Agenda item

Newid defnydd o siale / ystafelloedd gwely i 10 uned preswyl fforddiadwy (cymysgedd o unedau 1 a 2 ystafell wely hunangynhaliol) bwriededig  

 

AELOD LLEOL: Cynghorydd Llio Elenid Owen 

 

Dolen i'r dogfennau cefndir perthnasol

PENDERFYNIAD: GWRTHOD

 

1.     Ystyriwyd fod y cais yn groes i bolisi TAI 7 a’r Canllaw Cynllunio Atodol ‘Ail-adeiladu tai a Throsi Yng Nghefn Gwlad’ gan nad yw’r adeilad yn un traddodiadol.  Gan nad oes polisi eraill o fewn y CDLL yn caniatáu anheddau preswyl newydd yng nghefn gwald agored, ystyrir fod y bwriad hefyd yn groes i bolisi PCYFF 1.

 

2.     Ni dderbyniwyd tystiolaeth o angen lleol fforddiadwy na gwybodaeth yn dangos fod cymysgedd priodol o dai ar gyfer y nifer a math o unedau a gynigir. O ganlyniad, ystyrir fod y bwriad yn groes i bolisi TAI 7 a TAI 8.

 

3.     Ni dderbyniwyd tystiolaeth ddigonol i ddangos nad yw defnydd masnachol o’r adeilad yn hyfyw na thystiolaeth i gyfiawnhau colled o lety gwyliau gwasanaethol sydd yn groes i PS 14, ac maen prawf 1 o bolisi TAI 7

 

4.     Bod yr unedau, oherwydd ei faint cyfyngedig yn groes i baragraff 4.2.30 o rifyn 12 o Bolisi Cynllunio Cymru gan nad yw’r unedau yn cyrraedd safonau ansawdd datblygu Llywodraeth Cymru. Mae hefyd yn groes i bolisi Tai 8 gan nad yw’r bwriad yn adlewyrchu safon dylunio o ansawdd uchel sy’n creu cymunedau cynaliadwy a chynhwysol ac na fydd yr unedau yn helpu creu amgylcheddau iach a bywiog, ac nid ydynt yn ystyried iechyd a lles defnyddwyr y dyfodol yn unol â pholisi PCYFF 3.

 

Newid defnydd o siale / ystafelloedd gwely i 10 uned preswyl fforddiadwy (cymysgedd o unedau 1 a 2 ystafell wely hunangynhaliol) bwriededig 

 

a)     Amlygodd y Rheolwr Cynllunio mai cais llawn ydoedd ar gyfer newid defnydd ystafelloedd gwely gwesty i 10 uned breswyl fforddiadwy.

 

O ran egwyddor y datblygiad, eglurwyd bod polisi PCYFF 1 yn berthnasol gan fod y safle wedi ei leoli  tu allan i unrhyw ffin datblygu fel y diffiniwyd o fewn y CDLl a’r safle yng nghefn gwlad agored. Amlygwyd bod y polisi yn datgan byddai cynigion yn cael eu gwrthod oni bai eu bod yn unol â pholisïau eraill o fewn y cynllun neu bolisïau cynllunio cenedlaethol neu fod y cynnig yn dangos bod ei leoliad yng nghefn gwlad yn hanfodol.

 

Ategwyd bod ystyriaeth i Polisi TAI 7 hefyd yn fater o bwys, gan fod y bwriad yn golygu trosi adeiladau yng nghefn gwald i unedau byw. Er hynny, mae’r polisi ond yn caniatáu trosi adeiladau traddodiadol. Cyfeiriwyd at Adran 7 o’r Canllaw Cynllunio Atodol (CCA) ‘Ail-adeiladu tai a Throsi Yng Nghefn Gwlad’ sydd yn diffinio adeiladau traddodiadol fel rhai sydd wedi eu hadeiladu cyn 1919 ac o ‘adeiladwaith anadladwy’. Noder o hanes cynllunio’r safle y rhoddwyd hawl ar gyfer codi'r adeilad yn 1978 ac felly ni fydd modd ystyried y bwriad yn erbyn Polisi TAI 7 gan na fuasai’n drosiad o adeilad traddodiadol.  Nodwyd bod y canllaw hefyd yn nodi fod gan adeilad traddodiadol werth esthetig sydd yn deillio o’r ffordd y mae pobl yn cael mwynhad synhwyrol a deallusol o’r adeilad gyda chymeriad yr adeilad yn aml yn cwmpasu nodweddion unigryw lleol ac yn cyfrannu i’r naws am le. Yn y cyd-destun yma, eglurwyd bod yr adeiladwaith yn bennaf o wneuthuriad brics coch a ffenestri modern sydd ddim o werth mwynderol uchel nac yn adlewyrchu cymeriad a natur adeiladau traddodiadol yr ardal.  O ystyried hyn, nid oedd y cais yn cyfarfod gofynion polisi TAI 7 oherwydd nad yw’r bwriad yn golygu trosiad o adeilad traddodiadol, ac nid oes polisi arall o fewn y CDLl yn caniatáu darpariaeth o dai fforddiadwy yng nghefn gwlad agored; egwyddor y bwriad felly yn groes i bolisi PCYFF 1.

