Agenda item

Cais i ddiwygio amod 2 o ganiatâd cynllunio C21/1210/38/LL er mwyn cyfeirio at gynlluniau diwygiedig fel rhan o'r cais s73 yma yn hytrach na'r cynlluniau a gyflwynwyd ar 14/12/21 fel y cyfeiriwyd atynt yn amod 2  

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Angela Russell           

 

Dolen i'r dogfennu cefndir perthnasol

PENDERFNWYD: Gwrthod y cais

Rhesymau:           

·         Yn or-ddatblygiad. Pryder bod uchder a maint y bwriad yn creu elfen ormesol dros eiddo cyfagos ac yn aflonyddu ac effeithio mwynderau cymdogion yn groes i Polisi PCYFF 2

 

Cais i ddiwygio amod 2 o ganiatâd cynllunio C21/1210/38/LL er mwyn cyfeirio at gynlluniau diwygiedig fel rhan o'r cais s73 yma yn hytrach na'r cynlluniau a gyflwynwyd ar 14/12/21 fel y cyfeiriwyd atynt yn amod 2

 

Tynnwyd sylw at y ffurflen sylwadau hwyr. Nodwyd bod Cyngor Cymuned wedi cyflwyno sylwadau a bu i’r Rheolwr Cynllunio eu darllen allan yn llawn.

 

Roedd rhai o’r Aelodau wedi ymweld â’r safle Tachwedd 8fed 2024

 

a)     Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais ôl-weithredol ydoedd i ddiwygio amod ar ganiatâd cynllunio a roddwyd yn flaenorol er mwyn cadw’r datblygiad fel y’i hadeiladwyd.  Yn dilyn ymchwiliad i honiadau nad oedd y datblygiad wedi cael ei adeiladau yn unol â’r hyn a ganiatawyd, daeth i’r amlwg bod anghysondebau ar gynlluniau cynharach a ganiatawyd yn nhermau uchder y tŷ gwreiddiol â’r eiddo bwriadol er bod gweddill y cynlluniau o safbwynt dyluniad yn gywir. O ganlyniad, ac i reoleiddio’r sefyllfa, cyflwynwyd cais pellach er mwyn diwygio’r amod oedd yn ymwneud a chynnal y datblygiad yn unol â chynlluniau a ganiatawyd.

 

Adroddwyd bod y cais wedi ei gyflwyno i bwyllgor ar gais yr Aelod Lleol mewn ymateb i bryderon lleol.

 

Gohiriwyd trafodaeth ar y cais mewn pwyllgor blaenorol er mwyn cywiro’r cynlluniau o safbwynt ffurf a threfniant mynediad a man parcio i flaen y safle ac i adlewyrchu beth sydd i’w weld ar y safle. Eglurwyd bod y llwybr troed wedi ei newid i ramp mynediad troellog yn hytrach na rhes o risiau syth fel a ddangoswyd yn wreiddiol ar y cynlluniau a ganiatawyd. Yn sgil hyn, cynhaliwyd ail ymgynghoriad gyda’r Cyngor Cymuned, yr Aelod Lleol, cymdogion, gwrthwynebwyr a’r Uned Drafnidiaeth. Nodwyd gyda chaniatâd Cadeirydd y Pwyllgor , cynhaliwyd ymweliad safle i roi cyfle i aelodau’r Pwyllgor weld yr eiddo a’r ardal o’i gwmpas.

 

Tynnwyd sylw at hanes cynllunio maith i’r safle gan fanylu bod gwrthodiad i gais i ddymchwel byngalo a chodi annedd o’r newydd. Amlygwyd bod y cais wedi ei wrthod oherwydd edrychiad a dyluniad, polisi tai marchnad leol a’r effaith ar fwynderau cymdogion. Yn dilyn hyn, caniatawyd cais i godi tŷ unllawr ar y safle.

 

Amlygwyd bod honiadau fod y perchennog wedi adeiladu’r tŷ a gafodd ei wrthod, ond nodwyd nad oedd hyn yn gywir a chyfeiriwyd at y cynlluniau a’r lluniau a gyflwynwyd fel rhan o’r adroddiad pwyllgor oedd yn dangos bod y datblygiad sydd i weld ar y safle yn hollol wahanol i’r cynllun a wrthodwyd. Ategwyd bod y cynllun hwnnw yn cynnwys tri llawr i’r eiddo (modurdy ar y llawr gwaelod, gofod byw ar y llawr cyntaf a  lle byw o fewn gofod y to ynghyd a balconi). Nodwyd bod y datblygiad sydd bellach i’w weld ar y safle yn annedd unllawr - nid yw’n cynnwys balconi a gofod byw, gofod to na modurdy o dan yr eiddo. Fel nodyn ategol, nodwyd hefyd y caniatawyd man addasiadau i’r caniatâd gwreiddiol.

