapasiti ysgolion lleol i ymdopi gyda’r bwriad, ond amlygwyd bod capasiti digonol yn yr ysgolion ac felly nid oedd sail i ofyn am gyfraniad tuag at welliannu na fel rheswm i wrthod y cais. Amlygwyd bod pryderon hefyd wedi eu derbyn am gapasiti y feddygfa leol. Eglurwyd bod llythyr wedi ei gyfeirio at yr Awdurdod Iechyd Lleol ac at y feddygfa ym Motwnnog, ond ni dderbyniwyd unrhyw ymateb. Ategwyd, yn ystod y broses o ddynodi’r safle, fe ymgynghorwyd gyda’r Bwrdd Iechyd ac ni dderbyniwyd gwrthwynebiad i’r bwriad ar yr adeg hynny chwaith. O ystyried nad oedd tystiolaeth gadarn am faterion capasiti ac isadeiledd wedi eu derbyn, nid oedd cyfiawnhad dros wrthod y cais na gofyn am gyfraniad ariannol gan y datblygwr o dan ISA 1.

 

Nodwyd bod materion trafnidiaeth, archeolegol, bioamrywiaeth, llifogydd ac isadeiledd wedi cael eu hystyried yn llawn. Ystyriwyd  bod y bwriad yn cwrdd â’r polisïau perthnasol ac argymhellwyd caniatáu’r cais.

 

b)    Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·       Bod Swyddogion yr Awdurdod Lleol yn cefnogi'r cynllun ac wedi ystyried yr holl faterion yn fanwl.

·       Y cais yn cynnig datblygiad 100% fforddiadwy ar ddarn o dir sydd wedi ei neilltuo o fewn y CDLl - hyn yn fwy o lawer na'r 10% gofynnol.

·       Bydd y datblygiad yn darparu 18 o gartrefi fforddiadwy gyda chymysgedd o fyngalos a chartrefi 2 a 3 ystafell wely.

·       Bydd y datblygiad yn cynnig gwahanol ddeiliadaethau fforddiadwy sy’n ymateb i’r galw lleol, boed yn unigolion neu yn deuluoedd.

·       Bod gwrthwynebiad lleol ar y sail nad oes angen am ddatblygiad tai fforddiadwy ar y raddfa yma, gyda'r Cyngor Cymuned yn cyfeirio at Arolwg o Anghenion Tai 2022. Mae'r angen wedi cynyddu ymhellach ers hynny, gyda'r data presennol yn dangos bod yr angen lleol yn sylweddol fwy na maint y cynnig yma.

·       Bod y CDLl wedi nodi Botwnnog fel Pentref Gwasanaeth sy'n gwasanaethu'r gymuned ehangach. Yn sgil hyn, dylid ystyried, nid yn unig y galw am dai ym Motwnnog, ond y galw am dai yn y cymunedau a’r wardiau o amgylch y datblygiad.

·       Bod yr Uned Strategaeth Tai yn cefnogi'r cynllun.

·       Bod y CDLl sydd wedi'i fabwysiadu yn nodi fod angen clir am ddarpariaeth tai fforddiadwy mewn pentrefi gwasanaeth, megis Botwnnog. Yn sgil hyn, nid oes angen profi'r angen gan ei fod eisoes wedi ei brofi wrth neilltuo tir o fewn y CDLl. Yr angen lleol felly yn glir am y cynllun hwn.

·       Wrth ystyried pryderon am yr iaith Gymraeg, mae'n glir bod lefel y galw lleol am dai fforddiadwy yn uchel ac felly bydd y cynllun yn cael ei feddiannu gan bobl leol. Bydd ganddynt yr un nodweddion iaith â'r boblogaeth leol oherwydd byddent eisoes yn byw yn yr ardal. Gyda hynny, bydd yr effaith ar yr iaith yn gymharol fychan, os o gwbl, ac yn bendant ni fydd yn ddigonol i niweidio'r ardal. Swyddogion yr Awdurdod Cynllunio Lleol wedi derbyn hyn ac yn fodlon â'r cynllun.

·       Bod darparu datblygiadau fforddiadwy o'r fath yn allweddol i sicrhau bod trigolion lleol yn gallu aros yn eu cymunedau yn hytrach na gorfod gadael yr ardal i ddod o hyd i dai addas.

·       Os bydd y Pwyllgor yn penderfynu cymeradwyo’r cais, mae Adra wedi cynnig cynnal trafodaethau gyda'r Awdurdod Lleol a'r Cyngor Cymuned i gytuno ar bolisi gosod lleol ar gyfer y cartrefi. Mae hyn yn mynd tu hwnt i ofynion polisi ac yn adlewyrchu eu hymrwymiad i barchu nodweddion arbennig yr ardal.

·       Tra bod gwrthwynebiad bod y cynllun yn or-ddatblygiad, mae'n glir ei fod wedi'i gynllunio'n dda, gan gynnwys man agored helaeth a dwysedd addas. Yn wir, mae'r cynllun yn cynnig tri eiddo yn llai na'r nifer a nodwyd yn y CDLl, yn benodol i sicrhau addasrwydd y safle a’i gyd-destun.