 

Eglurwyd hefyd nad oedd y cais yn cwrdd gyda meini prawf eraill o fewn polisi TAI 7 gan na dderbyniwyd adroddiad strwythurol i gefnogi’r cais. Yn ychwanegol, ni dderbyniwyd tystiolaeth i brofi’r angen am yr unedau fforddiadwy a sut mae’r datblygiad wedi cael ei ddylunio i sicrhau cymysgedd priodol o dai yn unol gyda pholisi TAI 8. Amlygwyd bod Polisi Cynllunio Cymru (PCC) yn gofyn bod tai fforddiadwy newydd yn cyrraedd safonau ansawdd datblygu Llywodraeth Cymru, a gan nad yw’r unedau hyn ar sail ei maint yn cwrdd gyda’r anghenion hynny, ystyriwyd fod y bwriad yn groes i PCC. Ystyriwyd hefyd, oherwydd maint cyfyngedig yr unedau, fod y bwriad yn groes i bolisi Tai 8 gan nad yw’r bwriad yn adlewyrchu safon dylunio o ansawdd uchel sy’n creu cymunedau cynaliadwy a chynhwysol - nid yw’r unedau hyn yn cefnogi creu amgylcheddau iach a bywiog, ac nid ydynt yn ystyried iechyd a lles defnyddwyr y dyfodol yn unol â pholisi PCYFF 3.

 

Ystyriwyd maen prawf 1 o bolisi TAI 7 sy’n gofyn bod tystiolaeth nad yw defnydd cyflogaeth o’r adeilad yn hyfyw ynghyd a polisi PS14 (Yr Economi Ymwelwyr) - defnydd cyfreithlon yr adeilad fel ystafelloedd gwely i westy. Eglurwyd bod y polisi yma yn berthnasol  yng nghyd-destun cefnogaeth i warchodaeth cyfleusterau a llety gwyliau. Nodwyd mai’r unig wybodaeth a dderbyniwyd gan yr ymgeisydd oedd bod yr adeilad wedi ei farchnata dros gyfnod o 18 mis ers 2022 cyn i’r ymgeisydd wneud cais i’w brynu.

 

Cydnabuwyd bod yr adeilad wedi cael ei farchnata, ond yn unol a gofynion CCA mae’n  angenrheidiol derbyn tystiolaeth ariannol nad yw’r busnes yn hyfyw a heb ddisgwyliad y gallai fod yn economaidd hyfyw yn y dyfodol. Cydnabuwyd hefyd bod y datganiad cynllunio yn cynnig cyflwyno rhagor o dystiolaeth gan y cwmni oedd yn gyfrifol am farchnata’r adeilad, ond ni wnaed cais am hynny gan nad oedd y cais yn cwrdd â egwyddorion polisi TAI 7, ac na fyddai derbyn y wybodaeth yn dod dros y gwrthdaro gyda’r polisi. Ystyriwyd felly bod y bwriad yn groes i bolisi PS 14 a maen prawf 1 Polisi TAI 7.

 

Derbyniwyd fod y cais yn cwrdd gyda rhai pholisïau o safbwynt effaith gweledol ac effaith mwynderol cyffredinol, trafnidiaeth, bioamrywiaeth ac effaith ar yr iaith, ond ni ystyriwyd bod hyn yn goresgyn gwrthdaro gyda’r polisi sylfaenol. Roedd y Swyddogion yn argymell gwrthod y cais. 