 

Yng nghyd-destun egwyddor y datblygiad, nodwyd bod y cais eisoes wedi ei dderbyn drwy ganiatâd blaenorol ac nad oedd newid wedi bod o safbwynt polisi. Ystyriwyd felly bod yr egwyddor yn parhau yn dderbyniol. O safbwynt dyluniad y bwriad, awgrymwyd bod yr edrychiad yr un peth a’r caniatâd blaenorol, ac er bod cynnydd yn yr uchder, nid yw uchder o’r fath yn anghyffredin mewn sefyllfaoedd adeiledig cymharol ddwys fel sydd yma ac nid yw’n sefyll allan fel yr adeilad uchaf yn y gymdogaeth. Ystyriwyd fod yr addasiadau i’r trefniadau mynediad yn cynnig gwelliant i’r dyluniad ac yn sicrhau mynediad i bawb.

 

Yng nghyd-destun mwynderau preswyl, rhoddwyd ystyriaeth i’r newidiadau a daethpwyd i’r casgliad na fydd effaith yr hyn sydd wedi ei adeiladu yn sylweddol fwy na’r hyn oedd eisoes wedi ei ganiatáu.

 

Adroddwyd, fel unrhyw gais ôl weithredol, bod rhaid ystyried y cais ar sail ei haeddiant ei hun ac er na ellid esgusodi unrhyw waith anawdurdodedig, nid oedd y ffaith fod y cais yn un ôl-weithredol yn reswm dilys dros ei wrthod, ac na ddylid defnyddio’r broses cynllunio fel proses o gosbi ymgeisydd. Ategwyd bod yr ymgeisydd wedi gwrando a derbyn cyngor gan swyddogion ac wedi cyflwyno cais i geisio rheoleiddio’r sefyllfa. Er yn cydnabod bod teimladau cryf yn erbyn y cais yn lleol, ni ystyriwyd fod y newidiadau yn sylweddol wahanol o ran effaith ac ymddangosiad o’u cymharu â’r caniatâd gwreiddiol ac ni ystyriwyd y byddai’r effaith yn creu effaith niweidiol sylweddol fwy na’r hyn a ystyriwyd yn dderbyniol yn y gorffennol.

 

Ystyriwyd bod y cais yn dderbyniol ac roedd y Swyddogion yn argymell caniatáu

 

b)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd gwrthwynebydd i’r cais y sylwadau canlynol:

·       Ei bod yn cynrychioli trigolion Penygraig a phobl drws nesaf Woodcroft

·       Bod yr uchder adeilad  presennol 2m yn uwch na’r cynlluniau

·       Nad yw’r cynllun yn dilyn y datganiad dylunio mynediad

·       Bod y cynlluniau yn anghywir - dim ‘as built overlays’ wedi eu dangos. Pensaer annibynnol wedi cymharu'r cynlluniau - posib cyflwyno copïau

·       Nad oedd y cais yn cydymffurfio gyda pholisïau’r CDLl

·       Yn creu nodwedd anghydnaws yn yr amgylchedd lleol; niweidiol ar fwynderau preswyl

·       Y tŷ o faint tŷ marchnad agored, dim tŷ marchnad lleol

·       Wedi ei adeiladu yn groes i gynlluniau - pryder gall hyn osod cynsail i fynd yn groes i gyngor yr adran cynllunio

·       Bod yr adeilad yn orddatblygiad - dau lawr sydd yma, dim un fel cafodd ei gymeradwyo. Un ffenest, fawr dibwrpas ar yr ail lawr

·       Ymgais gan y datblygwr am gymeradwyaeth sydd yma ac nid derbyn cyngor

·       Pryder eto o osod adeiladau o fewn cymdeithas agos gyda chymdogion parhaol - safleoedd fel hyn yn mynd yn brin

 

c)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant yr ymgeisydd y sylwdau canlynol:

·       Nad oedd yr uchder presennol 2m yn uwch na’r hyn a ganiatawyd – 25cm yn unig yw’r gwahaniaeth

·       Y cynlluniau yn gywir - nid oedd yr ymgeisydd wedi anwybyddu’r broses cynllunio

·       Bod y cynlluniau i gywiro camgymeriad a wnaed yn y cynllun strydlun gwreiddiol a man addasiadau eraill - y maint yn gywir - yr adeilad sydd yn cael ei adeiladu yn sylweddol llai na’r cynlluniau a gafodd eu gwrthod

·       Dim bwriad i’r tŷ fod yn dŷ gwyliau – cartref llawn amser i’r ymgeisydd fydd yma