·       O ran pryderon capasiti'r system garthffosiaeth, diogelwch priffyrdd a chapasiti ysgolion, mae Dŵr Cymru ac Adran Priffyrdd ac Addysg yr Awdurdod yn fodlon ac o blaid y cynllun. Nid oes sail felly i wrthwynebu'r cynllun ar y pwyntiau hyn.

·       O ystyried popeth, mae'r cynnig gerbron yn cydymffurfio yn gyfan gwbl gyda'r CDLl, ac ar ôl ystyriaeth fanwl, mae swyddogion yr Awdurdod Cynllunio Lleol yn llwyr gefnogi’r cynllun. Nid oes sail gadarn i wyro oddi wrth eu cyngor proffesiynol.

·       Bydd y datblygiad sy’n 100% o dai fforddiadwy ar safle sydd wedi ei neilltuo yn gwneud cyfraniad lleol sylweddol i fynd i'r afael â'r argyfwng tai.

·       Gofynnir i chwi gefnogi'r cais yn unol â chyngor y swyddogion.

 

c)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·       Bod pawb yn y gymuned leol yn amlygu gwrthwynebiadau / pryderon yn erbyn y cynllun

·       Cais am 18 tŷ sydd yma mewn cae bychan ynghanol pentref Botwnnog

·       Bod stad tai cymdeithasol eisoes yn y pentref a bod estyniad i’r stad honno wedi ei wrthod

·       Byddai datblygiad o’r fath yn newid Botwnnog

·       Bod diffyg angen yn yr ardal – hwyluswyr Tai Teg yn profi hyn drwy nodi mai pedwar teulu yn unig sydd wedi dewis y pentref fel eu hardal ddewisol, ond nid eu dewis cyntaf

·       Bod tŷ wedi dod yn wag yn ddiweddar a rhaid oedd defnyddio’r cyfryngau cymdeithasol i geisio darganfod teulu gan nad oedd neb ei angen - hyn yn profi’r diffyg angen yn yr ardal

·       Bod pris tŷ ym Motwnnog o leiaf £300k - dim gobaith i deuluoedd ifanc brynu tŷ yma ac felly yn gadael yr ardal. Dyma’r argyfwng ac nid 18 tŷ rhent yw’r ateb cywir i’r argyfwng yma

·       Y safle yn ddelfrydol ar gyfer tai fyddai’n gwella’r gymuned heb effaith andwyol

·       Bod Botwnnog yn gymuned Gymraeg felly angen sicrhau bod yr iaith yn cael ei gwarchod

·       Cyngor Cymuned Llanllechid wedi cysylltu yn cynghori Cyngor Cymuned Botwnnog i wthio yn erbyn y bwriad oherwydd bod cais tebyg yn Nyffryn Ogwen wedi ei gymeradwyo ac wedi dinistrio’r gymuned .

·       Busnes yw Adra. Cais ariannol sydd yma heb ystyriaeth ganddynt am yr effaith ar yr iaith a chymunedau Cymraeg. Derbyn rhent sydd yn bwysig iddynt.

·       Cais diweddar yn Aberdaron lle byddai adeiladu pump o dai yn cael ‘effaith niweidiol o sylwedd ar y gymuned’ ond eironi y byddai’r bwriad yma yn dderbyniol.

·       Byddai’r bwriad yn ddelfrydol ar gyfer tai fforddiadwy i bobl leol eu prynu - yn gefnogol i hyn

·       Bod 70 o dai yn y pentref. Byddai 18 arall yn gynnydd o 25% - yn orddatblygiad

·       Os cymeradwyo, bydd 35% o’r pentref cyfan yn eiddo rhent

·       Y cais yn ddiangen  ac yn ddigymeriad. Yn erfyn ar y Pwyllgor i wrthod y cais.

 

ch  Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais

Rheswm: Dim angen lleol

 

Mewn ymateb i’r rheswm gwrthod, nododd y Pennaeth Cynorthwyol bod y rheswm yn rheswm cynllunio dilys dros wrthod, ond bod tystiolaeth gadarn, ddigonol yn adlewyrchu’r angen yn glir.

 

d)    Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr Aelodau:

·       Yn dilyn ymweliad safle, y cae i weld yn fach ar gyfer 18 tŷ

·       Bod y datblygiad i weld yn un mawr i bentref bach – byddai’n effeithio cymeriad y pentref.

·       Gosodiad y tai yn rhy agos at ei gilydd - byddai hyn yn sicr o greu straen

·       Nad oes galw lleol am y tai

·       Bod adeiladu 18 tŷ yma yn ddatblygiad sylweddol. Bod pryderon cryf am y datblygiad yn lleol ac effaith ar yr iaith Gymraeg - byddai’n difrodi cymuned - hyn yn groes i Polisi PS1 ‘niwed sylweddol i gymunedau’

·       Er yn gwerthfawrogi’r angen i ddilyn polisïau, bod cyfrifoldeb gan y pwyllgor i gydnabod bod y sefyllfa tai wedi newid yn ystod cyfnod y CDLl. A fyddai modd adeiladau mewn cyfnodau (phased) neu addasu’r datblygiad i weddu’r pentref yn well?