 

b)     Yn manteisio ar yr hawl i siarad, nododd asiant yr ymgeisydd y sylwadau canlynol:

·        Bod Y Stablau wedi rhoi'r gorau i fasnachu yn 2019

·        Cafodd ei roi ar y farchnad yn 2022 heb unrhyw lwyddiant

·        Bod y cais wedi ei gyflwyno yn mis Hydref 2024 – dim cyfathrebu wedi bod gyda’r Gwasanaeth Cynllunio hyd nes gwybod bod y cais yn cael ei drafod yn y Pwyllgor

·        Cais i ohirio’r penderfyniad er mwyn paratoi ymateb i’r gwrthwynebiadau

·        Bod argyfwng tai yn y Sir – angen am dai fforddiadwy

·        Yn anghytuno gyda barn y swyddogion ynglŷn â'r bwriad yn cwrdd â’r angen na'r farn nad yw’r adeilad yn cael ei ystyried fel adeilad traddodiadol

·        Byddai’r bwriad yn darparu tai fforddiadwy

 

c)     Yn manteisio ar yr hawl i gyflwyno sylwadau, nododd yr Aelod Lleol y sylwadau canlynol:

·        Nad oedd y cais yn addas – byddai’n cael effaith negyddol ar y pentref

·        Yn groes i  ofynion lleol

·        Nifer trigolion lleol wedi amlygu anfodlonrwydd gyda’r cais cynllunio

·        Dim trafnidiaeth gyhoeddus  - dim mynediad addas - dim adnoddau o fewn cerdded

·        Y cynllun o naws drefol – yn orddatblygiad

·        Nad oedd yn ymateb i’r galw am y math o ddarpariaeth tai sydd ei angen yn yr ardal

·        Bod maint yr unedau yn fach iawn

·        Nad oedd o fewn y CDLl – yn groes i bolisïau lleol a chenedlaethol - yn groes i Bolisi   TAI 1 – nid yw'r adeilad o ddyluniad traddodiadol ac yn groes i Bolisi TAI 8 - dim tystiolaeth o’r angen yn lleol

·        Nad oedd safon i’r dyluniad

·        Dim tystiolaeth defnydd masnachol / hunangynhaliol na thystiolaeth yn cefnogi creu  cymuned iach wedi ei gyflwyno

·        Nad oedd gohebiaeth gyda’r Gymuned -  yr ymgeisydd heb ystyried barn trigolion lleol

 

    ch)   Cynigwyd ac eiliwyd gwrthod y cais

 

d)      Yn ystod y drafodaeth ddilynol, nodwyd y sylwadau canlynol gan Aelodau:

·        Bod yr unedau yn ansafonol – nid oedd hyn yn gynsail da i Wynedd

·        Angen cadw safonau uchel a sicrhau tai addas i bobl Gwynedd

·        Bod y gwrthwynebiad lleol yn sylweddol iawn

 

Mewn ymateb i gwestiwn ynglŷn â chais am gyngor cyn cyflwyno cais, nodwyd bod cais wedi ei wneud ond hynny am ddatblygiad ychydig yn wahanol i’r un gerbron y Pwyllgor.

 

            PENDERFYNWYD: GWRTHOD

 

1.     Ystyriwyd fod y cais yn groes i bolisi TAI 7 a’r Canllaw Cynllunio Atodol ‘Ail-adeiladu tai a Throsi Yng Nghefn Gwlad’ gan nad yw’r adeilad yn un traddodiadol.  Gan nad oes polisi eraill o fewn y CDLL yn caniatáu anheddau preswyl newydd yng nghefn gwald agored, ystyrir fod y bwriad hefyd yn groes i bolisi PCYFF 1.

 

2.     Ni dderbyniwyd tystiolaeth o angen lleol fforddiadwy na gwybodaeth yn dangos fod cymysgedd priodol o dai ar gyfer y nifer a math o unedau a gynigir. O ganlyniad, ystyrir fod y bwriad yn groes i bolisi TAI 7 a TAI 8.

 

3.     Ni dderbyniwyd tystiolaeth ddigonol i ddangos nad yw defnydd masnachol o’r adeilad yn hyfyw na thystiolaeth i gyfiawnhau colled o lety gwyliau gwasanaethol sydd yn groes i PS 14, ac maen prawf 1 o bolisi TAI 7

 

4.     Bod yr unedau, oherwydd ei faint cyfyngedig yn groes i baragraff 4.2.30 o rifyn 12 o Bolisi Cynllunio Cymru gan nad yw’r unedau yn cyrraedd safonau ansawdd datblygu Llywodraeth Cymru. Mae hefyd yn groes i bolisi Tai 8 gan nad yw’r bwriad yn adlewyrchu safon dylunio o ansawdd uchel sy’n creu cymunedau cynaliadwy a chynhwysol ac na fydd yr unedau yn helpu creu amgylcheddau iach a bywiog, ac nid ydynt yn ystyried iechyd a lles defnyddwyr y dyfodol yn unol â pholisi PCYFF 3.