·       Ni fydd yn creu effaith andwyol ar erddi cyfagos– sgôr llety gwyliau gerllaw yn canmol yr harddwch a’r llonyddwch - dim effaith sgôr

·       Nad oedd llwybr yr haul yn creu cysgod dros fwthyn a gardd drws nesaf

 

d)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·       Yn anghytuno gyda chasgliadau’r swyddogion - yr adeilad yn nodwedd anghydnaws o fewn yr amgylchedd adeiledig lleol, yn groes i feini prawf PCYFF3 - nid yw’r dyluniad yn gweddu’r ardal; nid yw yn ychwanegu nac yn gwella cymeriad nac ymddangosiad y safle

·       Tystiolaeth arbenigol cynllunio wedi amlygu  bod yr adeilad wedi ei godi i uchder a wrthodwyd yn 2021 - cynlluniau wedi eu chwyddo

·       Bod y safle o fewn ardal AHNE a Mynydd Tir y Cwmwd sydd o fewn SSSI - yn  groes i ofynion polisi AMG 1

·       Y datblygiad arfaethedig yn niweidiol i fwynderau preswyl meddianwyr eiddo cyfagos - yn creu elfen ormesol dros erddi cymdogion ac effaith goredrych - yn groes i PCYFF 2 - amddiffyn mwynderau trigolion lleol

·       Tŷ tu hwnt i faint a glustnodir ar gyfer tŷ marchnad lleol ac felly’n groes i Polisi TAI 5  - creu annedd marchnad agored fydd yn eithrio rhan fwyaf o drigolion lleol -  yn groes felly  i amcanion Polisi TAI 5

·       Bod y lefelau yn anghywir – angen cyfarch y pryderon

·       Y bwriad wedi difethaf Bwthyn Begw

·       Pryder gosod cynsail beryg o beidio derbyn cyngor a chyflwyno cais olweithredol

·       Awgrym i ohirio fel bod modd gwirio’r mesuriadau gyda thrydydd parti neu wrthod oherwydd ei fod yn nodwedd weladwy o’r llan, o’r môr ac o’r mynydd. Angen gwarchod yr AHNE

 

e)     Cynigwyd ac eiliwyd gwrthod y cais yn unol â rhesymau gwrthod 1 a 2 i gais C21/0452/38/LL (2021) :

·       ‘Byddai’r adeilad bwriedig yn creu nodwedd anghydnaws yn yr amgylchedd adeiledig lleol ac o’r herwydd y cynnig yn groes i ofynion Meini Prawf 1, 2 & 3 o bolisi PCYFF 3 o’r CDLl 2011-2026 gan nad yw’r bwriad yn ychwanegu at nac yn gwella cymeriad ac ymddangosiad y safle neu’r ardal o ran y gosodiad, yr ymddangosiad, y raddfa, yr uchder, y mas a’r driniaeth i’r edrychiadau. Ni ystyriwyd y byddai’r datblygiad yn gweddu i’r ardal o ran dyluniad a gosodiad ac fe fyddai’n debygol o fod yn niweidiol i’r amgylchedd adeiledig yn y rhan hon o AHNE Llyn. Y cais felly yn groes i ofynion Polisi AMG 1 CDLl.

·       Byddai’r datblygiad arfaethedig yn niweidiol i fwynderau preswyl meddianwyr eiddo cyfagos oherwydd y byddai’n creu elfen ormesol dros erddi cymdogion ac  hefyd yn achosi effeithiau gor-edrych sylweddol fyddai’n niweidiol i fwynderau trigolion yr eiddo hynny. Y cais yn groes i bolisi PCYFF2 CDLl fel y mae’n ymwneud ag amddiffyn mwynderau trigolion lleol.’

 

f)      Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan yr aelodau:

·       Bod y bwriad yn ymddangos yn ormesol - yn fwy na’r hyn a ganiatawyd

·       Pryder gosod cynsail o anwybyddu rheolau cynllunio  ac amodau – angen gwirio datblygiadau gam wrth gam

·       Bod yr adeilad yn anaddas i’w amgylchedd

·       Angen mesuriadau  / ffeithiau penodol – beth sydd ar y safle o’r hyn a ganiatawyd yn wreiddiol?

·       Y mesurau yn aneglur – adeilad i fyny, ac felly angen asesu’r bwriad ar yr hyn sydd i’w weld ar y safle.

·       Bod tystiolaeth wedi ei gyflwyno yn amlygu gwallau yn y lefelau

 

PENDERFYNWYD: Gwrthod y cais

Rheswm:

·       Yn or-ddatblygiad. Pryder bod uchder a maint y bwriad yn creu elfen ormesol dros eiddo cyfagos ac yn aflonyddu ac effeithio mwynderau cymdogion yn groes i Polisi PCYFF 2