·       A fyddai modd ystyried bod y safle ar gyfer ‘cymuned leol Botwnnog’ ac nid ‘cymuned leol Gwynedd’?

·       Bod gwrthwynebiad clir a chryf yn lleol i’r cais – hyn yn anarferol

·       Derbyn bod angen am stad o dai cymdeithasol mewn trefi efallai ond nid mewn pentrefi

·       Bod angen sicrhau parhad a ffyniant cymunedau Cymraeg.  Bod arwyddocâd ieithyddol i’r ardal - angen gwarchod hynny. Cynnig hwn fel sail arall i wrthod y cais

 

·       Bod angen cadw at bolisïau’r Cyngor - y CDLl wedi adnabod y safle fel lleoliad addas ar gyfer 21 o dai

·       Bod y cais yn ymateb i’r argyfwng tai. Mae pobl wir angen tai yng Ngwynedd. Os gwrthod, bydd y cais yn mynd i apêl. Bydd yr apêl yn debygol o gymeradwyo’r cais oherwydd cydymffurfiaeth â pholisïau lleol. Rôl y Pwyllgor yw cadw at eu Polisïau

·       Ymddengys bod ffigyrau gwahanol yn cael eu rhannu sy’n gamarweiniol. Angen eglurder a sicrwydd ar y nifer sydd angen tŷ - cynnig gohirio er mwyn cael ffigyrau cywir

·       Anodd fyddai gwrthod tai fforddiadwy

·       Bod angen diffiniad clir i ystyr y gair ‘lleol’ yn y cyd-destun yma

 

dd)  Mewn ymateb i’r cynnig i ohirio er mwyn derbyn ffigyrau cywir, nododd y Swyddog Cyfreithiol bod y wybodaeth yn yr adroddiad yn ddigonol. Pentref Gwasanaeth Lleol yw Botwnnog ac felly'r ffigyrau yn adlewyrchu angen y Sir. Ategodd Pennaeth Cynorthwyol Amgylchedd bod y wybodaeth yn yr adroddiad yn cadarnhau’r angen ac nad oedd sicrwydd pa wybodaeth ychwanegol oedd ar gael.

 

          Mewn ymateb, nododd yr Aelod ei fod yn gweld dwy ochr i’r ffigyrau ac angen sicrwydd, ond derbyniodd yr eglurhad a thynnodd y cynnig yn ôl.

 

          Mewn ymateb i’r sylwadau yn y drafodaeth, nododd Pennaeth Cynorthwyol Amgylchedd bod adroddiad y swyddogion yn un manwl iawn, yn cynnwys tystiolaeth am yr angen difrifol am dai fforddiadwy. Nododd bod y Pwyllgor wedi caniatáu datblygiadau tebyg a rôl y datblygiadau hyn yw cyfarch yr angen am dai fforddiadwy yn y Sir. Byddai ystyried y safle ar gyfer ‘cymuned leol Botwnnog’ ac nid ‘cymuned leol Gwynedd’ yn amddifadu pobl o dai ac yn cyfyngu rhai sy’n gymwys. Ategodd bod y safle wedi ei ddynodi yn y CDLl ac felly’r egwyddor yn dderbyniol. Amlygodd, bod cyfrifoldeb statudol gan Aelodau’r Pwyllgor i gefnogi penderfyniadau’r CDLl.

 

          Gyda’r tir wedi ei ddynodi yn y CDLl, pe byddai’r cais yn mynd i apêl, byddai costau sylweddol i’r Cyngor gan na fyddai’r Awdurdod Cynllunio Lleol yn gallu cefnogi’r rheswm gwrthod. Petai’r cais yn cael ei wrthod ar sail ‘dim angen’ a’r adroddiad yn tystiolaethu’n glir ‘bod angen’, yna byddai’n cyfeirio y cais at gyfnod cnoi cil.

 

          Mewn ymateb i reswm gwrthod ychwanegol gan y cynigydd o wrthod ar sail effaith niweidiol ar yr Iaith Gymraeg, cafwyd cadarnhad gan yr eilydd ei fod yn hapus i eilio’r ail reswm gwrthod.

 

e)    Cynigiwyd ac eiliwyd gwrthod y cais

Rhesymau:

·       Effaith niweidiol i’r Iaith Gymraeg

·       Dim angen lleol

 

Mewn ymateb i ganlyniad y bleidlais i wrthod y cais, nododd Pennaeth Cynorthwyol Amgylchedd y byddai’n           cyfeirio’r cais at gyfnod cnoi cil.

         

          PENDERFYNWYD: Cyfeirio at gyfnod cnoi cil

 

          Rhesymau:

·       Effaith niweidiol i’r Iaith Gymraeg

·       Diffyg angen o fewn ward Botwnnog am dai fforddiadwy